Ostimme yhtiökumppaneitteni kanssa viime vuosituhannen lopussa teollisuuskiinteistön eläkevakuutusyhtiöltä 12 miljoonalla markalla. Myyjä rahoitti kaupasta kymmenen miljoonaa. Muutama kuukausi myöhemmin olimme myyneet yhtiöstä 39 prosenttia 25 miljoonan markan arvostukseen. Myimme sitten koko yhtiön irlantilaisille kiinteistösijoittajille tammikuussa 2003 8,7 miljoonalla eurolla, josta kuusi miljoonaa oli kiinteistöyhtiön lainaa. Operaatio hoidettiin alkuperäisen sijoituksen lisäksi kiinteistön tuotoilla ja lainarahalla. Markat muuttuivat tässä projektissa oikeasti euroiksi ja vähän enemmänkin.
Matkalla oli lähinnä yksi hyvin jännittävä vaihe, kun myyjän edustaja kieltäytyi antamasta jälkipanttia kohteeseen. Jälkipantti tarkoittaa sitä, että ensisijaisen velkojan (=tässä tapauksessa myyjän) asema säilyy ennallaan, mutta hänen jälkeensä tulee uusi tai uusia velkojia.
Olimme neuvotelleet kohteelle Ålandsbankenista lainan, joka oli tarkoitus käyttää kiinteistön saneeraukseen. Kohdetta vielä rahoittavan myyjän intresseissä on ilman muuta, että kiinteistöön sijoitetaan lisää rahaa. Ensisijaisen vakuuden arvohan lähinnä nousee, ellei nyt sitten uutta lainaa käytetä vanhan kiinteistön tuhoamiseen. Ihmettelimme kovasti mistä oli kysymys. Tulkintamme mukaan kyseessä oli lähinnä kaupan neuvotelleen sijoitusjohtajan kiusanteko, koska oli kiinteistö lipsahtanut meille vähän halvalla.
Onneksi tunsimme esimiehensä, joka lopulta ratkaisi tilanteen ja tarina eteni onnelliseen loppuun asti. Vaikka hoidimme kaikki kaupan mukaiset velvoitteemme sovitusti, emme liene vieläkään varsinaisesti kavereita ko. sijoitusjohtajan kanssa.
Tällä kokemuksella eläkevakuutusyhtiöiden kiinteistösijoitusosaamisesta olen päätynyt sijoittamaan isosti eläkevakuutusyhtiöiden eli Varman ja Ilmarisen pääomistamaan Technopolikseen. Ajattelin, että pääomistajista ei ole isompaa harmia, kun toimitusjohtajana huseeraa oikein pätevältä vaikuttava Keith Silverang.
Viime tiistaina lopulta tajusin, että olen todellakin syyllistynyt iloisesti omistajariskin aliarvioimiseen. Elokuussa marisin yhtiön strategiamuutoksesta ja nyt strategiaa laitetaan sitten toteen. Yhtiö osti Ruotsin tulikuumilta kiinteistömarkkinoilta kampuksen 130 miljoonalla eurolla ja aikoo järjestää osakeannin syksyllä.
Pörssitiedotteen seurauksena yhtiön kurssi laski kolme prosenttia pörssin yleisenä nousupäivänä. Markkinat arvioivat siis omistaja-arvoa hukatun tässä suuruusluokkaa 20 miljoonaa euroa. Uusi kiinteistö muodostaa alle yhdeksän prosenttia Technopoliksen omaisuudesta, mutta luultavasti muitakin kuin miuta kauhistuttaa Technopoliksen hallituksen johdonmukainen omistaja-arvon hukkaus.
Miksi Technopolis osti kiinteistön Ruotsista?
Minä pyrin aina ostamaan synkiltä markkinoilta ja myymään hypemarkkinoilla. Ruotsissa on menossa vahva nousukausi ja sen näkee myös kiinteistöjen hinnoissa. En missään nimessä olisi tässä tilanteessa edes etsinyt kiinteistöä Ruotsista.
Tosin kivempaahan se on esitellä karttaa, jossa on peitossa myös Ruotsi Suomen ja Norjan välissä. Eläkevakuutusyhtiöt ovat kertoneet hajauttavansa kiinteistösijoituksiaan ulkomaille, ja ovat pakottaneet myös Technopoliksen tekemään niin. Hajauttaminen tarkoittaa tässä tapauksessa huonompaan tuottoon tyytymistä.
Tämä hajauttaminen on muotisana. Palkkasoturit toki voivat sitten perustella, että tässähän vain on hajautettu, kuten oppikirjoissa opetetaan. Minun nähdäkseni kuumentuneille markkinoille hajauttaminen on lähinnä hölmöilyä. Kyllä Ruotsikin vielä näkee laskukauden ja siihen aikaan olisi ollut syytä jättää kiinteistönostot.
Annit, osingot ja hybridi
Technopoliksella on ollut osakeanti 2012, 2013 ja nyt taas on sitten tulossa. Vuonna 2013 yhtiö laski lisäksi liikkeelle hybridilainan 7,5 prosentin korolla. Piensijoittajat, joille hybridiä ei liian monimutkaisena tarjottu, mellakoivat asiasta aikoinaan ankarasti. Yhtiö antoi asiasta tiedotteenkin. Jo tuolloin minua hivenen huvitti viimeinen perustelu ”Viiden vuoden maturiteetti sitoo 75 miljoonaa euroa Yhtiön lainoista kiinteään korkoon ja antaa siten suojan korkojen nousun varalta”. Kiitos vaan tästä ”suojasta”, onneksi se purkautuu 2018. Toivottavasti sitä ei korvata uudella ylikorkoisella hybridillä. Hybridin korko ylittää mm. Ruotsin kiinteistösijoituksen oletetun tuoton selvästi.
Joka vuosi yhtiö on jakanut osinkoa, josta yksityiset osakkeenomistajat joutuvat maksamaan verot. Kasvuyrityksen osakeantien sarjassa ei olisi mitään vikaa, mutta kun yhtiö samanaikaisesti jakaa osinkoa, on kyseessä lähinnä rahan polttaminen. Verottaja ja osakeantien järjestäjät ovat tietysti kiitollisia.
Omien osakkeiden osto
Yhtiökokous on valtuuttanut hallituksen ostamaan omia osakkeitaan. Itse asiassa käytin siellä puheenvuoron, jossa kehotin hallitusta myös käyttämään valtuutustaan. Yhtiön kurssi on pysynyt selkeästi alle neljän euron, kun sen NAV (net asset value, substanssi) per osake on 4,65 euroa. On selkeää, että osakkeenomistajan kannalta yhtiön paras sijoitus olisi ostaa omia osakkeitaan. Omien osakkeiden ostoa alle substanssiarvon ja osakkeiden mitätöimistä voi verrata rahan printtaamiseen. Yhtään ei ole tänä keväänä ostettu.
Miksi Technopoliksen hallitus hukkaa omistaja-arvoa?
Tämä on arvoitus, jota olen kovasti yrittänyt pohtia. Pörssiyhtiöiden hallituksissa ei pitäisi olla väkeä, jolle olisi liian vaikeaa nähdä omien osakkeiden ostamisen edullisuutta ja yhtaikaisten osakeantien ja osingonjaon kalleutta.
Osa sijoittajista ja analyytikoista yliarvioi osinkoja, mutta pörssin kannalta tästä ei tarvitsisi välittää. Järkevät sijoittajat palkitsevat kyllä ostomääräyksillä yhtiön, joka pitkäjänteisesti kasvattaa omistaja-arvoa. Yhtiön tarvitsee välittää pörssikurssista vain siinä mielessä kannattaako sen ostaa vai mahdollisesti myydä omia osakkeitaan. Onneksi tässä tilanteessa ei sentään käytetty maksuvälineenä 100 prosentin hintaisesta kiinteistöstä 80 prosentin osakkeita.
Ilmeisesti hallituksen oikeana tavoitteena ei ole omistaja-arvon kasvattaminen, vaan yhtiön markkina-arvon kasvattaminen sijoittajien tuotosta välittämättä. Jos yhtiöllä olisi pääomistajana kasvollinen pääomistaja tyyppiä Björn Wahlroos, ei näin tapahtuisi varmasti. Nalle ei tässä tilanteessa harkitsisikaan kasvattaa markkina-arvoa omistajien taskun kautta.
Corporate Governancen vaatimus yhtiöstä riippumattomista hallituksen jäsenistä on muuten hyvin syvältä ja poikittain. Hallituksen jäsenten kuuluisi olla mahdollisimman riippuvaisia siitä, miten yhtiön osakkeenomistajille käy. Omista rahoista huolehditaan aivan eri tavalla kuin toisten rahoista.
Mitäs sitten tehdään?
Osaketta ei tekisi tähän hintaan oikein mieli myydä, kun perjantain päätöskurssilla 3,60 osake on edelleen 24% aliarvostettu. Toisaalta yhtiön holdaaminen sinnikkäästi on hyvin arveluttavaa, kun luottamus pääomistajiin ja hallitukseen on nolla.
Olin ajatellut, että hyvin voisin pitää Technopolista täältä ikuisuuteen tai ainakin niin kauan kuin on Keith puikoissa ja kurssi alle NAV:n. Hyvin johdettua aliarvostettua yhtiötä on leppoisaa pitää salkun perusrunkona. Nyt en tiedä. Kiinteistöjen omistaminen pörssissä noteeratun yhtiön kautta on pitkällä aikavälillä verotuksellisesti epäedullista. Ensin yhtiö maksaa verot ja sitten osingoista tai myynneistä maksaa sijoittaja lisää veroja. Kohteen likviditeetti kuittaa tämän tavallisesti näppärän sijoittajan osalta. Mutta nyt on riskinä, että aliarvostus kurssista ei poistu nykyhallituksella ikinä.
Olen Moskovassa ja matkaseurueen ilahdukseksi olen pohdiskellut kiinteistösijoitusyhtiöpositioni kohtaloa Gorkin puistossa kävellessäkin. Eräs minua kokeneemman sijoittajan perussääntö on, että kun positio vituttaa, se on myytävä heti. Tämä edellytys täyttyi juuri viime tiistaina.
Toisaalta en raaskisi näillä hinnoilla irrottaa. Hintamuodostukseen positiivisesti tuskin sinänsä vaikuttaa tämän kolumnin kirjoittaminenkaan. Olen tosiaan samassa tilanteessa kuin Venäjän talous, jossa toivotaan öljyn hinnan nousua - ilman kunnon perusteita.
Ylimääräiseen yhtiökokoukseen menen varmasti vaatimaan hallitusta tilille. Toivottavasti muitakin tulee paikalle. Kaikki osakkeenomistajat, joiden kanssa olen asiasta puhunut, ovat yhtä pettyneitä. Suomessa ei vain ole ollut tapana ilmaista pettymystään ainakaan omalla nimellä, kasvotusten ja julkisesti. Tämä on tosin tyhjää räksytystä, koska yhtiö on tukevasti eläkevakuutusyhtiöiden käsissä. Ei huolta siellä hallituksessa, en aio turhaan äänestyttää yhtiökokousta. Minä (toisin kuin hallitus) välitän yhtiön turhista kuluista, eikä varmaan tappioon päättyvässä äänestyttämisessä ole mitään järkeä.
Keskustele kolumnista ja Technopoliksesta keskustelufoorumillamme.
