Tällä viikolla saimme lukea hallituksen puoliväliriihen päätöksistä, jotka boostaavat myös asuntomarkkinoitamme.
Muutokset ovat pähkinänkuoressa:
- Asuntolainan maksimilaina-aikaa nostetaan 35 vuoteen.
- Asuntolainakatto nostetaan 95 prosenttiin.
- Taloyhtiölaina voisi jatkossa olla 70 % asunnon arvosta.
- Taloyhtiölainan lyhennysvapaa voisi olla 2 vuotta.
- Taloyhtiölaina voisi olla asuntolainan tapaan 35 vuotinen.
Näillä muutoksilla voi olla todella isot vaikutukset asuntomarkkinaan. Katsotaan asiaa konkreettisen esimerkin kautta.
Ostetaan uudiskohteesta 300.000 euroa maksava asunto. Tällä hetkellä siinä saa olla maksimissaan 60 % yhtiölaina, joten lainaa on 180.000 € ja myyntihinta on 120.000 €. Lyhennysvapaata ei ole, laina-aika on 22 vuotta ja kokonaiskorko 3 %.
Näillä spekseillä lainan kuukausierä on alussa 932 €/kk.
Nyt uusilla ehdoilla lainaa voisikin olla 70 % eli 210.000 €, eli maksettavaksi myyntihinnaksi jäisi 90.000 €. Pelkästään tämä voi ratkaista kaupan. Jos säästöjä on 90.000 €, voi asunnon ostaa, mutta 120.000 euron myyntihintaa ei olisi ollut mahdollista maksaa.
Vaikka yhtiölainaa on nyt 30.000 € enemmän, mutta laina-aika olisikin uusi maksimi 35 vuotta, olisi kuukausierä vain 808 €/kk. Tarvitaan vähemmän omaa rahaa, ja isommasta lainasta maksetaan vähemmän joka kuukausi.
Tämän lisäksi siihen voisi kuulua kahden vuoden lyhennysvapaa, jolloin maksettaisiin vain korkoja. Tällöin pääomavastike laskisi 808 eurosta 525 euroon.
Eli ensimmäiset kaksi vuotta kulua olisi 932-525=407 €/kk vähemmän kuin aiemmin, ja kahden vuoden lyhennysvapaan jälkeen menoa olisi 932-808=124 €/kk vähemmän.
Joku voi vielä fiksusti ajatella, että laittaa tämän 124 € ja 407 €/kk säästöön tai sijoitukseen, jolloin se helpottaa tulevaisuuden raha-asioita.
Jotkut asuntosijoittajat ajattelee, että lyhennysvapaa on huono asia. Logiikka menee siten, että hän saa asunnosta vuokratuloa, mutta voi vähentää vuokratulosta vain hoitovastikkeen sekä yhtiölainan korot, ei lyhennystä.
Tällöin hän joutuu maksamaan veroa pääomatulostaan. Mutta mikäli lyhennysvapaata ei olisi (tai kun se on loppunut ja lyhennykset alkaneet), nousee pääomavastike ja se yhdessä hoitovastikkeen kanssa ovat samaa tasoa vuokran kanssa.
Tällöin vuokratuloa ei kulujen jälkeen jää, joten ei myöskään tule veroja maksettavaksi (paitsi kun asunnon myy).
Itse ne pidä tätä kovin isona ongelmana. Veroa menee hetken aikaa hieman enemmän, mutta samalla minulle jää käteen enemmän rahaa, jonka voin sijoittaa ja hankkia sille enemmän tuottoa.
Mielestäni on parempi pitää rahat omassa taskussa niin pitkään kuin mahdollista, ja vasta viime hetkellä annettava verottajalle se, minkä verottaja vaatii.
Mutta käytännössä siis tämän 300.000 euron asunnon voisi uusien sääntöjen mukaan ostaa 30.000 vähemmällä rahamäärällä, ja samaan aikaan maksaa pienempää kuukausimaksua.
On ilmiselvää, miten tämä tulee vaikuttamaan asuntojen kysyntään.
Mitenkään ilmaista tämä ei tietenkään ole. Pidempi laina-aika tarkoittaa enemmän absoluuttista koronmaksua pankille.
Ensimmäisessä versiossa kokonaiskorkokulu olisi noin 55.000 €. Tässä jälkimmäisessä se on noin 130.000 €, eli yli tuplat.
Mutta itse en tätä ota negatiivisena asiana. Toki silloin se on, mikäli tavoite on olla täysin velaton. Mutta mielestäni ihmisen ei tulisi ikinä olla täysin velaton.
Velka on hyvä renki kun sitä käyttää oikein. Ihan vaikka vain 10 % velkavipu kannattaa olla ”aina” päällä. Se parantaa oman pääoman tuottoa enemmän kuin tuo riskiä.
Ja jos tavoite on aina pitää edes pientä velkavipua, niin tällöinhän laina-aika on käytännössä koko oma elinikä. Ja tällöin korkoja maksetaan todella paljon. Mutta ideana onkin, että lainalla hankittu tuotto on korkoja suurempi. Eli tuottoja tulee vieläkin enemmän kuin korkokuluja maksetaan.
Iso asia on myös 95 % asuntolainakatto. Jos se oikeasti menee näin yksioikoisesti, että pankki voisi myöntää asunnon arvosta 95 % suuruisen lainan, niin omaa rahaa ei juuri tarvita. 300.000 euron arvoisen asunnon voisi ostaa 15.000 eurolla.
Taloyhtiölainaan liittyen Valtioneuvoston kirjaus oli, että niitä voidaan jatkossa muuttaa asetuksella. En osaa sanoa mitä tämä tarkoittaa ihan käytännössä. Kommentoi alle jos tunnet alaa paremmin!
En osaa myöskään sanoa minkälainen dynamiikka valtion, Fivan ja pankkien välillä on tässä. Eli että kuinka ripeästi ja missä laajuudessa nämä tullaan oikeasti näkemään käytännössä, pankkien lainatiskeillä.
Toisaalta pelkästään tämä positiivinen signaali voi herättää muutaman epäröivän asunnon ostajan oikeasti ostamaan.
Lisää tukea asuntomarkkina saa yhäti alenevasta korkotasosta. 12 kk euribor kolkuttelee jo 2 % rajaa. Markkinoiden odotukset ovat, että EKP tulee tänä vuonna laskemaan korkoja lisää.
Tämä toki on jo hinnoiteltu euriboriin, mutta pidän silti todennäköisenä, että näemme tänä vuonna ykkösellä alkavan euriborin.
Nämä kaikki muutokset yhteenlaskettuna tarkoittaa, että asunnon omistaminen tulee vaatimaan vähemmän euroja kuukausittain, joten kauppa tulee piristymään.
