Ole sinnikäs ja lue teksi kokonaan vaikka alku voisikin tuntua puisevalta. Lupaan, että lopussa kiitos seisoo ja synapsit päässäsi säkenöivät.
Pääomatulot ja niiden verotus puhuttavat suomalaisia. Maksetut veroprosentit tuntuvat olevan euroja suurempi kivi kengässä. Etenkin sillon kun taivastellaan toisten prosentteja. Osinkoverotus tuntuu kiinnostavan suomalaisia sekä suurten vuokranantajien tulostiedot. Yrittäjiä kadehditaan niiden verottomien osinkojen vuoksi, joita ei kuitenkaan ole edes olemassa. Kaikki on verotettu ja moneen kertaan.
Lainsäädännöllä pyritään luomaan riittävää veropohjaa ja samalla ohjataan toimintaa haluttuun suuntaan. Pyrkimyksenä on virittää verokohtelua niin, että se olisi jokseenkin tasavertaista erilaisten sijoitusten ja pääomatulon lähteiden välillä. Miten tässä on onnistuttu?
Pyrkimyksistä huolimatta verokohtelu on kovin erilaista eri ihmisten välillä. Osin se johtuu verosuunnittelun käytettävissä olevista keinovalikoimista ja toisaalta siitä, mistä pääomatulonsa sattuu saamaan. Viimeaikoina on käyty veronmaksun moraalikeskuskustelua, mutta ei mennä nyt siihen. Asuntosijoittajana olen kiinnostunut aivan toisesta ja täysin julkisen keskustelun ulkopuolelle jääneestä jännästä porsaanreiästä.
Asuntojen yhtiövastikkeisiin liittyy mielenkiintoinen sijoittajaa suosiva mahdollisuus, joka on ainakin periaatteessa melko hyvin asuntosijoittajien tiedossa. Yhtiölainat ja tuloutettu rahoitusvastike mahdollistavat sijoittajan ostaa asuntoja merkittävästi alle markkina-arvon.
Käydään asiaa esimerkin kautta läpi. Olemme ostamassa sijoitusasuntoa, jonka kokonaismyyntihinta eli velaton kauppahinta on 100 000 euroa. Asuntoja on tarjolla sekä uudiskohteesta, että vanhasta hyvin hoidetusta taloyhtiöstä aivan saman kadun varrelta. Pankki on luvannut rahoittaa 80 prosenttia ostoksestamme antaessamme oman kodin kulmaa lisävakuudeksi.
Vanhassa arvoasunnossa on tehty kaikki korjaukset ja asunnon myyjä on maksanut velkaosuudet pois.
Vuokratuloista saamme vähentää hoitovastikkeen, vuokrauksen kulut sekä asuntolainan koron. Pääomanlyhennys pankkiin hoidetaan luonnollisesti verojen jälkeisellä rahalla. Tämä on yksinkertaista ja selkeää.
Myytävänä olevassa uudiskohteessa on 80 prosentin yhtiölainaosuus. Samansuuruinen kuin mitä saisimme pankkilainaa. Lisäksi olisi vielä rakennuttajan tarjoama rahoitus loppuun viidennekseen. Tämä kuulostaa kovin hyvältä idealta. Papereita tutkiessa huomaamme, että yhtiölainasta syntyvä rahoitusvastike on taloyhtiössä tuloutettu. Sen saa vähentää kokonaisuudessaan verotuksessa.
Pankkilainasta saa vähentää vain koron, mutta tuluotetun rahoitusvastikkeen saa vähentää kokonaan. Se pitää sisällään koron lisäksi pääomanpalautuksen. Tämä tarkoittaa sitä, että verottaja maksaa meidän esimerkin asunnostamme 27,2 % eli 27 200 euroa. (80% x 100 000€ x 34%). Tämä muuttaa sijoittajan yhtälöä merkittävällä tavalla. Rahoitusjärjestelyllä asuntojen hinta sijoittajalle on alempi kuin oman kodin ostajalle. Verottajalle tehdyn puhelun perusteella verovähennyksen voi tehdä vaikka maksaisi kerralla koko yhtölainan pois. Tämän voi vähentää muista pääomatuloista tai tasapoistona kymmenessä vuodessa alijäämähyvityksenä ansiotulosta. Lainaosuuden voi maksaa vaikka sillä pankkilainalla, jonka pankinjohtaja on luvannut meille. Silloin saamme vähentää vielä senkin koron vuokratuloista. Melkoista karkkia.
Nyt herääkin kysymys, miksi sijoittajille myytävälle uudistuotannolle on luotu tällainen veroporkkana. Tilanne on sama kuin verottaja maksaisi pääomatuloveroprosentin suuruisen osan pörssistä ostamistamme osakkeista? Kyllä minä satasen osakkeita helposti 66 eurolla ostaisin, mutta sitäpä en oikein osaa tehdä.
Verohyöty ei rajaudu vain uudiskohteisiin vaan kaikkiin, joissa on yhtiölainaa ja rahoitusvastike on tuloutettu. Aika harvoin lainaosuudet vain ovat samassa suhteessa asunnon kokonasiarvoon, kuin ne ovat uudistuotannossa.
Paikkakunnasta ja hieman tilastosta riippuen asuntojen uudistuotannosta menee 65-80 prosenttia sijoittajille. Herää kysymys, kenen muun kuin sijoittajan etua tällä verokannustimella ajetaan? Mehukkaasta veroporkkanasta oman kodin ostaja pääsee vain unelmoimaan samalla kun tulee nilkaan ammutuksi asuntojen hintojen ja rajallisen verovähennysoikeuden muodoissa.
Yllättävää on se, että suurten vuokranantajatahojen tuloslukuja kauhistellaan julkisesti, mutta tämä sijoittajan veroherkku ei aiheuta kenessäkään närää. Vääjäämättä tulee mieleen, että yhtiölainojen rahoitusvastikkeiden vähennysoikeudesta aikanaan päätettäessä ei ole ymmärretty sitä, mihin se voi johtaa. Aikaisemmin suuret yhtölainaosuudet olivat rakennuttajan tapa saada ostajan varainsiirtoveroa pienemmäksi, kunnes veron suuruuden laskentaperustetta muutettiin. Aikanaan asuntosijoittajat eivät olleet merkittävä tekijä uudisasuntojen kaupassa. Reilussa vuosikymmenessä asuntosijoittamien on kuitenkin noussut marginaali-ilmiöstä jokamiehen sijoitusmuodoksi ja asuntorahastojen temmellyskentäksi.
Miettiessä omaa asuntosijtusstrategiaa, kannattaa piirtää iso kuva selväksi ja miettiä mistä kaikkialta löytyisi maksajia omalle sijoitukselle ja kuinka erilaisilla rahoitusrakenteilla olisi mahdollista pienentää riskiä, parantaa tuottoa ja kohtuullistaa veronmaksua.
Keskustele asuntosijoittamisesta tai asuntosijoittamisen verotuksesta lisää täällä.
Sijoitustiedon kolumnisti Matias Savolainen on yrittäjä, sijoittaja ja USA Asunnot hallituksen puheenjohtaja.
