Toisinaan kuulee puhuttavan miten passiivista asuntosijoittaminen on. Ja päällisin puolin se sitä onkin.
Ostetaan ja vuokrataan asunto, laitetaan vastikkeet ja lainanlyhennykset pyörimään verkkopankkiin. Kerran vuodessa tehdään yhteenveto verottajalle, ja siinä se.
Teoriassa näin. Käytännössä ei todellakaan. On toki vaiheita, joskus pitkiäkin, jolloin homma tosiaan toimii näin.
Mutta satavarmasti asuntosijoittajan matkan varrelle osuu vuokrasuhde, joka ei toimi kuin unelma.
Ja silloin kun tällainen osuu kohdalleen, kannattaa toimia nopeasti. Kun asukas saa nopeasti ongelmansa pois päiväjärjestyksestä, voi vuokrasuhde jatkua normaalisti.
Toki aina ammattilaisetkaan eivät voi hoitaa asioita nopeasti. Joskus on vain pakko odottaa kolmannen osapuolen inputtia. Esimerkiksi Huolenpitopalvelumme ei voi palauttaa vuokravakuutta kuin osittain ennen kuin siivousliikkeen lasku on saatu tai vesimittari on luettu.
On asunnon omistajan etu, että asunnon kunto varmistetaan vuokrasuhteen lopussa ja siihen menee aina hetki aikaa. Toisaalta ymmärrämme myös vuokralaista, että vakuudella on muuta käyttöä ja se palautetaankin hänelle mahdollisimman nopeasti.
Mutta jotain kuvaa asuntosijoittamisen passiivisuudesta antaa se, että saamme viikottain satoja yhteydenottoja vuokralaisilta, huoltomiehiltä, siivoojilta, isännöitsijöiltä, kiinteistösihteereillä jne.
Asuntosijoittaminen on siis kaikkea muuta kuin passiivista sijoittamista. Ja tämä onkin hintalappu sille, että se on niin kannattavaa. Kun oman pääoman tuotto on 10-20 % ja riski matala, vaatii se työtä.
Airbnb-vuokrauksessa tuotto on vielä korkeampi, mutta tällöin puhutaan jo käytännössä osa-aikaisesta työpaikasta. Jokaista vuokralaista pitää palvella vielä kattavammin kuin pitkäaikaisvuokrauksessa (jatkuva yhteydenpito, neuvonta, avainten luovutukset, siivoukset). Ja vuokralainen vaihtuu muutamien päivien välein.
Jos asuntosijoittamisen passiivisuutta ja aktiivisuutta mittaisi lineaarisella asteikkolla, olisi passiivisimmassa päässä REIT- tai muu asuntorahasto ja aktiivisimmassa päässä Airbnb-vuokraus. Asuntosijoittaminen on sitten seuraavana asuntorahastojen jälkeen. Vaatii jonkin verran omaa työtä ja tuotto keskimäärin on parempi.
Sivuhuomautuksena, tässä on Asuntopehtoorin bisneksen ydinidea. Tarjoamme Huolenpitopalvelua, jonka avulla asuntosijoittaja pääsee nauttimaan rahastoa paremmasta tuotosta, käytännössä täysin passiivisesti.
Jos taas miettii kiinteistöjä, eli omakotitaloja ja toimitiloja sijoituskohteina, vaativat ne asunto-osakkeitakin enemmän aktiivisuutta, eli työtä.
Kun ajattelee asuntosijoittamista kokonaisuutena kohteen etsinnästä, rahoittamisesta vuokrasuhteen hoitamiseen ja kohteen myymiseen, aletaan olla lähempänä yrittäjyyttä kuin sijoittamista.
Tämän vuoksi pidän sanonnasta, että kiinteistö on liiketoiminta naamioituneena asunnoksi.
Ja jotta tämän liiketoiminnan saa kannattavaksi, pitää olla osaamista. Oikopolkuja on paljon:
- Sijainti, sijainti, sijainti
- Osta vain kassavirtaposiitivisia
- Osta vain palveluiden läheltä
- Osta vain kasvukeskuksista
- Osta asunto, jossa voisit itsekin asua
Mutta kuten kaikessa sijoittamisessa, oikopolut toimivat vain jos ymmärrät mistä on kyse. Tarkoittaako "sijainti, sijainti, sijainti" sitä, että sijainti on todella tärkeä asia? Vai sitä, että on tärkeä valita oikea maa, oikea kaupunki ja oikea kaupunginosa, josta ostaa asunto?
Miksi pitäisi ostaa asunto, jossa voisi itsekin asua? Minulla on kymmeniä asuntoja, joihin en voisi mitenkään muuttaa (nykyisessä elämäntilanteessani ainakaan), mutta silti ne ovat todella haluttuja vuokralaisten keskuudessa.
Vai pitääkö tämä ohje tulkita siten, että asunnon tulisi olla vain riittävän siisti tai hyvällä paikalla (jotta siellä voisi itsekin asua)?
Eli vähän niinkuin liiketoiminnassakin, neuvonantajia on paljon mutta itse pitää ymmärtää mitä sijoittamisella/liiketoiminnalla haluaa saavuttaa ja tehdä työtä sen eteen. Työn voi tehdä itse, tai ulkoistaa luotettavalle kumppanille.
Mutta omaa ajattelua voi auttaa jos kääntää aivot siihen malliin, että olen "asuntoyrittäjä" enkä "asuntosijoittaja". Tämä voi poistaa oman sijoitustoiminnan pullonkauloja. Olen nimittäin nähnyt tapauksia, joissa kasvun esteenä oli oman ajan rajallisuus.
Kasvua olisi saatu aikaan kun osa töistä olisi ulkoistettu, mutta koska kaikki haluttiin tehdä itse, tuli raja vastaan. Sen sijaan yrittäjän on täysin normaalia ostaa monia palveluita ulkopuolelta ja keskittyä itse siihen, jossa on hyvä.
Esimerkiksi rahoitusneuvotteluihin tai uusien kohteiden etsintään.
