Omistan yhdestä talosta asiakkaiden kanssa 20 asuntoa. Arvaa minkä verran tämän yhtiön asioiden hoitaminen minua kiinnostaa? Paljon.
Pidän siis hallituksesta käsin huolta, että taloyhtiössä ei näy tupakantumppeja ulko-oven edessä, palveluiden hintataso on kohtuullinen ja laatutaso sopiva. Ja kun vielä kohde siirtyy Asuntopehtoorin isännöintiin, meillä on hyvä kontrolli yhtiön manageeraukseen.
Nyt kun vertaan tätä yhtiötä tavalliseen taloyhtiöön, josta omistan yhden asunnon ja jonka yhtiökokouksissa en valitettavasti ehdi käydä, takaan, että meidän manageeraama yhtiö on paremmassa hoidossa. Se saa ammattilaisen käsittelyn, kun taas tätä toista yhtiötä hoitaa amatöörihallitus ja -isännöitsijä.
Mikä on isännöinnin merkitys taloyhtiölle?
Taloyhtiön arvo on helposti 10 miljoonaa euroa. Jos tämän omaisuusmassan arvoa saadaan nostettua 0,5 % markkinoita enemmän vuodessa, tarkoittaa se 50 000 € ylimääräistä arvonnousua.
Harva isännöitsijä tietää taloyhtiön markkina-arvoa, saatika osaisi miettiä toimenpiteitä sen arvon parantamiseen.
Tämä on luonnollisesti ihan ok, jos se on osakkaiden ja hallituksen tahto. Että isännöitsijän rooli on lähempänä sihteeriä, joka hoitaa juoksevia asioita, eikä paljon muuta.
Mutta kun isännöitsijä tietää mitä tekee, hän voi todella vaikuttaa taloyhtiön eli asuntojen arvoon. Isännöitsijän pesti on yleensä vuosia tai jopa vuosikymmeniä ja siinä ajassa kyllä saa tuloksia aikaan jos on saadakseen.
Konkreettinen esimerkki on julkisivuremontti. Sen voi tyypillisesti toteuttaa eri tavoilla. Yhdessä yhtiössäni remonttien hinta-arviot olivat noin 300 k€, 600 k€ ja 1,5 M€.
Mistä hallitus tietää, mikä vaihtoehto näistä on yhtiölle paras? Ainakaan tässä tapauksessa hankesuunnitelmaa tehneet konsultit eivät osanneet perustella vaihtoehtojen vaikutusta taloyhtiön arvolle. Remontin teknisen sisällön he kyllä osasivat avata.
Juuri tässä isännöitsijä osoittaa arvonsa. Hän tulkitsee hallitukselle vaihtoehtojen merkityksen taloyhtiön arvolle lyhyellä ja pitkällä aikavälillä, sekä sen vaikutuksen kulupuoleen (lämmitys, huolto) eli hoitovastikkeeseen.
Sihteeristä toimitusjohtajaksi ja varainhoitajaksi
Isännöitsijä tuottaa moninkertaisesti palkkionsa verran arvoa kun hän omaksuu enemmän varainhoitajan roolia. Tämä ei tarkoita, etteikö hän olisi kokousten sihteeri ja juoksevien asioiden hoitaja. Mutta että hän tuo ylläkuvattua lisäarvoa taloyhtiölle.
Isännöitsijällä on kokemusta useasta muusta taloyhtiöstä ja niistä on helppo poimia parhaat käytännöt muille yhtiöille harkittavaksi.
On jossain määrin jopa huvittavaa, että käytämme isännöintitoimintamme markkinoinnissa faktaa, että meidät on mahdollista saada kiinni (puhelimella, sähköpostilla, whatsapilla jne.) ja soitamme myös takaisin. Sanomme mitä teemme, teemme mitä sanomme.
Synergioiden hakeminen on aika lapsen kengissä vielä. Vai oletko kuullut, että isännöitsijä olisi ehdottanut naapuritalojen kanssa yhteistä kilpailutusta huollolle, siivoukselle tai taloyhtiölainoille? Tai että hän olisi jopa oma-aloitteisesti kilpailuttanut vakuutuksia tai muita pienempiä kulueriä.
Meillä on kosketuspintaa useampaan sataan taloyhtiöön. Mieti minkälaisia mahdollisuuksia tämä luo kekseliäälle mielelle.
Olisi myös suotavaa, että isännöitsijä on riippumaton. Mikäli sama firma hoitaa isännöinnin, huollon ja siivouksen, on siinä aikamoinen eturistiriita. Mikä intressi isännöitsijällä on kilpailuttaa huolto tai siivous kun se on heidän omaa bisnestä?
Räikeimmillään isännöinti myydään tappiolla ja kate otetaan huollosta ja siivouksesta. Hallituksen on hyvä olla hereillä.
Taloyhtiö säästää rahaa myös siinä, että isännöitsijä osaa muutakin kuin organisoida. Kun hän tai hänen taustaorganisaationsa ymmärtää asunto-osakeyhtiölain ja asuntokauppalain, ollaan jo aika pitkällä. Tämän päälle vielä kun yritys seuraa aikaansa eli on hereillä mitä avustuksia taloyhtiöille on saatavilla nyt ja tulevaisuudessa, voidaan tulevia remontteja suunnitella ja aikatauluttaa fiksusti.
Ja on selvää, että varainhoitajan rooliin kuuluu ymmärtää miten ja milloin varallisuutta (taloyhtiötä) tulee korjata. Eli PTS on ajantasalla sekä suunniteltu kymmeneksi vuodeksi eteenpäin. Yksistään tämä vaikuttaa asuntojen arvoa kohottavasti, koska niiden myyminen helpottuu. Kysy keneltä tahansa kiinteistönvälittäjältä.
Samalla se helpottaa osakkaiden talouden suunnittelua kun tiedetään hyvissä ajoin milloin putkiremontti alkaa ja on ainakin jotain arviota sen kustannuksista.
Kun firmassa ei ole rahoitusjohtajaa, on toimitusjohtaja vastuussa rahoituksesta. Isännöitsijän täytyy osata neuvotella taloyhtiölle rahoitus korjauksiin ja mielellään hyvillä ehdoilla. Tämä edellyttää pidemmän aikavälin suunnittelua, että korjauksiin saadaan rahoitusta ylipäätään ja jotta osakkaille ei tule liian suuria pääomavastikkeita maksettavaksi.
Hänen tulee myös pitää päivänselvänä, että taloyhtiön rahat ovat taloyhtiön rahoja eikä hänen omiaan. Mutta hänen tulee silti hoitaa niitä kuin omiaan! Hänen ei siis pidä hyväksyä ensimmäistä lainatarjousta vaan oikeasti kilpailuttaa pankit.
Välittäjistä puheenollen, todella harva isännöitsijä ymmärtää, että se asuntoa myyvä kiinteistönvälittäjä edustaa sitä asunnon omistajaa, joka on… isännöitsijän asiakas. Mitä jos isännöitsijä auttaisi välittäjää myymään asunnon hyvään hintaan? Sehän tarkottaisi, että taloyhtiön arvo nousee.
Toimitusjohtajan/varainhoitajan olisi myös ihan suotavaa ymmärtää yhtiönsä kirjanpitoa. Isännöitsijän ei tarvitse ymmärtää jokaista arvonlisäverolain yksityiskohtaa, mutta hänen pitää osata tulkita tuloslaskelma ja tase auki koko yhtiökokoukselle.
Hänen pitää siis ymmärtää jokainen yksittäinen rivi tilinpäätöksessä ja pystyä avaamaan mitä kohta ”hallinto” pitää sisällään ja miksi sen kustannus on noussut (isännöitsijän palkkiot jemmataan hallinnon alle).
Entä mikä on kaikkein tärkein ominaisuus hyvälle isännöitsijälle? Kyky tulla toimeen erilaisten ihmisten kanssa sekä viestintä. Hyvällä viestinnällä vältytään niin monelta ongelmalta.
Kun osakkaat, asukkaat, vuokralaiset ja hallitus tietävät missä mallissa taloyhtiön talous ja tekninen kunto ovat, ollaan todella pitkällä.
En halua ihan kaikkia liikesalaisuuksiamme paljastaa vielä, mutta tässä yksi kalvo, jonka isännöitsijämme esittää osakkaille yhtiökokouksessa:
Samassa yhteydessä kerromme vertailulukuja, paljonko kyseisen taloyhtiön hoitovastike on ja paljonko se keskimäärin on vastaavissa taloissa.
Entä paljonko yhtiön tilillä on rahaa ja mikä yhtiön maksuvalmius on?
Listaamme myös huoltoliikkeen, isännöitsijän, kiinteistösihteerin yhteystiedot.
Eli aika perusjuttuja, mutta kuitenkin monelta osin uusia asioita isännöinnin saralla.
En malta odottaa, että kesä koittaa ja saamme ensimmäiset yhtiöt isännöitäväksi ja pääsemme näyttämään mitä kaikkea muuta meillä on suunniteltuna.
Ja jos taloyhtiösi kaipaa nykyaikaista otetta ja arvon kohotusta, ota ihmeessä yhteyttä niin laskemme kilpailukykyisen tarjouksen!
