Kun asuntosijoittaja haluaa optimoida sijoitustoiminnan verotusta, nousee nopeasti pohdittavaksi sijoittaminen yrityksen kautta.
Tässä tekstissä olen käsitellyt asuntosijoittamista yrityksen kautta yleisellä tasolla.
Lisähuomiona aihetta hieman sivuten; yrityksen perustamisessa asuntosijoittamista varten on sekin hyöty, että kun yritys on olemassa, se houkuttaa ja helpottaa myös muun yritystoiminnan käynnistämistä kun se yritys kerran on jo olemassa. Voit tehdä pieniä keikka- tai konsulttihommia tutuille ja laskuttaa firman kautta. Tästä voi poikia jotain isompaakin liiketoimintaa. Lisäksi yrityksen kautta pystyy tekemään enemmän vähennyksiä kuin kuluttajana voi.
Ensimmäisen sijoitusasunnon hankkiminen yritykselle
Suurin kynnys yrityksen kautta sijoittamiselle on aloitus. Kynnyksen muodostaa tyypillisesti kaksi seikkaa:
- Rahoitus
- Osaaminen
Yritän tässä jutussa tuoda apuja toiseen kohtaan. Varallisuuden kasvattamiseen on paljon materiaalia saatavilla enkä mene siihen tässä blogissa.
1) Varakas yritys ja olemassa olevaa liiketoimintaa
Helpoin tilanne on henkilöllä, jolla on jo liiketoimintaa harjoittava yritys olemassa. Yrityksellä on varallisuutta ja kassavirtaa. Näiden turvin se voi vaan suoraan ostaa asunnon yrityksen taseeseen. Tämä asunto alkaa tuottaa lisää kassavirtaa, joka vuorostaan mahdollistaa toiminnan kasvattamisen.
Mitä vanhempi yritys on, tai oikeammin, mitä pidemmältä ajalta yrityksellä on näyttöjä kannattavasta liiketoiminnasta, sitä pienempi riski rahoittajalle on rahoittaa sen hankintoja. Toki rahoittaja haluaa ymmärtää liiketoiminnan luonteen ja minkälaisia riskejä sen tulevaisuuden tuottoihin sisältyy. Tässä yrittäjän osaamisen saa suoraan konvertoitua rahaksi: mitä uskottavammin hän pystyy perustelemaan tulevaisuuden tuotot, sitä paremmin yritys saa rahoitusta.
Varakkaalle yritykselle on myös eduksi hankkia muutama asunto siinä mielessä, että niiden pyörittäminen tuo muusta liiketoiminnasta erilaista kokemusta, mikä vuorostaan helpottaa lisähankintojen tekemisen.
2) Yritys olemassa, mutta ei varallisuutta eikä liiketoimintaa
Jos taas yrityksellä ei ole kassassa rahaa ostaa asuntoa suoraan, täytyy rahoitus järjestää jollain tavalla. Helpoin neuvottelu on käydä itsensä kanssa eli miettiä voiko omistaja itse rahoittaa yritystään.
Omistaja voi lainata omaa rahaa yritykselle, jonka kanssa tehdään velkakirja ja sovitaan koron määrästä ja takaisinmaksuajasta.
Yrityksen pääomittaminen, svop vs. pääomalaina
Omistaja voi siirtää rahaa yritykseen myös ”svoppina” eli sijoitettuun vapaan omaan pääomaan tai pääomalainana.
Svoppina tehty sijoitus pitää uusia kymmenen vuoden välein, mutta tämä on lähinnä kirjanpitotekninen toimenpide. Svopin etu pääomalainaan nähden on, että se sujahtaa taseessa omaan pääomaan, mikä tarkoittaa sitä, että yrityksen tilanne pankin silmissä paranee, koska sillä on enemmän omaa pääomaa. Svopin huono puoli taas on, että se on konkurssitilanteessa samassa asemassa kuin osakepääoma. Suomeksi, ensin maksetaan kaikille muille ja jäljelle jäävät (jos mitään) palautetaan omistajille. Konkurssin todennäköisyyttä voi kukin miettiä yrityksensä kohdalla erikseen.
Huomioi myös, että svop palautetaan kaikille osakkaille omistuksen suhteessa. Eli jos yksi sijoittaja tekee svopin ja tuo svop palautetaan aikanaan, menee osa siitä muille sijoittajille (jotka maksavat siitä osinkoverot).
Pääomalaina puolestaan palautuu konkurssitilanteessa ennen svoppia, eli sen menettämisen riski on pienempi kuin svop-sijoituksen.
Toisin kuin svop, pääomalaina on vierasta pääomaa taseessa. Tällöin pankin näkökulmasta yritys on velkaisempi eli sille lainan myöntäminen on riskisempää kuin yhtiöille, jossa omistajan rahat ovat sisällä svoppina.
Lisäksi pääomalainan ollessa vierasta pääomaa on sillä vähentävä vaikutus yrityksen nettovarallisuuteen eli osingonmaksukykyyn. Näin ollen jos halutaan optimoida ”verovapaita” osinkoja, kannattaa käyttää svoppia.
Yhteenvetona, mikäli tarkoitus on omistaa asuntosijoitusyritys yksin eikä sitä ole tarkoitus päästää konkurssiin, kannattaa käyttää svoppia.
Svoppeja ja pääomalainoja voidaan toki konvertoida taseen sisällä suuntaan jos toiseenkin tietyin ehdoin.
3) Ei yritystä, omaa varallisuutta on
Mikäli yritystä ei vielä ole, mutta varallisuutta on, kannattaa ensin selventää oma pitkän aikavälin tahtotila.
Tähän mietintään vaikuttaa moni asia, joita painotetaan omilla arvoilla. Esimerkiksi onko lapsia ja halutaanko heille siirtää omaisuutta kevyemmällä verotuksella vai onko tarkoituksenmukaista laittaa lapset ansaitsemaan leipänsä itse ja vasta myöhemmin siirtää varallisuutta heille. Entä halutaanko optimoida varallisuuden säilymistä ja kasvamista yhden tai kahden sukupolven vai 1000 vuoden aikajänteellä. Tämä pohdinta vaikuttaa mm. siihen, että otetaanko lapset heti alussa, myöhemmin vai ei milloinkaan yrityksen omistajiksi.
Hankalaksi tämän tekee se, että kovin moni ei välttämättä 30-vuotiaana tiedä, minkälainen varallisuuden tulee elämänsä aikana keräämään ja minkälainen tahtotila itsellä on 50 vuotta myöhemmin.
Oletetaan, että yritys perustetaan ja sen omistajaksi tulet sinä yksin. Tällöin mietittäväksi tulee kuinka mahdollistaa yrityksen hankkia asuntoja. Jotain varallisuutta sillä täytyy olla.
Voit siirtää nykyisiä sijoitusasuntoja yrityksen taseeseen esim. apporttina. Tällöin maksat varainsiirtoveron normaalisti. Samoin on mikäli myisit asunnon yritykselle. Tässä tapauksessa voit tehdä excel-harjoituksen, että missä vaiheessa yrityksen kevyempi verotus on kuitannut ylimääräisen varainsiirtoveron maksun ja pohtia onko se kannattavaa. Vaihtoehtohan on ottaa omaa lainaa asuntoa kohden ja siirtää tämä raha yritykselle. Tällöin joudut huolehtimaan, että sinulla on kykyä hoitaa lainaa ilman siitä saatuja vuokratuloja (jotka jäävät yritykseen).
Mikäli sinulla itselläsi on rahaa, voit siirtää sen yritykselle esim. yllä mainittua svoppia käyttäen. Nyt yrityksellä on rahaa, jolla se voi ostaa asunnon.
Monesti tässä kohtaa sijoittaja huomaa, että on kannattavaa hankkia uudiskohde, jossa on yhtiölainaa valmiina kuin hakea pankista (kallista) lainaa yritykselle. Lisäetua tulee kun ostaa uudiskohteita hieman edullisemmin (alennus jyvittyy myyntihintaan yhtiölainamäärän pysyessä ennallaan).
Tämä onkin varteenotettava tapa startata asuntosijoittaminen yrityksen kautta. Kun asuntoja pikku hiljaa kertyy taseeseen ja sitä kautta tilinpäätökset alkavat näyttää mukavia lukuja, kasvaa pankin kiinnostus rahoittaa yritystäsi.
4) Ei yritystä, ei varallisuutta
Tämä onkin sitten se hankalin tapa aloittaa asuntosijoittaminen yrityksen kautta. Se voi olla jopa mahdotonta.
Tässä tapauksessa kannattavinta lienee laittaa oma talous kuntoon eli maksaa kalliit lainat pois (halvalla lainalla), vähentää kuluja ja miettiä miten voi hankkia lisätuloja.
Kun varallisuutta kertyy, voi lukea vinkit yltä kohdasta 3.
Lopuksi kannattaa myös huomioida, että yhden tai kahden asunnon omistaminen yrityksen kautta ei luultavasti ole kannattavaa. Yrityksen pyörittäminen tuo lisäkuluja (kirjanpito maksaa ehkä 500-1000 €/v tilinpäätöksineen) sekä kaikenlaista päänvaivaa asioiden miettimiseen.
Samoin loppujen lopuksi rahat yleensä halutaan omaan, eikä yrityksen taskuun. Rahan saaminen suoraan omaan taskuun on mukavampaa kuin sen saaminen mutkan (yrityksen) kautta omaan taskuun. Vaikkakin tuo mutka saattaa kasvattaa lopullista rahan määrää omassa taskussa.
