Asuntosijoittajalle tärkeimmät hankintakriteerit ovat tyypillisesti sijainti, hinta ja vuokratuotto.
Tämä on luontevaa, mutta siinä on ansan paikka. Asuntopohja usein laiminlyödään ajattelemalla, että yksiö kuin yksiö, kyllä se vuokralle menee. Ja näin toki onkin ollut kun asunnoista on ollut pulaa. Mutta ainakin tällä hetkellä rakennetaan niin paljon, että vuokra-asuntoja on jopa liikaa.
Liikaa siis asuntosijoittajan näkökulmasta. Vuokralaiselle tämä on hyvä, sillä hän voi kilpailuttaa vuokranantajia ja neuvotella vuokraa alemmas.
Yksin asuvan sinkun on houkuttelevaa muuttaa naapuriin valmistuneeseen uuteen asuntoon jos vaivan palkaksi säästää 1000 euroa vuodessa vuokrassa ja saa kaupan päälle tuliterän asunnon. Tai paremman pohjan.
Asuntopohjan merkitys
Talon sijainti lyödään lukkoon kaupanteossa, sitä ei enää jälkikäteen muuteta. Asuntopohja on lähes yhtä jäykkä.
Uudiskohteen ostajalle ei ole mielekästä lähteä muokkaamaan asuntoa heti, vaan on parempi odottaa 10-20 vuotta, jolloin asunto luonnostaan vaatii remonttia.
Väliseinän rakentaminen ei maksa paljon, mutta keittiön tai kylpyhuoneen siirtäminen on erittäin kallista, ellei jopa mahdotonta.
Ikkunan paikkaa ei saa vaihtaa eikä kantavia seiniä tietenkään voi siirtää.
Näin ollen asunnon pohjaan kannattaa kiinnittää huomiota ennen ostopäätöksen tekemistä. Ja mitä useampi ostaja näin tekee, sitä parempia pohjia rakennusliikkeiden arkkitehdit ovat pakotettuja suunnittelemaan.
Epäkäytännöllinen pohja näkyy käytännössä lyhyempinä vuokrasuhteina, alempana vuokrana ja jälleenmyyntihintana.
Minkälainen on huono pohja?
Alla esimerkkinä 35 m2 yksiö, joka on aika iso yksiöksi. Neliömääräkään ei pelasta jos pohja on huonosti suunniteltu.
Tämänlainen pohja on arkkitehtien eniten kritisoima. Asuntoa kutsutaan putkíyksiöksi koska se on todella syvä suhteessa leveyteen.
Makuutila on jouduttu asettamaan talon rungon sisään, jolloin siinä ei ole ikkunoita. Kaikki eivät toki kaipaa luonnonvaloa makkariinsa, mutta monet kaipaavat.
Tämä on hieman sama asia kuin valkoiset keittiön kaapit. Niitä pidetään tylsinä, mutta ne sopii isoimmalle joukolle asukkaita, joten ne ovat varma valinta. Samoin enemmistö haluaa ikkunallisen makkarin.
Toki on totta, että asuntoon tarvitaan vain yksi asukas, eli tätä ohjetta voi rikkoa jos tietää mitä tekee.
Tässä asunnossa tilaa on 25,5 m2 ja viherhuone mukaanlukien 31 m2. Mutta asetu hetkeksi asukkaan asemaan ja kerro mihin laittaisit sängyn?
KT-merkin kohta on yksi vaihtoehto, mutta silloin sänky on heti tiskialtaan vieressä, mistä voi tulla roiskeita sängylle. Onko myös roskiskaappi sängyn vieressä?
Eteiseen sänkyä ei voi laittaa, viherhuoneen vastaiselle seinälle se ei taida mahtua, joten toiseksi vaihtoehdoksi jää OH-merkinnän kohta. Mutta tällöin ruokapöytä/työpöytä on pakko asettaa keskelle asuntoa.
Ehkä tuon voi saada toimimaan, mutta helpomminkin sisustettavia pohjia on.
Entä minkälainen on hyvä pohja?
Tässä on kuva 35 m2 yksiöstäni, johon liittyy hauska tarina. Ostin tämän uuden asunnon hiljattain ja luin kyllä myyntiesitteen läpi, mutta ilmeisen hätäisesti.
Kun Marco sitten aloitti asunnon vuokrauksen ja hän kertoi vuokra-arvion, ihmettelin, että eikö kaksiosta saa enempää?
”Kaksiosta varmaan saisikin, mutta tämä on yksiö.”
Huomaa, että tämä on samankokoinen kun ensinnä mainittu putkiyksiö. Neliöt voi käyttää aika eri tavalla.
Tässä asunnossa on lisäksi oma lasitettu parveke, vaikka se voisi olla isompikin.
Ikkunat avautuvat kahteen suuntaan, mikä tuo asuntoon tilan tuntua, lisää maisemia sekä mahdollisuuden ristivetoon eli tehokkaampaan tuuletukseen. Tämä on hyvä juttu kesähelteillä. Illalla tai aamulla kun ilma on viileää, avaa ristiveto ja asunto on nopeasti jäähdytetty. Sitten ikkunat ja verhot kiinni auringonpaisteen ajaksi.
Asunnossa on ikkunat kahteen suuntaan ja ikkunoita on yhteensä neljä kappaletta kun putkiyksiössä oli vain yksi ikkuna.
Keittiö on ”eteisessä”, mikä häiritsee joitain, mutta toisaalta se ei ole olohuoneessa, mikä taas ilahduttaa toisia.
Kylppärissä on ehkä hieman hukkatilaa.
Tämä asunto on taas rakennettu vuonna 1963, jolloin ei ollut nykyisiä esteettömyysvaateita, jotka tekevät kylpyhuoneista tarpeettoman isoja toisinaan. Eli siinä mielessä vertailu ei ole ihan reilua tämän päivän uusiin asuntoihin.
Mutta mielestäni tämä on aika helppo kalustaa ainakin parilla eri tavalla. Lisäksi moni arvostaa kun keittiössä on oma ikkuna ja se on hiukan erillään olohuoneesta.
Eteisessä on hyvin kaappitilaa eikä se ole tarpeettoman suuri.
Huomaa myös, että tämä asunto on vain 27 m2. Eli pohjasta on saatu paljon parempi kuin yllä olevasta putkiyksiöstä, vaikka tilaa on ollut käytössä 8 m2 vähemmän.
Ranskalaiselta parvekkeelta on kivat maisemat, joskin alla menee iso tie, eli tuskin parvekkeen ovea tulee huvin vuoksi pidettyä auki.
Siitä ei silti pääse mihinkään, että kunnon lasitettu parveke päihittää ranskalaisen parvekkeen.
Kun parvekkeen kattoon asentaa koukun, josta ripustaa kasveja tai riipputuolin sekä lattialle pehmeän maton, niin siellä on kiva juoda aamukahvit ison osan ajan vuodesta.
Parveke toimii siis kivana lisätilana yksiöille, mutta vähintäänkin ylimääräisenä säilytystilana.
Ensi kerralla kun ostat asuntoa, mieti pohjaa ajatuksella. Kuinka sen voi kalustaa ja kuinka siellä voi elää? Toki toisinaan asunto kannattaa ostaa vaikka pohja olisikin huonosti suunniteltu.
Kunhan tiedät mitä teet.
