Sijoitusasunnot.com listautuminen

Naapurifoorumilla oli muutamia tämän kohteita listattuna ja siellä on sitä peruskorjaamatonta ongelmajäteasuntoa, joita yritys mainostaa 27% vuokratuotolla. Tekisin kyllä taustatyöt melko huolella jos tähän olisin osallistumassa.

Täytyy katsella mikä hinta on ja tase. Muutamia vuosia olen yrityksen kehitystä vierestä seuraillut ja tekeminen vaikuttaa nousujohteiselta. Mielenkiintoinen firma.

Ps. Huppari päällä esiintyminen inderesin haastattelussa kertoo että toimarilla jalat maassa ja hihat kääritään tarpeen tullen myös itse 😃

Tuntuu että tämä firma on nollakorkojen ja niistä aiheutuneen asuntosijoitusbuumin tuotosta. Olisi kannattanut listautua vuosi sitten.

En oikeasti ole tähän perehtynyt, mutta sen verran tajusin että asuntosijoittajille myydään sijoitusasuntoja. Firma on varmasti fiksumpi kuin keskiverto asuntosijoittaja, mutta ehkä tässä pitää miettiä onko keskiverto osakesijoittaja fiksumpi kuin keskiverto asuntosijoittaja.

Ilmeisesti firma ostaa kokonaisia kerrostaloja, gryndaa ne kuntoon ja sitten myy tai vuokraa itse. Semi kovaa tulosta tekee ainakin näkemättä lukuja tarkemmin

Olen ollut sijoitusasunnot.com :n mainospostin saaja jo jokusen vuoden. Firma lähettää säännöllisin väliajoin postia myytävistä sijoituskohteista. Osa on vaikuttanut juurikin ongelmajätekohteilta. Mutta mukana on ollut houkutteleviakin sijoitusasuntoja, aina aika ajoin. On vaikuttanut, että firma on tähän asti saanut myydyksi, mitä on myyntiin laittanut, itseään pienemmille sijoittajille.

Nyt korot ovat pompanneet ja asuntosijoittajia hävinnyt markkinoilta. En tiedä, löytyykö piensijoittajia ostajiksi ensi vuonna, jos asuntokohde tuo n 8-9% vuokratuoton pikkukaupungissa satojen kilometrien päässä pk-seudulta.  Olen toki pessimistinen luonne...

Virginie kirjoitti:

Olen ollut sijoitusasunnot.com :n mainospostin saaja jo jokusen vuoden. Firma lähettää säännöllisin väliajoin postia myytävistä sijoituskohteista. Osa on vaikuttanut juurikin ongelmajätekohteilta. Mutta mukana on ollut houkutteleviakin sijoitusasuntoja, aina aika ajoin. On vaikuttanut, että firma on tähän asti saanut myydyksi, mitä on myyntiin laittanut, itseään pienemmille sijoittajille.

Nyt korot ovat pompanneet ja asuntosijoittajia hävinnyt markkinoilta. En tiedä, löytyykö piensijoittajia ostajiksi ensi vuonna, jos asuntokohde tuo n 8-9% vuokratuoton pikkukaupungissa satojen kilometrien päässä pk-seudulta.  Olen toki pessimistinen luonne...

Sama täällä, olen saanut ilmoitukset myytävistä kohteista, joita täällä pk-seudulla on ollut vähän, joten on jäänyt nuo kehittyvien maakuntien kohteet väliin. Tosin haen itse aktiivisesti ostettavaa suoraan myyjiltä pito/flippisalkkuun ja nyt kun markkina on jyrkästi hiljentynyt löydän helposti itse parhaat diilit.

Tässä(kään) markkinassa en näe, että tähän kannattaa sijoittaa, kun toiminnan pienuus ei jätä sijoittajille tarpeeksi rahaa hallinnon kulujen jälkeen - varsinkin, jos tuottoa tehdään excelissä a la Orava.

Hynägrande kirjoitti:

Myös omaa vuokraustoimintaa on, eli rahaa generoi asuntojen ostaminen, entraus ja jälleenmyynti, mutta myös vuokraaminen. Pörssissähän on sijoitusasuntoja vuokraavia ja kehittäviä firmoja muitakin. Esimerkiksi Ovaro, Investor House, Kojamo. Tätä pitää verrata niihin ensisijaisesti.

Business-plan on hivenen erilainen, koska noilla kolmella verrokilla asuntojen myynti eteenpäin ei ole niin olennainen osa businesta. 

Yksi keskeinen kysymys on miten tuo jälleenmyynti menee jatkossa? Jos kuraa jää salkkuun niin voi käydä kuin Ovarolle. Toisaalta jos johto on hereillä niin uusien kohteiden osto myyntiä varten loppuu heti kun putken toisesta päästä kauppa ei enää käy.

Näissä "24% vuokratuotto" tyyppisissä myyntipuheissa joutuu aina nipistämään itseään, että jos jollain olisi oikeasti "varmaa 24% tuottoa" takova kohde niin ei se sitä myy. Sehän olisi ihan mieletön tuotto jos siihen ei sisältyisi mitään negatiivista.

Kaksi kysymystä, joihin toivottavasti tulee rehelliset vastaukset antiprosessin kuluessa:

1) Mitä tapahtuu, jos retail-asuntosijoittajien kysyntä putoaa oleellisesti?

He ovat tärkein asiakasryhmä, joita ilmaisen rahan aikakausi on imenyt pelikentälle sankoin joukoin. Sijoituslainojen ehtojen kiristyessä merkittävä osa tästä porukasta syöksyy pöydän alle piiloon, mitä tulee uusien kohteiden hankintaan. Sijoitusasunnot.comin kohdetarjonta on vastannut varsin hyvin tuoreiden asuntosijoittajien tarpeisiin: kohteet vähän syrjemmällä, mutta kuitenkin kasvukeskusten piirissä ja odotetut vuokratuotot korkeita. Vuokralainen löytyy.

2) Potentiaalinen mielikuva-ongelma: sijoittajille kaupataan ne kohteet, jotka eivät omaan salkkuun kelpaa. Millaiset tavoitteet omassa taseessa pidettävien suhteen?

Nämä ovat epäilemättä myös parhaita vakuusominaisuuksiltaan, eli täysin firman edun mukaista pitää itsellään.  Saneerattavat / muun "jalostamisen" kohteet asia erikseen.

Meillä on aika eri tyyppisiä kohteita, mutta esim. tuo mainittu kohde on välityskohde. Sitä ei siis meidän omasta taseesta löydy ja siten meille riskitön. Tyypillisesti emme lähde noin haastaviin kohteisiin itse mukaan, joskus niitä otamme välitykseen, jos myyjä suostuu myymään riittävän edullisesti. Jotkut sijoittajat haluavat näihin sijoittaa riskeistä huolimatta. 

Kiitos kommentista! Huppari on aika vakiovaruste enkä koe, että sitä olisi tarpeen lähteä vaihtamaan listautumisen vuoksi 😃 Ei tässä misstän norsunluutornissa huudella ohjeita, vaan ollaan ihan jokapäiväisessä tekemisessä itse vahvasti muiden kanssa mukana 

Se on mielestäni vähän lyhytnäköistä ajattelua, jos pyrkii listautumaan silloin, kun valuaatio on korkeimmillaan 🙂 Luovumme aika pienestä osuudesta, joten tämän hetkisellä valuaatiolla ei kovin suurta merkitystä pidemmällä aikavälillä ole. 

Nyt on itse asiassa aivan mahtava ajankohta listautua. Korkojen nousun myötä kokonaisten kerrostalojen ostajien määrä on vähentynyt -> voi tehdä enemmän ostoksia ja entistä edullisemmin. Yhtiölle kerättävällä pääomalla on mahdollista tässä kohtaa tehdä hyvää tulosta onnistuneilla ostoilla.

"Firma on varmasti fiksumpi kuin keskiverto asuntosijoittaja" - Jos meidän kovia lukuja katsoo, niin tämän voisi ottaa jopa loukkauksena 😂 Yhtiön oman pääoman tuotto on pyörinyt tyypillisesti 25-35% prosentin välissä. Kestänee (tai voittaa) vertailun aika moneen muuhun sijoittajaan. Ja ensi vuodelle tavoittelemme ennätystulosta.

Asuntosijoittajat ovat kääntäneet vahvasti katsettaan pois niistä asunnoista, jotka ovat kalliita ja joissa on alhainen vuokratuotto. Ne ovat tässä markkinatilanteessa haastavia. Me taas pääosin ostamme maakunnista, kuten Jyväskylästä, Lahdesta, Kuopiosta ja Oulusta asuntoja, joissa on tyypillisesti korkeampi vuokratuotto. Tällaiset asunnot menevät edelleen hyvin kaupaksi sijoittajille. Meillä on sähköpostilistalla yli 60.000 asuntosijoittajaa, joten sieltä kyllä ostajia löytyy. Tämä myyntikanava on tässä markkinassa erinomainen kilpailuetu.

Kannattaa katsastaa meidän luvut läpi, ne ovat aika vakuuttavia. Teemme hyvää tulosta ja kulut ovat pienet. Pääosa tuotosta tehdään ihan oikeilla euroilla asuntoja myymällä eikä excelissä.

Kannattaa lainata viesti johon vastaat, ainakin osittain. Kyllähän tässäkin aika selvästi pystyy seuraamaan kenelle mikäkin vastaus on, mutta selkeyttää keskustelua.

Business plan on noihin muihin toimijoihin verrattuna aika paljonkin erilainen. Meillä suurin osa toiminnasta tulee nimenomaan myyntien kautta ja todella vahvalla oman pääoman tuotolla. Kehitystoimintaa ei samassa suhteessa ole näillä muilla toimijoilla ja meillä on siihen vahvat kilpailuedut oman saneerausyhtiön ansiosta.

Olemme vajaa 10 vuoden aikana keränneet yli 60.000 asuntosijoittajan yhteisön, jonne hyvät diilit menevät kyllä jatkossakin uskoakseni kaupaksi. Kuraa ei oikein voi jäädä salkkuun, kun ei sitä hankita alunperinkään 😄 Tosiaan nämä haastavammat myyntikohteet ovat olleet välitystoimintaa eli eivät ole meidän taseessa ja näin ollen meille riskittömiä.

Jos asuntoja myydään 24% vuokratuotolla, niin kyllä jokainen sijoittaja tietää, että kyseessä on korjausvelallinen kohde ja asunnon ostoon sisältyy riskejä. Osa haluaa silti riskeistä huolimatta näihin kassavirtakohteisiin sijoittaa. 

Hyviä kysymyksiä! Minulta ei muun tyyppisiä vastauksia tulekaan 😊

1) Asuntosijoittajien kysyntä on jo laskenut, se on selvä. Se ei kuitenkaan tarkoita sitä, etteikö meillä kauppa voisi käydä entiseen malliin tai jopa paremmin, koska asuntosijoittajat kyllä edelleen tekevät kauppaa, kunhan pystyy tarjoamaan hyviä diilejä.

Tässä markkinassa alhaisen tuoton kalliimmat asunnot eivät mene hyvin kaupaksi. Jos myymme näitä, hinta pitää olla ostajalle nykymarkkina huomioiden edullinen. Ei näitä kohteita oikein isotkaan sijoittajat halua mielellään ostaa, joten niitä saa itse ostettua tässä markkinassa järkevillä hinnoilla. Korkeamman vuokratuoton kohteet menevät edelleen hyvin kaupaksi, joten näitä pyrimme ostamaan.

Meillä on muihin toimijoihin verrattuna valtavan hyvä myyntiverkosto, joka toimii tässä haastavammassa markkinassa erinomaisena kilpailuetuna. Hyvinä aikoina "kaikki" saavat asuntoja myytyä, mutta meillä myynti vetää nytkin hyvin. Se tekee pesäeroa muihin.

2) Meillä ei ole tuollaista filosofiaa, että myydään huonot kohteet ja pidetään itsellä hyvät. Lähtökohtaisesti mitä tahansa ostamme, voimme sen myydä eteenpäin. Emme ole rakentamassa taseyhtiötä, koska pitokohteilla ei pääse yli 20%:in oman pääoman tuottoihin, mikä on yhtiön tavoite. Pitosalkkumme koostuu pääosin itse saneeratuista kerrostaloista. Olemme koostaneet niistä pitosalkun useammasta syystä:

- Kohteet ovat itse saneerattu, joten tiedämme, että remontti on hyvin toteutettu
- Halllinnointi on helppoa, kun taloyhtiö ja asunnot on remontoitu sekä asunnot ovat vuokrattu itse hyville vuokralaisille
- Pitosalkkumme koostuu melko samanlaisista kohteista, jotka voidaan tarvittaessa myydä portfoliokaupalla tavoitellen korkeaa myyntihintaa
- Jalostustoiminnan kautta tulee tiettyjä verohyötyjä, jos kohteet jätetään pitosalkkuun eikä myydä (osan remonttikuluista saa vähentää verotuksessa heti ja osa on aktivoitavaa)

JR kirjoitti:

Kannattaa lainata viesti johon vastaat, ainakin osittain. Kyllähän tässäkin aika selvästi pystyy seuraamaan kenelle mikäkin vastaus on, mutta selkeyttää keskustelua.

Joo enpä nyt tajunnutkaan tätä, klikkasin vain "Vastaa" ja oletin, että se näkyy järkevästi. Teen jatkossa näin, jos tulee vielä kysymyksiä. Yritin ainakin vastata viesteihin järjestyksessä, joten toivottavasti siitä pääsee kiinni. 

Suurin kysymys lienee jos käsissä on tällainen tuloksentekokone, joka ei oikeasti tarvitse pääomaakaan, niin miksi siitä pitäisi myydä osa?

Hämäläisen Karolta käypä artikkeli, joka osin haastaa yhtiön esitteen kommentointia. Quotesin alle kaksi kohtaa, joihin ei kaiketi ole kommentointia aiemmin ollut ja mitkä itseänikin mietityttää.

Näihin olisi mukava saada kommentit Neuvosen Henriltä. 💪🏼🤓😇

https://www.taloustaito.fi/Rahat/sijoitusasunnot.comin-listautuminen-he…

Miksi yhtiö on myynyt jalostuskohteidensa tontteja toimitusjohtajalleen ja suurimmalle omistajalleen, vaikka tietää, että lähipiiriliiketoimet herättävät kysymyksiä – etenkin kiinteistöalalla? Siirretäänkö tällä tavalla lähipiirille tuottoisaa tonttivuokrabisnestä? Pääseekö toimitusjohtaja nostamaan tonttivuokria ja imemään siten rahaa Sijoitusasunnot.comilta, vaiko kenties vasta niiltä asiakkailta, jotka ostavat Sijoitusasunnot.comin mahdollisesti myyntiin laittamat kohteet?

Esitteensä mukaan Sijoitusasunnot.com selvittää Pitosalkun myyntiä portfoliokauppana, mikä olisikin yhtiön liiketoiminnan kannalta järkevä siirto. Itse asiassa Sijoitusasunnot.comin olisi luullut jo myyneen Pitosalkkunsa tai osia siitä, jos ostajia olisi löytynyt vähintään taseeseen kirjatulla hinnalla.  Jos taas Pitosalkkua realisoitaisiin yksittäisinä asuntoina, Sijoitusasunnot.comin johto arvelee, että se saisi niistä 10–20 prosenttia nykyisiä tasearvoja korkeamman hinnan. Hämmentävää, ettei yhtiö ole tehnyt niin vaan hakee nyt rahoitusta listautumalla First North -markkinapaikalle.Esitteensä mukaan Sijoitusasunnot.com selvittää Pitosalkun myyntiä portfoliokauppana, mikä olisikin yhtiön liiketoiminnan kannalta järkevä siirto. Itse asiassa Sijoitusasunnot.comin olisi luullut jo myyneen Pitosalkkunsa tai osia siitä, jos ostajia olisi löytynyt vähintään taseeseen kirjatulla hinnalla.  Jos taas Pitosalkkua realisoitaisiin yksittäisinä asuntoina, Sijoitusasunnot.comin johto arvelee, että se saisi niistä 10–20 prosenttia nykyisiä tasearvoja korkeamman hinnan. Hämmentävää, ettei yhtiö ole tehnyt niin vaan hakee nyt rahoitusta listautumalla First North -markkinapaikalle.

Nagamorich kirjoitti:

Miksi yhtiö on myynyt jalostuskohteidensa tontteja toimitusjohtajalleen ja suurimmalle omistajalleen, vaikka tietää, että lähipiiriliiketoimet herättävät kysymyksiä – etenkin kiinteistöalalla? Siirretäänkö tällä tavalla lähipiirille tuottoisaa tonttivuokrabisnestä? Pääseekö toimitusjohtaja nostamaan tonttivuokria ja imemään siten rahaa Sijoitusasunnot.comilta, vaiko kenties vasta niiltä asiakkailta, jotka ostavat Sijoitusasunnot.comin mahdollisesti myyntiin laittamat kohteet?

Olen huomannut tämän saman. Kerrostalojen tonttien vuokrasopimukset on myyty esim. toimitusjohtajalle. Vuokrasopimukset ovat melko tavanomaisia, mutta erittäin tuottoisia. Tuotto on lähes satavarmaa ja indeksiin sidottua. Omasta mielestäni tämä tonttien kanssa säätö on ehkä se kaikista kannattavin bisnes, mutta ei yhtiölle vaan yhtiön johdolle. Tuotto on hyvää ja riskit olemattomat. Asuntosijoittajille jäävätkin sitten sinällään varmasti hyvin saneeratut vanhat kerrostalot vuokratonteilla, tuoton ollessa ehkä 50 % suurempi kuin tontin vuokrauksesta, mutta riskien ollessa aivan eri sfääreissä.

En oikein pidä sellasta liiketoiminnasta, jossa yhtiön kakusta poimitaan kirsikat omaan henkilökohtaiseen taskuun, jättäen yhtiölle kirsikattoman kakun. Enkä sano, että se kakku olisi mitenkään huono, mutta sanon, että siitä on kirsikat poimittu. Koko prosessin (osto, saneeraus, myynti) voisi tehdä läpinäkyvästi puljaamatta parhaita paloja johdon omistukseen. Vaikea nähdä, että olisi menty yhtiön etu edellä.

Pieni huomio: huomasin erästä tontinvuokrasopimusta lukiessani, että se oli sidottu indeksiin niin, että indeksin laskun jälkeinen indeksitarkistus voi nostaa vuokraa todella paljon. (Eli vuokrankorotus tehty niin, että indeksiä verrataan aina edellisen vuokrantarkistushetken indeksiin, ei sopimushetken indeksiin: jos indeksi laskisi, niin vuokra ei laske, mutta "edellinen vuokrantarkistushetken indeksi" laskee -> vuokrankorotukset mahdollisen indeksin laskun jälkeen ovat todella roimat. Tavanomaisempi ja ehkä reilumpikin tapa on tehdä indeksikorotus verraten nykyhetken indeksiä sopimushetken indeksiin.)

Onhan sijoitusasunnot.com tehnyt loistavaa työtä asuntosijoittamiselle Suomessa pitämällä huippu blogeja ja jakamalla tietoa aiheesta todella avoimesti. Kiitoksia siitä heille 

Mitä tuohon antiin tulee, niin allekirjoitan kyllä parin ylemmän kommentoijan kritiikin. Ei näytä todellakaan hyvältä jos tällaisessa firmassa tontit eriytetään yhtiön pääomistajien rahanprinttaamis koneeksi. Mitä myös noita kohteita seurannut mitä ovat mainostaneet niin ei ne kyllä todellakaan ole 10/10 kohteita sijainneiltaan tai taloyhtiöiden osilta noin muutenkaan. Ei varmasti arvostus tasot aina ole ihan taseen mukaiset - mutta ei nyt ihan Oravankaan tyyliset täydet vedätykset. 

Firman omistajillakin näyttää olevan erillisessä omistuksessa kaikki sijoitusasunnot.comiin liittyvät oheistoiminnot: Kauppa käy LKV joka ymmärtääkseni myy ja vuokraa heidän kohteitaan, Rajape Oy joka suunnittelee ja ostaa rakennusurakoinnin. Lähinnä mietin, että miksi nämä firmat on pitänyt eriyttää Sijoitusasunnot.comista kun nämähän juuri pitäisi olla kyseisen firman pääosaamis alaa. Ja jos ne kerran eriytetään firmasta niin kai näistä palveluista käydään jokavuotisesti sitten kilpailutus, että sijoitusasunnot.com saa parhaat palvelut halvimpaan hintaan markkinoilta - eikä tässä toimita pääomistajien pussiin taas.

Itse en tähän markkinaan laittaisi rahojani sijoitusasunnot.comiin, mutta hyvin he ovat kyllä tähän mennessä porskuttaneet. Laskevaan/kiristyvään markkinaan tuo porskuttaminen vaan ei ole niin helppoa. 

Diego kirjoitti:

Onhan sijoitusasunnot.com tehnyt loistavaa työtä asuntosijoittamiselle Suomessa pitämällä huippu blogeja ja jakamalla tietoa aiheesta todella avoimesti. Kiitoksia siitä heille 

Firman omistajillakin näyttää olevan erillisessä omistuksessa kaikki sijoitusasunnot.comiin liittyvät oheistoiminnot: Kauppa käy LKV joka ymmärtääkseni myy ja vuokraa heidän kohteitaan, Rajape Oy joka suunnittelee ja ostaa rakennusurakoinnin. Lähinnä mietin, että miksi nämä firmat on pitänyt eriyttää Sijoitusasunnot.comista kun nämähän juuri pitäisi olla kyseisen firman pääosaamis alaa. Ja jos ne kerran eriytetään firmasta niin kai näistä palveluista käydään jokavuotisesti sitten kilpailutus, että sijoitusasunnot.com saa parhaat palvelut halvimpaan hintaan markkinoilta - eikä tässä toimita pääomistajien pussiin taas.

Tosiaan, itsekin annan paljon kiitosta Sijoitusasunnot.com -porukalle informaation tuottamisesta ja jakamisesta. Itse olen lukenut varmaan suurimman osan heidän blogeistaan ja saanut paljon ymmärrystä asuntosijoittamisesta käytännössäkin, esimerkiksi valmiiden sopimuspohjien ym. kautta. Aivan loistavaa työtä!

Kauppa Käy LKV ja Rajape Oy ovat käsittääkseni tytäryhtiöitä, täysin Sijoitusasunnot.comin omistuksessa. Onko näin?

Itsekin olen ollut siinä käsityksessä, että Kauppa Käy LKV Oy ja Rajape Oy ovat tytäryhtiöitä. Mikäli johto / lähipiiri omistaisi nämä itse, tarjoaisi tämä kyllä aivan liikaa kikkailun paikkoja. Räikeimpiä esimerkkejä esim. Restamax / henkilöstövuokrauskuviot. Haluaisin kuitenkin uskoa että tässä mennään rehdisti ja läpinäkyvästi, tuollaiset tontinvuokradiilit tekevät kyllä ikävää lommoa imagoon.

Uutiskirje on joskus tullut ja kuten aiemmatkin kirjoitti, hyvää matskua on sijoitusasunnot.com tuottanut kiinteistösijoittajien käyttöön, kiitos siitä! Suoriin asuntosijoituksiin en ole koskaan ajatellut lähteä s-postin innoittamana, mutta tähän antiin ajattelin pienen määrän merkitä.

A kirjoitti:

 

Kauppa Käy LKV ja Rajape Oy ovat käsittääkseni tytäryhtiöitä, täysin Sijoitusasunnot.comin omistuksessa. Onko näin?

Jos näin on niin olen ymmärtänyt väärin ja suurimmat pahoittelut siintä. Joku yhtiötä paremmin tunteva voi vielä selkeyttää. Poistan tuon tekstin jos ihan paskaa puhun. 

Minä taas olen alustavan tarkasteluni perusteella: markkinointiesite ja yhtiöesittely ja listaesiteen alkupuoli, varovaisen bullissa tästä. Jännä havaita, kun foorumin avasi, että täällä vire pääsääntöisesti toinen. Ehkäpä hyvä ”varoitus” tai ainakin opponointi omaan; suht positiiviseen suhtautumiseen. Olen jollain tasolla perehtynyt asuntosijoittamiseen ja sitä vähän aiemmin kokeillutkin, mutta havaitsin sen sopivan huonosti henkilölle, joka perusluonteeltaan vihaa ihmisiä. 

Työn kautta puuhastelen rakennusalalla uudisasuntokohdeprojektien parissa ja omat havainnot jo keväällä-alku kesällä ennustivat asuntokaupan hiljentymistä uudiskohteiden osalta. Uusien kohteiden osalta, pk-seudulla, asuntojen hinnat ovat sen verran korkeita että isolla osalla potentiaalisista ostajista lainoitusaste on korkea ja sitä myötä lainanhoitokulut kuukaudessa ovat kasvaneet merkittävästi. Tähän kun lisää median sotarummutuksen, asumiskulujen inflaation, sähkön hinnan nousun ja pankkien kiristyneen lainoituksen, ei ole ihme että asuntokauppa on hiljentynyt erittäin merkittävästi, vielä kun suurin osa uudiskohteista myydään taloyhtiölainalla ja vuokratontilla(automaationa vuokrankorotus vuodenvaihteessa), yhtälö muuttuu entistä kannattamattomammaksi potentiaalisen kodin tai sijoitusasunnon ostajalle. Yksi asia, jota ei julkisuudessa niinkään aina huomioida, on se että As Oy:n lainojen marginaalit ovat lähtökohtaisesti korkeampia kuin henkilöasiakkaiden, As Oy lainojen kokonaiskorot voivat huidella 4-4,5%:ssa. Tuon vaikutuksen kun laskee vaikka pelkän yhtiölainan osuuden esim. 200k€  kuukausierään tai pk-seudun vuokra-asunto-0sijoittajalle, jossa tuotto muutenkin pientä…

Varmasti – ja näin onkin ollut – markkinatilanne on kurittanut myös vanhojen kerrostaloasuntojen kauppaa. Kuitenkaan, asumisen tarve ei mihinkään häviä. Mä olen ainakin miettinyt, että jos sijoittaisin suoraan asuntoihin, ennemmin tilanteessa jossa rahan hinta nousee, sijoittaisin Sijoitusasunnot.com tarjonnan tyyppisiin kohteisiin, joissa asunnonhinta on pienempi joten lainotuksen tarve on sitä myöskin ja jos/kun velkaa mukana on kuitenkin, on helpompi sijoittaa hinnaltaan 4%-rahaa vuokratuotoltaan 10%, kuin 3% tuottavaan kohteeseen. Lisäksi, on myös iso osuus asuntosijoittajia, jotka ovat pitäneet riittävästi marginaalia ja heidän kassavirtansa säilyy positiivisena. Jos eivät käytä kassavirtaansa(oletettavasti ei kaikki) puskureiden kasvattamiseen tai lainojen lyhentämiseen, ne menenevät arvatenkin ennemmin vahoihin kuin uusiin kohteisiin, kun ainakaan minä en, rehellisyyden nimissä saa exelissä pyöriteltyä oikein mitenkään meidän uudiskohteita vuokranantajalle järkeviksi, olettaen että käyttää lainoitusta.

Ainahan listautujan toimari ja pääomistaja omaansa kauppaa(vaikka ei myy), että siltä osin kannattaa suhtautua ”hevoskauppias”-varauksella, kuitenkin minä saan Neuvosesta käsityksen: suhteellisen rehellisenä(kehu – sanomisiin voi luottaa kun ottaa normaalin markkinoinnin pois) ja ahkerana, kädet savessa omaa firmaansa kasvattaneena kaverina. 

Ja uskon kyllä Neuvosen viestiin: (jos ei nyt, niin ainakin kohta) on ostajan markkina, jos/kun kohteita saa edullisemmin ja muita ostajia on vähemmän. Lisäksi uskon siihen, että yhtiöllä on kilpailuetua, kun yksittäiset kerrostalot ovat suurimmalle osalle muista markkinatoimijoista kohteena joko liian isoja tai pieniä, lisäksi uskon myös että omalla osaavalla koneistolla: kohdevalinta, välitys- ja rakennustoiminta sekä erityisesti myyntikanavat, voi tehdä merkittävää tuottoa. Tästä minusta yhtiöllä on selvää näyttöä. Sen verran suoritin tutkivaa toimintaa, että juttelin yhden ystävän kanssa joka on pari kohdetta Sijoitusasunnot.com:lta hankkinut, tuntui olevan tyytyväinen puljun toimintaan: ymmärtää asuntosijoittajan toiminnan ja tarpeet ja valmis käyttämään jatkossakin.

Sen verran muuten, kun rakennusmarkkinasta puhutaan pelkkää pimeyttä tulevaisuuteen, että korjausrakentamiseen nimenomaan rakennuttajan näkökulmasta tästä voi olla hyötyäkin. Materiaalien hinnat ovat jo kääntyneet laskuun, kun myös raaka-aineet ovat tehneet niin ja kun monet tukut ja liikkeet tilasivat varastot täyteen kun saatavuus oli epävarmaa ja haluavat ne nyt tyhjentää kun kohteita on vielä massiivisesti käynnissä. Lisäksi, ihan ”puhelinindeksi” tukee tätä myös: siis paljonko soittoja tulee puhelimeen erilaisilta suunnittelu ja rakennusyrityksiltä, aiheella: ”Moi! Mitenkäs teillä tilanne, me tarjotaan palvelua x! Ajattelin soitella ja esittäytyä ja kysellä teidän hanketilannetta”. Ei ole salaisuus alalla, että vielä monella tilanne työputken suhteen hyvä, kun aiemmin aloitetut hankkeet ovat käynnissä ja kohteiden kestot tyyliin 9-18kk, mutta talvelle ja keväälle, kun putki alkaa tyhjenemään, monen näköistä tarjoajaa löytyy ja varmaan ensi vuonna osaavia tekijöitä saa ja ostajan ei enää samassa mitassa tarvitse kilpailla hinnalla tai ottaa tarjottuja hintoja automaationa sisään. Kuvittelisi tämän mahdollisesti hyödyttävän tuon kaltaisessa gryndaustoiminnassa, jota yhtiö touhuaa.

Mietin tuota, että miksi tehdä noin ”pieni” anti, rahaa sisään, n.8milj. (miinus kulut: yhtiöesittelyn kommenttien perusteella noin milj. mahdollisesti), kun listautumisvaluaatio n. x10. Tähän Neuvonen vastasi, että liian suuri anti painaisi omanpääoman tuottoa, jos kohteita ei heti löydy. Toinen mitä pidän, on listautumiskuluja liian korkeina suhteessa pääomaan.

+Minusta liikevaihto/liikevoitto/kasvu, suhteessa hintaan on suhteellisen maltillinen: 44milj/11milj/voimakas kasvu. Yhtiö kuitenkin kasvaa kannattavasti ja markkinaa(Suomessa vanhoja kerrostaloja) riittää vähintään riittävästi.  

+Pidän ajatuksesta: nyt ei ole oikea aika myydä vaan ostaa ja pidän myös fiksuna osallistua antiin tällä ajatuksella, huolimatta markkinatilanteesta.

+Johto näkee tilanteen markkinoilla aika samoin kuin itse näen. Tosin osaa selittää asian selvemmin.

+Myös Neuvosesta saan, kuten kirjoitin luotettavan kuvan ja johto on samassa veneessä sijoittajan kanssa kun omistusta jää merkittävästi.

-Pitäisin siitä, jos pitokohteiden osuus olisi suurempi(jatkuvaa kassavirtaa enemmän). Tähän kommentoi johto castissa, että pitokohteilla ei voida saavuttaa oman pääoman tuottotavoitetta. Joten oletettavaa että entistä enemmän yhtiö keskittyy kehitykseen myyntiin. 

-Voi hyvin olla, että olen väärässä mutuiluni kanssa ja myös vanhojen kohteiden markkina tippuu kuin uudiskohteiden. Tai että tässä toimintamallissa ostaa iäkkäitä kiinteistöjä myyntiin/kehitykseen on riskejä joita en havaitse.

-Vaikka iso osa yhtiön ”gryndaamista” ja myymistä kohteista on kassavirtamielessä hyviä, on nuo ”vanhat” kerrostalot lähiöissä korjattuinakin kuitenkin sellaisia, missä on vähintään kohtuullinen taseriski, markkinan mukana

Täytyy vielä kahlata listaesite loppuun ja yrittää haarukoida noita kohteiden arvostuksia, joita yhtiö on kirjannut taseeseen sekä käydä yhtiön ketju läpi Inderesin -foorumilta. Alustavasti olen kyllä positiivisin ajatuksin tämän kanssa ja luultavasti osallistun. Tässä myös se, että liiketoiminta itselle paljon ymmärrettävämpää, kuin isolla osalla kevään/viime vuoden listautujista, joka ei ainakaan haittaa.

Innilator kirjoitti:

Suurin kysymys lienee jos käsissä on tällainen tuloksentekokone, joka ei oikeasti tarvitse pääomaakaan, niin miksi siitä pitäisi myydä osa?

Kyllä tässä markkinassa ihan pääomalle on käyttöä, jotta pystyy tarttumaan paremmin tarjolla oleviin mahdollisuuksiin. Omistusosuutemme laimenee aika maltillisesti (karkeasti max. 10%).

Nagamorich kirjoitti:

Hämäläisen Karolta käypä artikkeli, joka osin haastaa yhtiön esitteen kommentointia. Quotesin alle kaksi kohtaa, joihin ei kaiketi ole kommentointia aiemmin ollut ja mitkä itseänikin mietityttää.

 

Näihin olisi mukava saada kommentit Neuvosen Henriltä. 💪🏼🤓😇

 

https://www.taloustaito.fi/Rahat/sijoitusasunnot.comin-listautuminen-her...

 

Vastasin Inderesin keskustelupalstalla laajasti tähän Karon viestiin, jossa oli aika paljon ihan virheellistäkin tietoa. Viestinumero taitaa olla 102.

Olen huomannut tämän saman. Kerrostalojen tonttien vuokrasopimukset on myyty esim. toimitusjohtajalle. Vuokrasopimukset ovat melko tavanomaisia, mutta erittäin tuottoisia. Tuotto on lähes satavarmaa ja indeksiin sidottua. Omasta mielestäni tämä tonttien kanssa säätö on ehkä se kaikista kannattavin bisnes, mutta ei yhtiölle vaan yhtiön johdolle. Tuotto on hyvää ja riskit olemattomat. Asuntosijoittajille jäävätkin sitten sinällään varmasti hyvin saneeratut vanhat kerrostalot vuokratonteilla, tuoton ollessa ehkä 50 % suurempi kuin tontin vuokrauksesta, mutta riskien ollessa aivan eri sfääreissä.

Eivät tontit nyt niin kovin tuottoisia ole. Tyypillisesti 4-5%. Toki varmoja ne ovat. Olen maksanut tontista ihan käyvän hinnan, kun olen sen ostanut. Laajemmat perustelut Inderesin puolella.

Tontin tuotto on tyypillisesti esim. 20.000€ / vuodessa, kun vastaavan kerrostalon asunnoissa se olisi 300.000€. Jos pitäisimme tontit, niin yhtiön oman pääoman tuottomme olisi alhaisempi. Haluamme tehdä yhtiönä parempaa tuottoa pääomalle