Kiinteä korko

Pankki oletettavasti odottaa voittavansa tuossa diilissä, mikä tarkoittaa, että jos pankki on oikeassa, niin sinä häviät. Nyt sinun pitää vaan päättää onko pankki oikeassa vai ei.

(kai kaikkien pankkien normi asuntolainoja saa lyhentää ripeämminkin ilman kustannuksia?)

Eikohan tuossa ole enemman kysymys hyvaksyttavasta preemiosta riskin pienentamiseksi. Vahan sama: kaikki tajuaa etta vakuutusyhtiot tekee voittoa mutta silti monet ottaa vakuutuksia.

Pörssimörssäri kirjoitti:

Eikohan tuossa ole enemman kysymys hyvaksyttavasta preemiosta riskin pienentamiseksi. Vahan sama: kaikki tajuaa etta vakuutusyhtiot tekee voittoa mutta silti monet ottaa vakuutuksia.

Näinkin. Vakuutuksia tosin yleensä otetaan sellaisten tapahtumien varalle, jotka voivat toteutuessaan romuttaa oman talouden (tai vähintään vakavasti vaikuttaa siihen). Nyt voidaan kysyä minkälainen korkotason nousu aiheuttaisi saman?

Ei kait korkojen nousu sentaan ole viimeinen asia jota vastaan kannattaa itsensa vakuuttaa? Vaikka koron maksaminen vaikuttaa talla hetkella kaukaiselta painajaiselta, kukaan ei tieda missa tilanteessa talous on esim 5v paasta - asuntolainaperspektiivista lyhyt aika.

Minua ihmetyttaa miten valinpitamattomasti monet sijoittajat/asuntovelalliset suhtautuvat korkoriskiin. Ikaankuin matalat korot olisi ikuajoiksi kiveen hakattu.

Mielenrauhaa kohtuuhintaan - tai ei ainakaan törkyhintaan kuten lainakatoissa usein - oli ensimmäinen ajatukseni. Jos marginaali kilpailukykyinen, tietenkin. Jos asuntolainan maksuerä on isohko osa oletetuista kuukausituloista voisin hyvinkin harkita kiinteäkorkoista, etenkin jos laina-aika on todella 25 vuotta. 

N. O. Varakas kirjoitti:

Voihan ne ollakkin pitkäksi aikaa alhaalla mutta itsellä varmaan vielä kummittelee ne poikasena vierestä seuratut lama-ajan asuntovelan korot. Toinen "etu" vois olla se että uskaltaa kiinteällä korolla ottaa isomman lainan.

Silloin ei oltu eurossa ja Suomen markka pidettiin vakaana "hinnalla millä hyvänsä". Korko siis nousi. Euro rauhoittaa korkomarkkinoita ja ihan samoihin korkoihin ei jouduta koska on "itsenäinen" keskupankki. Varmaan kuitenkin 5-6% paikkeilla korko voi joskus olla (kaukana tulevaisuudessa) hetkellisesti.

Itse kyllä voisin vaihtaa 1,3% kiinteään suojauksen takia (nyt marginaali 0,5%). Tai voisihan lainan jakaa esim. 50/50 eri korkoihin?

Jos vastakkain on vaikkapa 12kk euribor (nollalattialausekkeella) + 0,5%  ja kiinteä 1,3% ja laina-aika on 25v, niin piankos tuosta pykää excelin, johon voi laittaa erilaisia koronmuutosskenaarioita (ei ole kuin 25 korontarkistuspistettä joista tarvitsee kiinnostua) ja vertailla kumpi tulee kalliimmaksi ja kuinka paljon. Toki alkuvaiheessa säästyvän 0,8% sijoitustuottoa on myös vaikea ennustaa, mutta sille voi ensihätään laittaa jonkun maltillisen ja suht turvallisen tuottoprosentin. 

Todennäköistä kuitenkin on, että korot ovat pitkään matalalla, ja siinä vaiheessa kun ne mahdollisesti nousevat, on lainaa jo lyhennetty aika tavalla. 

Itse tein asuntolainaa ottaessa viime kesänä turvallisuushakuisen ratkaisun, valitsin 140.000€ lainasummalle 10v kiinteän koron joka suuruudeltaan 1,15% sisältäen kaiken. Toinen vaihtoehto olisi ollut 12kk Euribor + 0,4% marginaali. Nyt olen pohtinut että oliko tuo liian kallis ratkaisu, kun tiedän että sama pankki on myöntänyt kiinteää korkoa matalammallakin hinnalla poikkeuksellisen hyvätuloisille asiakkaille. Joten pankin näkemys lienee se, että 0-korot jatkuu vielä vuosikymmenen. Eikös esim. Japanissa ole ollut 0-korot jo tyyliin 30 vuotta?
 

Minkälaisia ajatuksia korkokehityksestä? Miten korkotasoon mahtaisi vaikuttaa mikäli uusia epidemioita ilmaantuisi lähitulevaisuudessa? Minulla olisi mahdollisuus vielä vaihtaa viitekorkoa 100€ kulua vastaan ja olen sitä mahdollisuutta pohtinut.

Itse en edes harkinnut mitään kiinteitä korkoja tai muita suojauksia. Oma ajatteluni lähtee siitä, että mietin mitä keskuspankkikoron nostaminen Euroopan taloudelle ja velkaantuneille valtioille tarkoittaisi. En kyllä väitä kokonaisuudessa hahmottavani kaikkia tämän pelin palasia. Riittävästi luulen ymmärtäväni, jotta epäilen EKP:n olevan haluton ihan korkoja kovin korkealle nostamaan. Enkä edes kuvittele näkeväni koko laina-aikani kattavan jakson kehitystä. Loppuvaiheessa lainaa on niin vähän ettei taida edes tarvita....

Ja ainahan voidaan keksiä joku kikka kuusisataa jolla valtioiden lainoja saadaan leikattua ja samalla korkoja ylös tai joitain muita yllätysvetoja mutta pidin riskiä sen verran pienenä että olin sen valmis ottamaan. 

Saunamies kirjoitti:

Joten pankin näkemys lienee se, että 0-korot jatkuu vielä vuosikymmenen. Eikös esim. Japanissa ole ollut 0-korot jo tyyliin 30 vuotta?

Minkälaisia ajatuksia korkokehityksestä?

Tämä on äärimmäisen mielenkiintoinen kysymys ja heti alkuun voin jo kertoa, että oikea tapa lähestyä kysymystäsi viitekoron muuttamisesta on laskea kuinka paljon korkojen nousu vaikuttaisi elämääsi. Missä kohdassa joutuisit alkaa luopua asioista, missä kohtaa rahaa ei jäisi tuloista enää säästöön ja sitten miettiä paljon olet valmis maksamaan siitä, että tätä riskiä ei ole. Yksi vaihtoehtohan on ottaa vaihtuva korko ja suojata vaikka puolet korkokatolla.

Sitten vähän amatöörin makropohdiskelua: Itse olen pohtinut tätä siitä näkökulmasta, että olemme jossain kohtaa pitkän velkasyklin loppua. Koko systeemi on valtioita myöden hyvin velkaantunut, korot nollassa ja elvytyskeinot ovat vähissä. Koska velkaantuminen on niin järjestelmällistä niin mitään tahoa ei voi päästää defaultaamaan lainoihinsa. Toisen laina kun on toisen assetti. Tällöin ainoa keino on laskea nykyisten lainojen todellista määrää nostamalla inflaatio ainakin hetkellisesti korkeammalle tasolle. Lainathan pysyvät nimellisarvoissaan joten ne on helpompi maksaa takaisin. 

Koronavirus on entisestään kasvattanut yllä olevan skenaarion todennäköisyyttä, mutta Eurooppaa, Yhdysvaltoja ja Japania ei voi tässä asiassa verrata suoraan toisiinsa. Yhdysvallat harjoittaa todella agressiivista elvytystä, missä lähetetetään shekkejäkin kansalaisille ja osa työttömäksi jääneistä tienaa enemmän työttömyystuilla, kuin mitä saivat töissä ollessaan. Eurooppa ja Japani elvyttävät myös, mutta näissä elvytys on vielä tehty finanssi instituutioiden kautta. Tämä vaikuttaa siihen kuinka paljon laaja rahavaranto kasvaa eli suomeksi sanottuna kuinka paljon elvytyksestä menee suoraan kuluttajien, yritysten ym. taskuun. Olen kaukana taloustieteilijästä, mutta tämä on mielestäni se mitä tarvitaan inflation nousemiseen eli suurempi määrä valuuttaa jahtaa samaa/pienempää määrää hyödykkeitä. Kuten sanottu, niin EKP ja Japanin Keskuspankki hoitavat elvytystä vähän "konsertiivisemmin"  ostamalla velkakirjoja ja Japanin tapauksessa jopa pörssiosakkeita. Nämä toimet ei suoraan lisää kierrossa olevan rahan määrää laajasti koko yhteiskunnan tasolla, riippuu vähän miten valtiot ja yritykset saamansa keskuspankkirahan käyttävät. Joka tapauksessa vaikutus on huomattavasti pienempi kuin suorassa helikopterirahoituksessa, mitä Yhdysvallat harjoittavat.

Luulen, että USA tulee näyttämään tässä jonkin sortin esimerkkiä samalla kun Japani ja Eurooppa jatkavat nykyisellä kituvan kasvun linjalla. Mielenkiintoiseksi tilanne muuttuu sitten kun Japanin ja Euroopan pitäisi alkaa reagoida jotenkin huomattavasti heikentyneeseen dollariin. Eli ehkä USA sysäisi Euroopan ja Japanin mukaansa?

Joka tapauksessa. Mielestäni tämä pohdinta on paljon monimutkaisempaa kuin vain se, että "kukaan ei pysty maksamaan korkeita korkoja, joten ne eivät ikinä nouse". Jossain kohtaa inflaatio korjaa nykyisen velkarakenteen ja silloin korot mahdollisesti nousevat. On kuitenkin mahdoton sanoa tapahtuuko tämä viiden vai kenties 20 vuoden päästä. Siksi vastaus kysymykseesi löytyy ensimmäisestä kappaleesta.

Saunamies kirjoitti:

Eikös esim. Japanissa ole ollut 0-korot jo tyyliin 30 vuotta?

Eihän toki korot ole Japanissakaan nollassa, talletukselle saa nytkin 0.001% p.a . Eli sadan tuhannen euron talletukselle korkoa yksi euro per vuosi.

Tosin sitten asuntolainaakin saa muuttuvakorkoisena nyt 0.45% korolla tai kiinteänä 20 vuodeksi 1.05%:lla.

tappio kirjoitti:

Tosin sitten asuntolainaakin saa muuttuvakorkoisena nyt 0.45% korolla tai kiinteänä 20 vuodeksi 1.05%:lla.

Japanissako vai ymmärsinkö väärin?

Saunamies kirjoitti:

Japanissako vai ymmärsinkö väärin?

Juu, Japanissa.

hauturi kirjoitti:

(kai kaikkien pankkien normi asuntolainoja saa lyhentää ripeämminkin ilman kustannuksia?)

Kiinteäkorkoista lainaa lähtökohtaisesti ei, koska lainan käypä arvo eli uudelleenrahoituskustannus muuttuu. Jos korot painuisivat reilusti ja uusia kiinteäkorkoisia lainoja saisi halvemmalla, niin asiakas voisi maksaa lainan pois ja ottaa uuden paremmilla ehdoilla. Oletan, että nyt kun 0% korkolattia on noin lähellä ja asiakkaan potentiaalinen etu on hyvin rajallinen, niin pankit tarjoavat tätä mahdollisuutta ja huomioivat sen kiinteän koron tasossa. 

Ja vielä yleisesti aiheeseen. En tunne korkokattojen ja kiinteäkorkoisten lainojen eroja siinä mielessä, että mistä pankki rahastaa ja mistä ei, mutta nyt kun kiinteän koron taso ja korkokattolainan kattotaso ovat alhaalla lähellä 0% lattiatasoa, niin ne ovat kohtuullisesti vertailtavissa.

Olenko ymmärtänyt oikein, että kun inflaatio kiihtyy niin markkinakorot yleensä kääntyvät nousuun? 

Kyllä. Jos rahan ostovoima heikkeneminen alkaa kiihtyä kasvavan inflaation takia, niin sijoittajat alkaa vaatimaan suurempaa korkoa, jotta korko kompensoi rahan arvon heikkenemisen.

Suurin vaikuttava tekijä yleiseen korkotasoon on kuitenkin keskuspankin ohjauskorko ja sen odotettu taso tulevaisuudessa. Koska nyt keskuspankit on melko selkeesti viestittänyt, että inflaatio saa nousta yli pitkän aikavälin tavotteen, joka on ollut kahden prossan inflaatio, niin se tarkottaa myös sitä, että korkotaso ei tällä hetkellä seuraa inflaatiota niin ärhkäkästi kuin joskus aiemmin. 

Saunamies kirjoitti:

Nyt olen pohtinut että oliko tuo liian kallis ratkaisu, kun tiedän että sama pankki on myöntänyt kiinteää korkoa matalammallakin hinnalla poikkeuksellisen hyvätuloisille asiakkaille. Joten pankin näkemys lienee se, että 0-korot jatkuu vielä vuosikymmenen. 

Tietääkö joku, että myykö pankit noiden kiinteäkorkosten lainojen riskiä jotain kautta markkinoille? Vai kantaako pankit pääasiassa kiinteäkorkosten lainojen riskit itse? 

Trolli kirjoitti:

 

Saunamies kirjoitti:

Nyt olen pohtinut että oliko tuo liian kallis ratkaisu, kun tiedän että sama pankki on myöntänyt kiinteää korkoa matalammallakin hinnalla poikkeuksellisen hyvätuloisille asiakkaille. Joten pankin näkemys lienee se, että 0-korot jatkuu vielä vuosikymmenen. 

 

Tietääkö joku, että myykö pankit noiden kiinteäkorkosten lainojen riskiä jotain kautta markkinoille? Vai kantaako pankit pääasiassa kiinteäkorkosten lainojen riskit itse? 

Interest-Rate Derivative (investopedia.com)

How Big Is the Derivatives Market? (investopedia.com)

noissa soppareissa on vastapuoliriski, joka esim v. 2008 finanssikriisissä oli todellinen uhka

Sigma Level : The Most Important Statistical Term in Six Sigma (masterofproject.com)

joku epätodennäköinen tapahtuma voi johtaa kriisiin esim. korkojohdannaismarkkinassa ja pankit voivat sanoa irti kiinteät sopparit vedoten force majeureen

Trolli kirjoitti:

Kyllä. Jos rahan ostovoima heikkeneminen alkaa kiihtyä kasvavan inflaation takia, niin sijoittajat alkaa vaatimaan suurempaa korkoa, jotta korko kompensoi rahan arvon heikkenemisen.

Suurin vaikuttava tekijä yleiseen korkotasoon on kuitenkin keskuspankin ohjauskorko ja sen odotettu taso tulevaisuudessa. Koska nyt keskuspankit on melko selkeesti viestittänyt, että inflaatio saa nousta yli pitkän aikavälin tavotteen, joka on ollut kahden prossan inflaatio, niin se tarkottaa myös sitä, että korkotaso ei tällä hetkellä seuraa inflaatiota niin ärhkäkästi kuin joskus aiemmin. 

 

laskeskelin että yksi harkinnan arvoinen vaihtoehto voisi olla myös 50% kiinteä 1,15 + 50% 12k Euribor + 0,4. Tällöin todellinen keskikorko lainakokonaisuudelle olisi kai 0,775%. 
 

Hankala juttu, kun haluaisi nukkua yönsä rauhassa ilman korkopeikkoa - toisaalta taas ei haluaisi maksaa ihan kohtuuttomia "vakuutusmaksuja".

Itse juuri pähkäilin samoja teemoja pari viikkoa sitten, kun otin itselleni suurehkon lainan kiinteistön ostoon. Päädyin 50%lainasta on 10 vuotta kiinteällä korolla ja 50% 12 kk välein tarkistettava. Helpottaa mahdollisesti yöunia ei kuitenkaan harmita vaikka korot ei nousisikaan.

Mä tein tän päätöksen joskun 8v sitten perustuen seuraavaan hyvin yksinkertaiseen skenaario mallinnukseen: Mikä on vaikutus varallisuuteen ja elämään kiinteä korko v muuttuva eri korkoympäristöt?

Olin saanut tarjoukset 20v kiinteästä korosta, jonka hinta oli tuolloin varsin kohtuulinen. Muistaakseni sain lainan lähes samalla hinnalla kun Saksan valtion olisi vastaavan ajan saanut. Tiedetään eivät ole vertailukelposia. Tiedetään sain pankilta todella hyvän tarjouksen

Skenaarioanalyysi sanoi seuraavaa:
1) Korot tippuvat 0% ja pysyvät siellä - maksan noin €50K extraa ton 20v aikana. Iso raha, mutta ei millään tavalla elämää muuttava verattuna tuloihin 20v aikana
2) Korot pysyy suht samana - miinus €10K tai jotain oikeasti peanuts jaettuna 20v
3) Korot nousevat - €0-50K parempi olla kiinteässä, toki riippuen siitä milloin noi korot nousevat 
4) Korot nousevat paljon - Jos tapahtuu nopeasti katastroofi elämän laadulle ja jopa mahdollisesti mahdoton maksaa --> myynti paskaan markkinaan. Jos myöhään vaan tosi vittumaista. 

Tämän pohjalta oli helppo todeta, että ottamalla 20v kiinteä maksaa tilanteesta riippuen kohtuullisesti, mutta välttää katastrofin riskin, jonka toki tiesin olevan pieni. Tässä tavassa oli se hyvä puoli, että ei tarvinnut arpoa todennäköisyyksiä sille miten korot kehittyy kun vastaus oli selvä. Mut mä oon sellainen ihminen, jolla on myös palovakutuus vaikka en usko että talo palaa. Otin kiinteän ja oon nukkunut yöni paremmin. Toki nyt 8v done ollaan aika lähellä tota ekaa skenaariota, joten paska päätös kun katsoo tuloksia.

PS. 25v kiinteä, mahdollisuudella maksaa pois, 1,3% hintaan kuullostaa todella hyvältä jos haluaa leikata riskiä yllä päätös tavalla. Korkokatot tuntu kiinteä korkoisiin verrattuna pankin kusetukselta. Laskin niitä auki jonkin verran tuolloin, en muista miksi tähän päädyin.

Saunamies kirjoitti:

laskeskelin että yksi harkinnan arvoinen vaihtoehto voisi olla myös 50% kiinteä 1,15 + 50% 12k Euribor + 0,4. Tällöin todellinen keskikorko lainakokonaisuudelle olisi kai 0,775%. 
 

Hankala juttu, kun haluaisi nukkua yönsä rauhassa ilman korkopeikkoa - toisaalta taas ei haluaisi maksaa ihan kohtuuttomia "vakuutusmaksuja".

1,15% on melko varmasti alle inflaatiotason, joten pelkästään ottamalla kiinteäkorkosen lainan teet jo reaalisesti voittoa. Jos tähän päälle kiinteäkorkonen laina vähentää sun huolia ja takaa paremmat yöunet, niin en muutaman satasen vuosisäästön toivossa valitsisi vaihtuvakorkoista lainaa. Onhan sekin oikeesti melko mahdollistakin, että kiinteäkorkonen osottautuukin lopulta halvemmaksi ratkaisuksi. Jos sun elintasoon ei tällä hetkellä ole merkittävää vaikutusta sillä, että maksatko tuota kiinteää korkoa vai euriboriin sidottua korkoa, mutta tulevaisuudessa sun elintasoon vaikuttaisi, jos korot oikeesti lähtisi reippaampaan nousuun, niin ei se mun mielestä ainakaan ihan huono ratkasu oo turvata elintaso korkojen nousulta. Pidän kuitenkin erittäin todennäkösenä, että euroboriin sidottu laina suhteessa tuohon kiinteäkorkoseen ei ainakaan merkittävästi halpene.

Vaikka lottokaan ei puhtaasti odotusarvosesti anna syytä lotota, niin siitä huolimatta ainakin itse lottoon välillä. Kyse on ihan puhtaasti siitä, että se pari euroa satunnaisesti lottoon ei muuta mun elämää yhtään millään tavalla, mutta jos sattuisikin osumaan se päävoitto, niin se mullistaisi mun elämän. Jos siis tarkastelee lottoamisen vaikutusta mun elämään, niin se lottoamisen odotusarvo muuttukin positiiviesksi: saa elää toivossa elämää mullistavasta rahamäärästä.

Kaikkea ei voi siis mitata vain rahan ja odotusarvojen kautta. Jos arvostat kiinteän koron tuomaa vakautta ja se kiinteä koron kustannus ei vaikuta sun elämään, niin se voinee olla hyvä ratkasu. Jos et siis pysty perustelemaan itsellesi, miksi euroboriin sidottu laina olisikin parempi kuin päätös, jonka teit aiemmin, niin pidä ensimmäinen päätös ja älä murehdi sitä sen enempää, koska oot jo tuolla kiinteälläkin korolla reaalinen voittaja.

Nää siis vaan ajatuksia, jotka itselle tuli tosta tilanteesta mieleen ja kannattaa tosiaan toimia sen mukaan, mikä itseltä tuntuu järkevältä. Ihan metsään ei kummallakaan ratkasulla kuitenkaan mene.

Tämä pohdinta muuttui siten, että 50/50 ei onnistu. Eli joko koko laina 1,15% kiinteä 10v jonka jälkeen Euribor+marginaali, tai sitten heti muutos 12kk Euribor+0,4% marginaali. Ajattelemisen arvoisia pointteja tullut, tällä hetkellä tuntuu että muutama kymppi kuussa on aika kohtuullinen hinta vähemmästä stressistä. Tulee toki maksamaan 10v aikana useamman tonnin kokonaisuudessaan JOS korot pysyvät alle 0,75% koko jakson. Tuo muutama kymppi ei vaikuta elintasoon käytännössä mitenkään. Mutta jos korot nousisi vaihtuva korkoisessa lainassa pari-kolme %-yksikköä niin sitten alkaisi jo tuntumaan. Tämmöiset ajatukset tällä hetkellä, kiitos mielipiteistä!

Mukavaa pohdintaa kaikilta, muistan kun joskus v. 2005 asuntolainan lyhennys oli n. 900e/kk ja siinä koron osuus oli jotain 450 euron luokkaa. 

.

Itsekin olin edellisen kerran asuntovelkainen 2005-2007 jolloin Euribor nousi aika reippaasti. Pieniä on nykykorot :)

Saunamies kirjoitti:

Itsekin olin edellisen kerran asuntovelkainen 2005-2007 jolloin Euribor nousi aika reippaasti. Pieniä on nykykorot :)

Taisi noin vuonna 2003-2004 aikaan asuntolainan korko olla luokkaa 5,5% jota jouduin maksamaan, jos oikein muistan.

Tinggeli kirjoitti:

 

Saunamies kirjoitti:

Itsekin olin edellisen kerran asuntovelkainen 2005-2007 jolloin Euribor nousi aika reippaasti. Pieniä on nykykorot :)

 

Taisi noin vuonna 2003-2004 aikaan asuntolainan korko olla luokkaa 5,5% jota jouduin maksamaan, jos oikein muistan.

Mutta mikähän olisi ollut asuntojenne hinta siinä tapauksessa, että korkoympäristö olisi ollut nykyisenlainen. Saatoitte hyvinkin maksaa huomattavasti pienemmän hinnan korkokuluineen kuin mitä nykypäivän ostajat. Eli oikeestaan saitte ostaa asuntonne korkeampien korkojen maailmassa ja saitte maksaa korkeampaa korkoaa asuntolainastanne x)

Olennaistahan ei oikeesti oo korko vaan inflaatiokorjatut lainamaksut (lyhennykset, korot ja kulut) laina-ajalta. 

Muistelen että nostaessani asuntolainat keväällä 2005 olisi kokonaiskorko ollut 2-3% välissä. Silloin alin marginaali minulla oli 0,55%. 2007 kevään aikana korot alkoivat nousta suht voimakkaasti. Myin kasvukeskusasunnon hyvällä voitolla ja maksoin lainan pois.