Backaheden Fastighets AB listautuu tänään Ruotsin Spotlightiin (o.s. AktieTorgetiin). Miulla on sen verran isohko steikki, että tuskin olen ostamassa. Jos hinta on ”hyvä”, luultavasti kevennän.
Tässä oli myöhäissyksystä ipo, jossa olimme ankkurisijoittajina. Hinta oli 100 SEK, joka tekee 321 miljoonaa kruunua markkina-arvoksi, eli nakkikioskihko.
Pareto on siis virittänyt kiinteistösijoitusyhtiön, joka omistaa logistiikkakiinteistön Kungsbackassa, 25 minuuttia etelään Göteborgin keskustasta.
Yhtiö on rakennettu siten, että 100 SEK hinnalla osinkotuoton pitäisi olla 7,5%. Lähtökohtaisesti koko voitto jaetaan ulos. Kiinteistön nettotuotto on 4,8%, velkavipu 2,2% korolla hoitaa lopputuoton. LTV (=loan to value) 60%:lla ajellaan. LTV on siis velat per kiinteistön arvo.
Laatulogistiikkakiinteistöjen nettotuotto Göteborgissa (ja Tukholmassa) oli 2020 esitteen mukaan 4,25%. (Helsinki 4,5%).
Päävuokralaisena (82%) on Pauligin tytäryhtiö Santa Maria 11 vuoden vuokrasopimuksella. Yhtiö teki 2019 9,2% EBITDAa ja on käytännön velaton.
“The warehouse was originally constructed in 1952 but has undergone several extensions and refurbishments in stages, the latest in 2020. Approximately 90% of the lettable area has either been constructed or refurbished during the past 5 years. Currently, there is approximately 5,250 m2 of warehouse space being refurbished for the anchor tenant Santa Maria, the investment is financed by the Vendor. In addition, there is an estimated 4,500-6,000 m2GFA of potential building rights on the Property, which may allow for further expansion for the anchor tenant Santa Maria in the future.
The Property is anchored by Santa Maria, the leading seasoning company in the Nordics, with a total turnover of approximately SEK 2.9 billion and an EBITDA-margin of approximately 9.2% in 2019. Santa Maria stands for approximately 82% of the Property’s total Rental Income, with a remaining lease term of approximately 11 year excluding break options of approximately 25% of Santa Maria’s rental income in December 2025 or December 2028. The warehouse building has been specifically designed and refurbished for Santa Maria and has a strategic location for Santa Maria’s logistics supply chain.
Publicly financed tenants constitute approximately 8% of the Rental Income, of which approximately 6% is derived from Region Halland and approximately 2% from Kungsbacka municipality. Remaining 10% are derived from Erikshjälpen (approximately 4%), Matverket (approximately 2%), and from a three-year rental guarantee (approximately 3%) which will be paid by the Vendor. In addition, there are three smaller tenants including Ocean of life, Securitas and Fjärås Sportskyttar, which together stands for approximately 1% of the Property’s Rental Income.
The estimated Rental Income for the year 2021, is estimated to approximately SEK 39.8 million, corresponding to approximately SEK 875 per m2. The Lease Agreements are approximately 97% adjusted in accordance with Swedish CPI (excluding rental guarantees). The NOI of the Property is estimated to amount to approximately SEK 37.2 million, equivalent to a Net Real Estate Yield of approximately 4.8%.
Historian siipien havinaa: Tämä oli ensimmäinen anti, missä olimme ankkurisijoittajana. Avaan ketjun yhtiölle, jotta 1) miulla on muistiinpanoja ja voin käydä luultavasti yksinpuhelua. 2) voisin myydä osakkeita törkeän kalliilla kaikille osinkohaukoille.
Hilpeänä yksityiskohtana mainittakoon, että yhtiön nettisivut www.backaheden.se eivät näytä olevan auki, vaikka noteeraus pitäisi alkaa kymmeneltä.
