Pistetäänpä kvartaalipäivitys. Q1 näyttäisi tasepäivitysten jälkeen olleen lähemmäs 11k€ positiivinen nettovarallisuuden kasvun näkökulmasta. Ihan tyytyväinen voisi olla sillä arvopaperisalkku tuli kai pari-kolme kiloa alaspäin, eli tulos olisi ilman tuota negatiivista arvonmuutosta ollut parempikin. Vuokratuotot rullanneet hyvin tasaisesti. Ansiotuloja kertyi normitasoa paremmin alkuvuodelle, näiden osalta tahti tulee varmasti hidastumaan vuoden muilla kvartaaleilla.
Yksi vuokralainen sijoituskohteissa vaihtuu kuun vaihteessa. Tässä tapauksessa vuokralainen lähtee kesken 1v sopimuskauden ja halusi maksaa 1kk sopimussakon siitä hyvästä. Laskiskelin että nyt vuokranantajakokemusta on itselläni yhteensä n. 200 vuokrauskuukaudelta (nämä siis useammasta asunnosta). Putkirempan takia on ollut tänä aikana noin 1,5 kuukautta yksi asunto "tyhjillään". Toisaalta 2 kertaa on vuokralainen lähtenyt kesken sopimuskauden maksaen sopimussakkoa 1kk vuokran verran, ja näihin on lennosta löytynyt sisään uusi vuokralainen. Eli 1,5kk tyhjää aikaa paikkaamaan on tullut 2kk ylimääräiset vuokrat. Omasta kokemuksen pohjalta voisi todeta että näiden tyhjien kuukausien riskejä liioitellaan monesti. Näin etenkin jos sijoittaa kasvukeskuksiin ja ymmärtää vuokra-asuntojen hinnoittelumekanismin, eli asuntojen markkinavuokra ei ole sama ympäri vuoden. Jos asunto sattuu tyhjenemään hiljaisimpaan vuokramarkkina-aikaan näin keväällä, niin olen hieman tullut hinnassa alaspäin, mutta taas vuokrasopimuksen solminut niin että seuraava katko osuu parhaaseen sesonkiin syksylle. Pieni jousto vuokrassa helpottaa vuokralaisen löytämistä ja on selvästi pienempi kustannus kuin pitää asuntoa tyhjillään. Sen mitä olen vuokrailmoituksia seuraillut, niin niiden asunnot kyllä seisovat tähän aikaan vuodesta pidempään tyhjillään, jotka yrittävät tähän sesonkiin maksimivuokria ulosmitata
Saas nähdä mitä itse keksisi sijoitusrintamalla seuraavaksi. Alkuvuodesta kassavirta on mennyt liimitin kuittaamiseen. Ensi kuusta lähtien enää normilyhennyksiä ja siten kassavirta selvästi positiivinen. Pitäisi keksiä kerrytteleekö puskureita, painaako passiivisiin indeksirahastoihin vai jotain muuta. Nyt lähinnä rullaa vain pieniä kuukausieriä Isharesin Emerging Markets etf:ään. Kaiken muun kiireen keskellä uusien sijoitusideoiden jumppaamiseen jäänyt todella vähän aikaa. Jos lukijoilla on hyviä ideoita kulutehokkaista indeksi- tai muista rahastoista niin ideoita saa heittää. Toiveena hajautusta jonnekin muualle kuin pohjoismaihin.
Tällä hetkellä on 5 sijoituskämppää. Viimeisin ostos tosin on kimppasijoituskuvio, eli siitä omistus 50 pinnaa. Sen lisäksi toki omassa asunnossakin kivasti euroja kiinni.
Periaatteessa voisi hyvin ottaa lisäpositiotakin jos löytyy huippukohde jossa hinta on selvästi alle markkinatason. Toki näissä on oma vaivansa enkä siten nykyisellä markkinoiden tuottovaateella ottaisi lisää kohteita vaivoikseni. Toisaalta vaikka nykyisissä sijoituksissa on arvot varmasti noussut, niin en ole verovaikutusten takia kovin innostunut myymäänkään, ja toisaalta tykkään pirusti juuri tällaisista tasaista kassavirtaa tuottavista sijoituksista. Omalla kohdalla ovat siinäkin mielessä toimineet erinomaisesti että velkavivun kautta opon tuotto on ollut pirun hyvä, ja lainojakin on ennättänyt tässä vuosien varrella jo kivasti makselemaan pois. Väkipakolla ei mielestäni sijoituskohteita hakea, ja omalla kohdallanikin hajauttaminen olisi varmasti perusteltua. Isompi tavoite itselläni kuitenkin on rakentaa itselleni sijoituksista kassavirtakone, joka toimisi suhdanteessa kuin suhdanteessa eikä liikaa munia olisi samassa korissa. Mielestäni asunnot & kiinteistöt ovat erinomainen komponentti tuollaiseen salkkuun. Jatkossa asuntojen lisäksi voisi ottaa myös positiota jonkinlaisiin liiketiloihin, joista tuotto-odote voisi olla astetta korkeampaa. Sitten taas hajautusnäkökulmasta arvopaperipossankin kasvattaminen voisi olla ihan fiksua. Tosin markkina sillä puolella tuntuu aika turbulentilta niin kovin ison etunojan ottaminen ei tunnu tässä markkinassa hyvältä ajatukselta. Asunnoissakin toki on nyt kovaa rakennusbuumia, ja oma mututuntuma on että uusien kohteiden valmistuminen vaikuttaa jo nyt vuokramarkkinoihin, eli vuokralaisilla on enemmän valinnan varaa, eikä mielestäni mikään mahdoton ajatus että pientä hintajoustoa olisi vuokriinkin tulossa. Omalla kohdallani pienet hintajoustot eivät ole iso juttu, mutta monelle isolla vivulla nykymarkkinahinnoilla sijoittamaan lähteneillä vuokramarkkinan heikkeneminen voi olla hieman ikävämpää. Kovin helppoa sijoittaminen ei tässä markkinassa taida olla oikein millään sektorilla.
Pitkässä juoksussa varmasti keskustakohteet parempia ja vakaampia kohteita. En tosin näe mitään syytä miksei kohteita voisi ottaa sivummaltakin, silloin toki kohteessa pitää olla selkeä alihinnoittelu, eli ostohetkellä tehdyn tilin voi halutessaan realisoida nopeastikin. Syrjemmällä olevista kohteista kannattaa ainakin irrottautua hyvissä ajoin ennen putkiremppoja tms. isompia korjauksia. Pienissä keskustayksiöissä nuo rempat saa melko hyvin vietyä myyntihintoihin, jolloin remppakustannukset eivät ole niin kriittisiä.
H1 pulkassa. Asuntosalkkuun tuli tehtyä toinen akvisitio noin puolen vuoden sisään. Tämä meni sijoittajakollegan kanssa kimppasijoituksena. Nyt kohteena noin 70m2 kolmio Jyväskylän keskustan läheisyydestä melko hyvin saneeratusta taloyhtiöstä (putket pinnoitettu, käyttövedet&sähköt tehty yms.). Kävelymatkaa Jyväskylän yliopistolle ja kirkkopuistoon molempiin luokkaa 700 metriä. Vastaavasta taloyhtiöstä on vastaavia kolmioita ollut oikotiellä myynnissä lähiaikoina ja tämän ostoksen hinta oli noin 30% alempi mitä myytyjen kohteiden pyynnit. Myyntiä koitetaan varmaankin syksymmällä jonkinlaisen remontin jälkeen, sillä kohteen kunto ei mikään huippu vaikka toki asumiskelpoinen. Nyt kohde vuokralla hieman alle 6 pinnan tuotolla. Tämä kohde saatiin napattua kivasti ei -julkisesta markkinasta ja myyjällä oli motivaatio päästä nopeaan kauppaan, mikä mahdollisti mielestäni erinomaisen diilin meille. Jos tämä menee hyvin, niin täytyy miettiä josko tästä saisi monistettavaa konseptia isompien asuntojen flippaamiseen. Sijainti on näissä toki tärkeää ja nyt kun kohteessa isoimmat taloyhtiön remontit hoidettu niin toisaalta ei ole katastrofi jos tällä vuokratuotolla jäisi pidemmäksikin aikaa vuokralle. Sijaintinsa puolesta kohde toimisi perheasumisen ohella myös opiskelijakimppakämpäksi hyvin. Toki pitkäaikainen holdi ei ole ensisijainen tavoite, vaan pääomien irroittaminen ja kierrättäminen seuraavaan kohteeseen. Pieniä asuntoja sitten pidempiaikaiseen holdiin.
Sijoituspääoman kasvaessa flippisalkun ylläpito ja kierrättäminen pitkäaikaisten sijoitusten ohella olisi houkutteleva malli. Se että järkevää flippailua pystyy toistuvasti tekemään, edellyttää aika ison diilivirran läpikäynti ja lukuisten tarjousten tekemistä, joskus sitä sitten löytyy motivoitunut myyjä joka joustaa hinnassa saadakseen kohteen nopesti kaupaksi. Vaikka markkinat ovat ostonäkökulmasta yhä todella vaikeat, niin hyviä diilejä on edelleen mahdollista löytää, kunhan jaksaa louhia eri markkinakanavia ja "potkia renkaita" moneen suuntaan. Nyt closatun sijoituksen hausta pisteet menevät sijoittajakollegan suuntaan. Kimpassa tekemällä saa siis riskin hajauttamisen lisäksi myös "vipua" diilien etsimiseen, kun kohteiden haussa on käytössä toisenkin tekijän aikaa & kanavia.
Kahden viimeisen sijoituksen yhteydessä on tullut kilpailutettua myös sijoituslainojen marginaalit. Edullisin marginaali on nyt 0,5% ja kallein taitaa olla 0,85%. Kallein rahoitus sidottu lyhyeen euriboriin ja negatiivinen viitekorko syö marginaalia, joten käytännössä keskikorko taitaa sijoituslainoissa olla nyt 0,6% luokassa. Tällä hetkellä aika kivaa tuottoa saa kyllä vivutetulle salkulle. Oma kassavirta kestäisi reippaankin korkojen nousun, joten en tällä salkun koolla ole vielä nähnyt järkeväksi korkosuojausta pidempiin korkoihin lainoja sitomalla.
Eka vuosipuolisko ihan ok muutenkin pakettiin, tase-excelin päivityksen jälkeen opon kasvu noin 20k€. Toiselle vuosipuoliskolla tahti lienee samaa tai hieman maltillisempaa tasoa. Toisaalta jos flippikuvio menee onnistuneesti maaliin niin tulos voi muodostua selvästi paremmaksikin. Varallisuuskirjanpidot pidän itse ostohintojen mukaan, jolloin hyvät diilit realisoituvat tuloksi vasta myydessä ja toisaalta jää pelivaraa jos markkinat vähän dyykkaisivatkin, niin ei tarvitse tehdä omassa kirjanpidossa alaskirjauksia.
Lueskelin blogin läpi mielenkiinnosta ja aika sama käsitys nykytilanteesta minulla. Asiallista pohdiskelua. :)
Itsellä tuli vähän olosuhteiden pakosta ostettua kämppä, jonka jatkosuunnitelmat on vielä avoinna. Speksit:
Oulu, 74,5 neliötä, velaton 66ke, 1982, käyttövesisaneeraus tehty, PH ja keittiö uusittu vajaa 10v sitten, kattoremppa noin 2,5ke tulossa, muita suunnitelmia ei ole, asunto ollut vuokrattuna 650e vuokralla, asunnon pohjaratkaisu mahdollistaa muutoksen 3 huoneen soluksi, itse teen kaiken pintarempan tai soluksi muutoksen, Yliopisto 700m, kaupat 250m, 3. Kerros, 2009 tehty hissi, pinnat kunnossa, eikä noin 5v sisällä tarvetta.
Tullaan asunnossa asumaan itse noin 9kk tms. Työhommien takia, jonka jälkeinen tilanne avoinna. Aikani exceliä pyöritin, enkä saa tästä mitenkään huonoa ostokohdetta. Meillä marginaali lähempänä 0 kuin 1%. Tuleeko mieleen negatiivista tästä? Viemärisaneeraus on edessä joskus seuraavan 25v aikana, mutta ei lähimpään 5 vuoteen. Tätä tutkittu vähän epätavallisia kanavia pitkin. Vuokraa voisi alueen tasoon verraten jopa aavistuksen nostaa.
Ajattelin osaavammalla prooffata ideani. Lähinnä laittaisitko heti oman käytön jälkeen myyntiin? Vai jättäisit vuokralle? Perhekämppänä vai soluna? Speksien valossa tässä on kuitenkin aika hurja tuotto%. Hypoteettisesti, mihin hintaan itse olisit kyseisen asunnon valmis ostamaan a) tyhjänä, b) vuokrattuna perheelleen 660e, c) vuokrattuna soluna 3*240e?
Olisi mukava, jos edes lonkalta viitsit omaa arviota heittää. Aavistuksen muutin summia ja neliöitä, niin ei ihan suoraan osoitteeseen voi yhdistää, mutta suhteessa kuitenkin ja ostohinta 880e/neliö.
Tuolla hankintahinnalla varmasti vuokratuotto kohdallaan.
Solu vs. perheasuntovertailun näkisin lähinnä vaivannäkökysymyksenä. Riittääkö 720e vuodessa korvaukseksi että vuokralaisvaihtuvuus mahdollisesti moninkertainen? Sulaa ero nopeasti välityspalkkioihin tai sitten itselle tulee enemmän puuhasteltavaa.
Itse näen isommatkin asunnot hyvinä kohteina jos vain ostohinta kohdillaan. Uskoisin että ostohetkellä tehty tili niissä usein paras realisoida nopeammin ja holdata niitä pienempiä asuntoja joissa riskit maltillisempia.
Perinteinen viemärisaneeraus voi äkkiä kustantaa 500-700e/m2. Jos menisi haitarin yläpäähän tuplaantuisi melkein hankintaneliöhinta. Hyvin harvoin saa kustannusta vietyä suoraan asunnon arvoon, jolloin vuosien mittaan kertynyt tuotto sulaa remonttikustannukseen joka ei täysimääräisesti nosta asunnon hintaa. Toki pinnoitusmenetelmällä menee 100e/m2, jolloin isoa ongelmaa ei silloin ole. Tällöin kylppäreitä ei uusita ja vanhassa talosssa voi sieltä kautta sitten alkaa vesivahinkoriskejäkin realisoitumaan. Näitä on hankala ennustaa ja ison asunnon omistajana näissä kantaa aika isoa kustannusriskiä, joten helposti varmaan itsellä menisi kiertoon.
e: ja hypoteettiseen hintakysymykseen vähän suppeat lähtötiedot. Tuottovaade hieman sivummalla ytimestä voi hyvin olla esim luokkaa 7pinnaa remonttioikaistuna. Ja remonttioikaisun laskeminen aika haastavaa tämän tyyppiseen kohteeseen. Eli enemmän katsoisin hintaa vrt alueen hinnat ja flippikohteeksi jos mahdollista.
Mitään järkevää pohdintaa/blogitekstiä en ole saanut tänne puserrettua, mutta pidetään nyt edes tulosseurantaa yllä. Kolmas kvartaali pulkassa ja vuoden saldo nettovaraliisuuden kasvun osalta on luokkaa 31k€ plussalla, sellaista +10k€ kvartaali tahtia kun pystyisi ylläpitämään niin hyvä. Koko alkuvuoden asuntosijoitukset rullaanneet 100% käyttöasteella. Osakkeissa puolestaan itselläni oli lähes 20k€ betsi Technopoliksessa ja sieltä siis preemiosta pientä lisää vuoden tulokseen. Keskihinta Technoilla oli itselläni luokkaa 3,1€ eli ihan ok sijoitus ottaen huomioon vielä muutaman vuoden aikana kertyneet osinkotulot. Nyt vähän täytyy pohtia miten allokoida tuo betsi uudelleen.
Muutamia pilkkejä asunnoista on myös tullut jätettyä. Parilta välittäjiltä olen saanut liidejä motivoituneista myyjistä ja yhden kohteen osalta melko lähelle kauppaa päästiin. Lähtötasot pyyntihinnoissa tosin ovat sen verran korkeat että vaikka tuollainen 10%-15% jousto voi motivoituneen myyjän kohdalla löytyä niin useimmista pitäisi puristaa se 20% pois, jotta jäisi kunnollinen tili myös itselle. Sen mitä olen kentältä kuullut niin hieman jäähtymistä on ostolaidalla ollut havaittavissa, välittäjien hintapyynnit monesti kuitenkin pohjautuvat viimeaikaisiin korkeisiin kauppahintoihin, joten osin tavaraa jää roikkumaan ja siellä jos on motivoitunut myyjä niin voi joku kunnon pilkkikin tärpätä. Omalla kohdallani olen nykyiseen positiooni melko tyytyväinen ja jotta lisää kohteita viitsisi ottaa kiinni niin jo kaupan allekirjoitushetkellä pitäisi tulla järkevä voittomarginaali kotiin. Rahoitusta vaikuttaisi vielä olevan hyvin tarjolla, pari viikkoa sitten kysyin tarjouksen ja 12kk eb + 0,6 olisi kuulemma tämän hetken hinta, ja tämä siis ilman tinkikierrosta.
Pieni päivitys voisi olla taas paikallaan nyt kun vuosi alkaa olla hiljalleen paketissa. Tälle vuodelle ainoa asetettu tavoite jäi toteutumatta, eli armottoman vähälle on jäänyt blogin päivittäminen. Vuoden takainen tilannepäivitys näytti tältä:
Vähän lukuja tiskiin tältäkin vuodelta. Tase-excelin päivityksen jälkeen näyttäisi siltä, että nettovarallisuus ottanut n. 37k€ nousut tänä vuonna. Tässä nousussa ei siis ole huomioitu asuntojen arvonmuutoksia, vaan asuntojen tasehinnat on määritetty ostohinta+remontit -tyyppisesti. Todellisuudessa jotain virtuaalieurojakin olisi saattanut kertyä ottaen huomioon, miten asuntomarkkinat ovat runnanneet viimeaikoina erityisesti pienten sijoitusasuntojen osalta. Trendi nettovarallisuuden kasvun osalta on ollut nouseva, joten jonkinlaista lumipalloefektiä on huomattavissa. Kokonaisvarallisuustilanne olisi siis tällä hetkellä veloilla oikaistuna seuraavanlainen: Velaton oma asunto + 107k€. Ensi vuodelle hyvä tavoite voisi olla saada blogiin postauksia enemmän kuin tänä vuonna, vähän passiivisen puoleiseksi jäänyt kirjoittelu syksyn aikana
Sitten vuoteen 2018, joka taloudellisesti on ollut melko hyvä. Tulot ovat kasvaneet, vaikka toisaalta niin ovat menotkin. Tase-exceli näyttää omaisuuden substanssiarvoksi tällä hetkellä velatonta omaa asuntoa + noin 147k€ sijoitusvarallisuutta, eli nettovarallisuuden kasvu kuluneen vuoden aikana siellä noin 40k€ tietämillä. Oma asunto muuttui kirjaimellisesti velattomaksi, kun joulukuussa tuli tehtyä asuntolainaan ylimääräinen loppulainan kattava lyhennys. Sijoituksiin jää sitten toki reippaasti vipua. Asunto-osakkeet on käytännössä omassa taseessa arvostettu ostohintoihin ja oikaistu ylöspäin vain, jos taloyhtiöön tehty merkittäviä peruskorjauksia, jolloin toki myös vastaavasti lainaa on tullut taseen toiselle puolelle, eli nettovarallisuusvaikutus tällöin neutraali.
Oikeastaan vuosi on ollut vielä hieman tätä parempikin ottaen huomioon, että tammikuulle on sovittu kaupat kesällä ostetun kolmion myynnistä. Tätä tosin en luvuissa huomio ennen kuin muste on kauppakirjoissa kuivunut ja rahat liikkuneet tilille, eli omassa kirjanpidossa tulosvaikutus menee ensi vuoden ensimmäiselle kvartaalille, jonne siis tullee hieman alle kymppikilon nettotulovaikutus. Tästä kohteesta ja projektista voisi kirjoitella vähän enemmän kun projekti saadaan päätökseen. Suurinpiirtein kuitenkin sijoitetun pääoman tuotto reilulle puolelle vuodelle luokkaa 20-25% ja annualisoitu tuotto siten yli 40%. Opon tuotto jotain satoja prosentteja, koska projekti toteutettu isolla 90 pinnan vivulla. Kyseessä oli kimppasijoituskohde, joten puolet profitista menee ansaitusti sijoittajakollegalle, joka on tehnyt ison työn projektin edistämiseksi.
Itseasiassa tammikuulle on kalenterissa nyt 3 asunnon kaupat. Siis tämä yksi flippikohteen myynti ja kahden uuden kohteen hankinta. Molemmat ostokohteet Jyväskylän ytimestä 40100 alueelta. Uskoisin että näissä piilee potentiaalia saman suuntaisiin tuottoihin kuin mitä kotiutuu tästä maaliin menossa olevasta projektista, eli suunnitelmissa ei välttämättä ole holdata näitä pitkään.
Välillä tähänkin blogiin tullut manattua hyvien kohteiden löytämisen vaikeutta. Jos nämä menevät maaliin niin suurinpiirtein vuoden sisään toteutuu 4 hankintaa ja 1 myynti, joten ei kai pitäisi valittaa isommin. Kaikki kaupat on hoidettu yksityisten kanssa ilman välittäjää. Keskimäärin markkinoilla oleva tavara on kyllä edelleen todella ylihinnoiteltua, mutta oman aktiivisuuden kautta ja paljon tarjouksia jättämällä näitä diilejä kyllä säännöllisin väliajoin nappaa kiinni.
Nyt mennään melko hyvällä asuntopositiolla hyytyvään sykliin. Toisaalta uskon, että näissä uusissakin hankinnoissa alennus markkinahintoihin on sen verran reippaanlainen ja sijainti priimaa, joten en ole kovin huolissani, vaikka markkinat hieman dyykkaavatkin. Näitä voi melko huolettomasti pitää pitkään ja tarvittaessa yli syklin. Kohteet ovat taloyhtiöistä, joissa isot remontit on pääosin tehty (mm. perinteiset linjasaneeraukset), jolloin remonteistakaan ei pitäisi isoja kustannuspaineita lähiaikoina tulla.
Verotuksellisesti tosiaan asuntojen nopea kierrättäminen on melko raskasta, mutta toisaalta jos toimintaa pystyy tehokkaasti toistamaan, niin pääomalle saa kuitenkin kierrättämällä huomattavasti korkeamman tuoton kuin pelkästään holdisalkkua kasvattamalla. Nyt näyttäisi kaikin puolin lupaavalta että tällä mallilla voisi pieniä piristysruiskeita varallisuuden kasvattamiseen saada, mutta toisaalta otos on vielä niin olematon, että vasta aika näyttää kannattaako tähän toimintaan kuinka paljon aikaa ja paukkuja käyttää.
Osakemarkkinapuolelta tämän vuoden tuloksiin ei paljoa vetoapua ole tullut. Noin 20k€ positio Techopoliksessa oli se ainoa valonpilkahdus tänä vuonna. Toisaalta Technopoliksen kaupasta saadut pääomat onnistuin melko nopeasti allokoimaan takaisin osakemarkkinoille ja kyyti on sen jälkeen ollut kylmää. Jonkun prosentin taitaa vuosi osakepuoleltakin olla plussalla, mutta ei mitään merkittävää. Toisaalta tätä markkinoiden kyykkäämistä voisi omasta näkökulmastani pitää oikein hyvänäkin juttuna, koska lähiajan positiivisia kassavirtoja on tavoitteena kyllä allokoida osakepuolelle, erityisesti jos hintatasot tästä vielä laskevat. Vaikka tämä blogi pyörinytkin enemmän asuntojen ympärillä, niin mitään niin sokeaa intohimoa asuntoihin itselläni ei kuitenkaan ole, ettenkö voisi hyvään hintaan asuntopositiota purkaa ja vastaavasti osakepainoa lisätä, jos järkevään hintaan hyviä osakkeita tai vaikka indeksejäkin on saatavilla.
Menestyksekästä uutta vuotta lukijoille ja fooruminen sijoittajakollegoille!
Itse vaihdoin työpaikkaa noin vuosi sitten, mikä oli kyllä ehdottomasti onnistunut siirto, sillä draivia tekemiseen löytyi huomattavasti enemmän kuin edellisessä pitkäaikaisessa työpaikassa loppuaikoina. Suurimmat plussat ovat tulleet mahdollisuudesta oppia ja ottaa haltuun uusia asioita sekä mahdollisuudesta työskennellä melko "yrittäjämäisesti" ilman kovin tiukkaa ohjausta työnantajan puolelta. Toisaalta kun on saanut aikaan ihan kelpo tuloksia, niin konsulttihommissa varmaan aika tyypillistäkin että saa kohtuullisesti vapauksia tehdä asioita omalla tyylillään. Toisaalta nyt kun vuosi taas painettu uusia hommia, niin oppimiskäyrä alkaa hiljalleen laskemaan ja perustekeminen pyörimään rutiinilla. Syksyn mittaan fiilikset vaihdelleet ja aina välillä tulee pohdittua tekemisen mielekkyyttä ja jos aidosti voisi valita, niin täyttäisikö päivät nykyisen näköisillä tehtävillä vai johonkin muuhun toimintaan? Bisneksen tekeminen on itselläni sen verran "verissä" ettei pelkkä harrastelu kiinnostaisi, eli jotain tuottoisaa tekemistä varmasti pitäisi hankkia tilalle, jos nykyiset hommat syystä tai toisesta loppuisivat. Sitten taas vaikka nykyisissä tehtävissä jonkin verran vapauksia tehdä asioita haluamallaan tavalla niin töiden rytmittäminen ei tietenkään täysin oman tahtotilan mukaan onnistu, esim. viime aikoina tullut tehtyä ehkä hieman turhankin kanssa ylimääräisiä tunteja koska resurssit jokseenkin kortilla ja toisaalta kieltäytyminen järkevistä työkeikoista on myös melko hankalaa.
Yhden mielenkiintoisen vaihtoehdon työkuorman rytmittämiseen ja tekemisen mielekkyyden tasapainottamiseen voisi hyvin tarjota töiden tekeminen oman yrityksen kautta. Varsinainen "start -up" yrittäjyys tai kovin riskipitoinen ja runsaasti investointeja vaativa yritystoiminta ei kiinnosta, mutta mikäli omaa "osaamispääomaa" ja työpanosta pystyisi fiksusti myymään oman yrityksen kautta, niin yrittäjyys voisi monellakin tapaa olla toimiva vaihtoehto. Tietysti töiden rytmittäminen olisi helpompaa, myy vähemmän resursseja ja laskuttaa vähemmän, jos se omaan tilanteeseen paremmin sopii. Samalla voisi hieman valikoida itseä kiinnostavia projekteja, erityisesti jos toimeksiantajia olisi mahdollista saada useampia. Miksei vaihtoehtoisesti myös voisi käyttää enemmän aikaa omiin sijoitusprojekteihin ja vaikka flippikohteiden pyörittämiseen, jos sopivia aihioita on markkinoilla tarjolla. Em. jutut toki saattavat olla palveluja ostavan tahon kannalta hankalia ja monelle yhtiölle omilla palkkalistoilla oleva työntekijäresurssi on siinä mielessä mielekkäämpi, että tällöin resurssi on huomattavasti varmempi ja sidotumpi omaan tekemiseen kuin toisen yrityksen kautta toimiva alihankkija.
Valinnan vapauden lisäksi toki verotuksellinen näkökulma on merkittävä. Nykyverotuksella esim. onnistumisbonuksista saatavat eurot helähtävät sen verran kovan ansiotuloverotuksen piiriin, että verottajalle ja muihin maksuihin menee se noin puolet lisäansioista, jolloin ainakin rahallinen porkkana ylisuorittamiseen jää väkisinkin ohueksi. Oman yrityksen kautta pääsee käytännössä 20 pinnan yhteisöverolla, ja palkan/osingonjaon suhdetta optimoimalla myös omaan talouteen saisi euroja lypsettyä melko alhaisella veroasteella, ainakin sen verran kuin omaan elämiseen olisi nykyisellä kulutasolla tarpeen. Lisäksi firmasta nostettavaa tuloa voisi hyvin tasata myös perheenjäsenten kesken, mikä edelleen auttaisi vero-optimoinnissa. Peruskuluista ylijäävän kassavirran voisi fiksusti sijoittaa yhtiön kautta edelleen. Pitkässä juoksussa tästä tulisi hurja kumulatiivinen vaikutus.
Miten enemmän asiaa pyörittelee, sitä houkuttavammalta ajatus omasta työpanos-/sijoitusyhtiöstä tuntuu. Miinuspuolena toki isompi epävarmuus töiden jatkuvuudesta. Muutama vuosi sitten tämä olisi ollut huomattavasti enemmän rajoittava tekijä kuin nyt, koska varallisuuden sekä kassavirtaa tuottavien assettien kasvu luo turvaa ja mahdollistaa rohkeampia päätöksiä, ja loppuviimeksi tämä on juuri se juttu mihin omalla sijoitustoiminnallani tähtään. Toisaalta myös usko omaan tekemiseen on korkea ja CV:kin kohtuullisessa tikissä, jolloin palkkatöihin paluu yrittäjyyskokeilun ja mahdollisen mahalaskun jälkeen ei pitäisi olla liikaa hankaluuksia tuottava juttu.
Tämän pohdinnan innoittamana ensivuodelle voisi asettaa ainoaksi tavoitteeksi yrittäjyysvaihtoehdon tarkemman selvittämisen. Loogista olisi yrittää kääntää nykyinen työsuhde alihankkijasuhteeksi sekä löytää myös muita laskutettavia tahoja, ettei järjestelyä tulkittaisi peitellyksi työsuhteeksi. Kovin suoraviivaisesti en asian usko onnistuvan, koska oma mututuntuma on, ettei nykyinen työantaja kuviosta edellä mainittuihin syihin perustuen juurikaan innostuisi. Toisaalta aina voi koittaa kepillä jäätä ja katsoa miten käy. Tilitän blogiin sitten viimeistään ensi vuoden lopussa menikö tämän tiimoilta jänis housuun, keksinkö hyviä tekosyitä tai kunnollisia perusteluita asian sikseen jättämiseen, vai riittikö uskallus ryhtyä konkreettisiin toimenpiteisiin asian edistämiseksi.
Eka kvartaali vuotta takana ja nettovarallisuuden kasvun näkökulmasta selkeästi paras kvartaali so far. Alkuvuosi näyttää nettovarojen kasvun osalta tähän mennessä noin 23k€ plussaa. Ansiotulojen puolesta ihan normisuorittamista. Pääomatulojen puolella kertaluonteisena tulona flippikohteen myyntivoitto. Myös osakesalkku ottanut ihan hyvin nousua mm. Citycon, Ilkka ja Ålandsbanken sekä indeksi etf:t runnanneet ok.
Alkuvuodesta asuntosijoituspuolella siis 2 uutta keskustakohdetta (linjasaneerattu kaksioita Jyväskylän 40100 alueelta) sisään ja yhden myynti. Ostetuista kohteista toinen saattaa myös lähteä kesän aikana myyntiin, jos järkevä hinta saatavissa. Verottaja toki ottaa omansa flippailusta, mutta toisaalta jos hommaa pystyy toistamaan, niin tämä on se tapa saada nettovarallisuuden kasvukäyrään kulmakerrointa. Alkuvuodesta myös pari hutimennyttä tarjousta ja lukuisa määrä keskusteluja joissa hintanäkemykset eivät ole myyjien kanssa kohdanneet. Yhdestä autotallista keskustan tuntumasta tuli myös kaupat tehtyä. Kiinteistösijoittaminen on kyllä puhdas kontaktilaji, suppilo pitää olla perskeleen laaja että saa yhden todella onnistuneen kaupan syntymään. Toisaalta mitä enemmän jaksaa kontaktia ottaa sitä paremmaksi tässäkin lajissa tulee, kaupan hieromisen sujuvuus kehittyy toistojen kautta. Kaikki viimeaikaiset kaupat ovat muuten toteutuneet yksityisten kanssa ilman välittäjää. Väittäisin että exceliä pyörittämällä ja julkisessä myynissä olevia kohteita seuraamalla tulokset olisivat huomattavasti laihempia.
Melkolailla vähäiseksi jäänyt blogiaktiivisuus. Tekstin ja fiksun sisällön tuottaminen tuntuu olevan tuskan takana. Tälläkään postauksella ei hirveästi ole informaatioarvoa, mutta käytetään edes tulosseurantaan blogia jos ei muuta. Kolmen kvartaalin jälkeen näyttäisi siltä, että tuloksellisesti tulossa selvästi paras ja omat odotukset ylittävä vuosi. Alkuvuoteen osunut yhden asunnon myyntivoitto, mukavia bonareita työsektorin onnistuneista projekteista sekä osakepuolellakin hyvää runia. Vuosi tähän mennessä yli 50k€ ylhäällä ja loppuvuoteen näillä näkymin osumassa myös "kertaluonteisia" tuloeriä jotka voivat nostaa tulosta merkittävästikin. Asuntojen osalta vuoteen osunut tähän mennessä 4 kauppaa, joista 3 ostoa ja 1 myynti. 1 autotallikauppa sovittu. Uudet kohteet kaikki Jyväskylän keskustan/40100 alueelta linjasaneeratuista taloista. Kokeilumielessä tuli tehtyä yksi 70m2 suuruisen asunnon remontti sis. keittiön ja kaikki muut asunnon pintamateriaalit pl. kylpyhuone. Remontissa budjetti piti melkolailla hyvin, mutta aikaa menikin sitten huomattavasti enemmän kun ennalta osasi arvioida. Remonteilla arvonluontia voisi kyllä sanoa haastavaksi taiteenlajiksi, eli siitä ei mitään ydinstrategiaa tulee omaan käyttöön, vaan pitää jatkossakin keskittää paukut ostovaiheeseen ja edullisien diilien kaivamiseen. Osakesalkkuun myös pieniä lisäyksi tullut tehtyä matkan varrella. Jatkuvasti tunne että hyvät diilit ovat kiven alla, mutta sitten niitä vain jostain tupsahtaa eteen kun jaksaa olla kärsivällinen. Rahoitusta tuntuu olevan myös vielä hyvin saatavilla, jos vain sopivia kohteita löytyy.
Jatkuvasti tunne että hyvät diilit ovat kiven alla, mutta sitten niitä vain jostain tupsahtaa eteen kun jaksaa olla kärsivällinen. Rahoitusta tuntuu olevan myös vielä hyvin saatavilla, jos vain sopivia kohteita löytyy.
Edellisen blogipäivityksen loppukaneetti osui aika hyvin sillä kirjoituksen jälkeen muutaman viikon sisään tuli closattua Jyväskylän keskusta/40100 alueelta pienen hieman alle 40m2 suuruisen kaksion kauppa. Tämä nostaa tämän vuoden asuntohankintojen määrän neljään. Sovittu autotallikauppa saatiin tässä kuussa myös päätökseen. Myyntipuolella 1 asunto.
Kiinteistösijoitusportfolio koostuu siis tällä hetkellä 9 sijoitusasunnosta ja 1 autotallista. Viimeaikaiset hankinnat on tullut käytännössä puolitettua co-investorien kanssa syystä, että hajauttaminen tuntuu ainakin tällä hetkellä hyvältä idealta. Mitä useampiin kohteisiin betsejä saa sisään, ja lähtökohtaisesti positiivisella kassavirralla, niin yksittäisten asuntojen mahdolliset tyhjät kuukaudet tai pienremontit alkavat olemaan melko merkityksettömiä. Oma sijoitusstrategia on käytännössä muovautunut sellaiseksi, että tällä hetkellä enemmän kiinnostavia ovat vain kohteet keskusta-alueelta (n.1km säteellä ytimestä tai oppilaitoksesta) ja järkevällä markkina-alennuksella. Näissä kohteissa Jyväskylässä pääsee tiukalla valikoinnilla 6%+ tuottoon linjasaneeratuissa taloissa. Välittäjien kautta näitä viimeaikoina ei ole löytynyt eli edellyttää paljon vääntämistä yksityisten myyjien kanssa.
Arvopaperisalkkua on tullut hieman vuoden mittaan myös kasvatettua ja sen suhteellista osuutta koko sijoitusportfoliosta olisi mukava nostaa. Pakko todeta että omien sijotusten allokointi ei kyllä tällä hetkellä noudata oikein minkäänlaista isomman kuvan suunnitelmaa.:) Tiedä sitten pitäisikö tässä kohtaa laatia vähän tarkempaa pidemmän aikavälin suunnitelmaa asian tiimoilta. Sijoituspäätökset tulee tällä hetkellä tehtyä enemmän logiikalla: Hinta tuntuvasti alle markkinatason, sijainti ydinalueella (takaa markkinakysynnän), muut ominaisuudet kunnossa (esim. hyvä taloyhtiö) --> Riskit negatiiviseen arvonmuutokseen vähäiset, todennäköinen mahdollisuus kohteen nopeaan realisoimiseen voitolla, pohjalla ok tuotto&kassavirta --> Sijoituspäätös. Hankinnan jälkeen kohteet käytännössä vain jäävät salkkuun, koska ei tunnu erityisen fiksulta realisoida hyvää tuottoa tarjoavia kohteita, varsinkaan kun näitä vastaan on ollut vipua saatavissa 0,6-0,7% marginaalilla. Periaatteessa toki hieman takaraivossa "kolkuttaa" että laajempaa hajautusta omaisuuslajeittain voisi olla syytä harjoittaa, mutta myyntien ja salkun allokoinnin osalta kun ei ole suunnitelmaa niin salkku tavallaan ajelehtiin sen mukaan mitä mahdollisuuksia tulee.
Vuosi alkaa olemaan aikalailla paketissa. Harmittavaa kyllä blogiin kirjoittaminen on jäänyt vähälle. Inspiraatio ollut vähissä ja toisaalta tuntuu että fiksun/analyyttisen sisällön tuottaminen on ollut työn ja tuskan takana, joten helpompi jättää kirjoittamatta. Vuosi kaiken kaikkiaan erittäin vilkas sekä työ- että sijoitusrintamalla. Vuoden asuntosijoituspuolen kaupoista onkin edellisissä postauksissa manintoja. Arvopaperisalkkukin on vaivihkaa kiivennyt kokoluokkaan high five figs. Viimeiset noin 3 vuotta hieman aktiivisempaa sijoittelua osakkeisiin & rahastoihin ja tähän mennessä jotain onnistuneita näkemyksiä ilmeisesti, kun OMXH25 biitattu kohtuullisella marginaalilla (ks. Screenshot). Tähän vuoteen muutenkin mahtunut onnistumisia sekä ilmeisen hyvää tuuria. Nettovarallisuusexceli näyttäisi noin +90k€ nettovarallisuuden kasvua tälle vuodelle, mikä ei sisällä minkäänlaisia asuntojen arvonmuutoksia. Tämän vuoden vauhtia ovat buustanneet mm. yhden asuntosijoituskohteen myyntivoitto, osakesalkun arvonnousu, onnistuneiden työprojektien bonukset sekä yksi muu kertaluonteinen tuloerä joka ei tule jatkossa toistumaan. Alunperin blogissa asetettu varallisuustavoite (200k€+velaton asunto) oravanpyörästä irtaantumiseen ohitettiin jo heittämällä. Toisaalta kiire siirtyä "vapaaherran" elämään on blogin aloittamisen jälkeen hellittänyt. Parempi tavoite tällä hetkellä on täyttää päivät mielekkäällä tekemisellä ja samalla pitää varallisuuden kasvu kohtuullisena. Tämän hetkinen päivätyö osittain täyttää mielekkään tekemisen kriteerit mielenkiintoisten projektien myötä. Toki työntekijän roolissa on aina hyväksyttävä että työnantajan määrittämät puitteet osin määrittelevät tekemistä, eikä täysin voi päiviä suunnitella omista lähtökohdista.
Ensivuodelle ajattelin asettaa taas entistä vähemmän tavotteita. Suunta tulee varmasti olemaan oikea kun keskittyy hyvien sijoituspäätösten tekemiseen, tiettyjä euromääriä on turha lähteä jahtaamaan. Lisäksi tulovirtaa on välillä mukava kanavoida matkustamiseen tai muuhun elintasoa nostavaan kulutukseen, eli siinäkään mielessä tiukkojen eurotavoitteiden sitkeä jahtaaminen ei tunnu kovin mielekkäältä.
Osakesäästötilin ajattelin avata. Yritän ensi vuonna saada lähemmäksi tuon maksimi 50k€ lapattua sinne sisään. Ajatuksena on veivata tätä salkkua selvästi enemmän kuin normaalia arvopaperisalkkua tähän mennessä. Oma sijoitusstrategia nojannut jo tähän asti osittain fiksumpien peesailuun ja tätä ajatusta on tarkoitus kehittää aktiivisemman kaupan myötä. Ajattelin ottaa seurantaan menestyneimpien pienyhtiörahastojen salkut (Taaleri, EVLI ym.), Inderesin analyysit ja toki peesailla Sijoitustiedon guruja kohteiden etsinnässä. Oma työhistoria painottuu enemmän tai vähemmän yhtiöden taloudelliseen analyysiin, joten jonkinlaisen oman analyysin kiinnostavimmista kohteista myös väsään sijoituspäätösten tueksi. Toki käytössä ei ole mitään ylijumalallisia diskontattujen kassavirtojen Excel-rakennelmia vaan enemmän tulen päätöksissä nojautumaan "perstuntumaan", kuten kaikessa muussakin sijoitustoiminnassani tähän asti .:) Osakesäästötilin sijoitusten fokus enimmäkseen pienyhtiössä, joissa uskon itse että ainakin jonkin tason markkinoiden epätehokkuutta voi esiintyä. Tämän projektin osalta ja veivien onnistumisesta voisi ehkä blogiinkin koittaa ensi vuonna jotain raportoida.
Erinomaisen hyvää sijotusvuotta 2020 blogin lukijoille ja foorumin sijoituskollegoille!
Työrintamalla tuli toteutettua pitkään harkitsemani liike ja irtisanouduttua ok ansiotulot tarjoavasta vakiduunista ja lähdettyä yrittäjäksi. Sinällään ei mikään pudotus tyhjän päälle koska yhteistyö jatkuu myös aiemman työantajan kanssa. Teen siis konsulttihommia jotka semisyklisiä ja ansainta nojaa paljon projektien onnistumiseen. Olen laskeskellut että worst case scenariossa pääsen kuitenkin lähelle aiempaa ansaintatasoa ja parhaassa tapauksessa tienaan yksittäisillä projekteilla aiemman vuosiansioni. Tulotaso mahdollista 2-3 kertaistaa aiemmasta ja yrityksen kautta toimiminen jättää mahdollisuuden tehdä tehokasta vero-optimointia. Palkan nostotarpeet yrityksestä alkuvaiheessa yrityksestä olemattomia joten tulovirran voi käytännössä jättää yhtiöön "kuoreen" ja sijoittaa sitä kautta eteenpäin. Tuloa voi palauttaa itselle pitkässä juoksussa optimoimalla palkan ja huojennettun osingon määrää. Sijoitusasuntolainat laitoin kaikki "korona-lyhennysvapaalle" vuodeksi, joka siis onnistui kuluitta ja ilman koskemista marginaaleihin. Jo sijoitusasuntojen kassavirta siis tällä hetkellä tuottaa aikalailla perusduunarin palkan kassavirtana eikä siten ensimmäiselle vuodelle tarvitse välttämättä palkkanostoja yrityksestä tehdä. Starttiraha irtosi kuvioon myös. Yhtiön puolella jo mielenkiintoisia projekteja menossa, joista voi tuloutua melko hyvinkin tulosta tällä vuodelle. Tällä tulovirralla olisi sitten mahdollista tehdä sijoituspuolella liikkeitä jos sopivia paikkoja tulee.
Sijoitusrintamalla mielenkiintoinen alkuvuosi myös. Asuntosijoituspuolella tuli laajennettua toimintaa Kuopioon, josta löytyi lähes 6,5% jiildin tarjoava hieman alle 25m2 yksiö ydinkeskustan tuntumasta MinnaCanthinkadulta. Putkiremontoitu talo ja muutenkin isommat remontit tehty. Oman näkemyksen mukaan tämä tuli sisään selvästi alle markkinahinnan, sillä ydinkeskustan kohteita Kuopiossakin käsittääkseni kaupattu noin 5% tai hieman yli jiildillä. Myyntipuolella Jyväskylän yliopiston läheltä taas noin 27m2 yksiö, josta noin 20% myyntivoitto parin vuoden takaiseen ostohintaan nähden sekä toki parin vuoden vuokrat rullanneet sisään. Varsin hyvä treidi siis. Molemmat sijoitukset splitattu sijoittajakollegan kanssa, joka tehnyt hatunnoston arvoista työtä molempien kohteiden löytämisen ja closaamisen osalta! Voin suositella että osaavan kaverin kanssa sijoituscasejen pyörittäminen on selvästi hauskempaa ja myös tuottoista. Ei harmita vaikka joutuu tuottoja splittamaan.
Osakemarkkinoilta alkuvuodesta jonkin verran kuraa uikkareihin. Oma osakepositio on kuitenkin ollut koko varallisuuden määrään nähden hyvin maltillinen. Sijoitukset ovat siis pääosin kasvukeskustojen ytimissä opiskelijoille sopivissa asunnoissa. Melko koronaproof strategia, vaikka ei tietenkään se silmälläpitäen suunniteltu. Niinkauan kuin korona ei ala tappaa 20 -vuotiaita opiskelijoita eikä Kela mene konkurssiin niin ollaan melko seiftinä. Asuntojen hintojen heilunta ei sinällään kiinnosta kun positiota ei ole tarve realisoida. Jos tulee koronan myötä ostopaikkoja niin toki niiden osalta pitää olla hereillä. Korkojen isoon nousuun en itse usko. Ja jos inflaatio lähtee laukalle ja korot nousuun niin jos mitään makrotaloudesta ymmärrän niin todennäköisesti sitten pitäisi myös assettien arvoissa olla nousupainetta, mikä ei sekään välttämättä olisi kriisi oma positio huomioiden. Velkavipu on itselläni semimaltillinen eli jonkin verran alle 50% varallisuuden määrästä, joten en ole nähnyt tarpeelliseksi lähteä rakentelemaan korkosuojia ainakaan vielä tällä positiolla. Itseasiassa tämä osakemarkkinakuoppa on tarjonnut pientä tilaa allokoida varallisuutta osakemarkkinoille ja olenkin jatkuvasti laskupäivinä tankannut tavaraa osakesäästötilille mm. Sampoa, Fortumia, Cityconia sekä vähän Etteplania ja Caveronia. Pohjilta tullut jotain ostoja tehtyä, mutta vuosi toki reilu 10k€ vielä osakepuolen osalta pakkasella.
Asuntosijoituspuolen myyntivoitto sekä alkuvuoden vuokratulot ovat paikanneet tilannetta niin että Q1 nettovarallisuuden kasvun osalta näyttäisi kuitenkin semisiedettävää +12k€ lukemaa.
Pysykää sijoittakollegat terveinä ja tehkää hyviä sijoituksia! Tuskin se maailma ja talous tähänkään kriisiin kaatuu.
Yritetään ylläpitää samaa kiivasta kvartaalitason ylläpitotahtia blogin osalta. :)
Tuloksellisesti vuosi korjannut Q2:lla mukavasti, nettovarallisuuden kasvu H1 yhteensä noin 39k€, eli Q2 selvästi parempi kuin Q1. Asuntosijoitusten vuokratuotot rullanneet odotetusti sisään. Pari uudelleenvuokrausta tullut kesän aikana sekä pienet vuokrankorotukset vuokralaisten vaihtuessa. Ydinpaikoilla olleiden kohteiden vuokraus melko sujuu edelleen aika kivuttomasti tähän vuodenaikaan. Osakesalkkua on tullut vuoden alusta kasvatettua noin 25k€. Osin onnistuneita ostoja pohjalta, mutta taitaa olla markkinat tältä vuodelta kuitenkin biittaamatta. Osakesalkun vuosituotto aikalailla breakeven ytd ilman osinkoja ja osinkojen kanssa sitten jonkin matkaa plussalla. Uudet sijoitukset käytännössä stock pickingiä OST:lle.
Yrittäjäksi siirtymisen myötä hieman tullut seiftailtua Q2 ja yhden fiksun oloisen asuntosijoitusmahdollisuuden passasin. Yritystoiminnan osalta kohtuullinen liikkeellelähtö, eli ansiotaso tähän mennessä korkeampi kuin palkkatöissä, mutta projektiluonteisen konsulttihomman osalta toki tulot kertyvät vaihtelevasti ja koronavarovaisuus heijastuu aika hyvin omalle sektorille, joten syksy vähän arvoitus joskin yksittäisissä meneillään olevissa caseissa voi olla syksylle isohkoa upsidea.
Tällä hetkellä ja tässä korkoympäristössä solidien kassavirtasijoituskohteiden lisääminen salkkuun alkanut taas kiinnostamaan. Vakuusarvoja on tällä hetkellä melko hyvin oman salkun asunnoissa vapaana. Ajatus voisi olla etsiä pienehkö ydinkeskustakohde varmasta opiskelijakaupungista 100% velkavivulla sekä hedgata korkoriski joko sitomalla uuden kohteen rahoitus pitkään 10-15v korkoon tai käyttämällä jonkinlaista korkoputkea. Vuokratuottovaade sis. remonttivelan voisi olla tähän markkinaan vaikka 5%, mikä ei sinällään tunnnu kovin korkealta ja on selvästi oman salkun keskimääräistä tuottoa alempi. Toisaalta hyvin valituissa ydinkeskustakohteissa näen itse oikeastaan tällä hetkellä ainoana merkittävänä riskinä korkotason nousun. Vuokratasot voivat jonkin verran vaihdella, mutta ydinalueiden kohteissa en usko että merkittävää joustoa on tulossa alaspäin vaikka asuntoja tällä hetkellä paljon valmistuukin. Jos pitkän koron saisi lukittua kiinteänä välille 1-1,5% niin solidi 5% tuotto uudelle kohteelle voisi olla riittävä. Vaikka historialliseen nähden tuotot ovat matalia niin riskittömään tilikorkoon nähden riskipreemiot ovat yhä kohdallaan. Siis vaikka henkisesti tuntuu pahalta ostaa kohteita alhaisemmalla tuotolla kuin ennen, niin päätös voisi olla järkevä, varsinkin kun korkokomponentin pystyisi lukitsemaan pitkälle tulevaisuuteen.
Toinen vaihtoehto toki olisi kyttäillä alkaako hyviä diilejä tulemaan jatkossa enemmän tarjolle, itse en ainakaan ole huomannut markkinoilla merkittävää koronavaikutusta. Ylihintaiset kohteet toki roikkuvat markkinoilla aiempaan tapaan, mutta kohtuullisesti hinnoitellut keskusta-alueiden kohteet poimitaan kyllä nopeasti pois.
Vapaana olevaa vakuusarvomassaa on lähtökohtaisesti sääli kovin pitkään roikottaa hyödyntämättömänä. Sen verran tuli tämän osalta tartuttua toimeen että rahoittajan suuntaan laitoin alustavaa lainalupauskyselyä, ajatuksena tsekata että aiheuttaako vakipalkkatuloilta yrittäjäksi siirtyminen automaattisen siirron mustalle listalle vai vieläkö rahoituskanavat pysyvät auki.
Edelliseen postaukseen liittyen rahoituskeskustelut pankin kanssa olivat melko läpihuutojuttu. Oman yrityksen 3kk tulos- ja tase tuntui riittävän hyvin ja toki selvitykset ja tulo- & kassavirtalaskelmat nykyisen sijoitussalkun osalta. Hieman joutui selittelemään keväällä otettuja vuoden mittaisia "koronalyhennysvapaita" kaikille lainoille, mutta sen isompaa tenttausta:)
Ostettavaan kohteeseen vipua saatavissa 100%, josta 70% ostettavasta kohteesta ja loppuun 30% mahdollista hyödyntää muissa kohteissa vapaana olevia vakuusarvoja. Marginaalitaso noussut vaiheittain salkun kasvaessa, mutta ei vieläkään mikään katastrofaalinen ollen 0,85%. Sitäkin tullut kuultua että kymmenen sijoitusasunnon kohdalla saatetaan jo tulkita elinkeinomaiseksi toiminnaksi, jolloin marginaalit nousevat yritysrahoitusluokkaan. Pitkä korko lukittavissa 15 vuodelle noin 1,4-1,5% tasolle joko kiinteää korkoa tai korkokattoa käyttäen.
Aika nopeasti rahoituspäätöksen jälkeen tuli tehtyä tarjous eräästä ydinkeskustakohteesta joka siis parisen vuotta vanha. Tarjous sattui menemään läpi. Neliöhinta kohteessa melko suolainen, mutta karkean arvion mukaan jättää noin 5,2 -5,3% tuoton sijoitetulle pääomalle. Omaan aiempaan pelikirjaan nähden hieman epäortodoksinen betsi, koska aiemmat kohteet ostettu enemmän tai vähemmän alle markkinahinnan, mikä tarvittaessa mahdollistaa myös nopean irtautumisen mukavalla voitolla. Tämän kohteen osalta en usko pikavoittoihin (syitä voin avata myöhemmin). Tässä kohtaa kuitenkin kohteen matalan riskitason (uusi kohde, oma tontti, ydinkeskustasijainti) myötä odotetun tuoton ja saatavilla olevan pitkän koron välinen riskipreemio on mielestäni riittävä, etenkin kun omaa rahaa kohteeseen ei tarvitse laittaa. Vaihtoehto siis olisi roikottaa käyttämätöntä vakuusarvoa tuottamattoma reservissä. Jonkinlainen opportunity cost tällä liikkeellä voi toki olla, sillä jos joku huippukohde tulee tarjolle lähiaikoina, niin voi olla että rahoittaja katsoo, että lisärahoituksia ei taas hetkeen myönnetä.
Kohteen rahoituksesta 40% jää pitkään korkoon kuitenkin lukitsematta, koska kohteessa on edullista taloyhtiölainaa (margn. 0,6%). Taloyhtiön rahoitusvastikkeen pääsee vähentämään verotuksessa, ainakin siis toistaiseksi, ellei poliitikot myöhemmin toisin päätä. Tämän kohteen osalta alustava ajatus on jättää "ikuisuussalkkuun", jolloin verovähennysoikeuden myötä (30-34% discount yhtiölainaosuudesta) kohteen tuotto nousisi noin 6% tasolle. Toki mikäli myy jossain kohtaa niin vähennetyt rahoitusvastikkeet realisoituvat maksuun, jolloin kyse olisi enää siirretystä veronmaksusta.
Jossain kohtaa voisi ajatuksenjuoksua enemmänkin tämän kohteen taustalta availla jahka saan kohteesta kaupan tehtyä ja asunnon vuokralle.
Q3 takana ja tuloksellisesti selvästi kovin kvartaali tähän mennessä, kvartaalin nettovarallisuuskasvu noin +50k€ ja koko vuosi noin +90k€, mikä vastaa aikalailla koko viime vuoden kehitystä. Sijoituspuolella ei tosin mitään kovin ihmeellistä ole tapahtunut, vaan tulos tulee suurelta osin oman yritystoiminnan puolelta ja sieltäkin pitkälti yhden onnistuneen projektin saattelemana. Omassa projektiliiketoiminnassa on käytännössä se suuri etu että laskutus perustuu puhtaasti projektien tuloksiin eikä tehtyihin työtunteihin, eli normaaleilla työmäärillä on käytännössä selvinnyt ja lomatkin ehti pitämään. Miinuspuolella toiminnan ailahtelevuus ja projekti-/kertaluonteisuus. Omalla kohdalla tästä ei tule otettua isommin stressiä, koska yritystoiminnan kulut ovat käytänössä olemattomat (minimi YEL, puhelin, pankkijärjestelmät ja kirjanpitosofta). Kohtuu hyviä projektiaihioita tälläkin hetkellä vireillä, mutta tuloskehitystä on todella vaikeaa ennustaa edes yhtä kvartaalia eteenpäin.
Sijoituspuolella tylsään tapaan asuntojen vuokrausaste 100%. Edellisessä postauksessa mainuttu asuntokohde tuli hankittua, eli Jyväskylän ydinkeskustasta (40100) pari vuotta vanhasta ja omalla tontilla olevasta kerrostalosta pieni yksiö. Asunto meni nopeasti vuokralle. Vuokratuotto asettui n. 5,3% tuntumaan. Rahoitus 100% vivulla, josta 40% olis edullista ja verovähennyskelpoista taloyhtiölainaa 0,6% marginaalilla ja loppu 60% tuli sidottua 20v kiinteäkorkoiseen lainaan 1,55% korolla.
Viime viikolla tuli haettua vielä uusi luottolupaus 125k€ lainasta, vipu 100% vakuuksia vastaan. Ei mitään erityistä poltetta ostaa lisää kohteita vain ostamisen vuoksi. Markkinaan kuitenkin satunnaisesti putkahtelee keskustakohteita noin 5,5 -6% tuotto-olettamalla (nämä eivät kuitenkaan pitkään tarjolla viivy vaan häviävät käytännössä 1-2 päivän sisään ilmoituksen julkaisusta). Omasta mielestä käytännössä melkolailla no-brainer poimia näitä pois jos kohdalle osuu. Vapaiden vakuusarvojen käyttäminen mahdollistaa sen että omarahoitusta ei tarvita, eikä pääomia tarvitse irrottaa muista sijoitusprojekteista tai omasta taloudesta. Sijoitus keskusta-alueelle varmistaa ettei tyhjiä kuukausia tule, mikäli vuokran hinnoittelee maltilliseksi ja taitaa kohdemarkkinoinnin. Käytännössä isoin riski muodostuu velkavivusta, mutta nyt kun tällä hetkellä saa pitkiä kiinteitä korkoja noin 1,5% tasolla, niin tämän riskin saa käytännössä nollattua. Varmaan kautta-aikain kovin preemio pitkän kiinteän koron ja markkinoilta saatavilla olevan vuokratuoton välillä. Jos rahoitusta on saatavilla niin olisi käytännössä syntiä olla käyttämättä tätä mahdollisuutta. Pankin puolelta tuli toki jo tämänkin rahoituhakemuksen myötä kommenttia, että jatkossa lainan saaminen saattaa hankaloitua ja kallistua kun kohteita sekä vipua alkaa jo jonkin verran olemaan.
Osakepuolella on tullut treidattua mm. Q2 tulosjulkistuksia yllättävän mukavalla menestyksellä. Panokset eivät käytännössä mitään kovin merkittäviä, yleensä yksittäiseen kohteeseen luokkaa 2,5- 4k€ ja exitit satunnaisissa vaiheissa eli ei lukittua tuottovaadetta näille. Tämä on se mielenkiintoisin sijoittamisen muoto itselleni tällä hetkellä ja mielenkiinnolla odotan että Q3 tulosjulkistuskausi lähtee kunnolla käyntiin. Osakesijoittaminen ja hieman lyhytjänteisempi kaupanteko tyydyttää kivasti omaa uhkapeliviettiäni ja tarjoaa sellaista mentaalipuolen virikettä, jota ei ole "perustylsän" asuntosijoittamisen parista niinkään tarjolla. Molempi parempi eli mielellään iso positio varallisuudesta tylsissä kassavirtakohteissa ja sitten treidisalkkua jolla pääsee hieman testaamaan itseään ja harjoittamaan +EV uhkapeliä.
Bongasin ton sun viimeisimmän postauksen myötä tän blogin ja on mielenkiintoista luettavaa, kiitos siitä! Hyvin paljon samankaltaisuutta havaittavissa omaan tilanteeseen niin konkreettisesti kuin ajatustenkin tasolla, itsellä asuntopuoli kuitenkin vielä noviisimmalla tasolla.
Ymmärsinkö oikein, että yrityksen perustamisen jälkeen ostetun asunnon olet ostanut vielä omiin nimiin? Ainakin korkotasoista voisi näin päätellä. Onko aikomuksena jatkossa ostaa asuntoja firman taseeseen vai aiotko jatkaa asuntojen ostoa omiin nimiin vai kenties sekä että?
Aivan kaikkia postauksia en ole lukenut mutta jossain viestissä sivuutit REITejä. Oletko iskenyt näihin rahoja kiinni? Itse näen näissä nyt aika paljon hyviä ostopaikkoja kun monet rypee vielä koronakuopan läheisillä tasoilla. Seeking Alphan High Yield Landlord ja Jussi Askola tekee omasta mielestä hyvää analyysiä firmoista. Jos olet perehtynyt ko. yhteisöön niin olisi kiinnostavaa kuulla sun mielipide Askolan jutuista.
P.S. Jos sulla hakusessa asuntosijoituskumppania niin tässä olisi yksi kiinnostunut =) Itse toimin Oulun talousalueella.
Oikean johtopäätöksen olet tehnyt eli viimeisin ostos mennyt vielä omiin nimiin. Tällä hetkellä ei vahvaa strategiaa siitä teenkö näitä jatkossa henkilökohtaisesti vai yhtiön kautta. Muutamia pointteja mitä tulee mieleen yhtiö vs. henkilökohtainen vertailussa:
- Flippikohteet ehdottomasti yhtiön kautta, jotta verottaja ei pääse voittoihin isommalla veroprosentilla kiinni flippien välissä
-Peruskassavirtasalkku esim. kymmenisen asuntoa voi olla järkevä rakentaa omiin nimiin jos haluaa sijoitusten kassavirran jossain kohtaa käyttää omaan elämiseen. Yhtiöstä varoja nostaessa jo tuloksesta maksetun yhteisöveron (20%) päälle tulee kuitenkin vielä lisää veroja minimissään 7,5-8,5% jaettavasta osingosta. Jos ei itse ole enää muissa palkkatöissä, niin pääomapalautusten kikkailu palkan kautta toki yksi elementti pohdintaan lisää.
-Henkilökohtaisella puolella hankintameno-olettamat käytössä kohteita myytäessä myöhemmin. 10 v hankintameno-olettamalla voi saada hyvinkin verohyötyjä jos ostettava kohde on yhtiölainavivutettu, myyntihinta ollut alhainen ja yhtiölainaosuuden on päässyt vähentämään juoksevassa verotuksessa ajan mittaan. Tällöin 40% hankintameno-olettama saattaa hyvinkin ylittää todellisen hankintakustannuksen.
-Rahoitus yhtiölle monesti kalliimpaa ja laina-ajat lyhyempiä --> Ei välttämättä optimaalinen keino aggressiivisesti kasvattaa "ikuisuusholdiin" tarkoitettua asuntosalkkua, eli ongelmiin joutuu yleensä sekä rahoituskustannusten että kassavirran kanssa. Maltillisemmalla velkavivulla ja strategialla toimittaessa ei toki välttämättä niin iso ongelma.
-Yhtiölainakohteet voivat olla yhtiön kautta toimittaessa mielenkiintoisia, sillä mahdollisuus päästä isoihin vipuprosentteihin sekä samalla "henkilöasiakastason" marginaaleihin kiinni. Tosin veroetu vrt. yksityishenkilösijoittaminen ei tässä tapauksessa kovin merkittävä, koska rahoitusvastikkeen vähennyskelpoisuuden myötä yleensä verotettavaa tuloa ei juurikaan synny toimii sitten kummilla mallilla vaan
Näkökulmia toki paljon muitakin. Omat strategiat tällä hetkellä mietinnässä ja viimeisimmät ratkaisut tehty enemmän gut -feelingillä kuin laajojen laskelmien ja analyysien kautta. En ole myöskään kunnolla selvittänyt yhtiön rahoitusmahdollisuuksia ja -ehtoja, mutta tämäkin olisi työlistalla jahka saan ensimmäisen tilikauden pakettiin.
Aivan kaikkia postauksia en ole lukenut mutta jossain viestissä sivuutit REITejä. Oletko iskenyt näihin rahoja kiinni? Itse näen näissä nyt aika paljon hyviä ostopaikkoja kun monet rypee vielä koronakuopan läheisillä tasoilla. Seeking Alphan High Yield Landlord ja Jussi Askola tekee omasta mielestä hyvää analyysiä firmoista. Jos olet perehtynyt ko. yhteisöön niin olisi kiinnostavaa kuulla sun mielipide Askolan jutuista.
Asia on sinällään kiinnostava, mutta en ole laajasti perehtynyt. Täytyy ottaa työlistalle, eli kiitos vinkistä!
Arvopaperimuotoista kiinteistösijoittamista on salkussa vain Cityconin muodossa. Kevään mittaan tullut otettua tähän lähes 15k€ positio ja nyt viikon sisään irrottanut tästä lähes 2/3, eli vähissä ovat arvopaperimuotoiset kiinteistösijoitukset tällä hetkellä.
P.S. Jos sulla hakusessa asuntosijoituskumppania niin tässä olisi yksi kiinnostunut =) Itse toimin Oulun talousalueella.
Joint venturet sinällään kiinnostavia ja mielestäni järkevä tapa jakaa riskiä. Itselläni tälläkin hetkellä useampi kohde splitattuna. Näissä toki pitää näkemykset ja strategiat kohdata aika hyvin jotta löytyy hyvä pohja toiminnalle. Eli ehkä niin että en ole aktiivisesti uusia kumppaneita hakemassa, mutta mielelläni vaihdan ajatuksia aiheen tiimoilta myös uusien tuttavuuksien kanssa esim. lounaan merkeissä ja jos sopivia kohdeaihioita tai bisnesideoita myöhemmin löytyy niin niistä mielelläni aina keskustelen.
Hei, minkälaiset tulot pitää olla että saa 100% lainan? Itselläni oli 6te brutto kk ja säännölliset pääomatulot 5,5te ja en saanut kuin 70-85% lainoja sijoitusasuntoihin, vieläpä keskustan alueelle pieniin asuntoihin. Kyseessä Lappeenranta ja Osuuspankki. Lisäksi kun oli kaksinumeroinen luku asuntoja niin sanottiin että on liikaa asuntoja ja en saa ostaa enempää. Lisäksi kaksi virkailijaa käsitteli minua, rahoituspuolen ja yrityspuolen kun menin käymään pankissa.
-Peruskassavirtasalkku esim. kymmenisen asuntoa voi olla järkevä rakentaa omiin nimiin jos haluaa sijoitusten kassavirran jossain kohtaa käyttää omaan elämiseen. Yhtiöstä varoja nostaessa jo tuloksesta maksetun yhteisöveron (20%) päälle tulee kuitenkin vielä lisää veroja minimissään 7,5-8,5% jaettavasta osingosta. Jos ei itse ole enää muissa palkkatöissä, niin pääomapalautusten kikkailu palkan kautta toki yksi elementti pohdintaan lisää.
Jos yhtiölle tulevia kassavirtatuloja haluaisi käyttää omaan elämiseen ja nostaa niitä palkkana vain sen verran, että ansiotuloveroaste jää jonnekin 20-25% tuntumaan niin kokonaisverorasitushan jää tällöin pienemmäksi kuin henkilöpuolen pääomaverotuksella. Tämähän on toki optimitilanne eikä välttämättä perheellisenä, asuntovelallisena yms. ole mahdollista nostaa palkkaa niin vähän. Kevennetyn osinkoverotuksen kautta saa toki omaan käyttöön euroja vielä pienemmällä verotuksella. Tässä kokonaisuudessa täytyy tietysti huomioida se minkä mainitsitkin, että yritykselle ei tahdo saada lainaa niin pitkällä laina-ajalla ja hyvällä marginaalilla kuin henkilöpuolella, mikä luonnollisesti vaikuttaa kassavirtaan.
Voisitko valottaa tuota pääomapalautuskikkailua vähän enemmän. Täytyy myöntää, että siihen en ole perehtynyt ja heti alkoi aihe kiinnostamaan.
KepilläJäätä kirjoitti:
-Henkilökohtaisella puolella hankintameno-olettamat käytössä kohteita myytäessä myöhemmin. 10 v hankintameno-olettamalla voi saada hyvinkin verohyötyjä jos ostettava kohde on yhtiölainavivutettu, myyntihinta ollut alhainen ja yhtiölainaosuuden on päässyt vähentämään juoksevassa verotuksessa ajan mittaan. Tällöin 40% hankintameno-olettama saattaa hyvinkin ylittää todellisen hankintakustannuksen.
Tämä on hyvä huomio. Pikaisesti laskemalla sain yhtiöomisteiselle kohteelle hieman pienemmän verorasituksen kuin henkilöpuolelle hankintameno-olettamaa käyttäen nykyveroasteilla vaikka asunnon arvo myydessä olisi moninkertaistunut. Laskuissa käytin kohdetta, jonka myyntihinta ostettaessa 30te ja yhtiölainaosuus 70te. Toki tässä täytyy huomioida se, että henkilöpuolella rahat ovat heti sinun itsesi käytössä mutta yhtiöstä ne täytyy sitten lypsää ajan kanssa ja veroja siitäkin menee. Voi siis olla itseasiassa kannattavampaa omistaa tällainen kohde henkilökohtaisesti. Tässä ei ehkä sulle ollut mitään uutta mutta tulipahan itselle laskettua tämä auki =)
KepilläJäätä kirjoitti:
Näkökulmia toki paljon muitakin. Omat strategiat tällä hetkellä mietinnässä ja viimeisimmät ratkaisut tehty enemmän gut -feelingillä kuin laajojen laskelmien ja analyysien kautta. En ole myöskään kunnolla selvittänyt yhtiön rahoitusmahdollisuuksia ja -ehtoja, mutta tämäkin olisi työlistalla jahka saan ensimmäisen tilikauden pakettiin.
Itse sain aika tuoreelle firmalleni hiljattain (pienehkön) lainan sijoitusasuntoon 15 vuoden laina-ajalla 1,5% marginaalilla 6 kk eb sidottuna, omarahoitusosuus 25%. Useita tarjouksia sain, eräs toinen pankki tarjosi 20v laina-ajalla 1,85% marginaalilla. Ei siis pidemmätkään laina-ajat yhtiöiden kohdalla välttämättä poissuljettuja.
KepilläJäätä kirjoitti:
Joint venturet sinällään kiinnostavia ja mielestäni järkevä tapa jakaa riskiä. Itselläni tälläkin hetkellä useampi kohde splitattuna. Näissä toki pitää näkemykset ja strategiat kohdata aika hyvin jotta löytyy hyvä pohja toiminnalle. Eli ehkä niin että en ole aktiivisesti uusia kumppaneita hakemassa, mutta mielelläni vaihdan ajatuksia aiheen tiimoilta myös uusien tuttavuuksien kanssa esim. lounaan merkeissä ja jos sopivia kohdeaihioita tai bisnesideoita myöhemmin löytyy niin niistä mielelläni aina keskustelen.
Oisko sulla jotain sähköpostia tms. johon vois nakata viestiä?
Hei, minkälaiset tulot pitää olla että saa 100% lainan? Itselläni oli 6te brutto kk ja säännölliset pääomatulot 5,5te ja en saanut kuin 70-85% lainoja sijoitusasuntoihin, vieläpä keskustan alueelle pieniin asuntoihin. Kyseessä Lappeenranta ja Osuuspankki. Lisäksi kun oli kaksinumeroinen luku asuntoja niin sanottiin että on liikaa asuntoja ja en saa ostaa enempää. Lisäksi kaksi virkailijaa käsitteli minua, rahoituspuolen ja yrityspuolen kun menin käymään pankissa.
En tiedä onko pankeilla mitään varsinaista tulorajaa, joka mahdollistaa 100% vivun. Varmaan katsovat että tulopuoli/kassavirta coveeraa hyvin menot ja lainojen lyhennykset sekä lainalle saadaan turvaavat vakuudet. Itselläni melko hyvä vakuusreservi ollut näihin käytössä, eli käytännössä sitä kautta pankin riski jää olemattomaksi. Keski-Suomen OP rahoittajana viimeisimmissä. Ilman lisävakuuksia käsittääkseni ainakin Nordea avokätisempi myöntämään lainaa isommalla vivulla kuin OP.
Linjaukset varmasti hyvin pankkikohtaisia, joten jos jossain pankissa alkaa tökkimään lainansaanti niin kannattaa rohkeasti lähteä kilpailutuskierrokselle.
Riskienhallinnallisesti on varmaan hyvä jos pystyy käyttämään vaikka kahta pankkia velkavivun ja asuntoposition kasvaessa.
Voisitko valottaa tuota pääomapalautuskikkailua vähän enemmän. Täytyy myöntää, että siihen en ole perehtynyt ja heti alkoi aihe kiinnostamaan.
Vähän huono termi tuo pääomapalautuskikkailu, eli viittasin tällä vain palkka vs. osinko -suhteen optimoimiseen.
Jos ei muuta ansiotuloa niin yhtiön kautta palkkana nostettaessa n. 20k€ saa vuodessa todella edullisella kokonaisveroasteella. Lisäansiotuloista veroaste nousee 30% tasolle käsittääkseni vasta jossain kohtaa 20-30k€ välillä.
Huojennetusta osinkoeurosta jo maksettu yhteistövero nostaa halvimmillaankin yhtiöstä saatavan pääomatulon verotuksen 26% tasolle (20% yhteisövero ja yhteisöveron jälkeen jäljelle jäävästä osasta maksettava 7,5% pääomatulovero). Ero ei tällöin ole kovin merkittävä versus suora pääomatulo henkilölle. Toki tuloksesta maksetaan 20% yhteisöveroa per heti ja loppuvero lykkääntyy ja tulee maksuun vasta kun osinko yhtiöstä nostetaan.
Yhtiön kautta vero-optimoinnille jää enemmän tilaa, eli siinä mielessä parempi vaihtoehto. Yhtiöverotukseen (kuten myös pääomatuloverotukseen) liittyy aina poliittista riskiä, eli ehkä riskien tasapainottamiseksi voi olla järkevää rakentaa jonkin verran sijoitusvarallisuutta myös henkilökohtaiselle puolelle.
Itse sain aika tuoreelle firmalleni hiljattain (pienehkön) lainan sijoitusasuntoon 15 vuoden laina-ajalla 1,5% marginaalilla 6 kk eb sidottuna, omarahoitusosuus 25%.
Kuulostaa ihan järkevältä paketilta. Varmaan noin 1% suuruisen lisän voisi olettaa tulevan versus toimittaessa yksityishenkilönä?
Oisko sulla jotain sähköpostia tms. johon vois nakata viestiä?
Palaan tähän hieman myöhemmin kun saan askarreltua sellaisen tilin/sähköpostiosoitteen jonka viitsin julkiseen jakoon laittaa. Mikä mahtaa muuten olla syynä ettei foorumin kautta pysty lähettämään yksityisviestejä?
Itse sain aika tuoreelle firmalleni hiljattain (pienehkön) lainan sijoitusasuntoon 15 vuoden laina-ajalla 1,5% marginaalilla 6 kk eb sidottuna, omarahoitusosuus 25%.
Mistä pankista muuten näin hyvillä ehdoilla rahoitus irtosi?
Selvittelen parhaillaan perustettavalle asuntosijoitusyhtiölle rahoitusta, joten otetaan vinkkejä vastaan jos foorumin sijoittajakollegoilla on viiimeaikaisia kokemuksia sekä suosituksia pankkien osalta kun toimitaan yhtiömallilla.
Itsellä ollut noin 5 vuotta sijoitus oy missä suunnilleen 50/50 osakkeita ja kiinteistöjä. Asuntoihin olen saanut 1% ympärillä olevilla marginaaleilla lainaa ja toimitiloissa mitä olen ostanut tai rakennuttanut on marginaali ollut 1,7-1,8%. Osakkeissa olen käyttänyt firmalla nordnetin superluottoa, neuvottelin siihen kiinteän koron mikä on aika lähellä superluoton korkoa. Olen voinut sitä luottoa joskus käyttää myös rakennuttamisaikana omarahoitusosuuden korvikkeena.
Aikoinaan kysyin luottoa ensimmäiseksi Nordeasta, sieltä tarjottiin halvimmalla henkilökohtaiselle puolelle, mutta selkeesti kalleinta juuri perustetulle yhtiölle. Nyt lainat olleet paikallisesta OP:stä ja säästöpankista. Olen aina tyytynyt ensimmäiseen tarjoukseen enkä ole juurikaan kilpailuttanut, kun olen pitänyt tarjouksia hyvinä. Nyt kuitenkin keväällä kun toimitilakohde valmistui halusi toinen pankki tarjota kiinteistölle yhtiölainaa ja tarjosi alhaisempaan marginaalia, alkuperäinen pankki kuitenkin vastasi marginaalin tiputukseen enkä vaihtanut.
Yhtiöllä on nyt vipua aika paljon käytössä ja omavaraisuusaste heikko, koska olen perustaessa ja sen jälkeen siirtänyt varoja sinne yhtiölainoina. Aina miettinyt että tuleeko asiasta ongelmia, mutta kyllä he kai pankissa näkevät että velat on pääasiassa omistajalle kun eivät ole valittaneet. Olen muutenkin päässyt aika helpolla lainaa hakiessa eikä suurempia selvityksiä ole tarvittu. Olen tarjonnut itse henkilökohtaiselta puolelta rakennettaviin toimitiloihin vakuuksia, mutta ei niitä sitten ole haluttu tai kyselty lainaa antaessa.
Vaikka arvostan nyt luotuja kontakteja nykyisten pankkien yrityspuolen vastaaviin niin ajattelin kaikki velat kilpailuttaa laajasti eri pankkien kesken noin 2-3 vuoden päästä jos saan onnistuneesti rakennettua kaksi uutta toimitilakohdetta.
Itsellä ollut noin 5 vuotta sijoitus oy missä suunnilleen 50/50 osakkeita ja kiinteistöjä. Asuntoihin olen saanut 1% ympärillä olevilla marginaaleilla lainaa ja toimitiloissa mitä olen ostanut tai rakennuttanut on marginaali ollut 1,7-1,8%. Osakkeissa olen käyttänyt firmalla nordnetin superluottoa, neuvottelin siihen kiinteän koron mikä on aika lähellä superluoton korkoa. Olen voinut sitä luottoa joskus käyttää myös rakennuttamisaikana omarahoitusosuuden korvikkeena.
Kiitos tästä vastauksesta! Tuo 1% marginaali yhtiölle on kyllä pirun hyvä!
Pienen kilpailutuskierroksen jälkeen pääsimme itse perustettavassa asuntosijoitusyhtiössä noin 1,8% marginaaliin, 18 v. laina-aikaan ja 80% velkavipuun. Mielestäni nämä ovat varsin kohtuullisia. Ehkä marginaaliin voi hakea alempaa tasoa myöhemmin kuin toiminta rullaa jo kunnolla ja tilikausia takana. Ensimmäiset kohteet ydinkeskustasta (tyhjien kuukausien riski minimaalinen jos vuokrahinnoittelu maltillinen), peruskorjatuissa taloissa ja noin 6% vuokratuotolla, jolloin kassavirrallisesti vielä jotenkin pärjää näiden ehtojen kanssa.
Varsin monivivahteinen vuosi pulkassa. Muutamia nostoja:
-Uskallus siirtyä yrittäjäksi kannatti. Ensimmäisellä 9 kk tilikaudella liikevaihto nousi kuusinumeroiseksi. Kulurakenne tällä hetkellä melkolailla olematon eli minimi YEL, puhelinliittymä, pankkiyhteydet ja kirjanpitosoftat. Toimitiloja tai mitään muita merkittäviä kiinteitä kuluja yhtiölläni ei ole. Palkkaa ei ole tullut nostettua vielä lainkaan, koska starttirahan ja asuntosijoitustoiminnan (Korona-lyhennysvapaat) tuottama kassavirta on riittänyt hyvin elämiseen. Liikevoitto% aika miehekäs.
-Loppuvuodesta tuli perustettua asuntosijoitusyhtiö parin ammattimaisesti toimivan sijoittajakollegan kanssa. Tarkoituksena kasvattaa sekä hold -salkkua että toteuttaa flippejä. Pari ensimmäistä kohdetta jo tiedossa ja kaupat pitäisi toteutua nyt tammikuun puolella. Tästä voi kehkeytyä mielenkiintoinen projekti pitkässä juoksussa.
-Oma asuntosijoitustoiminta rullasi hyvin. Vuokrausaste käytännössä 100%. Yhden kohteen joulukuun vuokra on tällä hetkellä piikissä, mutta maksuohjelma tälle sovittu tammikuun alkuun. Noin 10 vuoden harrastelijaurani aikana en ole joutunut yhtään vuokraa perinnän kautta hakemaan, joten mielenkiintoista nähdä pysyykö vuokralainen maksusuunnitelmassa, vai tuleeko tästä ensimmäinen kohde, jossa joutuisi vuokria hakemaan pidemmän kaavan mukaan. Yksi kohde tuli vuoden aikana myytyä hyvällä voitolla. Samalla pari uutta kohdetta hankittua lisää. Kohdemäärä nyt siellä kympin tietämissä.
-Pörssin puolella mielenkiintoinen vuosi. Kiinnostuin lyhytaikaisemmasta kaupasta. Teknistä analyysiä ym. juttuja on tullut hieman opiskeltua. Oma normisalkku, joka on hyvin indeksipitoinen, tuotti luokkaa 5%. OST:n tuotto näyttäisi olevan luokkaa 80%, mutta toki vajavaisella salkulla on menty, eli euromääräinen tuotto hieman alle 20k€. Depojen ja kurssinousujen myötä arvopaperisalkut nousseet yhteensä kuusinumeroiseksi. OST:n treidaamisfilosofia on ollut vakaiden yhtiöiden ostaminen dipeistä & keventäminen nousuihin sekä laajasti pienyhtiöihin kohdistuvat ostot/longit tulosuutisiin ja osavuosikatsauksiin, joissa hyvät tulokset eivät ole vielä menneet kursseihin. Jonkin verran myös onnistuneita peesausbetsejä, joihin ideoita tullut mm. seuraamalla Twitteristä osaavia treidaajia. Viimeisimmät kuukaudet menneet yli 10 kauppaa per kuukausitahdilla, mutta veikkaisin että alle 100 toimeksiantoa kuitenkin koko vuoden aikana, eli ei kuitenkaan mitään päiväkauppaa. Tähän nousumarkkinaan moni muukin strategia olisi toiminut hyvin eli hirveästi en näillä tuloksilla henkseleitä paukuttele. Mielenkiintoinen harrastus kuitenkin ja vuonna 2021 aiheen opiskelu varmasti jatkuu.
- Työkuorman osalta kesä ja syksy tuli vedettyä aika kevyesti. Loppuvuosi ollut huomattavan kiireinen ja stressaavaa aikaa. On tullut otettua myös sellaisia projekteja, joissa oma ansainta ei nouse kovin korkeaksi, mutta työmäärää ja stressikerrointa on riittänyt. Koronan myötä tullut paahdettua paljon kotitoimistossa, mikä ehkä loppuvaiheessa on alkanut mentaalisesti kuormittamaan. Normaalit pienlapsiperheen kiireet päälle, vähemmälle jääneet kuntoilut ja omat harrastukset, niin tuloksellisesti erinomainen vuosi on kuitenkin henkisesti ollut ajoittain hyvin kuormittava.
-Koko viime vuoden nettovarallisuuden kasvu (n. 130k€) meni selvästi yli kaikkien omien odotusten. Plussaa tuli käytännössä joka sektorilta eli asuntosijoitustoiminnasta, pörssistä ja omaan työpanokseen pohjautuvasta tulovirrasta, joka kasvoi yritysmallin myötä selvästi aiempaan nähden. Käytännössä nettovarallisuus on riittävässä kokoluokassa, että mahdollisuus olisi pitää pidempikin tauko kaikesta tekemisestä. Loppuelämän downshiftailuun pääomat eivät tietenkään vielä riitä, enkä ole sellaisesta hetkeen enää haaveillutkaan. Tuloskirjanpidon taidan jättää tämän päivityksen jälkeen vähemmälle tässä blogissa, koska en aio asettaa tälle puolelle enää varsinaisia euromääräisiä tavoitteita. Toki tavoitteena tehdä jatkossakin taloudellisesti fiksuja liikkeitä, eli tulosta tulee sen kautta sen verran kuin on tullakseen.
Alkaneelle vuodelle 2021 tavoitteet sitten liittyvät enemmän hyvän elämän balanssin löytämiseen. Konsulttihommissa tavoitteena pysyä ns. normaaleissa työtunneissa tai jopa vähentää tekemistä. Keskinkertaisia projekteja pitää vähentää ja keskittyä isomman ansaintapotentiaalin omaaviin sekä mielenkiintoisempiin hommiin. Jos sopivia ei ole tarjolla niin sitten pitäisi malttaa olla tekemättä mitään, jolloin varmistaisi sen, ettei tuki itseään työllä. Liika projektien haaliminen on itselläni johtanut käytännössä epämielekkääseen ja stressaavaan tilanteeseen, kun aika ei ole aina kovin hyvin riittänyt kaikkien projektien tunnolliseen hoitamiseen. Samalla on huomannut, että ajatukset pyörivät vähän liikaakin projekteissa vapaa-ajalla. Liikuntaa pitäisi selvästi lisätä, ehkä keksiä jotain uusia ja rentouttavia/meditatiivisia harrastuksia (sijoitustoiminnan ja talouden ulkopuolelta).
Nyt kun yrittäjänä oma ajankäyttö on optimoitavissa ja toisaalta oma taloudellinen tilanne sen myös mahdollistaa, niin asetetaan siis vuodelle 2021 ainoaksi tavoitteeksi paremman elämänbalanssin löytäminen. Nähtäväksi jää miten tämän tavoitteen kanssa menestytään:)
Menestyksekästä vuotta 2021 arvon sijoittajakollegoille!
