Sijoittaisiko EQ-Kiinteistörahastoon (hoiva- ja liikekiinteistöt)?

Minä sijoittaisin (ja sijoitan) mieluummin kiinteistösijoitusyhtiöihin suoraan. Ei ole prosentin merkintä- eikä lunastuspalkkiota eikä puolentoista prosentin hallintopalkkiota. Toki hallintopalkkiota vastaavia kiinteitä kuluja yhtiöillä on.

Huomioisin myös hoivakiinteistöissä nykytrendin. Isot hoivapalveluyritykset rakennuttavat uudet kiinteistöt tytäryhtiöillään valtion tukemana ja vuokraavat nämä oman konsernin käyttöön edullisesti. Ja hoivapalveluissa palvelut keskittyvät kovaa vauhtia näiden isojen toimijoiden alle. Herääkin kysymys, että mitä ihmettä näillä vanhoilla pääomasijoittajien hoivakiinteistöillä tulevaisuudessa tehdään? Arvonnousua en lähtisi odottamaan..

Olisiko Pistoolilla heittää esimerkkejä näistä suurista ja niiden tytäryhtiöistä? Käsittääkseni isot tekevät myös paljon yhteistyötä Hoivakiinteistörahastojen kanssa.

 "yhteiskunnallinen rakentaminen" konsernissa tuottaa tytäryhtiölle (esim hoivapalvelut) vuokrakiinteistön. Googlaamalla löytynee tietoa toimijoista. Varmasti yhteistyötä tehdään pääomasijoittajien kanssa edelleen ja hoivapalveluiden huono kysyntä (alueellista vaihtelua) hidastaa yllä olevaa kehitystä. En kuitenkaan omia rahoja sijoittaisi ajatuksella, että kiinteistöissä olisi arvonnousua tiedossa. 

Onko tietoa, onko hoivakiinteistöihin liittyvissä erikoisrahastojen kehityksestä tullut uutta infoa?

Lähinnä Titanium vrt EQn eroavaisuuksista ja riskeistä kuulisin mielelläni

eQ liikekiinteistöt haki hulluina vuosina ryöstöhalpaa kiinteistövakuudellista bondirahaa rahastolleen hintaan 2,75 % p.a. Bondin eräpäivä on tammikuun lopussa. Kiinteistömarkkina ei olekaan enää ihan yhtä kuuma ja korot nousseet aika reippaasti. Bondin jälkimarkkinahinta on indikoinut 10-15 % yieldia eräpäivään jo jonkin aikaa, eli aika paljon epävarmuuksia jälleenrahoitukseen on liittynyt.

Tänään rahasto ilmoitti hakevansa bondin omistajilta lupaa pidentää eräpäivää vuoden 2024 loppuun, maksaa karkeasti puolet bondista pois, ja jäljelle jäävän bondin koroksi ehdotetaan 8,25 % tästä eteenpäin. Jos bondin omistajat tämän hyväksyvät. Hyväksynnästä bondin omistaja saa 0,25 % early bird feen ja 1,50 % hyväksymis-feen korkeamman koron lisäksi. Toivottavasti vuokratuototkin ovat nousseet 5,5 %.

Tästä voisi varmaan kirjoittaa jos jonkinlaista teoriaa, mutta ei tuo oikein missään skenaariossa vaikuta älyttömän houkuttelevalta rahaston omistamisen kannalta. Jäädään seuraamaan mielenkiinnolla.

https://www.eq.fi/fi/funds/news/2024-01-03

Shocker. Defaultaa lainasi -> rahasto kiinni -> sijoittajat varmaan riemuissaan.

eQ Rahastoyhtiö Oy siirtää Erikoissijoitusrahasto eQ Liikekiinteistöjen lunastusten maksuajankohtaa rahaston sääntöjen 8 §:n mukaisesti. Siirto koskee joulukuun 2023 lunastuspäivälle kohdistuneita lunastustoimeksiantoja, joita on yhteensä noin 50 MEUR. Lunastukset toteutetaan myöhemmin erikseen ilmoitettavana ajankohtana tällöin laskettavaan rahasto-osuuden arvoon. Rahaston osuudenomistajilta ei vaadita toimenpiteitä tämän johdosta.

https://www.eq.fi/fi/funds/news/2024-07-02

eQ siirtää lunastusajankohtaa kesäkuulta uudestaan hamaan tulevaisuuteen. Uutta ajankohtaa ei kerrota. Tiedotteessa sanotaan, että kiinteistömarkkinoilla näyttää hinnat olevan kääntymässä. Samaa kertoo kiinteistönvälittäjien liitto. Aavistus saattaa olla omaa lehmää ojassa näissä näkymissä. Tiedotteessa ei siis kerrota koska saa lunastaa, mutta muistetaan kuitenkin mainostaa, että tehdyn lunastuksen saa peruuttaa halutessaan.

Yhteiskuntakiinteistöt tuottanut Q2 0,5 % ja Liikekiinteistöt -1,3 %. Koska kauppoja ja siten vertailudataa ei synny, ovat arvostukset kuitenkin täysin herran hallussa.

Almanakka wrote:

https://www.eq.fi/fi/funds/news/2024-07-02

eQ siirtää lunastusajankohtaa kesäkuulta uudestaan hamaan tulevaisuuteen. Uutta ajankohtaa ei kerrota. Tiedotteessa sanotaan, että kiinteistömarkkinoilla näyttää hinnat olevan kääntymässä. Samaa kertoo kiinteistönvälittäjien liitto. Aavistus saattaa olla omaa lehmää ojassa näissä näkymissä. Tiedotteessa ei siis kerrota koska saa lunastaa, mutta muistetaan kuitenkin mainostaa, että tehdyn lunastuksen saa peruuttaa halutessaan.

Yhteiskuntakiinteistöt tuottanut Q2 0,5 % ja Liikekiinteistöt -1,3 %. Koska kauppoja ja siten vertailudataa ei synny, ovat arvostukset kuitenkin täysin herran hallussa.

Tämä "Siirretään lunastuksia" -optio saattoi pelastaa Suomen kiinteistömarkkinat miltään kunnon pakkorealisointipäiviltä. Vapaapudotuksen mahdollisuus oli olemassa, mutta näen sen enää aika pienenä. Suoraviivaiset matemaatikot näyttäisivät joutumaan pettymään. Siis jotka laskevat kiinteistöjen hinnat pelkkänä nykymarkkinakoron ja yieldin suhteena. Itse näkisin rakennuksen pystyssoloajan korko-odotuksella olevan suurempi paino kuin täsmällisillä nykykoroilla. Ja diskontataan mielellään kaikki vuokrat, eikä pelkästään nykyhetken.

Ainakin se pelasti rahastot.

Voisi kuvitella noiden yhteiskuntakiinteistöjen pärjäävän pitkien indeksiin sidottujen vuokrasopparien kanssa varsin hyvin vaikka korkotaso kuristaakin tällä hetkellä. Tuottopuoli kuitenkin noussut inflaation mukana ja inflaation painuessa alas korkotaso  laskee, mutta vuokrat ei. 

Marraskuu wrote:

Voisi kuvitella noiden yhteiskuntakiinteistöjen pärjäävän pitkien indeksiin sidottujen vuokrasopparien kanssa varsin hyvin vaikka korkotaso kuristaakin tällä hetkellä. Tuottopuoli kuitenkin noussut inflaation mukana ja inflaation painuessa alas korkotaso  laskee, mutta vuokrat ei. 

Mutta kuinka varmoja ne vuokralaiset ovat? Kun katsoo varsinkin sote-puolen toimijoita, niin aika isolla riskillä kiinteistönomistajat toimivat ns. maakunnissa.

Innilator wrote:

Marraskuu wrote:

Voisi kuvitella noiden yhteiskuntakiinteistöjen pärjäävän pitkien indeksiin sidottujen vuokrasopparien kanssa varsin hyvin vaikka korkotaso kuristaakin tällä hetkellä. Tuottopuoli kuitenkin noussut inflaation mukana ja inflaation painuessa alas korkotaso  laskee, mutta vuokrat ei. 

Mutta kuinka varmoja ne vuokralaiset ovat? Kun katsoo varsinkin sote-puolen toimijoita, niin aika isolla riskillä kiinteistönomistajat toimivat ns. maakunnissa.

Pitkät sopimukset kuntien kanssa ovat vahvoja pahveja. Sopimusten uusiminen esim. 15v sopparin lopussa on sitten jo varsin riskinen juttu. Jossain muuttotappiokunnissa voi päiväkoti jäädä käsiin pitkän sopparin päättyessä.

Innilator wrote:

Marraskuu wrote:

Voisi kuvitella noiden yhteiskuntakiinteistöjen pärjäävän pitkien indeksiin sidottujen vuokrasopparien kanssa varsin hyvin vaikka korkotaso kuristaakin tällä hetkellä. Tuottopuoli kuitenkin noussut inflaation mukana ja inflaation painuessa alas korkotaso  laskee, mutta vuokrat ei. 

Mutta kuinka varmoja ne vuokralaiset ovat? Kun katsoo varsinkin sote-puolen toimijoita, niin aika isolla riskillä kiinteistönomistajat toimivat ns. maakunnissa.

Pitkät sopimukset kuntien kanssa ovat vahvoja pahveja. Sopimusten uusiminen esim. 15v sopparin lopussa on sitten jo varsin riskinen juttu. Jossain muuttotappiokunnissa voi päiväkoti jäädä käsiin pitkän sopparin päättyessä.

Marraskuu wrote:

Innilator wrote:

Marraskuu wrote:

Voisi kuvitella noiden yhteiskuntakiinteistöjen pärjäävän pitkien indeksiin sidottujen vuokrasopparien kanssa varsin hyvin vaikka korkotaso kuristaakin tällä hetkellä. Tuottopuoli kuitenkin noussut inflaation mukana ja inflaation painuessa alas korkotaso  laskee, mutta vuokrat ei. 

Mutta kuinka varmoja ne vuokralaiset ovat? Kun katsoo varsinkin sote-puolen toimijoita, niin aika isolla riskillä kiinteistönomistajat toimivat ns. maakunnissa.

Pitkät sopimukset kuntien kanssa ovat vahvoja pahveja. Sopimusten uusiminen esim. 15v sopparin lopussa on sitten jo varsin riskinen juttu. Jossain muuttotappiokunnissa voi päiväkoti jäädä käsiin pitkän sopparin päättyessä.

Joo-o, onko niillä niitä pitkiä määräaikaisia? Kunnilla ehkä ja ne maksaa ne, mutta miten yksityiset? Sakot maksamalla pääsee myös eroon ja mistä seuraava vuokralainen (vanhanaikaisiin tiloihin)?