4 hengen huonosti kannattavan yhtiön ei ensisijaisesti kannata panostaa raportteihin vaan kannattavuuden parantamiseen.
Heikentymisen syy on avattu puolivuotiskatsauksen sivulla 3. Syy on asuntojen myynti. Jo myytyjen asuntojen saamatta jääneet vuokrat laskevat liikevaihtoa. Lisäksi kun 100 perheasuntoa on koko ajan tyhjillään myynnissä, se laskee sekä liikevaihtoa että tulosta, sillä vuokrat jäävät tulematta kun taas kustannukset juoksevat koko myyntiajalta.
On totta, että Ovaro ei ole raportoinut ydintoiminnan vuokrien tai kustannusten kehitystä. Ydintoiminnan nettotuotto on kuitenkin kasvanut joulukuun 4,4 prosentista kesäkuun 4,8 prosenttiin. Eikö tämä kerro, että vuokrausasteen nosto on ollut hyvin kannattavaa? Nuo luvut poissulkevat mahdollisuuden, että vuokria olisi laajasti alennettu tai hoitokulut rajusti kasvaneet.
Tarkoituksella salattavaa saattoi olla vanhalla hallinnolla, mutta uuden kohdalla siitä ei vielä ole näkynyt ensimmäistäkään merkkiä.
On totta, että Ovaro ei ole raportoinut ydintoiminnan vuokrien tai kustannusten kehitystä. Ydintoiminnan nettotuotto on kuitenkin kasvanut joulukuun 4,4 prosentista kesäkuun 4,8 prosenttiin. Eikö tämä kerro, että vuokrausasteen nosto on ollut hyvin kannattavaa? Nuo luvut poissulkevat mahdollisuuden, että vuokria olisi laajasti alennettu tai hoitokulut rajusti kasvaneet
Ydinliiketoiminnan nettotuottoprosenttien muutos johtuu tasearvoalennuksista. Toki kun asuntojen hintoihin tehdään kovia arvonalennuksia, kuten vuodenvaihteessa, nettotuottoprosentti nousee kun jakaja pienenee. Vuokrien ja kulujen kehityksestä tuo muutos ei kerro mikään.
Neliövuokrien ja kustannusten kehitys samoissa kiinteistöissä on aivan keskeinen mittari kun halutaan arvioida, onko Ovaron asunnoilla minkä verran arvoa tulevaisuudessa. Jos kustannukset mukaan lukien remonttikustannukset kasvavat vuokria nopeammin, asuntojen arvo, johon Ovaron sijoitus-case perustuu, tipahtaa nopeasti. Ovaron ydinliiketoiminnan salkku on niin epälikvidi, että varsinaista markkinahintaa on muutenkin vaikea määrittää.
Jos nettotuottoprosentti pystytään ydinliiketoiminnan salkulle Ovarossa laskemaan, niin miksei neliövuokrien ja kustannusten kehitystä pystytä? Se, ettei Ovaro raportoi vuokrien, tuottojen ja kulujen kehitystä eri salkuissa tai samoilla tietyllä aikavälillä omistetuilla kiinteistöillä (same property or same door) kertookin joko osaamattomasta taloushallinnosta tai tarkoituksellisesta tietojen pimittämisestä. Toki myös jos rahoituskustannuksia halutaan alas olisi syytä antaa rahoittajille realistinen kuva asuntosalkun tuotto- ja kulukehityksestä.
Ydinliiketoiminnan nettotuottoprosenttien muutos johtuu tasearvoalennuksista.
Eipä johdukaan. Ydintoiminnan tasearvo oli joulukuussa ja kesäkuussa sama. Koska nettotuotto nousi, vuokratulojen summan on täytynyt nousta nopeammin kuin hoitokulujen summan. Mahdollisia selityksiä ovat: vuokrausasteen nousu, vuokrankorotukset, hoitokulujen lasku.
Eipä johdukaan. Ydintoiminnan tasearvo oli joulukuussa ja kesäkuussa sama. Koska nettotuotto nousi, vuokratulojen summan on täytynyt nousta nopeammin kuin hoitokulujen summan. Mahdollisia selityksiä ovat: vuokrausasteen nousu, vuokrankorotukset, hoitokulujen lasku.
Minä en tekisi tuota johtopäätöstä.
Ovaron kiinteistöjen tasearvo on ollut eri luku joulukuussa 1.12.2018-30.12.2018 ja vuoden lopussa 31.12.2018 klo 24 eli arvonalennusten jälkeen. Toki koska Ovaron raportointi on pelkkää sontaa, täynnä virheitä ja epäjohdonmukaisuuksia ja kehityksen arvioinnin kannalta olennaisia tietoja puuttuu, ei millään firman ulkopuolelta toki voi ottaa selvää, miten tuotot ja kulut ovat kehittyneet.
Ovaron kiinteistöjen tasearvo on ollut eri luku joulukuussa 1.12.2018-30.12.2018 ja vuoden lopussa 31.12.2018 klo 24 eli arvonalennusten jälkeen.
Jos niin sanot. Itse katsoin vuosikertomuksen sivua 8, jossa on ensin kerrottu tasearvo 109,4 m€ ja heti sen alapuolella nettotuotto 4,4 %. Sittten luin Q1 osaria sivulta 6, jossa kerrotaan, että tasearvo oli 109,1 m€, nettotuotto oli 4,6 % ja kasvu johtui vuokratuottojen kasvusta. Sen jälkeen luin H1 osaria sivulta 6. Siellä kerrotaan, että tasearvo oli 109,5 m€, nettotuotto 4,8 % ja että sekin kasvu johtui vuokratuottojen kasvusta.
Oma johtopäätökseni näistä havainnoista on, että ahaa, vuokratuotot kasvoivat. Lisätietoa löytyy H1 osarin esityksestä siltä sivulta, jossa puhutaan 0-3,25 % vuokrankorotuksista. Kun samaan aikaan vuokrausaste on parantunut ja hoitokuluissa on raportoitu vain pienistä muutoksista, seuraava johtopäätökseni on, että kasvu johtui vuokrausasteen nousun ja vuokrankorotusten yhteisvaikutuksesta.
Toki q4 lopussa ydinliiketoiminnassa oli 1320 asuntoa ja 79022 neliötä ja q2 lopussa 1319 asuntoa ja 81143 neliötä. Tällä välillä myyty kaksi asuntoa ydinliiketoiminnan salkusta. Noissa ei verrata samoja salkkuja keskenään. 81143 neliön tuotot ovat toki yleensä 79022 neliötä isommat.
Toki ydinliiketoiminnan salkun vuokratuotot nousevat jos sinne esimerkiksi liitetään liiketiloja tai löydetään muuten iso määrä tuottavia neliöitä, jotka vaan liitetään raportoinnissa toiseen paikkaan. Vaikka eihän tuosta raportointisotkusta kukaan ota tolkkua, ehkä ei Ovarokaan.
Tilinpäätöksessä 2018 sivulla 8 neliöitä oli 81178. Liiketilat ovat koko ajan kuuluneet ydinsalkkuun. Luvuissa on pieniä heittoja mutta tuskin niin isoa, että 4,4 -> 4,8 % olisi puppua.
Ovaron lehdistötiedote oli tullut aamulla. Olen melko varma, että nettisivuille se tuli vasta illalla, koska päivällä katsoin kaksi kertaa Ovaron lehdistötiedotteet, koska kuukausiraporttia olinkin jo odotellut tulevaksi.
"Syyskuussa 2019 yhtiö myi kolmetoista asuntoa velattomilta hinnoiltaan 2,5 M€. Yhtiö on 1-9/2019 myynyt asuntoja velattomin hinnoin yhteensä 22,7 M€:lla kun viime vuonna vastaavana aikana asuntoja myytiin yhteensä 4,8 M€:lla. 1-9/2019 myydyt huoneistot vastaavat yli kolmasosaa koko Muun toiminnan vuoden vaihteen arvosta.
Ydintoiminnan vuokrausaste laski syyskuussa. Vuodenvaihteeseen verrattuna Ydintoiminnan vuokrausaste on parantunut neljä prosenttiyksikköä.
Tämä ei ollut mitenkään hyvä. Totta kai niitä kämppiä menee reilulla parilla milkulla kaupaksi/kk, mutta vuokrausasteen lasku syyskuussa on paha. Syyskuussa nimittäin moni ottaa esimerkiksi kämpän opiskeluja varten. Onko tässä kuussa tehty siirtoja omaisuuserästä toiseen, ei selviä. Nyt on Q3 täynnä ja kiinteistösijoitusyhtiöksi melko jännä osari tulossa: Onko mikään parantunut oikeasti, eli ovatko kulut kurimmassa ja johtaako suurempi täyttöaste myös suurempiin vuokratuloihin vai onko jouduttu alelaarista vuokraamaan. Tosin alelaarista vuokraamista kannatan lämpimästi vs. yli 10% vajaakäyttöasteet.
Uuden toimarin tehtävät taitavat alkaa jo painottumaan kasvun tekemiseen?
Ovaron pitää saattaa saaneerausvaihe loppuun eli myydä heikosti tuottavat asuntonsa, nostaa vuokrausastetta ja alentaa hallinnon kuluja. Tämän jälkeen ryhdytään aktiivisesti etsimään kasvua ja kiinteistökehityskohteita, Ovaron hallituksen puheenjohtaja Petri Roininen sanoo tiedotteessa.
Ehkäpä saan kuulla kysymättäkin mutta onko Akilla näkemystä uudesta toimarista?
Jotenkin ajatus siirtyy jo kohti vuodenvaihdetta ja pohdin ottaisiko verotusmielessä kuraa sisään Lehdosta, Oravasta vai peräti molemmista... Saahan niitä sitten ostettua takaisinkin mutta se on aina henkisesti vaikeampaa
Lehdistötiedote (Fivan vuoksi tätä ei saa jakaa pörssitiedotteena:
Lokakuussa 2019 yhtiö myi yhdeksän asuntoa velattomilta hinnoiltaan 2,5 M€. Yhtiö on 1-10/2019 myynyt asuntoja velattomin hinnoin yhteensä 25,8 M€:lla. 1-10/2019 myydyt huoneistot vastaavat yli kolmasosaa koko Muun toiminnan vuoden vaihteen arvosta.
Ydintoiminnan vuokrausaste on parantunut neljä prosenttiyksikköä vuodenvaihteesta: neliömetripohjaisesti laskettu vuokrausaste:
Myynnit menivät odotetusti ja vuokrausaste ei perkele nouse. En siis sano, ettei 87,8% > 83,8%. Mutta 87,8% < 87,9% ja absoluuttisesti asuntosijoitusyhtiölle törkeän alhainen. Jos eivät kämpät mene millään hinnalla vuokralle, ne pitää joko myydä millä hinnalla hyvänsä tai vaikka lahjoittaa.
Mikä osa myytäisiin ja paljonko siitä saa tukussa? Luukut laitaan ja omaa osaketta sisään. Selvitystilaan ja jaetaan rahat. Tämä optio täytyy laskea vielä uudelleen.
Nysse karkasi. Joku veti hinnan -> 4,20 asti. Miekin päätin pitkästä aikaa ostaa vähän lisää, kun luulisi rahoituksen ratkeavan lähiaikoina, jolloin myyjät voivat juosta kukkuloille. En paljon saanut, mutta olenkin vanha bargain hunter, joka ei hevillä päätä nosta.
Vaikken kovin paljoa saanut ostettua, toivon silti ensi viikon torstailta hyvää osaria tai ainakin valoa tunnelin päässä. Hivenen kiirettä pitää, koska on jalkakirurgin kanssa deitit ja osarin tiedotustilaisuus 12.30.
Hyvä päivä. Ovarolta hyvä osari ja röntgenlääkäri ja kirurgi olivat sitä mieltä, että kuvassa murtumaa ei enää näy.
Uudesta toimitusjohtajasta en sano vielä mitään. Tai sanon, että jää nähtäväksi, onko ilmeisen pätevä aluekehittäjä tarpeeksi hands on -mies Ovarolle. Tosin yleispositiivinen vaikutelma ja tykkään siitä kovasti, että uskaltaa laittaa omaa rahaa peliin. Tosin jos mie menisin Ovaroon, uskaltaisin miekin. Firma tarvitsee johtoonsa Roininen-tyyppisen tarkan markan kiinteistöhemmon ja sitten ei ole mithään hättää.
Olen tämän päivän jälkeen positiivisempi Ovaron suhteen sitten Q1-osarin, joka olikin suurin pettymys kiinteistöyhtiösijoittajaurallani. Nyt harmittelen, että olisi pitänyt vaan alta nelosen ottaa ja ottaa. Neljä ja puoli viikkoa sitten, kun mursin pohjeluuni, taas ei olisi pitänyt.
Ovaro ei vieläkään pystynyt kertomaan, miten se aikoo jälleenrahoittaa huhtikuussa 2020 erääntyvän 20 miljoonan euron joukkovelkakirjalainansa. Jos tähän olisi olemassa helppo ratkaisu, se olisi jo ajat sitten kerrottu.
Ongelmana ei ole kiinteistömarkkinan tilanne eikä korkoympäristö. Korot ovat nollissa ja hyvillä sijainneilla olevat hyvät kiinteistöt käyvät kaupaksi erittäin hyvin ja niihin pakkautuu suursijoittajien pääomaa jatkuvasti, koska koroista ei saa tuottoa tai niiden tuotto on jopa negatiivinen.
Kun Kojamo hakee lainaa markkinoilta, instituutiosijoittajat suorastaan kilpailevat siitä, kuka pääsee sille lainaamaan. Kojamon kurssi on myös lähtenyt tänä vuonna kunnon laukalle yllämainituista syistä johtuen.
Ovaron kassatilanne:
Ovaron kassassa on nyt rahaa 7,7 M€
Kassasta puuttuu siis 12,3 M€ 20 mijoonan euron bondin poismaksua varten. Aikaa lainan erääntymiseen on nyt 4,5 kuukautta. Lainaneuvotteluissa onnistuminen olisi siis krittistä.
Kuka siis lainaisi Ovarolle ja millä korolla?
Kun lainanantaja miettii rahan lainaamista, se katsoo ennen kaikkea kassavirtaa ja siten lainanhoitokykyä sekä vakuuksia.
Ovaron liiketoiminnan kassavirta korkokulujen jälkeen oli 357 te positiivinen 1-9 2019. Lainanhoitokyky on siis olematon ja neuvotteluasema lainanantajan kanssa todella heikko tästä näkökulmasta.
Jotenkin siis lainanantaja pitäisi vakuuttaa lainaa ottessa siitä, että sekä korot että lainan lyhennys pystytään ongelmitta hoitamaan. Koska kassavirta on surkea, on ilmeistä, että laina jos laina meinataan maksaa takaisin, niin se on hoidettava myymällä kiinteistöjä edelleen.
Miten myynnit ovat sujuneet?
Ovaro myi tammi-syyskussa 22,7 M€ edestä kiinteistöjä. Myynnit toteutuivat 3,3% alle tasearvojen.
Kassavarat kasvoivat vuoden alusta vain 4,1M€ eli alle 20% myytyjen kiinteistöjen arvosta päätyi kasvattamaan kassaa. Nyt kassassa on siis 7,7 M€. Nykytahdilla tekee tiukkaa saada 10 miljoonaa kassaan huhtikuuhun 2020 mennessä.
Myyntisalkusta on siis jo kolmasosa myyty ja tällä toimenpiteellä kassavarat kasvoivat reilut 4 miljoonaa. Emoyhtiöllä on kalliskorkoista 4,25 - 5,00% korolla olevaa lainaa yhteensä 38 miljoonaa. Yhtälö alkaa näyttää mahdottomalta.
Entä vakuudet?
Myyntisalkku ei kelpaa lainan vakuudeksi, koska se on jo raskaasti yhtiölainoitettu (60% kiinteistöjen arvosta on yhtiölainaa)
Ydinpommisalkun käyttäminen lainan vakuutena tökkii myös pahasti, koska se sisältää pääasiassa raskaasti korjausvelkaisia 70-luvun betonielementtitaloja huonolla sijainnilla. Lisäksi niiden arvo on ollut laskussa koko Ovaron olemassaolon ajan. Näiden kiinteistöjen realisointi on tosipaikan tullen vaikeaa ellei mahdotonta ja realisointihinta olisi joka tapauksessa rutkasti alle nykyisen tasearvon.
Yllämainituista syistä johtuen Ovaron rahoitusneuvottelut junnaavat paikallaan, eikä ratkaisua ole näkyvissä.
Ovaron liiketoiminnan kassavirta korkokulujen jälkeen oli 357 te positiivinen 1-9 2019. Lainanhoitokyky on siis olematon ja neuvotteluasema lainanantajan kanssa todella heikko tästä näkökulmasta.
Ei Ovaron liiketoiminnan kassavirta nyt noin hyvä ole. Ovaro korjasi asuntoja taseeseen aktivoitavilla erillä (kassavirta: lisäykset sijoitukiinteistöihin) 439t euron arvosta 1-9/2019, ne huomioituna liiketoiminnan kassavirta oli 82t euroa negatiivinen.
Ovaro on liikevaihdoltaan pienenevä ja velkainen kiinteistösijoitusyhtiö, jonka kaikki tulot menevät toiminnan pyörittämiseen ja jonka omaisuuden arvo näyttää hiljalleen sulavan. Rahoitus on siis luonnollisesti aika tiukassa. Toki Ovaro saanee lainat järjesteltyä, mutta hinta on arvoitus. Positiivisella puolella pienenevä lainapääoma pienentänee joka tapauksessa korkokuluja vuonna 2020. Vuonna 2020 saadaan siis Q2 alkaen ehkä pientä tulosparannusta.
Inderes laskee, että rahoitusneuvottelujen epäonnistuminen maksaisi Ovarolle 2-3 miljoonaa euroa. Inderes arvioi, että Ovaro pystyy asuntomyynneillä saamaan kasaan 10 m€ jvk-lainan takaisinmaksuun 1.4. mennessä. Loput 10 miljoonaa se saisi nopeilla tappiollisilla talokaupoilla, joista syntyvä tappio olisi tuo 2-3 miljoonaa. Näin siis Inderes.
Ovaro pystynee nostamaan lyhytaikaisen ja korkeakorkoisen luoton, esim. 10 miljoonaa vuodeksi. Se pystyy tarjoamaan lainalle reaalivakuuden: vanhoina asuntoina jos ne kelpaavat, mutta myös uusina. (Huhtikuussa vapautuu vakuuksia.) Jos lainan korko olisi esim. 10 %, korkokulu olisi 1 miljoona (vrt. Inderesin 2-3 milj.). Vuoden aikana Ovaro voisi jatkaa realisointeja ja saneerausta ja saisi lisäaikaa rahoituskuvion uusimiseen.
10 % korko on korkea. Viime kesänä Ovaro sai Collectorilta 2 vuoden jatkoajan 4,5 % korolla.
Ovaro on käyttänyt tänä vuonna 1 m€ omien osakkeiden ostamiseen. Sen ei olisi ollut mikään pakko ostaa omia osakkeita. Hallituksen näkökulmasta rahoitustilanne ei ole niin kriittinen, että tuo miljoona olisi pitänyt säästää.
Rahoitusneuvottelut on nähty Ovaron kohtalonkysymyksenä. Näen ne enemmän siitä näkökulmasta, millä hinnalla Ovaro saa rahaa remontteihin, investointeihin ja kasvuun.
Ovaro on päättänyt jatkaa yhtiön omien osakkeiden hankintaa.
Ovaro hankkii omia osakkeita enintään 40.000 kappaletta, eli enintään noin 0,42 % koko osakekannasta.
Miulla ei olisi munaa ostaa omia osakkeita, jos epäilisin vieraan pääoman saatavuutta. Mutta mie nyt nykyisin pelkään omia varjojanikin. Tähän tosin on ihan aihettakin, koska varjoni ovat reilusti suurempia kuin viisi vuotta sitten.
Luulin muuten, että omia ei enää ostettaisi, ennen kuin jatkorahoitus on varmistettu. Kukaan ei tosin ole näin väittänyt, vaan olin itsekseni mietiskellyt. Joten miulle tämä oli positiivinen yllätys.
Olen muutenkin välillä moukarien moukari. Mietin tässä, että äiskän ovarotappiot pitäisi realisoida, ettei joudu maksamaan myyntivoittoveroja. Toisaalta en ole myynyt sieltä tänä vuonna mitään. Taidankin tähdätä alle 1.000 euron Incap-myynteihin.
Voi olla, mutta tuolla vero kulmallahan olisi kannattanut jakaa enemmän osakkeita? Heikentää joka tapauksessa omia pääomia joista ovat olleet ylpeitä.
Jep, ehkä se syy on sitten tuo, että IH kasvuyhtiönä ja Ovaro käänneyhtiönä ovat arvokkaammat erikseen kuin yhdessä. Tuotahan avattiin hieman Investors Housen ylimääräisen yhtiökokouksen alun esityksessä.
Ovaron asuntomyynti ja Ydintoiminnan vuokrausaste marraskuussa
Ovaron strategiana on omistaa ja kehittää vuokraukseen hyvin sopivia kiinteistöjä (Ydintoiminta) sekä 2019 – 2021 aikana luopua omistusasumiseen soveltuvista asunnoista (Muu toiminta). Ovaro julkaisee kuukausittain Muun toiminnan myyntitiedot ja Ydintoiminnan vuokrausasteen.
Marraskuussa 2019 yhtiö myi 13 asuntoa velattomilta hinnoiltaan 3,6 M€. Yhtiö on 1-11/2019 myynyt asuntoja velattomin hinnoin yhteensä 28,7 M€:lla. 1-11/2019 myydyt huoneistot vastaavat yli kolmasosaa koko Muun toiminnan vuoden vaihteen arvosta.
Ydintoiminnan vuokrausaste on parantunut noin neljä prosenttiyksikköä vuodenvaihteesta: neliömetripohjaisesti laskettu vuokrausaste:
"Ovaron asuntomyynti ja Ydintoiminnan vuokrausaste marraskuussa
Ovaron strategiana on omistaa ja kehittää vuokraukseen hyvin sopivia kiinteistöjä (Ydintoiminta) sekä 2019 – 2021 aikana luopua omistusasumiseen soveltuvista asunnoista (Muu toiminta). Ovaro julkaisee kuukausittain Muun toiminnan myyntitiedot ja Ydintoiminnan vuokrausasteen.
Marraskuussa 2019 yhtiö myi 13 asuntoa velattomilta hinnoiltaan 3,6 M€. Yhtiö on 1-11/2019 myynyt asuntoja velattomin hinnoin yhteensä 28,7 M€:lla. 1-11/2019 myydyt huoneistot vastaavat yli kolmasosaa koko Muun toiminnan vuoden vaihteen arvosta.
Ydintoiminnan vuokrausaste on parantunut noin neljä prosenttiyksikköä vuodenvaihteesta: neliömetripohjaisesti laskettu vuokrausaste:
Olin vähän pettynyt. Vuokrausasteen lasku alhaiselta tasolta ei kiva marraskuussakaan. Isohko myyntiluku oli odotettu, koska 14.11. osarissa oli jo "Yhtiön huoneistoja on myyty katsauskauden jälkeen 1.10. – 7.11.2019 yhteensä 12 kpl 3,6 miljoonan velattomilla kauppahinnoilla. Sen lisäksi jo hyväksyttyjä kauppoja oli 9 asunnosta velattomilta hinnoiltaan 2,3 miljoonaa euroa." ja edellisessä kuukausitiedotteessa "Lokakuussa 2019 yhtiö myi yhdeksän asuntoa velattomilta hinnoiltaan 2,5 M€". Eli loka-marraskuussa myyty 6,1M, joista tiedossa oli jo 5,9M. Tai siis niillä oli tiedossa, jotka Ovaron tiedotteita lukevat.
