Ensinnäkin Oravan asuntokannan apporttihinta lasketaan toteutuneista kaupoista. Osa näsitä toteutuneista kaupoista on Oravasta riippumattomia ja tapahtunut muissa vastaavissa yhtiöissä, mutta Oravan ostot lienevät merkittävinä hinnan määrityksessä, ainakin epälikvideillä kohteilla. Samoin Oravan myyntihinnat, niissä kohteissa, joissa asuntoja on saatu myytyä markkinoille.
Joka tapauksessa kauppahinta lienee alle Oravan tasearvon, kuinka paljon on sitten epäselvempää ja lisäksi tulevat kulut, noin 8 %, nettoarvosta. Lasketaan sitten arvioitu lunastushinta erilaisilla taseen ilmaprosenteilla, ottaen huomioon, että Oravan taseessa on nyt nettovelkaa 109,9 M ja kiinteistöjä 205,4 M, osakkeita on 9598910 sekä 8 % kulut nettolunastuksesta. Tässä sitten indikatiivisia lunastushintoja sen mukaan kuinka paljon arvioi Oravan kiinteistöjen tasearvossa olevan ilmaa. Ehkä 10 % voisi olla siedettävä arvio, mutta jokainen voi katsoa luvun oman maun mukaan.
ilmaa kiinteistöjen tasearvossa 0 % = 9,16 euroa per osake rahasto-osuuksina
ilmaa kiinteistöjen tasearvossa 2,5 % = 8,67 euroa per osake rahasto-osuuksina
ilmaa kiinteistöjen tasearvossa 5 % = 8,18 euroa per osake rahasto-osuuksina
ilmaa kiinteistöjen tasearvossa 7,5 % = 7,68 euroa per osake rahasto-osuuksina
ilmaa kiinteistöjen tasearvossa 10 % = 7,19 euroa per osake rahasto-osuuksina
ilmaa kiinteistöjen tasearvossa 12,5 % = 6,70 euroa per osake rahasto-osuuksina
ilmaa kiinteistöjen tasearvossa 15 % = 6,21 euroa per osake rahasto-osuuksina
ilmaa kiinteistöjen tasearvossa 17,5 % = 5,71 euroa per osake rahasto-osuuksina
ilmaa kiinteistöjen tasearvossa 20 % = 5,22 euroa per osake rahasto-osuuksina
On toki myös epäselvää, miten nopeasti ja millä kuluilla tuosta Eliten Erikoissijoitusrahastosta voisi todellisuudessa saada rahat ulos, varsinkin jos lunastuksia tulee paljon.
Eliten tarjouksessa on siis olennaista, että Oravan osakkeita ei vaihdeta käteiseen, vaan Eliten rahasto-osuuksiin. Eliten vuokra-asuntorahasto taas voi olla vieläkin tehokkaampi rahastaja kuin Oravan hallinnointihimmeli tai Investors House.
Lisäksi jos Eliten Oravan kiinteistöistä perustettavaan rahastoon tulee paljon lunastuksia, lunastusaika voi olla pitkä ja rahastojen lunastuskulut ovat hämärän peitossa.
- Riippumaton hallitus lähtee tilinpäätös NAV:sta 9,95 ja seisoo sen takana. Riippuva hallitus ei tullut paikalle.
- Elite toki hakee arvioita muualta, joten mihin päädytään jää nähtäväksi.
- Paikalla pakollinen pihalla oleva pappa, mutta myös paljon isoja omistajia ja jopa Hesari, parikymmentä henkeä. HS kysyi paljon näistä selvityksistä tulee kustannuksia, johon vhpj Hertsberg vastasi, että kustannuksia tulee.
- Rahasto olisi erikoissijoitusrahasto, jossa tyypillisesti osuudet lunastettavissa puolen vuoden välein ja varmasti lunastuspalkkiolla.
- TJ:n mukaan liiketoiminnallinen kehitys on ollut osarin mukaista suotuista.
- Olin pelännyt riippumattoman hallituksen olevan IH:sta riippuvan, kun kerran esittävät niitä uuteen hallitukseen. Tästä hälvenivät huolet ainakin valtaosin, koska IH:n tarjoukselle tuli hylsy ja kaivoivat uuden bidin. Lisäksi kaivoin vähän tietoja kolmikosta, josta tiesin etukäteen vain Petra Thorenin tenniksestä. Tuskin haluavat pilata mainettaan oravannahkojen loppunyljennässä.
Pohdintoja:
Käteisbidiä, joka ylittää 92% NAV ei tule.
Jos 9,95 olisi edes siellä päin ja juridiset ongelmat järjestyvät, tämä menee läpi. Saattaa mennä läpi, vaikka Elite NAV osoittautuisi alhaisemmaksikin, mutta juridisia esteitä saattaa olla paljonkin. Ekonomin paha sanoa juristien asioihin. Juristit tulevat taas kerran tienaamaan. Ehkä ekonomikin saa vielä jotain.
Luulisi tämän kelpaavan surutyön tehtyään sekä IH:n väelle että Torasvirralle. Nykymeno ei jatku eikä IH saa tätä haltuunsa. Badwilliä on kerätty niin paljon, että nyt olisi aika luovuttaa ja ottaa mitä otettavissa on. Näin 2/3 enemmistö tulisi heittämällä. Voi tulla muutenkin.
Nykyisessä hallintasopimuksessa on 12kk irtisanomisaika. Se pitäisi hallituksen irtisanoa mielellään tänään. Joka päivä kuitenkin kaikki raha mitä yhtiöön tulee ja menee tulee kuitenkin lopulta ainakin osin osakkeenomistajille.
Olin ajatellut irrottavani kuutosen päälle. Ahneus ja uusi tarjous saa haluamaan enemmän. Saatan ajaa jopa toteutuessaan Eliten rahastoon asti toki pörssikurssista riippuen.
Ja loppuvaikerrus: Olisi pitänyt ostaa enemmän. Onneksi sentään riuhtaisin parituhatta infotilaisuuteen lähtiessä, koska arvelin, että ei sieltä ainakaan mitään negatiivista tule. Nuorena olisin ostanut tätä vitosen päälle paljon lisää, mutta silloin meinasinkin mennä poikki.
Kiitokset Akille hyvistä yhteenvedoista ja ajatuksista. Myin eilen IH:t ja vaihdoin ne Oraviin ja sehän meni kerrankin näppärästi.
Nyt odotan mielenkiinnolla tuleeko sitä kolmatta tarjousta, mutta Eliten ehtolauselmat on vähän ahdistavia. Ilmeisesti rahastosta ei pääse ulos nopeasti ilman 5% lunastuspalkkiota, joten jossain seitsemän euron lähellä pörssissä alkaa myyntisormi napsua. Sinnehän on toki vielä matkaa ja rohkeampi varmaan ostaisi vielä lisää oravia.
Jännäksi menee. Sitten tullaan mielenkiintoisiin kysymyksiin jos Eliten "riippumaton arvioija" esittää aivan erilaisia numeroita kuin taseessa.
Jaksaako joku tosiaan istua Eliten kanssa 6kk että pääsee irtautumaan?
Tuona aikana ilmeisesti pitää maksaa 1.5% vuotuista rahastopalkkiota ja sitten 5% irtautumispalkkio. 8% menee järjestelyihin. Alkaa kuulostaa entistä sekavammalta. Aluksi kuulosti hyvältä tarjoukselta. Kaikki detaljit avattuna ehkei olekaan niin hyvä.
Jaksaako joku tosiaan istua Eliten kanssa 6kk että pääsee irtautumaan?
Jotkut, kuten Kimmo Sasi, istuvat osakkeidensa päällä ikuisesti. Kaikki riippuu Eliten lopullisen tarjouksen ja pörssikurssin suhteesta. Jos esim. pörssikurssi on @5,89 ja Eliten tarjouksesta saa seitsemän netto 6kk päästä, niin aika helposti. Spreadin kaventuessa sitten vähän nihkeämmin.
Tässähän on nyt siis useampi muuttuva tekijä. Eliten tarjouksen yksityiskohtien kertominen. Heidän arvostuksensa. Kyseeseen tulee myös Investor Housen ja sen lähipiirin hallinnassa olevien Oravan osakkeiden määrä. Tuon määrän noustessa korkeaksi taidetaan vaatia aikamoista puhelin rumbaa Eliten toimesta, jos ehdotus vaatii taakseen 2/3 äänistä yhtiökokouksessa. Investor Housellahan kannaltahan luultavasti on järkevintä torpata ehdotus.
Oravan hallitus ottaa lopullisesti kantaa IH ehdotukseen 4.10. ja pitää kuulemma ylimääräisen yhtiökokouksen vasta IH:n tarjouksen umpeutumisen jälkeen. Tosin IH voi tietysti peliliikkeennä pidentää tarjousta, sekä muuttaa sen ehtoja kuten käteisvastikkeen määrää tai vaihtosuhdetta.
Kovasti pidän Akin kirjoittamien näkemyksien puolta osakkeen omistajana ja muiden omistajien osalta. Olisihan se parasta kun yhtiöstä saataisi edes se n. 6.5 - 7 euroa lähiaikoina.
Ei ole mitenkään selvää että IH:n intresseissä on väkisin torpata Eliten tarjous. Jos IH + sisäpiiri omistaa merkittävät siivut Oravaa niin vaihtoehtona on aloittaa joku mittava tappelu tai ottaa lohdutuspalkintona nopea 30% pikavoitto, joka on syntynyt tämän kikkailun takia sille siivulle. Pikavoitto taskuun voi kelvata.
IH voi tosiaan omien valtuutusten perusteella muutella tarjousta, mutta en usko että sieltä tulee Eliteä parempaa tarjousta. Tässähän haetaan lottovoittoa kepuloinnilla ja täyden hinnan maksaminen ei kiinnosta, koska ei IH:lla ole mitään markkinoista johtuvaa tarvetta yritysjärjestelyyn.
"En missään tapauksessa pahastunut Investors Housen tarjouksesta vaihtaa omia osakkeitaan Oraviksi. Tämä käynnisti prosessin, jossa osakkeen kurssi on noussut liki 50 prosenttia ja yhtiöstä on tehty realistinenkin ostotarjous. IH:n tarjouksen ymmärsivät toki kalasteluksi kaikki vähänkin sijoitussivistyneet."
Kiitokset Akille kolumnista. Osaatko sanoa, voiko laskelmiin lisätä mahdollisia Eliten rahastosta tulevia tuottoja ennen ensimmäistä mahdollista lunastus hetkeä?
Osaatko sanoa, voiko laskelmiin lisätä mahdollisia Eliten rahastosta tulevia tuottoja ennen ensimmäistä mahdollista lunastus hetkeä?
Lähtökohtaisesti kyllä. Lisäksi kiinteistöjen kaikki tuotot lisätään rahaston arvoon arvonlaskentahetkeen asti. Toki laskelmiin pitää ottaa mukaan myös Oravalta tulevat osingot, kolme senttiä irtosi juuri.
Oravan suhteen ollut kovin hiljaista viime päivät ja tämä on näkynyt myös kurssissa. Eliten ulostulon jälkeen kurssi nousi 5,23 --> n. 5,8 euroon, ja siitä taas pikkuhiljaa alas aina alle 5,50 euron vaihdon samalla laskiessa. Eli uusi tarjous on tähän mennessä nostanut kurssia vain 5%. Nyt ollaan tasoilla, jossa Oravan taseessa oletetaan olevan ilmaa lähes 20%. Seuraavia uutisia odotellessa ostin hieman lisää.
Investors House ei saa juurikaan lisää hyväksyntöjä, sanotaan yhteensä alle 15% päättää tarttua vaihtotarjoukseen. Elite saa riittävän määräenemmistön taakseen, eli 2/3. Rahastointi toteutuu ja osakkeenomistajat saavat n. 7 eur per osake jotain kautta joskus.
Investors House saa paljon hyväksyntöjä, 25-35% osakekannasta. Hynägrande: "Ei ole mitenkään selvää että IH:n intresseissä on väkisin torpata Eliten tarjous. Jos IH + sisäpiiri omistaa merkittävät siivut Oravaa niin vaihtoehtona on aloittaa joku mittava tappelu tai ottaa lohdutuspalkintona nopea 30% pikavoitto, joka on syntynyt tämän kikkailun takia sille siivulle. Pikavoitto taskuun voi kelvata." -> IH on kuitenkin lupaillut kulujen karsimista ja toiminnan muuttamista yleisölle, luoko tämä painetta uskottavuusnäkökulmasta olla lopulta keräämättä pikavoittoja hyväksyneiden kustannuksella? Jos Eliten tarjous onnistutaan torppaamaan ja muita tarjouksia ei ilmaannu, saako Investors House tulevaisuudessa kuitenkin yhtiökokouksessa riittävästi osakkeita taakseen toiminnan muuttamiseksi Oravankin omistajien kannalta paremmaksi?
Eliten tarjous syystä tai toisesta estyy, mutta IH ei saa osakkeita / ääniä toiminnan muuttamiseen. Voiko tässä tapauksessa kuitenkin käydä niin että nykymalli jatkuu ja (lähes) kaikille käy huonosti?
Huonossa tapauksessa voi tosiaan käydä niin että IH:n tarjouksesta ei synny mitään ja Elitenkään tarjouksesta ei synny mitään muutoksia. IH-possen edustajana toimivan Penser Oy:n toimitusjohtajalta tullut pelottelukirje viittaa juuri tähän ja liioittelee tarkoitushakuisesti miten heikko Eliten alustava tarjous olisi Oravan omistajalle. En juurikaan arvosta kirjeen älyllisesti kyseenalaista argumentointia, tähän tyyliin:
Oravan hallintomallia on pidetty kalliina, mutta ei-sitovana vaihtoehtona esitetty erikoissijoitusrahasto maksaisi kertakustannuksina yli seitsemän miljoonaa euroa ja johtaisi hallinnointipalkkion 50%:n nousuun.
Joopajoo. IH saa kyllä minun Oravat kunhan maksaa niistä vähän enemmän.
Uskon että tavalla tai toisella tuo huonoin skenaario vältetään, mutta pörssikurssi näyttää sukeltavan. Joku muu ei siis ole yhtä positiivisella mielellä. En silti oikein osaa selittää pörssikurssin sukeltamista. Osaako joku muu?
En silti oikein osaa selittää pörssikurssin sukeltamista. Osaako joku muu?
Itse uskoisin ettei markkina usko Eliten tarjouksen läpimenoon, 2/3 tulee olemaan todella vaikea saada tarjouksen taakse. Investor Housen pitäisi saada n. 20% omistamiensa Oravien lisäksi äänestämään Eliten tarjousta vastaan jotta se kaatuu. Kun lukee kauppalehdenkin foorumia niin kannatus näyttää olevan aika jakautunutta Eliten ja IH tarjousten kesken sekä myös vaihtoehdon ettei kumpikaan tarjouksista käy. Vielä kun IH tekee kovasti duunia kirjeiden ja puheluiden kautta saadaakseen sijoittajia oman tarjouksensa taakse sekä se voi myös ostaa markkinoilta lisää omistusta ja kun Oravan omistus on niin jakautunut näyttää Eliten tarjouksen kannalta todella pahalta.
Akille pitää kyllä nostaa hattua, kun nostanut tärkeitä asioita julkisuuteen ja pitänyt muutenkin piensijoittajien puolia. Jotenkin vaan tuntuu, että kuitenkin lopulta Valjakka/Rautiainen/Roininen nappaa Oravan kämpät halvalla itselleen eli Investorin housen haltuun. Pidän peukkuja kyllä itse ettei niin kävisi ja Oravan sijoittajat saisivat reilun korvauksen osakkeista.
Markkina ei ehdotuksesta juuri piitannut, tämä jakanee porukan silti riittävästi porukkaan ettei Eliten vaihtotarjous enää todennäköisesti saa 2/3 taakseen.
Mitenkähän tälläisen rahaston kanssa mikäli massalunastuksia?
Uusin tarjoushan on pitkälti kopio Eliten tarjouksesta.
Hilpeä kysymys on, miksei Orava Asuntorahastot Oyj esittänyt mitään tällaista ennen Eliteä. Vastaus toki on selvä, vanhalla mallilla tienasi paremmin. Seuraava kysymys on, että onko hallitus oikeasti etsinyt ostajaakin, kun päätyi esittämään sen vanhan rimpan jatkamista, johon suurin epäluulo kohdistuu.
On tämä aika sekavaa. Näissä muuntumisissa on kriittisenä tekijänä lienee myös saada ehdotusten taakse 2/3 osaa yhtiökokouksessa edustetuista äänistä. Investors House saanee nyt vaihtotarjouksella merkittävän nurkan, tarkka määrä selviää lähipäivinä ja toisaalta vaihtotarjouksen jälkeen IH voi ostaa lisää pörssistä, jos hinta pysyy 5-6 välissä.
Kun tässä on vielä aikaa, minusta vaikuttaa, että Investors House saa yhtiökokoukseen mennessä kasaan riittävästi osakkeita estääkseen muuntumisen,. Oravan osakkeet ovat niin levillään maailmalla, että yhtiökokouksessa ei liene edustettuna kovin suurta osuutta osakkeista.
Investors House saanee nyt vaihtotarjouksella merkittävän nurkan.
Kaikki muut tuntuvat olevan sitä mieltä, että Investors House saa vaihtotarjouksella merkittävän nurkan. Tämä pohjautunee muutaman huru-ukon höpinöihin. Imo ne voivat saada monta vaihtajaa, mutta vähän osakkeita. Eivät edes keskisuurta rahaa hallinnoivat tavallisesti ole pohjattoman tyhmiä.
Tosin tyhmyys on uusiutuva luonnonvara, jota ei tarvitse kylvää eikä kastella. Jännä nähdä miten paljon erittäin aggressiivisella suoramarkkinoinnilla saatiin aikaan.
Oravan yhtiökokouksessa 22.3 2017 oli edustettuna 1 254 269 osaketta yhteensä noin 9 500 000 osakkeesta eli noin 13,2 % Oravan äänivallasta, joista suurin osa oli IH:n vaikutuspiiristä. Jos Investors House nyt saa vaihtotarjouksen kautta vaikka 17 % Oravan äänivallasta (10 % lähipiiristä ja 7 % puhelinrumballa), pitää yhtiökokoukseen tulla tai valtakirjoilla kerätä aika paljon ääniä, jotta Investors Housella ei ole yhtiökokouksessa ehdotonta enemmistöä.
Lisäksi suurin osa osakkeista on ihan silppuna piensijoittajilla ja IH voi nykykurssilla ostaa lisää äänivaltaa pörssistä.
Oravan yhtiökokouksessa 22.3 2017 oli edustettuna 1 254 269 osaketta yhteensä noin 9 500 000 osakkeesta eli noin 13,2 % Oravan äänivallasta, joista suurin osa oli IH:n vaikutuspiiristä. Jos Investors House nyt saa vaihtotarjouksen kautta vaikka 17 % Oravan äänivallasta (10 % lähipiiristä ja 7 % puhelinrumballa), pitää yhtiökokoukseen tulla tai valtakirjoilla kerätä aika paljon ääniä, jotta Investors Housella ei ole yhtiökokouksessa ehdotonta enemmistöä.
Lisäksi suurin osa osakkeista on ihan silppuna piensijoittajilla ja IH voi nykykurssilla ostaa lisää äänivaltaa pörssistä.
Seitsemän pinnaa olisi imo paljon, tätä jännätään. Jos yhtiökokouksessa on oikeasti äänestettävä asia, tulee sinne paljon enemmän osakkeita. Kymmenen pinnaa löytyi possunnotkeasti sellaisia, jotka vastustivat IH vaihtoa. Kukaan, kenen kanssa olen keskustellut, ei toistaiseksi ole ollut aikeissa vaihtaa. Tosin näin Oravan tiedotustilaisuudessa yhden sekavan papan, joka saattaa tehdä sadalla(?) osakkeellaan mitä tahansa.
Vaihtotarjouksen alustavan tuloksen mukaan vaihtotarjouksessa tarjotut osakkeet edustavat noin 25,2 prosenttia kaikista Orava Asuntorahaston osakkeista ja äänistä.
"Pääomistajan roolissa haluamme hyvässä yhteistyössä muiden osakkaiden kanssa edistää kaikkia sellaisia toimia, joilla Oravan omistaja-arvoa voidaan parantaa. Keinovalikoiman suhteen olemme avoimia pitäen mielessä, että tehokkain – ja samalla välttämätön – keino nousevaan omistaja-arvoon on Oravan kannattavuuden parantaminen."
Nyt tulee ensimmäistä kertaa sitten tilanne, jossa joku yksityishenkilö omistaa yli 10% epäsuorasti Oravasta. Se on verohuojennuslain vastaista. Tarkoittaako tämä nyt, että Oravalla menee tästä lähtien myös verot maksuun?
Investors Housen hallituksen puheenjohtaja Tapani Rautiainen omistaa tämän dokumentin mukaan 2,177m Investors Housen osaketta ja Investors House omistaa 25,2% Oravasta, joka tekee 2,177/4,438*0,254=0,125. En ole lakiasiantuntija, mutta lain mukaan
5) yksittäisen osakkaan omistusosuus yhtiön osakepääomasta on vähemmän kuin kymmenen prosenttia yhtiön osakepääomasta
Valtataistelu mielessä homma näyttää olevan selvä. Investors House hallitsee Oravaa jatkossa.
Epäilisin Investors Housen myös tekevän uuden vaihtotarjouksen Oravan osakkeista. Ylimääräisessä yhtiökokouksessa 18. joulukuuta hallitus vaihtuu, sen jälkeen Oravan toimitusjohtaja ja hallinnointiyhtiö saanevat kenkää.
