Kelan asumistukien leikkaus on yksi uhka nykyiselle hintatasolle Helsingissä. Toinen uhka on se, että poliitikot älyäisivät vihdoin tehdä kaavoitukselle jotain. Aivan järjetön taitaa olla rakennusmaan hinta vaikka tyyliin 10km Hesan keskustasta ollaan jo täysin landella ja rakentamatonta lääniä on vaikka kuinka. Siitä huolimatta rakennusmaa tuntuu olevan kortilla. Päinvastainen esimerkki löytyy Oulusta, jossa uudiskohtoiden hinnat ovatkin ihan eri planeetalta onnistuneen kaavoituksen ja tonttimaan tarjonnan vuoksi.
Joskus kun tuo keinotekoinen niukkuuden ylläpito loppuu, voi olla että nykyisiin kuplahintoihin asuntoja ostaneiden on vaikea saada niistä omiaan pois.
tuo on totta siltä osin, kun kaavoitusta voidaan tehdä mutta kantakaupungissa tätä huolta ei kauheasti ole. Muuallahan tämä on vihervasemmiston tahtotila. Kaavoituksessa suositaan suuria perheasuntoja, joka yleisellä tasolla on aivan käsittämätöntä. Yksiöistä täällä on huutava pula. Tämän vuoksi keskityn nimenomaan kantakaupungin alueelle. Tonttimaata ei yksinkertaisesti ole vapaana, joten uusia massiivisia alueita ei Kalliosta etelään juurikaan pysty rakentamaan
Kaavoitus ei ole enää uhka, vaan todellisuutta. Helsingin kaupunginvaltuusto hyväksyi hiljan Helsingin uuden yleiskaavan, jossa varataan asuntorakentamiseen tilaa 240 000 ihmiselle. Helsingin asuntotuotannolla tämä riittäisi puoleksi vuosisadaksi, mutta voi hyvin olla, että rakentamisen määrät oikeasti nousevat ja tuo määrä rakennetaan lähes tavoiteajassa eli 2050-luvulle mennessä.
Kaavoitus tarkoittaa myös sitä, että alueilla voi tapahtua hyvinkin radikaaleja muutoksia, kuten olen kuvannut Katajanokan tapauksessa. Katajanokalla asuu n. 4000 ihmistä nyt ja kärjen meren puolelle rakennetaan uusi korttelirivisto 2000 ihmsille. Näistä 1000 tulee olemaan sosiaalista asumista ja näistä 500 afrikkalaisia ja lähi-itäläisia maahanmuuttajia. Katajanokan ala-asteesta tulee tämän jälkeen Pikku-Huopalahden ala-asteen tapaan 49 %:sti matukoulu ja whiteflight alkaa. Katajanokan vanha puoli kuuluu Katajanokan koulupiiriin. Hintaero Kruununhakaan voi kasvaa nopeasti isoksi, koska Kruununhakaan tulee vain pientä lisärakentamista. Merihakaan taas huomattavasti lisää.
Kaiken kaikkiaan oma suositukseni Helsingin asuntosijoittamisesta on VÄHENNÄ.
Katajanokan uudisrakentaminen mereen:
Merihaan uudisrakentaminen:
Silta ei ole enää "mahdollinen" vaan päätetty. Rakentaminenkin kestää 7 vuotta. Koko alue on 10 vuotta työmaa.
Jätkäsaaren valtava väestömäärän lisäys (15k+):
Lahdenväylän muuttaminen kaupunkibulevardiksi. Tuhansia uusia asuntoja aivan Vallilan kupeeseen:
Wienistä kun ajaa Grazin suuntaan meiltä, niin matkaa on 10km kaupunkibulevardia. Kestää 45-60 min päästä kaupungista ulos ja motarille. Bratislavan suuntaan alkaa suoraan motari. Olen 1 h 3 min omalta kotioveltani 86 km ajomatkan päässä Bratislavan keskustan hotellissa ja voin käydä arki-iltaisin lätkämatseissa siellä. Grazin suuntaan ei tule lähdettyä ellei ole pakko. Arvatkaa vain tuleeko Helsinkiin näiden kaupunkibulevardien myötä enää hirveästi eteläsuomalaisia käymään... Palvelut siirtyvät keskustasta kehille entistä enemmän.
Vallilan välittömässä läheisyydessä on myös Keski-Pasila. Pelkästään ratapihan päälle tulee asuntoja 3200 asukkaalle.
Kalasatamaan rakennetaan parhaillaan asuinaluetta 25 000 ihmiselle:
Kelahan nämä lopulta maksaa. Ihan helvetisti uutta asuntoa Vallilan ympärille.
Otso Kivekäs, oli lukiossa vuotta nuorempi. Täysi fanaatikko jo silloin (1990-luvun lopussa) ja nyt vallassa:
Oma vauhkoni asiasta johtuu siitä, että omat intressini kantakaupungin asuntojen hinnoissa ovat yli miljoona euroa, mutta en pysty liikkumaan niiden kanssa nyt juuri yhtään, joten siksi nämä asiat ovat niin tärkeitä itselle ja siksi kovasti toivoisin, että IMO itselleni erittäin kallis kehitys ainakin hidastuisi vuosikymmenellä tai parilla, jotta ehtisin alta pois.
Arvaukseni on, että Kela asumistukia jossain vaiheessa rajoitetaan Helsinkiä erittäin kovasti rankaisevalla tavalla, esimerkiksi jakamalla nykyinen asumistukipotti uudelleen niin, että siinä on merkittävästi Helsingin vuokratasoa alempi kattohinta. Tämä olisi poliittisesti mahdollista, koska Helsingillä on vain reilut 10 % kansanedustajista ja tämä sopisi hyvin ei-helsinkiläisille kokoomuslaisille ja keskustalaisille, koska heidän asuntosijoituksensa saisivat suuremman tukisumman.
Helsingin kasvumalli on itsemurha, koska se houkuttelee kaupunkiin heikosti tuottavaa väestönosaa ja valtavassa määrin. Tämä kehitys lyö näpeille ja kovaa jossain vaiheessa ja hintaero Helsingin ja muun maan välillä tasoittuu.
Helsinki olkoot suomen kaatopaikka, siellä on vihreiden ja maahanmuuttajien hyvä yhdessä köllötellä. En ole suurmoskeijan kannattaja, mutta jos se pitää johonkin rakentaa, niin toimikoon paikkana helsinki. Kierrän pääkaupunkiseudun kaukaa..
Trend is your friend. Etenkin asuntomarkkinoilla, joita ei voi shortata. Jos hyvin käy, saan megani ulos ajoissa ja tuevallisempaan ja tuottavampaan käyttöön.
mä vedän koiranputkea todennäköisesti vuonna 2050 mutta hyvä näitä on ehdottomasti seurata. Olen erittäin skeptinen noista kaavoitusten etenemisistä varsinkin Katajanokan ja Merihaan osalta. Noiden asuntojen hinnat tulevat olemaan niin julmia, ettei markkina yksinkertaisesti tule vetämään niitä tuolla tahdilla. Kalasatamassahan tämä jo nähtiin. Toinen puoli asiaa on todennäköisesti kaikki valitusten aalto joka nykysuomessa estää monta erinomaista operaatio. Toki ymmärrän hyvin, mikäli merinäköala häviää toisen talon taakse ja asunnon arvo laskee. Mutta noiden (Kalasatama) hintaiset asunnot eivät todellakaan ratkaise asunto-ongelmia kun alueet kohdennetaan meren rannoille. Olkoonkin osin sosiaalista rakentamista mutta ilman kovan rahan tuotantoa noita alueita ei saada täyteen. Viittasin aiemmin kaavoitukseen ja sillä tarkoitin näiden talojen osalta tarvetta tuottaa nimenomaan isoja asuntoja. Se ei ratkaise yksiöiden tarvetta tilanteessa, jossa enenevissä määrin ihmiset asuvat yksin ja jos kaksin niin ilman lapsia. Oliko jonkun kieli poskella tehdyn tutkimuksen mukaan niin, että 2060 syntyy viimeinen suomalainen?
Laitoit tuosta Merihaan suunnitelmasta, olen seurannut sitä keskustelua hieman etäältä mutta korjaa jos olen väärässä. Sinne ei ole vielä käisittääkseni päätetty sillan rakentamisesta (tarkoitan tuota "uudempaa Krunikan siltaa") vaan on edelleen auki tuleeko sinne jopa tunneli. Siellä on ilmeisesti huoltotunneli jopa valmiina, joten kustannukset eivät olisi aivan älyttömät.
P.S. Eke voi mennä suosiolla suomi24.fi palstoille jatkamaan omaa keskusteluaan
tämän osalta, oma positioni on samaa luokkaa, joten asia on tärkeä myös täällä. Tuon Kelan osalta, tuo ei taida olla pelkästään kelan päätös, koska myös kaupunki osallistuu näihin talkoisiin (asumistuki). Mutta tästä puhuimme jo aiemmin ilman näkemyseroja. Tuohon salaliittoteoriaan en ota kantaa :)
Mutta tämä toinen osio, onhan tuo ajatusmallina täysin perverssi jos näin tapahtuisi. En kuitenkaan usko, että meidän kehitys tulee poikkeamaan mistään muusta pääkaupungista. Suomessa on ja pysyy muuttoliike Helsinkiin ja muutamaan muuhun kasvukeskukseen. Muut alueet autioituvat pikkuhiljaa. Näin ollen hintaeron kuroituminen umpeen ei tule oman näkemykseni mukaisesti tapahtumaan yksinkertaisesti vääränlaisen demografian vuoksi. En toki usko myöskään että nähdyn kaltainen spredin leveneminenkään jatkuu loputtomiin. No, jäämme näkemään
50 % kaikesta uudisakentamisesta on sossutuotantoa, jonka maksaa kaupunki. Katajanokan merenranta toteutetaan ensimmäisten joukossa, koska se on helpoin myydä.
Kruunusilta meni läpi valtuustossa. Kustannusarvio n. 250me ja rakentamisaika n. 7 vuotta. Se on siis täysin hyväksytty. Samassa yhteydessä totetuteaan Sörnäistenrantatien lisärakentaminen, puretaan Hakaniemen silta (ja rakennetaan uusi), estetään käytännössä autoliikenne Kurvista keskustaan muuttamalla Hämeentie joukkoliikennekaduksi ja poistamalla Rautatieasemalta yksi ajokaista molempiin suuntiin Laajasalon uuden raitiovaunun kääntöraiteen alta.
Helsingin rakentaminen on kovassa vauhdissa ja näyttäisi siltä, että vauhti sen kuin vain kiihtyy. Kalasatama on jo pitkällä, samoin Jätkäsaari. Seuraava iso alue on Keski-Pasila. Lauttasaaressa ja sen vierussaarissa myös huomattavaa lisärakentamista. Merihaka toteutuu alkaen 2018, kun siltaa aletaan rakentaa. Sörnäisten rantatie luultavasti jo aiemmin. Sörnäisten konepaja-alue taitaa olla jo valmis.
Kaupunkibulevardit eivät ole ihan ensimmäisten hankkeidein joukossa, koska vaativat paljon rahaa tiemuutoksiin. Mutta kyllä nekin viiden vuoden sisään on aloitettu.
Helsingin asuntotuotanto kasvaa jo kolmatta vuotta
Vuonna 2016 Helsingissä valmistui 4 395 asuntoa, aloitettiin 5 129 asunnon rakentaminen ja myönnettiin rakennuslupa 5 597 asunnolle.
Kruunuvuorenrantaan valmistui vuonna 2016 yli 700 asuntoa.
Asuntorakentaminen Helsingissä on 2010-luvulla ollut aikaisempiin 2000-luvun vuosiin verrattuna huomattavasti runsaampaa. Vuodesta 2012 lähtien asuntoja on valmistunut keskimäärin vuosittain lähes 4 500 kappaletta.
Vuonna 2016 asuinrakennusten aloituksia oli enemmän kuin asuntoja valmistui, joten rakenteilla olevien asuntojen määrä pysyi 7 000 asunnon tuntumassa. Myönnettyjen rakennuslupien määrä oli viime vuonna jo kolmatta peräkkäistä vuotta ennätyskorkealla, joten asuntotuotannon oletetaan pysyvän hyvällä tasolla myös vuonna 2017. Kaupunginvaltuuston asettama asuntotuotantotavoite on tällä hetkellä 6 000 asuntoa vuodessa.
Vuoden 2015 asuntotuotannon hallintamuotojakauma painottui vapaarahoitteiseen omistus- ja vuokra-asuntotuotantoon. Vuoden 2016 sekä aloitettujen että myönnettyjen lupien hallintamuotojakauma oli selkeästi lähempänä kaupunginvaltuuston hyväksymän asumisen ja siihen liittyvän maankäytön toteutusohjelman mukaista jakaumaa. Vuoden 2016 asuntotuotannossa ovat kasvaneet merkittävästi vapaarahoitteinen vuokra-asuntotuotanto ja asumisoikeusasunnot.
Määrällisesti merkittävin asuntorakentamisen aloitusten alue vuonna 2016 oli edelleen Länsisataman alue, jossa aloitettiin jälleen yli tuhannen asunnon rakentaminen. Eniten asuntoja, 769 kappaletta, puolestaan valmistui Kruunuvuorenrannassa. Vuoden vaihteessa rakenteilla olevista asunnoista 58 prosenttia sijaitsee uusilla alueilla ja 42 prosenttia on niiden ulkopuolista täydennysrakentamista.
alkaa etu-Kallion, Hakaniemen, Säästöpankinrannan ja Töölön asunnoille tulemaan kysyntää kun kaikki sisääntuloväylät laitetaan poikki. Näillä viherpipertäjillä on kova usko siihen, että joukkoliikenteen käyttö lisääntyy pakottamalla. Ongelmaksi tulee tämän jälkeen parkkipaikat jne jne. Mä en oikein keksi mihin tuo kaikki autovirta tungetaan kun liikenne loppuu. Jengi käy kuitenkin edelleen keskustassa töissä ja ruuhkista tulee jäätävät. Eli tämä kehyskuntiin muutto tulee loppumaan täysin ja porukka pakkautuu entistä enemmän Helsinkiin.
Hakaniemen osalta oli muistaakseni myös suunnitelmissa kauppakeskus ja toimistokompleksi, joten puhdas virta kantakaupungista ulos ei tule myöskään tapahtumaan. Onhan tämä vähän erikoinen yhdistelmä, jossa tehdään jotain, puhutaan muuta, tavoitellaan vielä kolmatta dimensiota ja lopputulos tulee olemaan neljäs.
Olen edelleen skeptinen noista kaikista suunnitelmista ja merenrantaan en todellakaan odota 50 % sosiaalista rakentamista. Muuten voi tippua rakennusfirmojenkin hanskat lattialle kun aletaan urakoista puhumaan. Nuo alueet eivät ole helppoja rakennettavia (Hakaniemi / Skatta), joten halpoja asuntoja on täysin tyhjä odottaa. Kruunuvuori on itseasiassa mielenkiintoinen lisä tähän mutta sekin hankaloitetaan käsittääkseni ainoastaan joukkoliikenteelle tarkoitetulla sillalla.
Hei ja kiitos näistä kommenteista, nämä ovat erittäin valottavia ja hyödyllisiä.
Edes tutkimatta rahoituskuvioita, tuon pohjalta voi kyllä toivottaa onnea vihervasemmistolle Helsingissä jos ratkaisu on antaa rakennusluvat meren rannoille
puhuimme aiemmin omistustontin merkityksestä. Kuin salama kirkkaalta taivaalta:
Esimerkki. Kaupungin vuokratontilla Itä-Helsingissä oleva iso rivitaloyhtiö, jonka asunnoissa on yhteensä 8400 neliötä. Nykyinen tontin vuokra on runsaat 35 000 euroa, vajaat 11 prosenttia kaikista kiinteistön hoitokuluista. Kaupungin uusien linjausten mukaan vuonna 2030 vastaavalla alueella tontin vuokran pitäisi olla 1,77 euroa neliöltä kuukaudessa, eli 178 416 euroa tontilta koko vuoden aikana. Eli uusien sääntöjen mukaan tuonkin tontin vuokra yli viisinkertaistuisi, vaikka tässä tapauksessa ei olekaan kyse ikivanhasta sopimuksesta ja siten hullunhalvasta tontin vuokrasta.
Kaupungin uuden linjan mukaiseksi korotettuna kiinteistön hoitokulut siis nousisivat melkein 44 prosenttia. Yhtiövastike nousisi samassa suhteessa. Niin sanottujen omistusasuntojen hoitovastikkeesta yli kolmasosa olisi vuokraa kaupungille.
Helsingin kaupunki omistaa suuren osan Helsingin maa-alasta. Se on vuokrannut tontteja asumiseen hyvin halvalla yleensä 50 vuoden sopimuksella. Sopimuksissa lukee, että vuokra-ajan jälkeen tontti on palautettava Helsingin kaupungille siivottuna, jos uutta vuokrasopimusta ei tehdä. Sosiaalipummien eturyhmät ovat onnistuneet estämään vuokrien noston sopimuskauden vaihtuessa edes lähelle markkinahintaa. Jokainen sentti alehintaista tonttia, on tulonsiirto veronmaksajilta ko. tontin hallintaoikeuden omaavalle.
Mutta ei tämä toki ole mitenkään vihervasemmiston yksinoikeus. Kokoomus ja Keskusta, RKP ja muut kuppaavat itselleen, mutta toista kautta. Hyvinvoitiyhteiskunta tarkoittaa käytännössä tätä.
Esimerkki. Kaupungin vuokratontilla Itä-Helsingissä oleva iso rivitaloyhtiö, jonka asunnoissa on yhteensä 8400 neliötä. Nykyinen tontin vuokra on runsaat 35 000 euroa, vajaat 11 prosenttia kaikista kiinteistön hoitokuluista. Kaupungin uusien linjausten mukaan vuonna 2030 vastaavalla alueella tontin vuokran pitäisi olla 1,77 euroa neliöltä kuukaudessa, eli 178 416 euroa tontilta koko vuoden aikana. Eli uusien sääntöjen mukaan tuonkin tontin vuokra yli viisinkertaistuisi, vaikka tässä tapauksessa ei olekaan kyse ikivanhasta sopimuksesta ja siten hullunhalvasta tontin vuokrasta.
Tonttivuokra olisi tämän uuden vuokran aikana 21,24 e/asuinneliö. 4 % korkokannalla se antaisi ko. tontin arvoksi 531 e/m2, mikä on alle puolet uusien tonttien hinnasta Helsingissä. Jos kyseessä on huono Itä-Helsingin tontti, voi tämä uusi "sikakova" vuokra olla aika lähellä markkinahintaa.
Mikä tahansa tämän alle, on suoraa tukea ko. rivitalon omistajille verovaroista.
Ullattaen toimittajalla olikin huoli omista rahoistaan, eikä "yleisestä hyvästä":
Kaupungin uuden maanvuokramallin kehittäneet lakimiehet ja -naiset taitavat asua itse kantakaupungissa, jossa valtaosa taloista seisoo omalla tontillaan. Me muut voimme lähteä vaikka Nurmijärvelle.
Uusi tulokas asuntoportfolioon on ostettu ja tulokas on luvalla sanoen järkyttävässä kunnossa. Asunto on siis remontoitava katosta lattiaan. Taloyhtiöön on tehty putkiremontti joitain vuosia sitten, jonka ansiosta pesuhuonetta ei onneksi tarvitse remontoida. Kirjoittelen tällä kertaa remontoinnin muistilistaa itselleni, toki sitä voivat muutkin käyttää, jotta muistan myös ensi kerralla tehdä asiat oikeassa järjestyksessä.
Kirjoitus tehdään aikajanana, jotta muistan ensi kerralla mitkä asiat tehtiin missäkin järjestyksessä ja mitä olisi täytynyt tehdä toisin.
Tästä lähdettiin liikkeelle:
Viikko 1, tarjous ja valmistautuminen
Tein sitovan tarjouksen viikon 1 keskiviikkona ja tarjous hyväksyttiin samana iltana. Johtuen pankin aikataulusta, jouduimme siirtämään kaupanteon seuraavan viikon maanantaille. Sinällään harmillista, koska olisin voinut käyttää viikonlopun tehokkaamminkin hyödyksi. Aloitin kuitenkin valmistelut välittömästi, joten ensimmäinen vaihe oli varmistaa aikataulut. Soitto tutulle remonttimiehelle, joka on tähän asti hoitanut kaikki tarvittavat remontit asuntoihini. Keskustelun jälkeen aikataulu on varmistettu, purkutyöt alkavat heti avainten saamisen jälkeen. Tämän jälkeen sähkömiehen (myös tuttava) varmistus, ja hänen aikatauluun remontti käy. Valitettavasti hän on menossa hiihtolomalle, joten aikataulu ei sopinut parhaalla mahdollisella tavalla mutta se täytyy vain kestää. Remontin valmistuminen viivästyy tämän vuoksi noin viikolla. Yleisellä tasolla sähkömiehen työpanos on erittäin keskeinen. Asunto ei ole ollut asuinkäytössä vähään aikaan, joten sähkötekniikka on auttamattoman vanhentunut ja epäkäytännöllinen. Asuntoon ei myöskään asenneta yhtäkään sähkövekotinta, ennen kuin on varmistettu sähköjen tehokkuus ja toimivuus. Ja tätä hommaahan ei voi tehdä kukaan muu kuin koulutettu sähkömies. Seuraavat varmistettava asiat oli putkimies, jonka remonttimieheni hoiti puhelinsoitolla.
Kuvasin taannoin pitkähköllä kirjoituksellani, kuinka seuraan asuntoportfolioni kehitystä. Sisällytin seurantaan kaikki kassavirrat sekä hintojenkehityksen ja samalla kerroin useaan otteeseen tarvitsevani monimutkaista seurantaa erityisesti vakuuksien seurannan vuoksi. Ajattelin tällä kertaa pureutua vakuuksien seurantaan, velkavipuun ja velkavivun vaikutukseen portfolioni pääomantuotossa.
Vakuudet ja lainan myöntäminen
Vakuuksien seuranta on täysin turhaa, mikäli sijoittajan tarkoituksena ei ole kasvattaa portfoliotaan missään vaiheessa järjestelmällisesti saatikka asunto on ostettu käteisellä ilman lainaa. Pankit antavat hyvin yleisesti asunnon vakuusarvoksi 70 % asunnon ostohinnasta. Näissä on kuitenkin poikkeuksia riippuen kokonaisasiakkuudesta. Mikäli yksittäiseen asuntoon kohdistuvaa lainaa lyhennetään jatkuvasti, pankit eivät palaa tähän asiaan käytännössä koskaan. Jos kuitenkin tarkoitus on ostaa asuntoja myös jatkossa, vakuuksien seuranta on erittäin tärkeää. Seurannalla saadaan informaatio, milloin uuden kohteen rahoitus on mahdollista saada. Omalla kohdallani en näe tarpeelliseksi edes miettiä bullet lainoja vaihtoehtona, koska pyrin kohdistamaan asunnoista saadut vuokratuotot täysimääräisesti lainojeni lyhentämiseen.
Vakuuskäytännöt vaihtelevat pankeittain. Hyvä nyrkkisääntö kuitenkin on, että vakuusarvot tarkistetaan aina kun haetaan uutta lainaa mikäli edellisestä ostoksesta on kulunut yli vuosi. Vakuuksien uudelleenarvionti voi synnyttää välillä hyvinkin erikoisia tilanteita, joissa on tarjolla suurta viihdettä tai mielensä pahoittamisen mahdollisuuksia. Useimmiten taustalla on pankkien käyttämät oman ryhmän kiinteistövälitysketjut, jotka eivät jaksa paneutua vakuuskyselyihin lainkaan. Ketjut eivät käsittääkseni saa näistä palkkioita, jonka vuoksi pyynnöt kiinnostavat niiden tekijöitä erittäin vähän. Kerrottakoon tähän kohti omakohtainen kokemus, jossa sama välittäjä oli arvioinut Meilahden 21 neliöisen yksiön 171.000 euron arvoiseksi ja Kallion 27 neliön yksiön 116.000 euron arvoiseksi. Jopa pankin rahoitusneuvottelijalla oli vaikeuksia kertoa näitä lukuja kasvot peruslukemilla. Pankkien omien ketjujen lisäksi voi arvioita toki hakea luotettavalta kiinteistövälittäjältä. Nämä voivat tulla kuitenkin varsin kalliiksi, mikäli isännöitsijäntodistuksia aletaan tilaamaan ainoastaan tätä tarkoitusta varten.
Vaikka vakuudet ovatkin erittäin tärkeä elementti uuden lainan myöntämisessä, suurin painoarvo on luonnollisesti asiakkaan maksukyvyllä. Tämän osalta pankit tekevät tarkat laskelmat mutta riippuen toimihenkilön ammattitaidosta, laskelmien lopputulemasta täytyy olla erittäin tarkka. Osa toimihenkilöistä mm. unohtavat uuden sijoituskohteen kassavirrat laskelmistaan, jonka vuoksi laina voi jäädä saamatta vaikka vakuudet olisivatkin riittävät. Sijoittajalla luonnollisesti täytyy olla paras tietämys omasta maksukyvystään.
Mikäli maksukyky riittää, mutta vakuuksien kanssa on ongelmia, voidaan karkeasti ajatella kahta vaihtoehtoa. Lainaa on joko yksinkertaisesti maksukykyyn nähden liikaa ja näin ollen sitä ei kannata ottaa tai sitten tarvitaan lisävakuutta. Ellei vakuutta ole toimittaa muista varallisuuseristä, perinteinen ystävien ja sukulaisten menettämismalli on hakea lainalle henkilötakaus. Ehkä kuitenkin tässä tilanteessa paras vaihtoehto on hakea lisävakuus niihin erikoistuneilta finanssilaitoksilta. Maksua vastaan täytetakaus myönnetään, mikäli muut edellykset toteutuvat. Tästä minulla ei ole omakohtaista kokemusta, mutta tiedän näitä tehdyn ystäväpiirissäni mm. Garantiassa. Pankin kanssa voi myös yrittää neuvotella vakuusvajeellista lainaa, mutta tämä edellyttää keskimääräistä parempaa kokonaisasiakkuutta. Näitä lainoja pankit eivät mielellään myönnä.
Vakuuksien seuranta ja velkavipu
Omalla kohdallani seuraan vakuuksiin liittyen kolmea asiaa. Asuntojen ostohintoja, lainojen lyhennyksiä ja asuntojen hintojen kehitystä. Hyvin yleinen käytäntö on, että pankit antavat asunnoille 70 %:n vakuusarvon ostohinnasta tai välittäjän arvioimasta todennäköisestä myyntihinnasta. Näiden tietojen pohjalta vapaiden vakuuksien määrän pystyy arvioimaan erittäin helposti. Mikäli olen ostanut asunnon hinnalla 100 ja käyttänyt asuntoon 30 rahaa omia varoja, on velkaisuusasteeni (velkavipu) 70 %. Näin ollen olen käyttänyt vakuuteni täysimääräisesti. Kun vuoden aikana olen maksanut lainojani pois 10 rahaa, vapaita vakuuksia on 10 rahaa. Tähän asti toimin kuten useat muut asuntosijoittajat.
Nyt seuraa iso muutos ajatusmallissa, siirrytään sijoituspääoman tuoton maksimoinnista vakuuksien tuoton maksimointiin. Vakuudet laitetaan töihin. Kysymys on, kuinka hyödynnän vapaita vakuuksia ja tehostan pääomien tuottoa. 10 rahan vapaat vakuudet johtavat 33,33 rahan lisälainan ottamiseen mikäli ostokohteena on sijoitusasunto (10 / 30 % = 33,33 rahaa). Jos ajatellaan, että asuntojen hinta on aiemmin mainittu 100 rahaa, mainitulla 10 rahan lainojen maksulla uutta asunto ei vielä pysty ostamaan ilman lisävakuuksia tai lisäpääomaa. Jotta lainoitus onnistuu ilman oman pääoman sijoittamista, tarvitsemme tiedon, missä vaiheessa vakuuksia on riittävästi uuteen lainaan. Tämä vakuusvaade on sama kuin ensimmäisen asunnon oma pääoma eli 30 % (vakuusarvo 70 % + omarahoitusosuus 30 % = asunnon hinta). Tämä luku saadaan kertomalla asunnon myyntihinta omarahoitusosuudella, jolloin vakuudet ovat riittävät uuteen lainaan. Tarvittava lainojen maksu on 30 rahaa (100 * 30 % = 30 rahaa). Tässä vaiheessa lainaa on jäljellä 40 rahaa (velkaisuusaste 40 %). Haettaessa uusi laina sitomatta sijoituskohteeseen lainkaan omaa pääomaa omaisuus on 200 rahaa (2 asuntoa), lainaa on 140 rahaa ja velkaisuusaste jälleen 70 %. Mikäli oletetaan, että maksan lainaa pois 10 rahaa vuodessa, pystyn ostamaan uuden kohteen 3 vuoden jälkeen ensimmäisen kohteen ostamisesta.
Kommentteja otan mielelläni vastaan. Tein tämän laskuharjoituksen viimeinkin kunnolla, kun aloin kirjoittamaan tätä blogia. Jos löydätte jotain ajatusvirheitä, olen erittäin kiitollinen erityisesti niiden osalta.
Asuntosijoittamisesta olevissa kirjoituksissa toistuu usein samat aiheet ja näistä tuo vakuusarvot on tietenkin yksi yleisimmistä. Ja ihan hyvä, tuokin on tärkeä ymmärtää. Väitän kuitenkin, että nuo eivät ole se tekijä joka useimmilla ensimmäisenä tuo ongelmia lainan saantiin. Sitä ei ole myöskään omarahoitus.
Ainakin itsellä rajoittavaksi tekijäksi on aina tullut kokonaislainamäärä. Siihen pankeilla on joitain "salaisia kaavoja" tai ainakaan minulle niitä ei ole kerrottu. Ja nuo kaavat näyttävät myös poikkeavan pankkikohtaisesti todella paljon, sillä itsellekin todettiin viimeksi vanhasta pankistani kylmäkiskoisesti, että "sinulla on lainaa jo aivan liikaa" ja sen jälkeen yhdestä uudesta pankista taas suositeltiin ottamaan samalla useita kymmeniätuhansia suurempi laina, jotta varmasti riittää.
Eli jos voi toivoa oikeasti hyödyllistä kirjoitusta asuntosijoittamisesta, niin tuossa olisi varmasti kiinnosta aihe.
olen täysin samaa mieltä. Pankkien osalta olen huomannut, että pienessä pankissa asiat hoituu helpommin ja isossa pankissa pankin taseen riskienhallinta puhaltaa välillä pilliin lainakannan vääristymisestä. Tällöin jopa peruslainoituksetkin jää saamatta vaikka kaikki asiat olisivat kunnossa. Itselleni kävi näin yhden suuren pankin kanssa, joka hinnnoitteli lainan yksinkertaisesti niin kalliiksi, että vain idiootti olisi ottanut sen. Marginaali olisi vienyt kaiken tuoton ja vielä vähän päälle. Myyntiargumenttina oli, että saathan sinä nämä vähennettyä verotuksesta. Herkkänä näiden kanssa saa olla ja kun operaatio kasvaa tarpeeksi, kannattaa olla käytössä ainakin kaksi pankkia ihan jo hintojen tarkastamisen vuoksi.
Kiitos kommentista, tiedän että tätä aihetta on hangattu varsin paljon mutta kirjoittaessani tätä sain myös käytyä lävitse oman datani ja laskelmani kunnolla. Teen näitä lähinnä omaan käyttöön ja kirjoittelen siinä sivussa blogia jotta muistaisin paremmin vuosien päästä mitkä asiat milloinkin ovat askarruttaneet. Katson jos ehtisin tehdä tuosta mainitsemastasi aiheesta kirjoituksen jossain välissä. Nyt on vähän kiireitä yhden asunnon remontoinnin ja yhden vuokralaisen löytämisen kanssa.
Uusi tulokas asuntoportfolioon on ostettu ja tulokas on luvalla sanoen järkyttävässä kunnossa. Asunto on siis remontoitava katosta lattiaan.
Tämä on kyllä mielenkiintoinen projekti. Voisitko hieman avata remontin kokonaiskustannuksia? Mikä oli kustannusarvioisi ennen remontin aloittamista ja pysyitkö loppujen lopuksi budjetissa? Olen kuullut, että vaikka olisi kuinka tarkka näissä suunnitelmissa, budjetti karkaa yleensä odottamattomien sattumusten vuoksi helposti käsistä. Mikä oli sun kokemus?
Täältä tulee sitten lopputulos (Jallunpihtaajalle myös kustannukset):
Remontti valmistuminen
Asunto numero 7 remontti eteni hieman ennakoitua hitaammin, johtuen remontista riippumattomista syistä. Aikataulun vaikeuksien vuoksi remontti valmistui noin 2 viikkoa myöhässä. Tämä luonnollisesti harmittaa jonkin verran, koska tästä aiheutui laskennallinen tappio saamatta jääneinä vuokrina. Peruskysymys on luonnollisesti, mistä viivästyminen johtui ja siihen on hyvin yksinkertainen vastaus: remonttiin osallistuneilla syntyi lieviä terveydellisiä esteitä työn suorittamiseen. Tätä nyt ei sentään pystytty ennakoimaan remonttia suunnitellessa.
Remontin aikana ei ole tullut esiin oikeastaan mitään muuta vastoinkäymistä, kuin kaasuputken poistaminen, tai sen poistamisen mahdottomuus. Kaasuputki ei ole käytössä mutta isännöitsijän puhelu kaasuyhtiöön ei tuonut selvyyttä, onko putkessa kaasua vai ei. Näin ollen päätimme piilottaa putken keittiön kaappiin taloyhtiön räjäyttämisen uhalla. Ratkaisusta saatiin kohtuullinen lopputulos.
Yksi asia joka täytyy ensi kerralla tehdä toisin, on keittiökalusteiden sisään tuominen. Tavarat tulivat asuntoon aivan liian aikaisin. Tästä aiheutui tilan ahtaus, joka häiritsi remontointia. Logistiikan hallintaa täytyy siis parantaa.
Budjetti paisui ennakoitua hieman suuremmaksi mutta ylitys tulee olemaan varsin maltillinen. Tarvikkeiden kustannukset ovat vielä täsmentymättä mutta tämän hetken lasku on 8.231 euroa. Laskusta puuttuu vielä sähkömiehen tarvikkeet, jotka ovat alle 1.000 euroa. Kustannuksista leijonan osa koostuu keittiön kalusteista ja koneista. Näihin kului n. 5.200 euroa. Tästä toki voisi nipistää pois jonkin verran, säästömahdollisuus lienee 500 - 1.000 euron välillä. Samalla kuitenkin muistutan itseäni, ettei väärästä paikasta kannata säästää. Pyrin aina hankkimaan asuntoihin laadukkaat kalusteet ja koneet, koska uskon laadun takaavan pidemmän käyttöiän ja helpomman vuokrausprosessin. Ehkä ensi kerralla voisi tutkia mm. Ylijäämä varastoja ja Vahinkotavarakeskuksen tarjontaa.
Kokonaiskustannuksissa ei ole mukana työkustannukset. Nämä on täysin riippuvia omista kontakteista sekä oman työn osuudesta. Kustannusten vertailtavuus on siten mahdotonta. Omat kontaktini ovat erinomaiset, joten kustannukseni ovat maltilliset.
Katon remontointi
Tämän kokoiseen asuntoon on hyvin vaikea löytää erikoisia ratkaisuja, joilla asumismukavuutta voidaan parantaa kohtuullisilla kustannuksilla. Asuinhuoneeseen voisi rakentaa esimerkiksi makuuparven mutta yleensä nämä ratkaisut ovat joko karmean näköisiä tai kalliita. Näin ollen kustannustehokkaat ratkaisut täytyy löytää jotenkin muutoin. Tällä kertaa löysimme mielestäni erinomaisen ratkaisun kattorakenteisiin.
Aluksi ajatukseni oli levyttää katto. Tämän ikäisissä rakennuksissa rakenteista voi kuitenkin löytyä käytännössä ihan mitä tahansa, jonka vuoksi varsinkin raskaat rakenteet voivat olla hankalia. Asunnon katto oli sen verran heikossa kunnossa, että sille oli tehtävä joka tapauksessa jotain. Suunnitellessamme levytystä, en pitänyt ratkaisun ulkonäöstä ja remonttimiehellekin operaatio olisi ollut erittäin raskas. Kesken suunnittelun sain kuitenkin idean käyttää valaistusta osana kattorakennetta. Päätimme levyttää ainoastaan katon reunaosuudet ja asentaa välipohjaan ledivalaistuksen.
Lopputulos on mielestäni upea. Idea ei luonnollisestikaan ollut oma keksintö, vaan olin nähnyt vastaavan ratkaisun ulkomaisella, Oikotietä vastaavalla sivustolla. Kysyin ratkaisusta remonttimieheltäni ja hän totesi se olevan erittäin helppo toteuttaa. Kaiken lisäksi ratkaisu oli myös halpa. Halpa ja upea kuulostaa hyvältä, jokainen voi luoda tästä oman mielipiteensä:
Kattoon asennettiin lankut, jotka eivät taivu kosteudessa, ja päälle asennettiin kipsilevyt. Valaistus ratkaistiin ledinauhalla ja kipsilevyn reunaan asennettiin koristelevytys, joka piilottaa ledinauhat. Ratkaisu oli vielä kaiken lisäksi turvallinen, koska tämän ikäisissä taloissa ei koskaan tiedä mitä naulan iskemisen jälkeen tapahtuu. Rakennelma on kevyt, eikä riskiä koko katon romahtamisesta syntynyt. Tämä riski olisi ollut raskaan levytysratkaisun osalta ilmeinen.
Ovien remontointi
Asunnon ovet olivat jossain vaiheessa historiaa saaneet "kauniin" punaisen pinnoituksen. Ovet olivat alkuperäiset, jonka vuoksi halusin pelastaa ne. Pienen tutkinnan jälkeen kävi vielä ilmi, että yhdessä ovessa oli lasitukset. Jopa nämä olivat jonkin aivopierun seurauksena päätetty maalata ylitse. Puhdistustöiden ja uuden maalin jälkeen lopputulos näyttää myös erittäin hyvältä. Mielestäni tämän ikäisiin asuntoihin täytyy jättää aina jotain alkuperäistä ja ovien säilyttäminen on luonnollisin tie tämän tavoitteen saavuttamiseen.
Seinien remontointi
Asunnon kunto oli alunperin siis erittäin huono. Asuntoon oli asennettu historiassa seiniin jonkinlaiset levytykset. Tutkimme aikamme levytyksiä ja päätimme jättää ne paikalleen. Riski rakenteiden hajoamisesta purkuvaiheessa oli yksinkertaisesti liian suuri, joten tämä ratkaisu oli käytännössä ainoa vaihtoehto. Levytykset kiinnitettiin entistä tukevammin ja päälle asennettiin uudet levyt. Levytyksen päälle asennettiin lasikuitutapetti, joka lopuksi maalattiin kauttaaltaan.
Ikkunapenkki oli myös erittäin huonossa kunnossa ja sen pelastaminen uudelleen valulla olisi ollut erittäin hidas operaatio. Tämän vuoksi päätimme levyttää myös ikkunapenkin ja ikkunan reunat. Näin säästettiin paitsi aikaa niin myös todennäköisesti rahaa, koska valutyöt olivat joka tapauksessa maksaneet jonkin verran. Myrkynvihreä patteri maalattiin valkoiseksi ilman irroittamista.
Asunto on nyt vuokrattu n. 4,4 % bruttotuotolla (vuokra-vastike / sidottu pääoma)
Pitääkö tämä sisällään minkäänlaisia remonttivelkaoikaisuja? Vai miten otat huomioon kiinteistön osien elinkaaret/uusimistarpeet ostopäätöksiä tehdessä? Jos brutto 4,4 niin paljonko odotat tuottoprosenttia lopulta jäävän remontit/kiinteistön kuluminen huomioiden.
Pointtisi on täysin oikea mutta katsotaan sitä toiselta kantilta. Tähän taloyhtiöön on tehty julkisivu-, katto- ja putkiremontti 10 vuoden sisään. Oletettavaa on, että näitä ei tehdä seuraavan 20-30 vuoden aikana uudestaan ja muut taloyhtiöön kohdistuvat remontit hoidetaan hoitovastikkeilla / vuokratuloilla. Tässä taloyhtiössä on paljon omaisuutta. Tarkoitukseni on myydä koko omaisuuteni pois ja karistaa Suomi jaloistani jäädessäni eläkkeelle 20 vuoden päästä ellen niele koiranputkea siinä vaiheessa.
Ainoa mitä mietin (sijoitushistoriani on vielä liian lyhyt), on kuinka usein joudun remontoimaan asunnot mutta tähän luonnollisesti vaikuttaa myös vuokralaisvalinta. Ensimmäinen asuntoni vuodelta 2012 on edelleen priima kunnossa, joten tällä tahdilla sinne ei varmaankaan tarvitse ainakaan seuraavaan 4-5 vuoteen juuri tehdä mitään. Ja sama koskee suurinta osaa muitakin asuntoja. Jos nyt lähtee siitä että 10 vuoden välein asunto on remontoitava, niin se on sitten karkeasti 1000 euroa per vuosi (10.000 euron remontti per asunto) ja tämä vastaa siis 0,57 %:n tuotossa varauksena. Tämä on toki yläkanttiin laskettu, koska 10.000 eurolla laittaa yksiön kyllä todellakin uuteen uskoon. Näiden remonttien kustannuksissa on useimmiten ollut sellaisia kuluja, jotka eivät toistu seuraavassa remontissa (mm. sähkötyöt). Olen kuullut myös, että 1 % vuodessa olisi hyvä varata "remonttivelaksi" mutta laskiessani asian noin päin, se kuulostaa aika korkealta.
Ei liene liioittelua sanoa, että suurin osa pk-seudun vuokra-asunnoista on korkeintaan tyydyttävässä kunnossa. Tämä on siis se, mihin vuokralainen vertaa ja mistä vuokrakeskiarvo muodostuu. Sinä laitat nuo aivan priimaksi. Tiedän sijoittajan, joka tekee näin, mutta samalla hän kalustaa asunnot (Ikean kamoilla) ja vuokraa firmoille työsuhde/komennusasunnoiksi, jolloin vuokrataso on selvästi keskiarvoa korkeampi. Mutta muuten IMO laitat kyllä superkuntoon ja vastaavasti kustannuksella. Yleensä noin tehdään, kun asunto laitetaan myyntiin, ei vuokralle.
Toki näitä strategioita voi yhdistää. Ostaa pommin, laittaa priimaksi, kalustaa =>firmalle. Kun alkaa kulua (etenkin kalusteet) => opiskelijalle. Sitten kun on jo lähes pommi, niin taas kuntoon ja myyntiin/firmalle vuokralle.
Ajattelinpa lainata tätä ketjua vähän ja kysästä näin ihan yleisellä tasolla, varsinkin kolmen viimeisen kommentoijan mielipide kiinostaa koska vaikutatte olevan perillä näistä asuntojutuista(kin):
Olen juuri pohjoisesta tänne etelään muuttanut(omistan muutamia sijoitusasuntoja pohjoisessa) ja ajattelin nyt alkaa kattelemaan omaa kämppää(kerrostaloa) Vantaalta(työpaikka täällä).
Aikasemmissa asunnoissa olen asunut tyyliin vuoden, pistänyt vuokralle, ostanut uuden, rempannut, ja sama homma alusta. Nyt alkaa tuntuu siltä että kiinostas asua nyt samassa asunnossa hiukan pidempään ainakin nykyisellä fiiliksellä elikkäs, seuraavaa asuntoa en ole(todennäköisesti) ihan heti laittamassa vuokralle ja/tai myymässä.
Koska en juuri ollenkaa tunne tätä etelän aluetta, kysymys oiskin, että mistäpäin pk-seutua/vantaa/espoo aluetta olisi "hyvä" alkaa katselemaan omaa kämppää? Olen siinä käsityksessä että pk-seudulla turhan suolaiset hinnat ja varmaan muutama muukin. Elikkäs Vantaalta lähtökohtaisesti ois tarkotus katella omaa luukkua ja lähinnä se ois kans tavoite et miten ns välttää suurimmat virheet asuntoa/aluetta valitessa?
Niin ja sen verran vielä tarkennuksena että lähinnä uudiskohteita kattelen eli juuri valmistuneita tai ihan lähiaikoina valmistuvassa olevia.
En nyt hae "sijoituskohteelta" maksimaalista tuottoa tms, mut lähinnä sellaista misä vois mahdollisesti asustella suht huoletta ilman pelkoa hirveästä arvonalentumisesta jne. Mut lähinnä just sellaista mikä vois olla "semi-ok" sijoitus.
Niin ja toinen pääkysymys vielä:
Koska lainallahan tulen asunnon laittamaan niin mitä mieltä olette suorasta asuntolainasta(käytännössä melkeen 100% vivulla) tulevassa uudiskohteessani VS sellainen uudiskohde misä maksetaan tyyliin alle 50% myyntihinnasta kaupanteon yhteydessä ja loppu osuus lyhennetään vastikkeessa yhtiölainana vuosien mittaan?
Kiitoksia etukäteen jo mahdollisesta vastauksista ja pahoittelut semi sekavasta viestistä! :D
Koska en juuri ollenkaa tunne tätä etelän aluetta, kysymys oiskin, että mistäpäin pk-seutua/vantaa/espoo aluetta olisi "hyvä" alkaa katselemaan omaa kämppää?
Silloin kun on tarkoitus itse asua pidempään, pitää tietysti miettiä kämpän sijaintia omista tarpeista ja lähtökohdista. PK-seutu (mahdollisesti ympäryskunnat mukaanlukien) on iso alue. Missäpäin Vantaata se työpaikka on? Onko tarkoitus liikkua omalla autolla vai julkisilla? Minne muualle pitää päästä helposti/usein - Helsingin keskustaan, muuhun aluekeskukseen, harrastuksiin, jne? Haluatko asua "lähellä kaikkea" vai rauhallisemmalla seudulla? Muu perhe, onko sitä, sen tarpeet (toisaalta jos nyt ei ole, niin helposti voi käydä niin, että kohta on ja sitten se kämppäkin voi mennä vaihtoon)? Kuinka isoa kämppää haet ja millä budjetilla?
Hyvät joukkoliikenneyhteydet tarkoittaa Vantaalla käytännössä junaradan seutua eli kävelymatka asemalle. Tällä on todennäköisesti paljon vaikutusta asunnon arvonkehitykseen. Haittapuolena saat sitten asumisviihtyvyyttä alentavan aineksen mukana, joten ole tarkkana asuinalueesta.
