Inflaation ja korkotason nousun myötä vuokrankorotukset ovat ajankohtaisia niin suurten instituutioiden kuin yksityistenkin sijoittajien vuokra-asunnoissa. Vuokratasojen ennustetaan nousevan lähivuosina niin yleisten elinkustannusten nousun kuin rakentamisen vähentymisenkin myötä.
Miten tehdä vuokrankorotus?
Lain mukaan vuokrasopimuksessa tulee yksilöidä korotuksen peruste ja ajankohta. Korotusperuste kannattaa yksilöidä siten, että vuokralainen pystyy itse laskemaan uuden vuokran määrän.
Melko yleisiä korotusperusteita vuokrasopimuksissa ovat elinkustannusindeksiin sidotut korotukset tai prosenttiperusteiset korotukset.
Jos korotus on sidottu indeksiin, tarkista indeksin lähtöarvo ja viimeisin julkaistu arvo ja laske niistä korotuksen määrä. Esimerkiksi jos lähtöarvo oli 105 ja indeksin arvo tänään on 109, on korotuksen määrä 109/105 = 3,8 %.
Indeksiin sidotussa vuokrankorotuksessa on hyvä huomata, että tällöin vuokra voi myös laskea. Jos tämä halutaan välttää, kannattaa vuokrasopimukseen kirjata ehto, että indeksin laskiessa vuokraa ei lasketa.
Mikäli korotus on kiinteä prosentti, on laskenta helppoa: nykyvuokra * korotusprosentti = korotus euroissa.
Kun olet laskenut vuokrankorotuksen, ilmoita vuokralaiselle kirjallisesti uuden vuokran määrä ja sen voimaanastumisen ajankohta. Tällöin korotus on selvä molemmille osapuolille ja siitä jää kirjallinen tosite.
Ilmoitus on hyvä tehdä viimeistään 1 kk ennen korotuksen voimaantuloa eli jos vuokrankorotuksen haluaa tulevan voimaan 1.1., pitäisi korotuksesta ilmoittaa vuokralaiselle marraskuun puolella.
Ilmoittaminen ei aina ole edellytys vuokrankorotuksen voimaantulolle, sillä meillä on mielenkiintoinen oikeuden päätös, jonka mukaan vuokralaisen tulee alkaa maksaa korotettua vuokraa automaattisesti, mikäli korotuksen ehdot on sovittu sopimuksessa selkeästi.
Eli jos vuokrasopimuksessa lukee esim. ”vuokra nousee 4 % vuosittain 1.7.”, tulisi vuokralaisen itse laskea korotuksen eurosumma ja maksaa korotettua vuokraa 1.7. alkaen. Pidin silti parempana, että vuokranantaja ilmoittaa vuokralaiselle korotuksen määrän ja ajankohdan.
Mikäli vuokrasopimuksessa ei ole lainkaan vuokrankorotusehtoa, neuvotellaan vuokra osapuolten välillä. Hyvän Vuokratavan mukainen raja maksimikorotukselle on 15 %, mikäli asuntoon ei ole tehty merkittäviä parannuksia. Tällaisia parannuksia voisi olla esimerkiksi asuntoon rakennettu sauna, jota ei aiemmin ollut. Muussa tapauksessa maksimissaan 15 % tasokorotus on mahdollinen, jos vuokra on jäänyt huomattavasti jälkeen markkinavuokrista.
Tällaisessa tapauksessa neuvottelut vuokralaisen kanssa tulee aloittaa kuusi kuukautta ennen aiottua korotuksen ajankohtaa. Jos vuokralainen kieltäytyy korotuksesta, vuokranantajalla on oikeus irtisanoa vuokrasuhde. Tämä voi tulla harkintaan, jos vuokra on merkittävästi alihintainen, eli suuremman vuokrankorotuksen saisi läpi vain hakemalla asuntoon uusi vuokralainen.
Irtisanomisen yhteydessä tulee tällöin ilmoittaa, millä vuokralla vuokrasuhde voi jatkua ja mihin mennessä vuokra tulee hyväksyä irtisanomisen raukeamiseksi. Näissä tapauksissa on usein myös vuokralaisen etu suostua 15 % korotukseen, jos vuokra senkin jälkeen on markkinatasoa alhaisempi.
Koska tehdä vuokrankorotus?
Kenties tyypillisin ajankohta tehdä vuokrankorotus on vuoden vaihteessa siten, että korotus astuu voimaan 1.1. En tiedä onko tässä taustalla muuta syytä kuin että kalenterivuosi on psykologisesti helppoa ihmisille. Vuokra on voimassa aina yhden kalenterivuoden ja tilannetta tarkastellaan vuosittain.
Toinen yleinen ajankohta tehdä vuokrankorotus on 12 kuukauden päästä vuokrasopimuksen alkamisesta. Tällöin vuokraa tarkistetaan aina vuoden välein sopimuksen alkamisesta. Tässä on se hyvä puoli, että korotettu vuokra astuu voimaan nopeammin, kuin vuoden vaihteessa tehtävässä korotuksessa.
Mikäli asuntosijoittaja omistaa useampia asuntoja, ei vuokrankorotus 12 kk päästä sopimuksen alkamisesta ole kovin käytännöllinen. Tällöin hänen pitää muistaa, milloin minkäkin asunnon vuokrasuhde on alkanut. Ja jos omistaa vaikkapa 12 asuntoa, voi pahimmillaan käydä niin, että saa olla tarkistamassa vuokria joka kuukausi.
Kolmas ja mielestäni paras vaihtoehto on tehdä vuokrankorotus kesällä, jolloin asuntojen kysyntä on suurinta. Esimerkiksi 1.7. tai 1.8. voimaan astuva vuokrankorotus on hyvä, koska tällöin vuokrat ovat muutenkin korkeimmillaan.
Jos siis sattuisi käymään niin, että vuokralainen alkaisi katsomaan edullisempia asuntoja, on halvempien vuokra-asuntojen tarjonta paljon vähäisempää. Näin ollen poismuutto vuokrankorotuksen takia on epätodennäköisempää kesällä kuin talvella.
Yleisesti ottaen en kuitenkaan pidä kovin isona riskinä, että vuokralainen muuttaa vuokrankorotuksen takia pois. Meillä on hallinnoinnissa yli 2000 asuntoa, joihin teemme vuokrankorotuksia ja sen seurauksena sopimuksen irtisanovien määrä on erittäin vähäinen.
Rohkaisen siis vuokranantajia korottamaan vuokria sopimuksen mukaisesti ja olemaan levollisin mielin: tyhjää kuukautta ei todennäköisesti tule.
Ja ainahan voi neuvotella. Kun esität vuokrankorotusta vuokralaiselle ja jos hän ei olisi sitä hyväksymässä, voit aina neuvotella ja ehdottaa pienempää prosenttia tai perua korotuksen. Mutta mikäli pystyt perustelemaan korotuksen asiallisesti ja se ei ole posketon niin useimmat vuokralaiset kyllä hyväksyvät sen.
Pitämällä vuokran markkinahintaisena, pysyy asuntosi arvo korkeampana. Näemme tämän myydessämme asuntoja sijoittajille. Mitä korkeampi vuokra, sitä korkeamman hinnan sijoittajaostaja on valmis maksamaan.
Pidä siis huoli, että vuokrasi on vähintään markkinahintainen. Ja jos asuntosi on Huolenpitopalvelussamme, me huolehdimme tästäkin puolestasi.
