Kolmesta perushevosestani jo kaksi, eli Sponda ja Technopolis on ammuttu alta. Onneksi niistä maksettiin petoeläinkorvausta yhtä suopeasti kuin ahmojen tappamista poroista. Kuulemma lappalaiset tosin joutuvat kovasti tekemään töitä korvausten eteen. Porot pitää nimittäin köyttää, ahmat houkutella paikalle ja vielä hakemuskin täyttää.
Olen vaihtanut kiinteistösijoitusyhtiöhevosta lennosta tällä vuosikymmenellä ainakin parikymmentä kertaa. Cityconilla ratsastin viimeksi 2014 loppukeväästä, jolloin myin viimeiset pois hintaan @2,88 ja ostin rahoilla Spondaa @3,86. Tämän jälkeen veivailin vain Spondan ja Technopoliksen välillä, osin koska vähän pelkäsin verkkokaupan tulevan ja tappavan Cityconin ostoskeskukset.
Toisaalta Citycon pysyi verrattain kalliisti hinnoiteltuna, koska sillä on pääosakas Chaim Katzman, joka välittää omistaja-arvon kasvattamisesta ja pörssikurssista. Valtio Spondan, ja eläkevakuutusyhtiöt Technopoliksen pääomistajina taas tarjosivat erinomaisen tilaisuuden ostaa kiinteistösijoitusyhtiöitä hyvin edullisesti.
Erityisesti haluan kiittää Heidi Hautalaa ansiokkaasta työstä omistajaohjausministerinä Spondan kurssin upottamisesta niin alas, että miekin uskalsin ostaa. Sitten Heidi vielä myi Spondan suomenruotsalaisille säätiöille, jolloin uskalsin olla kyydissä vähän kovemmillakin hinnoilla. Kun omistajaohjausministeriksi laitetaan väkeä, joka ei ole pörssikursseilla käynytkään, tapahtuu kaikenlaisia jänniä asioita.
Technopoliksen vanhaa hallitustakin kiitän useista osakeanneista, jotka saivat sijoittajat jo menettämään epätoivonsakin ja dumppaamaan kurssin niin alas, että mie uskalsin ostaa osaketta kaikella silloin käsillä olleella velkarahalla.
Huolimatta osakekurssia tukevasta omistajasta, Cityconin osake on myyntini jälkeen lähinnä laskenut alamäkeä. Mie en varmasti ole ainoa, joka on pohdiskellut verkkokaupan vaikutusta kauppakeskusten kannattavuuteen. Lisäksi Cityconin tulos on myös aavistuksen pehmentynyt.
Megatrendejä vastaan taisteleminen on yleensä yhtä suositeltavaa kuin Elielin aukiolla seisoskelevien natsien jaloille räkiminen. Mutta käsi pystyyn, kuka tietää jonkun, joka ei ymmärrä verkkokauppojen vievän asiakkaita kivijalasta? En usko käsiä juuri nousseen, eli kaikki sijoittajat ymmärtävät tämän verran. Jos kaikki ajattelevat samaa, yleensä pörssikurssi lyö yli juuri tähän suuntaan.
Chaim Katzman tai tarkemmin määriteltynä kontrolloimansa yhtiö Gazit-Globe on nykyhinnoilla sisukkaasti ostanut osaketta. Hardcorefanieni pettymykseksi joudun paljastamaan, että Katzman ymmärtää kauppakeskussijoittamisesta paljon enemmän kuin vuoden 2018 sijoittaja.
Olen sisukkaasti täyttänyt kiinteistösijoitusyhtiöexcelistäni myös Citycon-kolumnin, vaikka osaketta ei moneen vuoteen ole ollutkaan. Hinnalla 1,79 tulee P/E 11 ja yhtiön oma pääoma arvostetaan 75 prosenttiin. EPRA:n mukaisella eli verovelat huomiotta jättävällä osakekohtaisella omalla pääomalla (=EPRA NAV) arvostus on 67 prosenttia. Sponda myytiin samaan hintaan kuin oma pääoma per osake ja Technopolis EPRA NAV:illa. Lukujen perusteella verkkojen pelätään varjostavan kauppakeskukset ikuiseen pimeyteen.
Niinpä päätin peesata juutalaista ammattikiinteistösijoittajaa, ja tyrkkäsin Technopolishynkyistäni osan takaisin Cityconiin. Oli muuten jonkun verran parempi myydä Cityconit @2,88, käydä sokkailemassa Spondassa ja Technopoliksessa ja ostaa takaisin @1,78, kuin pelkästään istua salkun päällä. ”Osta ja unohda” -strategia sopiikin lähinnä paniikkihäiriöisille ja laiskoille sijoittajille, muitten kannattaa murehtia positioitaan muulloinkin kuin hankintahetkellä.
En uskaltanut painaa yhtä raikkaasti kuin Technopolikseen, koska kauppakeskusten kannattavuuden kasvua tai tuottovaateiden laskua en pysty hyvällä tahdollakaan visioimaan. Technopoliksen yli seitsemän pinnan tuottovaateisiin oli paljon helpompi nojata kuin Cityconin reiluun viiteen.
Mutta en ole vakuuttunut kauppakeskusten lopullisesta sukupuuttoon kuolemisesta. Olen käynyt useimmissa Cityconin suomalaisissa kauppakeskuksissa, ja vaikuttavat olevan ihan eläväisiä paikkoja. Eilen kävin Kalasataman uudessa Redissä (ei ole Cityconin), ja porukkaa oli pilvin pimein pällistelemässä uutta ostoshelvettiä. Ihmiset eivät selkeästi ole eristäytymässä koteihinsa tehdäkseen vain verkkokauppaostoksia. Kivijalassa sovittamassa käyvät ja verkkokaupasta tavarat oikeasti tilaavat lienevät kuitenkin vähemmistössä olevia elämäntapanittejä. Kaikkina aikoina meillä on ollut sekä sairaalloisen pihejä että rahaan hivenen liberaalimmin suhtautuvia kansalaisia. Osa meistä pystyy tekemään maitotölkistä positiivisen ostopäätöksen, vaikka naapurikaupasta saisikin kolme senttiä halvemmalla.
Olen taas hyvin vakuuttunut, että jos joku orkesteri saa kauppakeskukset kannattamaan, se on Katzmanin orkesteri. Pystyykö hänkään taistelemaan megatrendejä vastaan, jää nähtäväksi.
Ostin Cityconia, kun en parempaakaan keksinyt ja lisäksi tunsin tavaran. Avioerojenkin jälkeen usein soitellaan vielä vanhemmille heiloille.
Yhä edelleen uskon pörssikurssien lyhyellä aikavälillä käyttäytyvän kuin Teuvo Hakkarainen pikkujouluissa, mutta hivenen pidemmällä juoksulla toimivan rationaalisesti kuin Jussi Halla-aho kerätessään vihaisen kansanosan ääniä.
Tavoitteeni vanhaan suolaan sijoittamisessani on P/E:n 11 mukainen yhdeksän prosentin tuotto. Eli jos Cityconin tulos ei enää laske, tämä pitkällä aikavälillä hyvin lähelle toteutuukin.
