Kun sijoittaja hankkii kaksi sijoitusasuntoa, tulee hänen pohdittavakseen ottaako asunnoille yhteisen ison vai molemmille oman pienemmän lainan.
Mikäli rahoituksen ehdot ovat molemmissa tapauksissa samat, tulee kalliimmaksi maksaa ensin toinen pois ja sitten toinen, kuin jos lyhentäisi yhtä isoa lainaa samalla summalla.
Strategioiden rahalliset erot
Ajatellaan kahden asunnon omistajaa, jolla on molempiin asuntoihin 50 000 euron lainat. Lainoissa on 1 % kokonaiskorko ja 3 €/kk lainanhoitomaksu. Laina-ajat ovat 11,1 vuotta. Nettovuokratuotto molemmissa asunnoissa on 5000 €/v.
Nyt hän laittaa toisen lainan lyhennysvapaalle ja maksaa siitä vain korot (500 €/v) ja lyhentää toista lainaa molempien asuntojen vuokratuloilla. Toinen laina ei lyhene lainkaan ja toinen lyhenee 9000 €/v (5000*2-1000) ja tulee näin ollen maksettua pois noin 5,56 vuodessa.
Tämän jälkeen hänellä on jäljellä vielä yksi 50 000 euron laina, joka saa saman käsittelyn kuin ensimmäinen laina sai. Myös se tulee maksettua pois 5,56 vuodessa.
Tätä yhden lainan fokusoitua lyhentämistä kutsutaan lainalumipalloksi.
Aikaa on kulunut 11,1 vuotta ja molemmat lainat on maksettu pois. Lopputulos ajallisesti on siis melkein sama maksoipa yhden lainan nopeasti pois vai molempia hitaasti.
Pieni rahallinen ero tulee lainan hoitokuluista. Yhdessä lainassa 3 €/kk maksu juoksee 11,1 vuoden ajan eli siitä kertyy kuluja 396 euroa kun taas kahdessa lainassa ensimmäiset 5,5 vuotta maksuja kertyy 3 €/kk * 12 kk * 5,5 vuotta * 2 asuntoa = 396 € ja seuraavat 5,5 vuotta tulee maksuja 3 €/kk * 12 kk * 5,5 vuotta * 1 asunto = 198 €, yhteensä 594 €.
Kahden lainan taktiikalla hoitokuluja tulee 594 – 396 = 198 euroa enemmän.
Suurin rahallinen ero tulee lainan järjestelypalkkiosta eli siinä kannattaa olla hereillä. Mikäli palkkio on kiinteä summa esim. 500 €, tulee kahdelle lainalle ylimääräinen 500 € kulu yhteen lainaan verrattuna. Tällöin kahden lainan asiakas maksaa yhteensä noin 700 € enemmän.
Teoriassa siis tämän 700 euron ”lisäkulun” voisi käyttää lainan lyhennyksiin, jolloin yksi iso laina tulisi maksettua noin 1-2 kuukautta nopeammin.
Yhden ison lainan hitaassa lyhentämisessä, eli lumivyöryssä, kokonaiskustannus ja laina-aika jäävät hieman alemmiksi.
Kuitenkin, mikäli toisessa lainassa onkin korkeampi korko, laskelma muuttuu täysin. Tällöin on ehdottomasti kannattavaa keskittää kaikki voima kalliimman lainan maksamiseen nopeasti pois.
Vertaa vaikkapa 10 % pikavippiä ja 1 % tulonhankkimislainoja. On ilmiselvää kumpi laina kannattaa hoitaa pois niin nopeasti kuin mahdollista. Sanomattakin lienee selvää, ettei pikavippiä kannata ottaa missään tilanteessa.
Jos sellaisen on kuitenkin ottanut, kannattaa se uudelleenrahoittaa tavallisessa pankissa normaaliksi lainaksi, joka on kyllä asuntolainaa kalliimpi, mutta huomattavasti vippiä halvempi.
Strategioiden käytännön erot
Sen sijaan isompi ero voi tulla pankin ja psykologian näkökulmasta.
Pankkiireissa on eroja, mutta joillekin on iso arvo sillä, että lainaa hoidetaan hyvin ja ripeästi. Tämä osoittaa pankille asiakkaan olevan maksukykyinen. Kun yksi laina on maksettu pois, helpottuu uuden lainan nostaminen.
Tällöin voitkin 5,5 vuoden jälkeen nostaa uuden samanlaisen (tai isomman) lainan ja ostaa kolmannen asunnon. Asuntosalkun kasvattaminen siis nopeutuu verrattuna siihen, että lyhentäisit yhtä isoa lainaa 11 vuoden ajan ja vasta tämän jälkeen neuvottelisit uuden lainan.
Toki on mahdollista uudelleen rahoittaa isokin laina 5,5 vuoden jälkeen, mutta pankki saattaa olla myötämielisempi tilanteessa, jossa toinen laina on kokonaan maksettu pois. Jos ei muuten niin ainakin siitä syystä, että uudesta lainasta sen on helppo periä uusi järjestelypalkkio.
Kenties isoin merkitys tulee henkiseltä puolelta. Lainan ripeä lyhentyminen on motivoivaa, progressio on lähes käsin kosketeltavaa ja se kannustaa jatkamaan ja kehittymään (vertaa jos kyseessä olisikin 20 vuoden laina-aika).
Jokainen iso lyhennys on askel lähemmäs maalia. Psykologinen vaikutus on suuri, millä on isolle osalle kuluttajia valtava merkitys raha-asioiden onnistumiselle. Mieti vaikka miten ihmiset toimivat pörssissä. Epäloogisesti, koska psykologia. Jos tämä aihe kiinnostaa, kannattaa lukea Morgan Houselin kirja The Psychology of Money.
Toinen etu yhden lainan nopeassa maksamisessa on kontrolli ja joustavuus. Sinulla on enemmän vaihtoehtoja kun toisen lainan pääoma on reilusti pienempi. Tämäkin saattaa olla pitkälti psykologiaa, mutta halutessasi voit siirtyä lyhentämään molempia lainoja yhtä paljon. Toisin päin ei ole mahdollista, eli et oikein voi muuttaa yhtä isoa lainaa kahdeksi pieneksi, ainakaan kuluitta.
Toisaalta yksi iso laina on siinä mielessä joustavampi, että yhden lainan lyhennysvapaa järjestyy helpommin kuin kahden. Jälkimmäisessä on tuplatyö pankille.
Kolmas etu on seuranta. Asunnon tunnuslukujen laskenta on helpompaa kun siihen selkeästi kohdistuu yksi laina. Vertailun vuoksi voit miettiä kymmenen asunnon portfoliota, jossa on aikanaan nostettu monta lainaa, yksi on jo maksettu pois, toinen uudelleenrahoitettu ja ja lopulta on neljä lainaa, jotka kohdistuvat kymmeneen asuntoon. On vaikea laskea tarkkoja asuntokohtaisia tunnuslukuja. Onko se tarpeen onkin sitten asia erikseen.
Arkinen elämä ei toki ole näin yksinkertaista, mitä tässä on laskettu. Esimerkiksi 5,5 vuoden lyhennysvapaata voi olla melko hankala saada. Jos vapaata järjestyisi esimerkiksi kaksi vuotta, voi toista lainaa polttaa pois nopealla tahdilla parin vuoden ajan, jonka jälkeen palataan lyhentämään molempia tasaisesti. Ehkä tämäkin strategia toimii jollekin.
Toisaalta taas jos 5,5 vuoden lyhennysvapaa ei järjesty, voit neuvotella tähän lainaan minimaalisen lyhennyksen ja toiseen isomman.
Lumivyöry vai lumipallo
Yhden ison lainan tasaista ja hidasta lyhentämistä kutsutaan lumivyöryksi (debt avalanche), joka on aika kuvaava nimi. Tasaisen varma leveä vyörytys. Lumivyöry vaatii itsehillintää ja sitoutumista pitkälle aikavälille, mutta on edullisempi ja tulet velattomaksi nopeammin.
Yhden pienen ja kalliin lainan fokusoitua lyhentämistä puolestaan kutsutaan lumipalloksi (debt snowball). Vaikka tämä onkin kalliimpi strategia ja velattomuus kestää kauemmin, sen etu tulee psykologiasta.
Tavalliselle tallaajalle lumipallo lienee parempi vaihtoehto.
Mutta mikäli olet säntillinen ja suunnitelmallinen raha-asioissa, on lumivyöry parempi vaihtoehto.
Ja on vielä kolmas lumiaiheinen termi, lumihiutalestrategia, jossa kerätään pieniä säästöjä sieltä täältä ja näillä rahoilla tehdään ylimääräisiä lainanlyhennyksiä.
Lumihiutaleilla voi tehostaa omaa talouttaan käytti sitten lainojen hoitoon lumipalloa tai lumivyöryä.
