Suurimmat virheet ovat tulleet yltiöoptimistisuudesta, kurinalaisuuden ja kriittisyyden puutteesta. Pahimmat virhearviot ovat syntyneet tunteella tekemisestä, ahneudesta yhdistettynä helposti saatavaan rahoitukseen.
Huono diili ei muutu hyväksi säätämällä laskurin arvoja mieleisiksi ja lisäämällä lainaa. Kaikkein vaarallisinta tämä on hyvän nousujohteisen markkinan aikaan. Onnistumiset ja nouseva markkina sokaisee meidät virheiltä ja nämä virheet tuppaavat paljastumaan karulla tavalla kun suhdanne kääntyy tai ongelmia rävähtää naamalle. Onnistumiset kasvattavat itsetuntoa ja pian ollaan aivan täräsmiehiä ymmärtämättä sitä, että käteisen ja kassavirran puute ovat kryptoniittia huonoina aikoina. Tuppaa sotkeutumaan oma osaaminen markkinavetoon. Harva asia on pahempaa kuin ajatella, että faktojen ja vaaranpaikkojen ajattelun henkinen sivuuttaminen negatiivisena ajatteluna. Faktat ovat faktoja ja vaarat vaaroja, vaikka niistä ei piittaisi.
Hyvät ajat sokaisevat ja muuttavat meidät helposti lepsuiksi. Lepsuilu ja ylimielisyyteen salaa taipuvaisuus hyvinä aikoina kertovat paljon miten tulee käymään vaikeampina aikoina. Paketti on levällään, kulut liian suuret ja pensseli turhan suurpiirteinen. Konservatiivisen ja riskit huomioiva strategia hyvinä aikoina on ainoita asioita, jotka pelastavat markkinakäänteen tullessa. Käänne tulee yllättäen ja sen huomaa vasta kun se on jo tapahtunut. Alamäki on yleensä jyrkkä ja ostajaa ei tahdo löytyä edes hintaa nipistämällä kun tilanne on riittävän paha. Korot nousevat nopeammin kuin uskomme.
Harva asuntosijoittaja muistaa aivan kulman takana ollutta aikaa 2008-2009 kun ostolaita katosi asunnoista, rahoitus jäätyi totaalisesti ja hetkellisesti korot nousivat rajusti yli tuottoprosenttien. Pelkkää hyökkäystä pelaamalla on todella vaikeaa voittaa. Jokaisessa pelissä täytyy olla puolustuksen kunnossa silloinkin kun hyökätään raivokkaasti. Sijoittamisessa ja bisnseksessä tämä tarkoittaa riskienhallintaa ja vaikeisiin aikoihin ennalta varautumista.
On liian helppoa pyrkiä hyödyntämään kaikkia vastaan tulevia tuoton paikkoja. Tämä on kuitenkin vastaavaa typeryyttä kuin yrittäisi syödä koko ruotsinlaivan seisovanpöydän tyhjäksi. On paljon järkevämpää keskittyä tarkasti ja nauttia joka suupalasta. Kukaan ei voi tarttua jokaiseen hyvään diiliin.
Voitokkaana kautena unohtuu helposti se, että yhden todella huonon diilin paikkaamiseen tarvitaan kahdesta kolmeen onnistunutta. Tämä on etenkin totta asunnoissa, jotka tuppaavat olemaan helppoja ostaa, mutta vaikeita päästä eroon hankaluuksien tullessa vastaan. Sijoituspäätökset, jotka perustuvat pääosin vain uskoon tulevasta arvon noususta ovat eri tavalla alttiita markkinaheilahteluille kuin sellaiset, joissa on todella vahva kassavirta ja joiden sijoitussuunnitelma on konservatiivinen.
Taloudellisesta riippumattomuudesta vouhotettaessa unohtuu usein se, että todellinen varallisuus kasvatetaan hitaasti ja pitkällä aikavälillä. Vasta siinä vaiheessa kun omaisuus on kassavirtaa tuottavaa, velatonta tai lähes velatonta, se on todellista varallisuutta. Tällä tarkoitan sitä, että silloin persus kestää paremmin merivettä.
Helpon rahoituksen saatavuus luo illuusion menestyksestä ja varallisuudesta. Kaiken saa pätkälle ja lainalla saa ostettua lisää sijoituksia. Vipu on kiva kun asiat toimivat hyvin, mutta murhaava huonekaveri silloin kun asiat sukeltavat. Huonojen aikojen aikaan pitää olla kuivaa ruutia ja mahdollisuus tarttua satumaisiin tilaisuuksiin sen sijaan, että kaikki aika menee selviytymiseen ja kipuiluun, loputtomien ongelmien ratkomiseen.
Yksi typerimmistä asioista minulle on ollut tehdä sijoituspäätöksiä johonkin siksi kun moni muukin on uskonut siihen ja joku asiantuntija on myynyt ajatusta vaikka itse en ole aivan täysin ymmärtänyt tai uskonut asiaa. Sellainen samaan uskova itseään vahvistava sisäpiiri on mitä vaarallisin ja johtaa helposti käsittämättömiin typeryyksiin. No voi olla, että olen väärässä, mutta näin se minun kohdallani on ollut. On parempi olla aina sellaisia mukana, jotka katsovat asiaa eri silmin ja hyvin kriittiseltä kannalta.
Jokaisen mahdollisen uuden diilin kohdalla pitää miettiä, jos minä lähden tähän:
- Paljonko aikaa, resursseja ja ponnisteluita tämä vaatii?
- Mitä mahdollisuuksia tämä sulkee minulta tulevaisuudessa pois?
- Onko tämä minun osaamisen keskiössä?
- Mitä saan tästä jos olen oikeassa?
- Kuinka suuret mahdolliset tappioni ovat, jos olenkin väärässä?
- Voinko jatkaa matkaa edelleen mikäli tappio tulee syliin?
Etenkin remonteissa ja rakentamisessa kaikki on mahdollista mennä pieleen ja kestää pidempään kuin olen ajatellut. Miten elän tämän kanssa ja onko minulla varaa siihen? Aina ne eivät mene huonosti, mutta on tärkeää olla kyky kulkea mahdollisten viivästysten yli.
Kun jotain uutta ilmenee ja aiemmat oletukset eivät enää pidä paikkaansa, kaikkein kalleinta on odottaa ja lykätä korjaavien toimenpiteiden tekemistä vaikka ne olisivat kipeitä ja kinkkisiä. Ongelmien sattuessa käy helposti niin, että valtaosa ajasta menee ongelmien ratkomiseen ja potentiaalisesti hyvään suuntaan kulkevien hankkeiden saama huomio kärsii ja näistäkin saattaa tulla ongelmia sen johdosta.
Päätä pakottava virhe on roikkua huonosti menevässä sijoituksessa siinä toivossa, että se jonain päivänä tulee takaisin plussalle. Moni esimerkiksi osakkeissa ja asunnoissa arkailee myydä tappiolla sillä ajatuksella, että ei se tappio ole todellista ennen kuin sen realisoi. Mikä on todennäköisyys sille, että laiska hevonen on jatkossa voittaja? Eikö olisi parempi vaihtaa heti paremmalta näyttävään. Kun tilanne on huono, mieti lähtisitkö sijoittamaan tähän juuri nyt uudelleen tietäen sen mitä nyt tiedät.
Sijoituksen tekeminen vain sen takia, että lainaraha on halpaa on suurta typeryyttä. Diilissä täytyy olla järkeä kokonaisuutena. Pitää muistaa etteivät lainoittavat pankitkaan tunnista todellisia vaaroja hyvinä aikoina lainoittaessaan. Se, että pankki antaa lainaa, ei takaa sitä, että diili on hyvä.
Tärkeintä pitkässä juoksussa on se, ettei tekisi typeryyksi matkalla etenkään perustan rakentamisessa. Ideana on pysyä pelissä pitkään. Niin pitkään, että näkee mahdollisesti yhden tai kaksi pahaa aikaa ja selviää silti niistä voittajana yli.
Rokkaa kovaa, jaksa pitkään ja rakasta tunteella sijoittamatta kuitenkaan sen ohjaamana.
Matias
Teksti on julkaistu myös osoitteessa: www.matiassavolainen.com
