Vuokralla omaksi asuntosijoitus

Jos tassa on sijoittajana tarkoitus rahoittaa yksittaista asunnonostajaa eika esimerkiksi isompaa, hajautettua joukkoa esim. jonkinlaisen rahaston kautta, kysymyksien luulisi olevan samanlaisia kuin pankkilainalle. Alla muutama juttu tahan yksittaisen ostajan skenaarioon:

Vastapuolen luottokelpoisuus ja maksukyky, jota voi olla yksittaisen sijoittajan vaikea arvioida. Enta voiko sopimuksen tehda niin, etta tasta jarjestelysta tulevat vastuut ovat vuokralaiselle / velalliselle ensisijaisia ennen muita mahdollisia velkoja (luottokortti, autolaina jne.)? Tuo 30-40% hinnasta vuokra-ajan lopussa tekee maksuista paljon takapainotteisempia, joten luottoriski lienee aika iso tekija.

Mielestani luottokelpoinen vuokralainen tallaiseen projektiin saisi hyvilla ehdoilla lainaa pankistakin. Joten miksi vuokralainen edes suostuisi tallaiseen diiliin, jos lainaa saisi lahes nollakorolla pankista? Jos tavallisella vuokraustoiminnalla saa 4-5% vuosituottoa kasvukeskuksista (minka luottokelpoinen sijoittaja voi vivuttaa korkeammaksi pankkilainalla), tuoton sijoittajalle taytynee olla reilusti korkeampi (vaikkapa 10%+ vuodessa).

Esimerkin OKT 90ke hinnalla tarkoittanee sijaintia taajamassa / kasvukeskuksen ulkopuolella. Sijoituksen likviditeetti ei ole kummoinen, jos vuokralainen ei lunastakaan kohdetta vuokra-ajan lopussa. Tama riski nakyy myos varmasti vaadittavassa tuotossa.

Asunnonetsijä kirjoitti:

Tervehdys sijoitustiedon lukijat!

Päätin vihdoin liittyä, kun pyörittelin yön pikkutunneilla tämmöistä ajatusta:

Esimerkiksi Lakea tarjoaa vuokraa maksamalla omaksi -asumismuotoa. Lakean omaksi-kodista maksetaan 7% käsiraha ja tehdään 20-vuoden vuokrasopimus, jonka jälkeen asunnon voi ostaa 30% asunnon hinnalla. Millaista tuoton pitäisi olla, jotta yksityisen sijoittajan olisi järkeä lähteä tarjoamaan tällaista?

Jos sinulta löytyy 80 - 100 000€ ylimääräistä rahaa, jonka haluaisit sijoittaa...

Esimerkki:

Ostat 90 000€ omakotitalon, maksamme siitä 100% 12-18 vuoden aikana vuokran muodossa. Tämän jälkeen/lisäksi maksamme 30-40%, jonka jälkeen asunnon omistus siirtyy meille. Kiinteistöveron, remontit ym. kulut lisätään lopulliseen ostohintaan.

Mielellään etsisimme asunnon itse omien rajaustemme ja sijoittajan toiveiden mukaan.

Minulla on tarkemmatkin laskelmat ja excel-kaaviot, tämä oli vain suurinpiirtein esimerkki ja keskustelun avaus.

Jos kiinnostuit, ota yhteyttä niin voidaan jutella ja suunnitella tarkemmin. Tai voidaan keskustella tässä ketjussa yleisellä tasolla.

asunto774 [at] hotmail.com (asunto774[at]hotmail[dot]com)

Mitä tapahtuu jos haluaa muuttaa jossain vaiheessa 20v aikana? Entä kuka määrittää 30% asunnon hinnan? Määritetäänkö se heti, vai vasta 20v päästä? En oikeen tiedä miksi tekisi näin sen sijaan että pyrkisi ihan reilusti ostamaan omaksi käsiraha+velka tyylillä. Eli niin kuin suurin osa tekee.

Avaatko hieman mikä tämän etu olisi..? Itse näen vain ongelmia..

Jos pankin mielestä pariskunnalla ei ole maksukykyä 100k€ lainaan niin jotain on pielessä. Varsinkin jos vakuuksia on 100%. 

Oletteko kysyneet useammasta pankista ?

Olisi mielenkiintoista kuulla miten nämä lauseet suhtautuvat toisiinsa:

- maksukykyä on

- tarkoitus maksatuttaa osa kelalla

- ollaan työttömiä

Joku tässä kuviossa mättää.

Mielenkiinnosta mistä nämä 100% vakuudet muodostuvat? Henkilötakauksista / Kiinteästä omaisuudesta / Jostain helpommin realisoitavasta?
 

Määraikaisen sopimuksen purkaminen ei varsinaisesti ole mahdotonta, ja tämä muodostaakin merkittävän riskin tässä yhtälössä (Jo aiemmin esitettyjen lisäksi).

Asunnon juoksevien kulujen huomioiminen, kunnossapito, verot, liittymät, remontit vaativat myös aikamoista säätämistä.
 

Olisiko vaan helpompaa pyytää vanhempia ottamaan laina ja sitten junailla heidän kanssaan.

Asunnonetsijä kirjoitti:

luottamussuhteen rakentaminen ja ehkä joillain moraalinen este.

Voi muodostua myös laillinen este/riski, jos tälläisestä ei ole ennakkoon tiedossa Kelan puolelta sormien läpi katsomista. Tuossahan käytännössä Kela siis maksaisi asumistukea vuokran osalta, mutta tilanne on rinnastettavissa lainarahalla ostettuun omistusasuntoon, josta asumistuki korvaisi vain omakotitalon hoitomenot ja osan lainan koroista, joiden osalta tuki luultavasti olisi pienempi.

Tuon "riskin" pienentäminen vaatisi melkein sitä, ettei osapuolten välillä tehdä muuta kuin vuokrasopimus ja tuo varsinainen luovutus 20 vuoden päästä alihintaan perustuisi tuohon luottamussuhteeseen 

JP kirjoitti:

-- osapuolten välillä tehdä muuta kuin vuokrasopimus ja tuo varsinainen luovutus 20 vuoden päästä alihintaan perustuisi tuohon luottamussuhteeseen 

... minka verottaja varmaankin katsoisi lahjaksi (kun ei paperia muustakaan ole) ketjun aloittajalle.