Kiitos. EPRA-lukuja pyrin itse aina katselemaan. Prioriteetti EPRA-tuloksella. Ja sitten selkänojaa EPRA NAV ja nettovuokratuottoluvuista. Nyt tämä uusi UMA-konseptihan pyrkii viemään Technopolista enemmän tulosperusteisesti arvostetuksi yhtiöksi. EPRA NAV alennus on syvältä, kun tulosta tehdään aika kivasti. Jos UMA lähtee lentoon, ja jopa omia tiloja myydään, voi tulos kasvaa ilman suuria pääomia. Silloin EPRA NAV:in seuraaminen on vähemmän tärkeää.
Ei muuten ole ihme että ihan kaikki sijoittajat eivät arvosta tätä yhtiötä, jolloin saamme edelleen nauttia alhaisesta P/E-luvusta.
Eikös Technopoliksen pitänyt kasvaa? Vuokrattava pinta-ala näyttää aika hurjalta kun muistaa, että osinkoja on makseltu maltillisesti sekä onhan niitä osake-antejakin mahtunut tälle ajanjaksolle =D
EPRA nettovuokratuotto 7.6% => 7,24%
Osinkoja maksettu yhteensä 0,58e
Vuokrattavan pinta-alan laskua voisi selittää sillä, että vanhemmista ja halvemmista tiloja on myyty ja uudempaa/kalliimpaa tilalle. Todennäköisesti Keith on saanut perintönä ei niin priima-kiinteistöjä(lokaatio ja ikä), joita on joutunut myymään ja päivittämään.Toivottavasti tämä vaihe on ohi ja oikeasti näkisimme kuinka vuokrattavat neliöt lähtevät mukavaan kasvuun. Kiinteistöjen laatua on vaikea arvioida näin ulkopuolisena.
Per osake luvut on hirveitä, koska uusia osakkeita on annettu vanhoille omistajille "puoli ilmaiseksi" osake-anneissa. Onneksi ei sentään suunnattuja anteja.
Pelkoni on, että kiinteistöjä joutuu vielä tuleivaisuudessakin päivittelemään isosti ja omistajien raha tekee katoamistempun.
Toivon, että EPRA nettovuokratuotto pitäisi olla pienempi nykyisellä kiinteistöillä(vertaan 5v takaiseen 7,6%:iin)
Hallituksen vuoden takaiset lupaukset ovat vuosia kasvatettujen, kypsien hedelmien poimimista. Nyt ne tulevat vain näkyviin luvuissa... toivottavasti.
Pari viikkoa sitten Technopolis nousi 4,02:een luultavasti ulkomaisista salkkuallokaatioista johtuen. Mie laitoin myyntiin erän juuri tehtyyn hintaan ja lähdin säätämään jotain muuta. Ulkomaiset ostajat usein ottaa määrän täyteen loppuhuutarissa, joten pidin kauppaa todennäköisenä. Ei mennyt mitään, kurssi pakitti samana päivänä vähän alaspäin ja tulikin muutaman päiän päästä @3,77 tasolle, missä on pyöritty sen jälkeen.
Tänään aamulla huomasin FIMin nostaneen TP:n TOP10 osakkeisiin ja meinasin ottaa myyntilaidasta @3,76. En sitten kuitenkaan saanut painettua nappia, koska en juuri nyt halunnut kasvattaa osake- ja Technopolispainoani. jos olisin onnistunut myymään pari viikkoa aikaisemmin olisin ottanut varmasti. Henkinen ongelma ottamisessa oli, että silloin on vaikeaa myydä halvemmalla, jos tilanne jostain syystä synkkenee. Man's got to know his limitations. Jos ei olisi yhtään Technopolista, ottaisin ilman muuta näissä hinnoissa, mutta rajansa vanhan miehen ylipainoillakin. Toivottavasti.
Lisäksi haluan säilyttää likviditeettini, jos tässä kesällä löytyy jotain epämukavaa ryskettä, tuoden jotain kivaa ostettavaa.
Tarinan opetus: jos aikoo myydä vähän kurssin noustua ilman fundamuutoksia, ajatuksella ostaa takaisin halvemmalla, myy heti vähän, äläkä hae päivätoppeja.
Technopolis avaa UMA:n Kalasatamassa. Ei, Ulla-Maija Aaltosta ei nosteta haudasta ja tehdä ruumiinavausta, vaan TP avaa uuden hUMAn workspacen eli vuokratiloihin pienen toimistohotellin. Viimeksi Kalasatamassa käydessäni näytti aika rakennustyömaalta, mutta muuttui se Espoon bussikuoppakin Kampin kauppakeskukseksi. Ja toki sopparit täytyy tehdä nyt eikä sitten kun on jo tupa täynnä.
Mie en oikeasti tiiä, saako tämän konseptin kannattavaksi. Sen ymmärrän, että pääomaa se ei juuri sido. TP viestitti, että tässä tulee aluksi pataan. Mutta tuleeko koskaan reppureilta rahaa tarpeeksi?
Jos mie ajattelen näin epävarmasti, vaikka luotan TP:n tiimiin varmasti keskimääräistä sijoittajaa vankemmin, niin sitten tätä murehtivat muutkin. Joten CFO:lle ja IR:lle vinkiksi: UMA:n visio, näkymät ja LUVUT kannattaa viestiä hyvin avoimesti.
Technopolista olen jonkin aikaa tutkinut. Lukenut osareita, pläräillyt exceliä ja katsonut mr. Silverangin esiintymistä vanhoissa webcasteissa. Mulle ei oikein ole auennut, että miksi tämä pysyy näin halvan näköisenä, vaikka firma tekee operatiivisesti aika vakaata ja ennustettavaa noin kymmentä pinnaa vuodessa tämänhetkiselle hankintahinnalle, ei ole mikään erityisen syklinen (ja on pärjännyt aikaisemmissa laskuissa hyvin), eikä laivan ruorissa vaikuta todellakaan olevan mitään paskaa puhuvia torveloita. Onko tää vaan niin kertakaikkisen tylsän näköinen kiinteistökiska, että sijoittajien raha ei sitä löydä kaiken maailman sexy and expensive -yhtiöiden seasta?
Mie en oikeasti tiiä, saako tämän konseptin kannattavaksi. Sen ymmärrän, että pääomaa se ei juuri sido. TP viestitti, että tässä tulee aluksi pataan. Mutta tuleeko koskaan reppureilta rahaa tarpeeksi?
Kyllähän lyhyen ajan toimistoissa on kyllä selkeästi iso markkina olemassa.
Tarve seuraavan tyyppinen: Meitä on neljä henkeä Helsingissä ensi viikolla keskiviikosta perjantaihin. Missä tekisimme töitä?
Nyt on vähän hankalaa löytää toimisto- tai työtilaa sopivilla palveluilla. Jos haluat majoitusta Booking.com tai Airbnb auttaa, mutta toimistoille ja kokoustiloille ei löydy vastaavaa palvelua.
Toki miten tämä markkina täyttyy on vähän auki, mutta kyllähän se jollain aikataululla täyttyy.
Siitä onko Technopolis riittävän ennakkoluuloton toimija ratkaisemaan tämän haasteen en ole vielä ihan vakuuttunut.
Toki ensin pitää olla tarjontaa kasassa, mutta nopeasti pitäisi saada lisätilat franchising-tyyppisesti ja toisaalta palvelun pitäisi olla helposti kaikkien käytettävissä kännykkä-appeilla ja webissä. Volyymia tarvitaan paljon, jotta yhteiskäytöllä voidaan tehdä rahaa.
Toki tuossa markkinassa on jo startuppeja, mutta mikään palvelu ei ole oikein lyönyt läpi.
Jyväskylän myynti ja sitä kautta pienempi vipu vaikuttaa liikevahtoon ja tulokseen yhä alentavasti. Kuitenkin hybridin lunastus pienentää rahoituskuluja. Q2 on tyypillisesti vilkas neljännes ja samaan aikaan kulut ovat karvan verran pienemmät kuin Q1:llä, jolloin erilaiset vuosittaiset kulut, lämmitys ja lumityöt nostavat kuluja.
Liikevaihto kasvoi 44,3M tasolle ja EBITDA oli 23,5M. EPRA tulos oli vain 13,0M, mutta se ei ole vertailukelpoinen Q1 2018 tai Q2 2017 kanssa johtuen UMAn käynnistyskulujen ajoituksesta, Puolan hankinnan kuluista ja verotuksen ajoituksista. EPRA tulos on aika reilusti kassavirtaperusteinen mittari, joten erilaiset erät heittelevät sitä. Myös EBITDAaan negatiivisesti vaikuttavia kertaeriä oli Q2:lla eli sekin oli vähän alakantissa, 0,3M alle edellisen viestin arvion.
Hyvien uutisten puolella taloudellinen vuokrausaste oli 95,9 % eli oikein hyvällä tasolla. Myös like-for-like myynti oli kasvanut vuodessa 3,4 % ja like-for-like EBITDA 4,4 %. Like-for-like EBITDAn nousu oli erittäin positiivinen signaali. Huomioitavaa on että like-for-like EBITDAn noususta vain arviolta 1,5 % oli vuokrausasteen nousua ja loput 3 % muuta. 3 % vuokrausasteesta riippumaton like-for-like nousu on loistava luku. Toki absoluuttisissa luvuissa yhä näkyy Jyväskylän divestoinnin vaikutus, joka pienensi merkittävästi Technopolisin vipua.
Negatiivisella puolella oli Ruoholahti 3:n heikko vain 48 % vuokrausaste nyt kiinteistön valmistuessa ja loppuvuonna valmistuvan Aviapolisin laajennuksen vain 5 % esivuokrausaste.
Loppuvuoden osalta voidaan odottaa positiivista tuloskehitystä Q2:een verrattuna. Tallinnan ja Ruoholahden valmistuvat laajennukset alkavat tuottaa positiivista kassavirtaa ja valuuttakurssitkin näyttävät nyt antavan vähän vetoapua, nyt euro on vähän heikentynyt suhteessa Technopolisin SEK, NOK, RUB kiinteistökoriin
"Yhtiö on tehnyt vuokrasopimuksen trendikkäällä Kalasataman alueella sijaitsevasta 1 700 neliön tilasta, johon rakennetaan 38 yksityistä toimistoa, noin 60 yhteiskäytössä olevaa työpistettä ja neljä kokoushuonetta. Tilan nimeksi tulee UMA Teurastamo"
Huumori on aina hyvästä, mutta en tiedä kuinka mielellään vegaani-hipsterit ovat töissä teurastamolla :)
UMA-operaatioita ja suunnitelmia avattiin aika tarkasti, mutta hieman ilmaan vielä jäi mikä tulee olemaan vaikutus liiketoimintaan (tulokseen/käyttökatteeseen)
Mie en oikeasti tiiä, saako tämän konseptin kannattavaksi. Sen ymmärrän, että pääomaa se ei juuri sido. TP viestitti, että tässä tulee aluksi pataan. Mutta tuleeko koskaan reppureilta rahaa tarpeeksi?
Kyllähän lyhyen ajan toimistoissa on kyllä selkeästi iso markkina olemassa.
Tarve seuraavan tyyppinen: Meitä on neljä henkeä Helsingissä ensi viikolla keskiviikosta perjantaihin. Missä tekisimme töitä?
Nyt on vähän hankalaa löytää toimisto- tai työtilaa sopivilla palveluilla. Jos haluat majoitusta Booking.com tai Airbnb auttaa, mutta toimistoille ja kokoustiloille ei löydy vastaavaa palvelua.
Toki miten tämä markkina täyttyy on vähän auki, mutta kyllähän se jollain aikataululla täyttyy.
Siitä onko Technopolis riittävän ennakkoluuloton toimija ratkaisemaan tämän haasteen en ole vielä ihan vakuuttunut.
Toki ensin pitää olla tarjontaa kasassa, mutta nopeasti pitäisi saada lisätilat franchising-tyyppisesti ja toisaalta palvelun pitäisi olla helposti kaikkien käytettävissä kännykkä-appeilla ja webissä. Volyymia tarvitaan paljon, jotta yhteiskäytöllä voidaan tehdä rahaa.
Toki tuossa markkinassa on jo startuppeja, mutta mikään palvelu ei ole oikein lyönyt läpi.
Kysymys kuuluu että onko näitä esimerkkisi neljän hengen porukoita oikeasti niin paljoa? Millaiset työntekijät tai porukat tulevat toiseen kaupunkiin tekemään sellaista työtä muutamaksi päiväksi mihin pitää tila vuokrata? Luulisin että konferenssitilat, hotellien kokoushuoneet, itse hotellihuoneet ja kahvilat on valtaosalle riittävät työtilat lyhyille visiiteille. Toki näihin Technopoliksen tiloihin joku eksyy, mutta missä vaiheessa sillä tehdään rahaa?
"Yhtiö on tehnyt vuokrasopimuksen trendikkäällä Kalasataman alueella sijaitsevasta 1 700 neliön tilasta, johon rakennetaan 38 yksityistä toimistoa, noin 60 yhteiskäytössä olevaa työpistettä ja neljä kokoushuonetta. Tilan nimeksi tulee UMA Teurastamo"
Huumori on aina hyvästä, mutta en tiedä kuinka mielellään vegaani-hipsterit ovat töissä teurastamolla :)
UMA-operaatioita ja suunnitelmia avattiin aika tarkasti, mutta hieman ilmaan vielä jäi mikä tulee olemaan vaikutus liiketoimintaan (tulokseen/käyttökatteeseen)
Kyseessä on vanhan teurastamon kortteli ja aluetta on jo pitkään kutsuttu Teurastamoksi. Siellä pyörii ihan kiitettävästi vegaani-hipstereitä.
"Alan tosiaan jossain määrin olla taloudellisesti riippumaton, kun en jaksanut laittaa torstaiaamuksi kelloa soimaan, vaikka Technopoliksen ja Inissionin osavuosikatsaukset olivat tulossa. Tosin tämä riippumattomuus osoittautui hölynpölyksi kuten yleensäkin. Kuka muka oikeasti on kaikesta taloudellisesti riippumaton? Heräsin yhdeksältä pohjaveden poistotarpeisiin ja luonnollisesti menin kurkkimaan silmät ristissä oliko päivältä odotettavissa suoneniskentää vai kullanvuolentaa.
Hetken valmistauduin jo luultavasti nopeasti tyhjenevän ostolaidan puhkomiseen, kun Technopoliksen Q2:n EPRA-tulos 13 miljoonaa oli reilusti alle konsensusennusteen (14,8) ja parhaiten perehtyneen analyytikon eli Sijoitustietoon kirjoittavan petterin (15,8) ennusteiden."
Vai että sielläkin on juustohöylätty. Minäkin vähän höyläsin jo torstaina @3,96, huonolla mikroajoituksella, vaikka yhä höyläyksen jälkeenkin kyseessä on salkun suurin positio. Salkun parempi hajauttaminen on minulla ollut pidempiaikainen tavoite, johon minulla tuo kyllä myös liittyy.
Tällä hetkellä minua eniten huolettaa, onko tilanne jossa EBITDAsta konvertoituu vähemmän EPRA-tuloksen euroja rahoituskulujen laskiessa pysyvä ja toisaalta kuinka isoa laskua voidaan Q3:lle odottaa y-o-y. Q3 2017 EPRA tulos(16,3M) oli minusta jälkikäteen arvioituna voimakas anomalia ylöspäin ja ensi vuosineljänneksellä(Q3 2018) tulee lähes varmasti selvästi alempi EPRA-tulos, jonka ennustaminen on hyvin vaikeaa.
Yksi huoli kohdistuu myös verotukseen, lähinnä siihen onko käteisellä maksettava veroaste pysyvämminkin rakenteellisesti noussut. Toisaalta UMAn laajennukset voivat tehdä rumaa lovea tulokseen lyhyellä tähtäimellä. Q2 2018 EPRA tulos(13,0M) lienee kuitenkin anomalia alaspäin, mutta valtava kuoppahan tuo on.
Technopolisilta toivoisin nyt raportointiteknistä muutosta, jossa UMA erotetaan kokonaan erikseen raportoitavaksi toiminnoksi. Erikseen siis kiinteistöjen perusvuokraus, tavanomainen palveluliiketoiminta ja UMA. Toisena läpinäkyvyyttä lisääjänä toimenpiteenä toivoisin vuokrien kehityksen parempaa raportointia. Nyt joutuu liikaa arvailemaan mikä osa like-for-like muutoksesta tulee vuokrausasteen kehityksestä, mikä osa vuokrakorotuksista ja mikä osa uusien sopimusten vuokramuutoksista. Toimiva ja ymmärettävä like-for-like muutosten raportointitapa löytyy käytännössä jokaisen USAn tai Kanadan REITin SEC- tai SEDAR raporteista, sieltä voisi ottaa mallia.
Jos katsoo omaa salkkua Technopolis on Q2 tuloksen tuoman epävarmuuden jälkeen tipahtanut osakkeeksi muiden salkkuni osakkeiden joukkoon, kun aikaisemmin se näytti poikkeuksellisen edulliselta suhteessa riskitasoon. Yksi syy toki myös, että en yhtään pidä siitä, että Ruoholahden uusi talo on vain 48% täynnä ja Aviapolisin uuteen taloon ei ole saatu vielä oikeastaan yhtään isompaa vuokralaista. Nyt on kuitenkin huippusuhdanne ja myynnin pitäisi sujua hyvin. Huoli kohdistuu siis myös siihen kuinka paljon Technopolisilla on nyt ja jatkossa hinnoitteluvoimaa.
Technopolisilta toivoisin nyt raportointiteknistä muutosta, jossa UMA erotetaan kokonaan erikseen raportoitavaksi toiminnoksi. Erikseen siis kiinteistöjen perusvuokraus, tavanomainen palveluliiketoiminta ja UMA. Toisena läpinäkyvyyttä lisääjänä toimenpiteenä toivoisin vuokrien kehityksen parempaa raportointia. Nyt joutuu liikaa arvailemaan mikä osa like-for-like muutoksesta tulee vuokrausasteen kehityksestä, mikä osa vuokrakorotuksista ja mikä osa uusien sopimusten vuokramuutoksista. Toimiva ja ymmärettävä like-for-like muutosten raportointitapa löytyy käytännössä jokaisen USAn tai Kanadan REITin SEC- tai SEDAR raporteista, sieltä voisi ottaa mallia.
Kannatan ilman muuta. Nyt UMA -kulut heikentävät sekä palvelutuottoja että kvartaalilukuja ja niitä joutuu selittelemään. Jos UMA alkaisi kerätä nousevia tuottoja, syntyisi siitä vielä iloinen positiivinen vire yhtiöön jo ennen kuin se pyörii edes plussalla. Nyt tällä hetkellä kirjataan miljoona kuluja ja myynnistä ei mitään numeroita. Keith taisi kuitenkin sanoa webcastissa, että "Helsinki on täynnä", mitä se sitten tarkoittaakaan.
Kildare Nordic Acquisitions S.à r.l Announces a Recommended Public Cash Tender Offer for All Shares in Technopolis Plc.
* The Offer Price is EUR 4.65 in cash.
* The Offer Price represents a premium of approximately: 13.7 percent
The largest shareholders of Technopolis, Varma Mutual Pension
Insurance Company and Mercator Capital Ab, together representing
approximately 34.5 percent of the shares and votes in Technopolis,
have irrevocably undertaken to accept the Tender Offer.
Se on menoa sitten, mahdollisesti. Aika säälittävä preemio.
Pörssitiedotteesta: "Tarjousvastike vastaa Technopoliksen viimeksi raportoitua EPRA NAV:ta (osakekohtainen nettovarallisuus) perustuen 30.6.2018 päättyneeltä kuuden kuukauden jaksolta laadittuun Technopoliksen tilintarkastamattomaan puolivuosikatsaukseen."
Jos muistan oikein, myös Spondan ostohinta oli aikanaan tasan silloinen Spondan EPRA NAV.
Se on menoa sitten, mahdollisesti. Aika säälittävä preemio.
My thoughts exactly. En tiedä, olenko ahne, haihattelija vai peräti molempia, mutta suunnilleen 50 pinnan preemiota olisin itse vailla... Tämä on ollut itselle pitkän aikavälin salkun (yli 10 v. horisontilla) suunniteltu kivijalka, ja on kulkenut juuri siihen suuntaan kuin pitääkin. Katsotaan miten käy. Ei huvittaisi vielä luopua.
Ensinnäkin kiitokset Akille kovasta työstä Technopoliksen eteen. Väitän että firman hallituksen hupiukkojen rillaamisella oli vaikutuksensa siihen että yrityksen omistaja-arvo on noussut nykyiselle tasolle.
Itse ostotarjouksesta on kaksijakoiset fiilikset. TPS on salkkuni isoin osake ja tarkoituksella pitkässä holdissa. Nyt pääsee sitten maistamaan piensijoittajan vero-optimoinnin mahdottomuutta, jos/kun veroa tulee maksettavaksi ovista ja ikkunoista, pyytämättä sekä yllättäen. Toivottavasti sijoitustili tulee ja tuo tähän perseilyyn muutoksen.
Ajoitus mahdolliselle pakkomyynnille on toisaalta loistava. Olen Erolan, von Gerichin, yield curven, Shillerin PE:n ja tuhansien sijoittajien kanssa samalla linjalla siitä että sykli vetelee aivan viimeisiään ja nyt jos koskaan kannattaa varautua korjausliikkeen väistöön käteispossan kanssa. Ostotarjouksen preemio ei kyllä tyydytä, mutta on parempi kuin ei mitään.
Pörssitiedotteesta: "Tarjousvastike vastaa Technopoliksen viimeksi raportoitua EPRA NAV:ta (osakekohtainen nettovarallisuus) perustuen 30.6.2018 päättyneeltä kuuden kuukauden jaksolta laadittuun Technopoliksen tilintarkastamattomaan puolivuosikatsaukseen."
Jos muistan oikein, myös Spondan ostohinta oli aikanaan tasan silloinen Spondan EPRA NAV.
Inderes osaa kertoa että Sponda meni IFRS NAViin. Tähän verrattuna Technon tarjous on 14% korkeampi, kun tarjous on EPRA NAViin.
Pörssitiedotteesta: "Tarjousvastike vastaa Technopoliksen viimeksi raportoitua EPRA NAV:ta (osakekohtainen nettovarallisuus) perustuen 30.6.2018 päättyneeltä kuuden kuukauden jaksolta laadittuun Technopoliksen tilintarkastamattomaan puolivuosikatsaukseen."
Jos muistan oikein, myös Spondan ostohinta oli aikanaan tasan silloinen Spondan EPRA NAV.
Inderes osaa kertoa että Sponda meni IFRS NAViin. Tähän verrattuna Technon tarjous on 14% korkeampi, kun tarjous on EPRA NAViin.
Kiitos faktantarkistuksesta! Muistiin ei pitäisi luottaa.
Itse en ainakaan pidä mitään kiirettä hyväksyä tarjousta. Odottelen mielenkiinnolla Akin reaktiota ja pitääpä katsella muuten omistajaluettelo lävitse.
Tässä kävi ihan kohtuullinen munkki omalla kohdalla. Oli eilen myyntipilkki about 1/3 positiosta @ 4.14 ja hinta kävi vain 4.12. Eilen illalla laskin sen vielä 4.09:een ja ajattelin, että menkööt. Tämän aamun Sijoitustiedon tsekkaus toi ihan kivan pikavoiton, kun ehdin viime minuuteilla vetää myyntitoimeksiannon takaisin. :)
EDIT: Tarkennetaan nyt, että myin kuitenkin saman verran pois paremmalla hinnalla, kun kerran oli valmis myymään edullisemmallakin. Loput jäivät vielä tällä erää salkkuun.
Ei ollut kyllä paras ajoitus myydä Technopoliksia poies jo @4,07, 27.8.2018. Noh, eipähän tarvitse spekuloida preemion riittävyyttä. Harmi vain, että oma positio ja panokset ovat olleet sen verran pieniä, että TPS-pelini ei ole mahdollistanut kevennä korkealla/osta takaisin halvemmalla -tyyliä, vaan käytännössä aina on mennyt kaikki kerralla. Hauskaa oli, niin kauan kuin hauskaa riitti.
