Mie myin vähän Technopolista, kun kurssi kipusi yli Ilmarisen myyntihinnan (4,22). Olisi pitänyt myydä vähän aggressiivisemmin. Tosin siis 4,22 ei imo ole mikään ylihinta, vaan mieluummin ok-tasolla, mutta Ilmarista kalliimmalla myymisestä saa omat kicksinsä.
Nyt olen ostanut myydyt takaisin ja vähän jo aiemminkin myytyjä. Maksimimäärissä olin silloin, kun kurssi oli vähän päälle kolme. Prosenttituottoni TP:Stä ovat myös Varmaa paremmat, koska se vain holdaa.
Nyt on jo taas vähän jännempi nähdä 15.2. tuleva tulos ja erityisesti guidance. Tosin katson Tallinnasta käsin. Kings of Tallinniin pitäisi päästä tänään vielä jollain lautalla.
Jaa niin postasin tämän lähinnä sanoakseni, että markkinaturbulenssin aikana Amerikan ihmeet aina myyvät reunamaita hinnasta juuri välittämättä. Ja mie sitten ostan niiltä.
EPRA NAV 4,58, ja EPS 0,39 antavat omaisuuden arvostukseksi 83% ja P/E:ksi vajaan kympin @3,85. Minun puolestani hinta voisi vaikka laskea, koska mie ajelen kymmenen pinnan tuotoilla mielelläni.
Webcastista poiminta: Technopoliksella on 150M bondi 3,75% korolla, jonka voi lunastaa 5/2018. Tämä pitäisi pystyä pinnan rahoittamaan tyyliin ainakin pinnan halvemmalla, mikä tekisi 1,5M hyvää. Citycon myi 1,25%(!) bondin loppuvuodesta 2016. Velkasijoittajan silmin näkisin Technopoliksen pienempiriskisenä, mutta taidan katsoa sinisten lasien läpi. Kun hybridistä tulee hyvää vielä paljon enemmän, pitäisi rahoituskustannusten tulla tänä ja erityisesti ensi vuonna iloisesti alaspäin.
Guidance luultavasti säikäytti sivistymättömiä kun ei luvata EBITDA:n kasvua, vaan samaa tai hiukan heikompaa. EPRA EPS:in pitäisi kuitenkin kasvaa ilman muuta, vaikka käyttökate Jyväskylän divestoinnin myötä pehmenisi. Siinä meni kuitenkin 7M käyttökatetta, mikä luvataan kokonaan tai ainakin melkkein kuroa kiinni.
Technopoliksen kanssa olisi leppoisa elämä, jos ei kurssi pomppisi ulkkareiden allokaatiomuutosten tahdissa ja sitä myöten joutuu askartelemaan.
Joitain sivistymättömiä sieluja saattoi ilahduttaa 0,17:n osinko. 3,85:n hinnalla osingon voisi jättää kokonaan jakamatta ja käyttää nämä rahat omien ostoon. Ei taida mennä läpi edes käräjäoikeudessa, saati hovissa.
OPOakin (pyöreästi veroveloilla vähennetty EPRA NAV) löytyy 4,06, ja tämän verran Sponda muuten sai. Technopoliksen koko narikkaa ei olisi mitään valoa myydä nelosen pintaan, eikä kyllä Kobbelta irtoaisikaan, kun tuli sisään @4,22.
Itse asiassa pitäisi kiittää Technopolista takavuosien ylihintaisesta hybridistä ja säännöllisistä osakeanneista. Ne mahdollistivat ison position ottamisen hyvin edulliseen hintaan.
Jos katsotaan puhtaasti Q4 EPRA tulosta, se oli hiukan alakantissa, erityisesti Q3 verrattuna myös divestoinnit huomioiden. Webcastissa annettiin ymmärtää, että vuoden viimeisellä neljänneksellä siivottiin vähän nurkkia, muutenkin kuin taseen verotuskäsittelyn osalta. Näkee sitten Q1:lla vähän tarkemmin mille tasolle EPRA tulos ja EBITDA asettuu, kun Jyväskylä on poissa.
Toisaalta koko vuoden 2017 like-for-like rental growth näytti erittäin hyvältä +5,4 % on häikäisevä tulos. Toki käyttöasteiden nousuun tuo varsin suurelta osin perustuu, joten samaa tahtia ei mennä ensi vuonna, kuitenkin vuokrankorotuksiakin on saatu läpi ja Webcastissa myös vahvistettiin Telian uusi kolmen vuoden vuokrasoppari Göteborgissa, joka yksittäisenä sopimuksenakin on Technopolisille merkittävä.
Guidance oli ihan odotettu. Sitä tulkitessa kannattaa huomioida, että guidancen käyttökate ja operatiivinen EPRA tulos ovat eri asia. Rahoitus on erona. Kun Technopolis on lunastamassa kalliin hybridibondin ja uudelleenrahoittamassa senior bondin ja samaan aikaan vierasta pääomaa tarvitaan vähemmän Jyväskylän myynnin seurauksena, korkokulut tulevat tipahtamaan merkittävästi. Tämä tulee näkymään selvänä EPRA tuloksen kasvuna Q2 eteenpäin. Q1 2018 tulee kyllä pieni kuoppa erityisesti Q3 2017 verrattuna.
Rahoituksen osalta iso asia on nyt uusia markkinaehtoinen bondi, joka tulee varmaan markkinoille keväällä. Jos rahoitustilanne säilyy hyvänä, toivon Technopolisin hakevan aika lailla maksimimaturiteettia, mihin järkevällä korkotasolla pääsee, tämä siitä huolimatta että muutama sata basis pointtia se helposti maksaa. Jos nyt saa suuren osan rahoituksesta kasaan kiinteällä korolla ja unsecured bondina suunnilleen vuosikymmeneksi eteenpäin, rahoitushuolia ja -riskejä on häkellyttävän paljon vähemmän. Silloin kun raha on löysässä ja edullista sitä kannattaa ottaa sisään hyvillä ehdoilla. Luottomarkkinoiden nykyiset alennuskampanjat eivät näet välttämättä jatku ikuisesti, vaan kohta tulee taas joku kriisi ja luototus kiristyy.
Daytraderin ja miun teoria informaation hitaasta siirtymisestä markkinoille vaikuttaa pitävän Techopoliksen osalta paikkansa. Ehkä Black Rockin syrjäseutuvastaava luki tilinpäätöstiedotteen kaikessa rauhassa ja päätti muuttaa TP-allokaatiota puoli promillea, kun kurssi kävi jo @3,98. Vähän omatuntoa kolkuttaa, etten eilen yhtään ostanut. Mutta olihan noita jo ennestään.
Tällä viikolla piti pistää krediitillä TP:tä ja Finskiä, mutta maanantaina luvatut luotot kustiin, enkä lähtenyt myymään koska rahat on kahdenlaisissa papereissa: 1) hyvissä 2) vaikeasti vaihdettavissa. EDIT: toki olisin myynyt kaikki ja asunnonkin jos olisin tiennyt että aliarvostus purkautuu päivässä.
TP säilynee ostoslistalla seuraavaa korkomörkömyyntejä odotellen, mutta Finski lensi kuuhun ja ei näytä enää ihan niin houkuttelevalta kuin mitä alkuviikolla laskeskelin. Täytyy jatkossakin katsoa tarkemmin firmoja joissa Inderes sulloo riskipreemion sekä tuleviin kassavirtoihin että tuottovaatimuksiin.
Kun rahoitus on yksi kiinteistösijoittamisen kulmakivistä, tässä on speksi millaista rahoitusta lähtisin nyt hakemaan. Unsecured bond, suuruus 350-600M, laina-aika 12 vuotta, mahdollisuus ennenaikaiseen lunastukseen joko kokonaan tai osittain ensimmäisen kerran 8 vuoden jälkeen ja sitten vuosittain. Normaalit kovenantit liittyen velkaantumisasteeseen ja debt to EBITDAan, jos niitä ei saavuteta ei voitonjakoa.
Kun investointipankin kaverit, joille bondien liikkeelle laskemisesta saavat tukevat palkkiot, lukevat tämän listan, heillä saattaa mennä ensin kahvi väärään kurkkuun. Tämä bondi voi nimittäin olla vähän tavallista hankalampi myydä. Varsin mahdollisesti he palaverista kotiin mennessä haukkuvat keskenään firman johdon ahneeksi ja aika hulluksi ja bondin aika mahdottomaksi myydä. Hampaita kiristellen he seuraavana aamuna kuitenkin alkavat sitten myyntityöhön ja vasta sitten oikeasti selviää, löytyykö rahaa näillä Technopolisille hyvillä ehdoilla.
Toki jos osoittautuu, että noin pitkää rahaa ei vaan ole järkevällä hinnalla saatavissa, pitää sitten väljentää ehtoja, mutta nyt toivoisin rahoituspuolella yhtä kunnianhimoista suhtautumista rahoitukseen kuin millä kiinteistöjäkin hoidetaan.
Technopolis allekirjoitti 518 miljoonan euron jälleenrahoitussopimuksen
Technopolis on tänään allekirjoittanut sopimuksen viisivuotisesta 518 miljoonan euron jälleenrahoituksesta kolmen pohjoismaisen rahoituslaitoksen kanssa.
Lainasopimukseen sisältyy tavanomaisia kovenanttiehtoja, jotka perustuvat yli 30 %:n omavaraisuusasteeseen, alle 65 %:n luototusasteeseen ja yli 2,25 korkokatekertoimeen.
Mie ja Petteri ei tykätty. Parempi uutinen olisi ollut "Technopolis laskee liikkeelle miljardin perpetual zero coupon bondin" tai edes 500 miljoonan seitsemän vuoden ja kahden prosentin. Shy & Modern oli turhan shy, kun otti pankeilta käymättä markkinoiden kautta. Toki voi hyvin olla, että sieltä ei olisi saanut parempaa, en mie tiiä.
Toki jollekulle voi uutinen tuoda varmuutta rahoituksesta, mie olin etukäteen varma rahoituksen saatavuudesta. Epäilemättä rahoituskuluja laskee tämäkin ratkaisu.
Olipa ärsyttävä tiedote. Annetuilla tiedoilla ei itselläni ole kompetenssia alkaa arvioimaan uudelleenrahoituksen taloudellisia vaikutuksia. Inderes sentään pohti, että vieraan pääoman keskikorko laskee 2,3 prosenttiin 2,6:sta. Eli joo, varmaan paremmankin diilin olisi voinut saada aikaiseksi.
Technopolis myi Aspocompille sen tilat Oulusta Tutkijantie 11-13. Kauppahintaa ei kerrottu, Technopolikselta ei ole tullut tiedotetta. Mie yritin kaivaa tilat Technopoliksen nettisivuilta, mutta en hätäisesti löytänyt mitään. Pitää poistua netin ääreltä, mutta betsaisin sen puolesta, että joko Technopolis tai Petteri on palattuani valottanut minkäsuuruiset tilat myytiin.
Technopolisin kannalta merkittävästä kaupasta ei voi olla kysymys kun koko Aspocompin vuokrat olivat vuonna 2017 555000 euroa. Tuossa voi olla vuokria muillekin kuin Technopolisille. Eiköhän tuo ollut muutaman millin kauppa. Sinänsä se, että Linnanmaan Technopolisin nykyiseen konseptiin sopimattomia kiinteistöjä saadaan myytyä muuhun kuin aktiiviseen vuokrauskäyttöön on ihan ok, vaikka se onnistuisi pieni nurkka kerrallaan.
Googlesta voi tiirailla, millaiset teollisuustilat / flex office-tilat myytiin.
Tullut seurailtua tätä yhtiötä ja osaketta nyt jonkin aikaa ja miettinyt että olisi varmaan hyvä defensiivinen sijoitus pitkään salkkuun. Tällä hetkellä osakkeen arvostus tuntuu melko houkuttelevalta. Suuri kysmys siis on, että onko bullerosijoittajalle nyt paras aikaa iskeä kiinni vai seurata tätä vielä tovin, kun markkinoilla yleisesti näyttää olevan turbulenssia?
Suuri kysmys siis on, että onko bullerosijoittajalle nyt paras aikaa iskeä kiinni vai seurata tätä vielä tovin, kun markkinoilla yleisesti näyttää olevan turbulenssia?
Tätähän ei tietenkään tiedä kukaan, ja jos joku sanoo rinta kaarella tietävänsä valehtelee.
Tosin nyt näyttäisi hyvältä spotilta tulla sisään, koska Pohjoismaiden kiinteistömarkkinoilla on tehty paljon transaktioita varsin koviin hintoihin, mutta Technopolis löpsähtänyt muun osakemarkkinan mukana.
Jos päätyy ostamaan, sen voi tehdä myös osissa, ajatuksella otan nyt positiota ja jos halpenee, sitten lisää.
Mie en muuten ole koskaan oikein ymmärtänyt, miksi näitä defensiivisiä kuten Technopoliksia painetaan menemään tällaisissa markkinoissa, mutta hyvä että painetaan, koska se avaa spekulanteille ovia.
Linnanmaalla lisää dispositioita. Technopolisin toimistorakennus muuttuu opiskelija-asunnoiksi. Olisikohan nyt osoitteena Tutkijantie 4? Ei kovin iso talo eikä kovin arvokas. Nostaisiko kuitenkin vähän vuokrausastetta?
Linnanmaalla Technopolisilla on käsittääkseni tavoitteena vähentää toimistotiloja mielellään konvertoimalla niitä muuhun käyttöön. Tutkijantieltä pääosin 80-luvun vaihteen taloista ollaan lähdössä, kun taas paremmin konseptiin sopivat uudemmat Elektroniikkatien talot halutaan saada vuokrattua ensisijaisemmin.
Kyseessä on yliopistoa lähimpänä oleva Tutkijantie 2, jossa on aiemmin toiminut Pöyryn Oulun toimisto. Pöyry muutti Elektroniikkatielle ja Tutkijantie 2 on ollut jo pidempään (ilmeisesti kokonaan) tyhjänä.
Kuten petteri totesi talo ei ole kovin arvokas, mutta tämä on jälleen yksi askel oikeaan suuntaan Technopolikselta.
Jotain tornihuhua Tutkijantie 2:n paloasemaksi muuttamisesta oli ilmoilla, mutta opiskelija-asuntola on kieltämättä parempi ratkaisu ottaen huomioon alueen valtavasti kasvavan opiskelijamassan. Talo on ollut vuoden päivät täysin tyhjänä, joten hyvä että vuokrausaste saadaan näyttämään entistä paremmalta.
Rakennukseen remontoidaan asuntoja vaihto-opiskelijoille, kertoo PSOASin toimitusjohtaja Juha Aitamurto.
Aitamurron mukaan asunnot ovat niin sanottuja yksilöllisiä soluasuntoja: asukkailla on oma huoneensa, pieni wc ja suihkutila ja pieni minikeittiö. Ruokailutilat ovat yhteiset.
Juha Aitamurron mukaan remontointi tehdään vaihto-opiskelijoiden tarpeet huomioiden.
”Selvitimme viime keväänä vaihto-opiskelijoiden [asumista koskevia] toiveita, ja selvityksen tulokset on huomioitu suunnittelussa. Vaihto-opiskelijoille yhteiset tilat ovat tärkeitä, ja esimerkiksi mahdollisuus syödä yhdessä on tärkeää. Myös sauna on vaihto-opiskelijalle tärkeä: saunakin on tapaamispaikka.”
Urakoitsijana hankkeessa toimii rakennusliikekonserni PEAB.
Kaupan taustalla on Oulun ammattikorkeakoulun muutto, jonka seurauksena iso osa oululaisista korkeakouluopiskelijoista ja PSOASin asukkaista joko asuu tai opiskelee Linnanmaalla. PSOAS kertoo haluavansa olla aktiivisesti mukana Linnanmaan alueen kehityksessä ja tukea paikallisia korkeakouluja entisestään kiristyvässä kilpailussa opiskelijoista.
Oulun ylioppilaslehti kertoi jo aiemmin PSOASin avaavan Linnanmaan kampukselle uuden toimipisteen. Toimipisteen yhteyteen rakennetaan kaikille opiskelijoille avointa oleskelutilaa. Tilaan suunnitellaan lisäksi kahvilaa.
Pohdiskelin, että talouden globaali hyytyminen pitää korot alhaalla vielä pitkään. Otin vähän Technopolista lisää @3,63, kun en nähnyt miksi se ottaisi hirveän pahaa hittiä kauppasodastakaan. Ottaisi kyllä, mutta ei kovin pahaa.
Pitkät jenkkikorot saattavat kyllä nousta, ja tämän seurauksena jenkkiallokaatiot TP:hen pienentyä, mutta tämän näkisin lähinnä ostomahdollisuutena.
Kun ajetaan negatiivisilla reaalikoroilla kaikissa länsimaissa, on tuottavien kiinteistöjen omistaminen ihan hauskaa puuhaa.
Pitkät jenkkikorot saattavat kyllä nousta, ja tämän seurauksena jenkkiallokaatiot TP:hen pienentyä, mutta tämän näkisin lähinnä ostomahdollisuutena.
Kun ajetaan negatiivisilla reaalikoroilla kaikissa länsimaissa, on tuottavien kiinteistöjen omistaminen ihan hauskaa puuhaa.
Aihetta sivuten, näkemystä jenkki-Reiteistä, sektorista yleensä tai tietystä kategoriasta? Parin vuoden aikana tullut makseltua oppirahoja noissa, tällä hetkellä seuraan laskua sivusta.
Pitkät jenkkikorot saattavat kyllä nousta, ja tämän seurauksena jenkkiallokaatiot TP:hen pienentyä, mutta tämän näkisin lähinnä ostomahdollisuutena.
Kun ajetaan negatiivisilla reaalikoroilla kaikissa länsimaissa, on tuottavien kiinteistöjen omistaminen ihan hauskaa puuhaa.
Aihetta sivuten, näkemystä jenkki-Reiteistä, sektorista yleensä tai tietystä kategoriasta? Parin vuoden aikana tullut makseltua oppirahoja noissa, tällä hetkellä seuraan laskua sivusta.
En ole tutkinut jenkki-Reittejä, koska EV 10% + treidaustuotot päälle suomalaisesta on riittänyt. Lisäksi en pääsääntöisesti luota amerikkalaisiin. Kiinteistösektorin tilanteen näen kestämättömänä. Joko korot nousevat, vuokrat laskevat tai kiinteistöjen hinnat nousevat.
Olipas hilpeä myyntipurskahdus TPS1V:ssä. J.P.Morgan näytti kovuutta painamalla osakkeen 3,58 asti. Sitten osti vähän 3,685. Miulla ei ollut pilkkiä sisässä. Tosin tuollaiset kyykytykset indikoivat joko ulkkareiden lisämyyntejä tai ei-hintasensitiivistä ulkkaria. Oddsit tyyliin 60/50. Pitää muistaa pilkkiä, vaikka kevätjäät ovat jo aika ohuet.
"Technopolis on saanut ensimmäisenä suomalaisena yrityksenä Greenbuild Europe Leadership Award -palkinnon. Yritys palkittiin yhtenä Euroopan parhaimpana vihreän rakentamisen edelläkävijöistä. U.S. Green Building Council (USGBC) myönsi palkinnon Greenbuild-konferenssissa Berliinissä viime viikolla. Greenbuild-tapahtumat ovat maailman suurimpia vihreän rakentamisen konferensseja.
Technopolista kiitettiin vastuullisuuden edistämisestä ja siitä kuinka vastuullisuus on yhdistetty osaksi yrityksen ydinliiketoimintaa. USGBC korosti palkintoperusteluissaan Technopoliksen toimintaperiaatteita: vastuullisuus on luonnollinen osa yrityksen strategiaa, jossa korostuvat yhteiset työtilat. Lisäksi Technopolis sai tunnustusta siitä, että se on ensimmäinen suomalainen yritys, joka on ottanut käyttöön LEED Volume -ympäristöluokitusmallin olemassa oleville rakennuksilleen. Se on myös toisena maailmassa alkanut hyödyntää LEED Volume -mallissa uutta tiukempaa LEED v4 -versioita."
Ymmärtääkö tästä muuten joku jotakin? Onko tämä vihermaalausta, laadukasta rakentamista vai lähinnä läppälappujen täyttöä?
Näin annetaan toimitusjohtajan ammattitaitoinen nollasisältöinen lausunto aiheesta:
”Technopoliksella vastuullisuus näkyy arjessa. Tarjoamme asiakkaillemme ekotehokkaita tiloja, yhteisöllisyyttä ja palveluita, jotka tukevat heidän menestystään. On kunnia vastaanottaa Greenbuild Leadership Award tunnustuksena työstämme ja arvostamme sitä, että meitä pidetään alamme edelläkävijänä”, sanoo Technopoliksen toimitusjohtaja Keith Silverang.
LEED (ja BREEAM joka on kilpaileva luokitusjärjestelmä), sisältävät ihan oikeita energiansäästö-ja ympäristönsuojelutoimenpiteitä, mutta myös noita ”läppälappuja”. Sanoisin yhdessä BREEAM-kohteessa mukana olleena että suhteessa ”oikeata asiaa” 40 pinnaa ja ”läppälappuja” 60 pinnaa. LEED on hyvin samanlainen sertifiointijärjestelmä kuin BREEAM.
Ymmärtääkö tästä muuten joku jotakin? Onko tämä vihermaalausta, laadukasta rakentamista vai lähinnä läppälappujen täyttöä?
Todellisuus on ehkä sopivasti kaikkea noista mainitsemistasi. Melkoista talotekniikkajargonia, mutta on tuossa ihan relevantti potentiaali saada nostettua keskivuokria ylöspäin jollain aikavälillä. Monilla isoilla korporaatiolla on ties mitä höpö-höpö vastuullisuusohjelmia tulevaisuudessa entistä enemmän ja nämä tarjoavat ihan oikeasti hyvää saumaa päästä kirjottamaan firman vastuullisuudesta jotain kun ollaan vuokralla technolla. Ongelma vielä tällä hetkellä on se, että nämä sertit ei ole kovin suuren kansan tiedossa.
Vähän parempi tulos kuin odotin. Jyväskylän myynti tiputti liikevaihtoa ja käyttökatetta hyvin maltillisesti Q4:ään verrattuna, odotin vähän isompaa laskua. EPRA tulos pysyi melkein samana.
Nyt on sitten vielä huomioitava, että hybridi lunastuksesta tuleva vuosittainen noin 4 miljoonan euron (75 milliä, korko 7,5 % -> 2,5 %) rahoituskustannussäästö tulee kunnolla esiin vasta Q2.lla. Tuosta sitten verot pois niin Q2:lla EPRA tulos nousee rahoituskustannuksen keventymisen takia ehkä 800000 euroa Q1:een verrattuna.
Q2:lla yritys pääsee myös varmaan myös näyttämään EPRA-tuloksen vuosikasvua (5-7 % vrs q2/2017), joka tukee kurssia.
Webcastissa mielenkiintoista oli 5,3 % like-for-like kasvu vuositasolla. Erinomainen luku. Kun vuokrausaste nousi 2,3 %, tämä tarkoittaa, että vuokrat ja muut tuotot nousivat vuositasolla noin 3 %. Webcastissa oli myös positiivinen vire, että tuottojen positiivinen kehitys jatkuu. Toki vuokrausasteet ovat kyllä sen verran tapissa, että sieltä tuskin tulee enää apuja, mutta toisaalta talouden hyvä kasvu tukee vuokrien ja palvelutuottojen kehitystä.
Webcastista tuli myös minulle sellainen käsitys, ettei lähiaikoina ole suunnitteilla laajentumisia uusille alueille, muuten kuin UMA-konseptilla. Orgaanisia projekteja on vireillä ja samaan aikaan etsitään myös uusia kehitysmahdollisuuksia nykyisiltä paikkakunnilta.
Tulos oli parempi, mitä miekin odotin. EPRA-tuloshan kasvoi 14,4M vs 14,1M. Tästä tulee EPS 0,09 pyöristettynä. Palvelujen kvartaalikäyttökate ensimmäisen kerran yli miljoonan, ja Keith vastasi kysymykseen webcastissa huolimatta Shy & Modernin vihaisesta tuijotuksesta, että 20/20/20-tavoite on etuajassa. Eli palveluista 20 pinnaa tuotoista 20% käyttökateprosentilla 2020. Jos sanoo julkisessa webcastissa jotakin, voi muuten ottaa melko relaa. Se mitä paperilla lukee, ei johda Fivan toimenpiteisiin käytännön ikinä.
Lisää avoimuutta peliin vaan, ja Technopolis päätyy vielä yliarvostetuksi osakkeeksi. EPRA P/E 2018 9,0 ja P/NAV 81% ei ole yliarvostusta. Mie luulen näkeväni vielä uudelleen päivän, kun Technopolis huitaisee yli NAVinsa.
Suhtaudun Technopoliksen rahoitukseen paljon luottavaisemmin mielin kuin männävuosina. Ainakaan mitään tosi hölmöä ei ole tehty CFO Sami Laineen aikana. Tosin kun kiinteistösijoitusyhtiöllä on "money in our pocket", kuten S&M kolme kertaa webcastissa sanoi, pitää olla aina vähän huolissaan mihin ne sen törsää. Mutta toisaalta suhtaudun paljon luottavaisemmin kuin vanhan hallituksen aikana, että Technopolis ei törsää. Uskon siis Keithin vakuutteluun, että investointikriteetit ovat tiukat.
En huomannut kysyä Helsingin UMA:n kannattavuutta webcastissa. Kolmen kuukauden päästä kysyn kyllä, ellei siitä osarissa ole mainintaa. Nyt en ainakaan nähnyt, vaikka läpi selasinkin.
Tuottovaateet olivat edelleen tulleet alas, Baltiassakin enää kahdeksan. Suomen 7,3% on imo edelleen olosuhteisiin nähden korkea.
Mie reivaan aavistuksen ylemmäksi sekä hintaa missä alan ostellla että missä alan kevennellä. Toki voin saada jotain tradingideoita missä hinnassa tahansa.
Vuodeksi 2019 voisi laittaa numeraaliset guidancet esimerkiksi Citycon-tyyliin "Odotamme EPSiä 0,40 - 0,44" ja tätä ottaisi useampi instituutio. Hintakin voisi nousta sellaiseksi, että yksityissijoittajat jo alkavat keventelemään.
Osake on muuten sellaisissa hinnoissa, että lainarahalla voisi hyvin ostaa omia osakkeita, kun sitä rahaa taskussa kerran on. Ihan hallitukselle tiedoksi.
Ja mikä tärkeintä, opin uuden termin: "Unencumbered asset ratio". Tämä tarkoittaa suomeksi kanittamattomia kiinteistöjä. Oli hyvä innovaatio sisällyttää tämä osariin, varsinkin nyt juuri oli kanista saatu pois kaikenlaista kamaa. Viimeisten rahoitusjärjestelyiden jälkeen vapaana eli kanikelpoisena oli 25,6% TP:n kiinteistöistä.
Webcastista selvisi myös, että Tecnopoliksen 150M 3,75% bondin pystyy syntymäpäivänäni maksamaan takaisin. Mie olin ollut luulossa, että se erääntyy 2020 ja sillä hyvä. Eiköhän siihen löydy halvempi korvaaja ja jos nyt varovasti arvioitaisiin siitä miljoona hyvää vuodessa korkokuluista jatkossa. Tosin kun mie ja Petteri hetken lasketaan rahoitussäästöjä, on Technopoliksella kohta positiiviset nettokorot.
Näillä pohdinnoilla päädyn päivittämään excelini maltilliseen 2018 EPS-ennusteeseen 0,41.
Technopoliksella on kumminkin ollut hyvä linja. Välttävät lupaamasta liikoja. Tietenkin tämä sopii minulle kun en ole niin näppärä myymään ja ostamaan.
Pystytkö avaamaan mitä tarkoitat osakkeen yliarvostuksella? Yli NAVin? Mutta eikö sitten pitäisi huomioida myös mikä on silloinen nettovuokratuotto. Eikö nettovuokratuotto kerro jotain paljonko NAVissa on ilmaa? Technopoliksen tapauksessa osakkeen hinta 3,7e alihinnoiteltu, koska NAV 4,51e, nettovuokratuotto 7,1%.
Oli fiilis, että olisi voinut pelata(myydä) kun oli 4,2e hinnoissa, mutta sitten muistin että minulle riittää Technopoliksen liiketoiminnasta tulevat tuotot. En viitsi lähteä kamppailemaan hiluista muiden sijoittajien kanssa. Pidetään mielessä omat vahvuudet :)
Aki Pyysing kirjoitti:
Lisää avoimuutta peliin vaan, ja Technopolis päätyy vielä yliarvostetuksi osakkeeksi. EPRA P/E 2018 9,0 ja P/NAV 81% ei ole yliarvostusta. Mie luulen näkeväni vielä uudelleen päivän, kun Technopolis huitaisee yli NAVinsa.
Tuottovaateet olivat edelleen tulleet alas, Baltiassakin enää kahdeksan. Suomen 7,3% on imo edelleen olosuhteisiin nähden korkea.
Pystytkö avaamaan mitä tarkoitat osakkeen yliarvostuksella? Yli NAVin? Mutta eikö sitten pitäisi huomioida myös mikä on silloinen nettovuokratuotto. Eikö nettovuokratuotto kerro jotain paljonko NAVissa on ilmaa? Technopoliksen tapauksessa osakkeen hinta 3,7e alihinnoiteltu, koska NAV 4,51e, nettovuokratuotto 7,1%.
Yliarvostuksella tarkoitan sitä, että osake on kalliimpi kuin miusta sen pitäisi olla.
Hivenen vakavammin: Kysymys on hyvä, ja auttaa luultavasti muitakin, koska on kerrottu oma luultavasti varsin yleinen virheellinen terminologinen väärinkäsityksen poikanen.
Pelkkä NAViin tuijottaminen olisikin tosiaan vähän yksisilmäistä.
NAVeja on monenlaisia. Mie viittasin postissani EPRA NAViin, joka on pyöreästi sama kuin oma pääoma per osake lisättynä piilevillä veroveloilla. Oma pääoma per osake on yksi monista NAVeista (=Net Asset Value per osake).
NAVin realistisuutta arvioitaessa mielestäni tärkeintä on katsoa millä tuottovaateella siinä on kiinteistöt arvostettu. Tämä ei tosin yleensä paljon poikkea nettovuokratuotosta. En mene ihan detaljeihin asti (varsinkin kun ne eivät miullakaan ole pilkuntarkasti ulkomuistissa), mutta tämä on teoreettisesti kuitenkin oikein.
Jos EPRA NAV on arvioitu liian matalalla tuottovaateella, kiinteistöjen hinnat ovat Asset-puolella ylihintaisia. Jos taas tuottovaade, joka Technopoliksella on koko kiinteistökannalle 7,04, on liian korkea, ovat kiinteistöjen hinnat alihintaisia. Pidän Technopoliksen käyttämiä tuottovaateita aavistuksen korkeina. Toisaalta konservatiivinen lähestymistapa on ihan perusteltu. Liiasta varovaisuudesta tulee harvoin pyyhkeitä, ylioptimistisuudesta sen sijaan kyllä.
Analyytikkojen antamat tavoitehinnat ovat eräänlaisia henkilökohtaisia NAVeja nekin.
Lainaan Inderesin Jesse Kinnusta opetustarkoituksessa: "Technopolikselle asettamamme verrokkiryhmän keskimääräinen alennus EPRA NAV:iin on tällä hetkellä noin 23 %. Technopoliksen vastaavan alennus on tällä hetkellä 18 %. Mielestämme verrokkeja korkeampi arvostustaso on kuitenkin Technopolikselle perusteltu huomioiden yhtiön suhteellisen korkea oman pääoman tuotto ja useita verrokkeja matalampi riskiprofiili. Ennustamme Technopoliksen osakekohtaisen NAV:in kasvavan kuluvana vuonna 4,88 euroon (Q1’18: 4,51 euroa) ja pidämme osakkeen hinnoittelua noin 15 % alle tämän tason tällä hetkellä perusteltuna."
Näin Jesse päätyy tavoitehintaan 4,2, joka on arvioimansa EPRA NAV 2018 lopussa miinus 15%. Tämä sitten periaateessa muuttuu jos verrokkiyhtiöiden hinnat nousevat tai laskevat syystä tai toisesta ilman mitään lisäinformaatiota Technopoliksesta.
Mie tuijotan enemmän yksittäistä yhtiötä kuin verrokkien arvostuksia. NAV:n lisäksi huomioin ainakin P/E:n, joka käänteislukuna hivenen yksinkertaistettuna kertoo paljonko NAV kasvaa vuodessa (miinus osingot). Kun tulosennusteeni on 0,41, oli Technopoliksen P/E eilen 3,67/0,41 = 9,0. Tästä käänteisluku 1/9 = 11,2%.
Pohdintani oli siis eilen, että kun Technopoliksen P/NAV (Q12018) = 3,67/4,51 = 0,81 = 81% ja P/E 9, niin tuntuu halvalta, kun eurokorot ovat nollassa.
Milloin Technopolis sitten olisi mielestäni yliarvostettua? Tämä elää päivästä toiseen, enkä käytä mitään kiinteitä tavoitehintoja, joiden yläpuolella sitten myyn kaiken. Jos kurssi nousee lähelle realistisia arvostustasoja, alan keventelemään jo vähän aiemmin ja vaikka osake alkaa tuntua kalliilta, holdaan vielä, koska kallis osakemarkkinoilla usein kallistuu lisää massapsykologisista syistä. Jos myyntieni jälkeen osake halpenee, alan ostella takaisin varovasti määrien kasvaessa hinnan laskiessa. Näin biittaan pitkään juoksuun "Osta ja unohda" -väen, vaikka maksankin veroja matkalla. Verojen maksu nyt versus maksun lykkääminen tulevaisuuteen ei ole kovin kallista, koska korot ovat nollassa. Ja pitäähän jonkun ne yritystuet ja lastentarhanopettajien palkat rahoittaa. Lisäksi tuon likviditeettiä osakemarkkinoille, mikä on muuten yhteiskunnallisesti positiivinen asia. En kuitenkaan odota päänsilitystä toiminnastani ainakaan poliittisen kentän vasemmalta laidalta.
Tällainen puuhastelu on mielekästä, jos on vakuuttunut yhtiön solideista fundamenteista ja johdon täysipäisyyydestä. Musta Pekka ei jää käteen, jos pohjalla on oikeassa oleva strong hold näkemys.
