Sijoituslainalla vauhtia salkun rakentamiseen, vinkkejä?

Kiitos Tallimestari kommenteistasi!

En ehkä ilmaissut itseäni riittävän selkeästi siinä, että tämä alustava suunnitelmani pohjautuisi velkavivun hyödyntämiseen vasta, jos osakemarkkinat korjaavat alaspäin. Suuntaa-antava ostojen aloitustaso voisi olla esimerkiksi omxh 7500 pistettä, jos tarkastellaan Helsingin pörssiä. Tuo indeksiluku vastaisi suunnilleen Helsingin pörssin historiallista keskimääräistä P/E-lukua jossain 15 kieppeillä.

Teen siis suunnitelmaa nyt hyvissä ajoin, jotta olisin valmis, jos korjausliike joskus tulevina vuosina ilmaantuu.

Neuvosi varallisuuden puolustamisesta on hyvä ja olen sitä jonkin verran hyödyntänyt viime aikaisissa osakevalinnoissani, mm. Technopolis.

Käteisvarallisuuteni on tällä hetkellä 30k (tiettyä defensiivisyyttä sekin), tosin olen kärsinyt sijoittajaurani alkutaipaleella siitä, että olen pitänyt liian isoa käteispainoa samalla kun osakemarkkinoiden nousuputki on venynyt historiallisen pitkäksi. 

Yksi vaihtoehto on tietysti säästää joka palkasta kaikki minkä pystyy sijoituksiin mutta tässä iässä jokainen hyvä markkinan tarjoama ostopaikka tulee yhä arvokkaammaksi, kun sijoitusaika ei enää ole vahvasti puolellani. Siksi olen pohtinut sijoituslainan tarjoamia mahdollisuuksia tällaisessa tilanteessa.

Kiitti vinkistä M.S. Itsekin käytän osakkeiden säilytyksessä Nordnetin tiliä ja superluotto-ominaisuus on aktivoituna. :) Se on kyllä kätevyydeltään huippu pieneen vivuttamiseen, jos tulee tarvetta. Tässä pyörittämässäni ajatuksessa pyrkisin hyödyntämään asunto-osakkeeni lainoitusarvoa, joka ei heilu osakekurssien mukana ja voisi mahdollistaa kokoluokkaa isomman lainan tilanteessa, jossa markkinat tarjoavat hyvän ostopaikan tulevaisuudessa. Jos haluan päästä joskus tavoitteeseeni, maalaisjärki sanoo, että silloin pitäisi ostaa vähän enemmän, jos/kun osakkeet hinnoitellaan nykyistä halvemmin.

Varmasti käytän tällaisessa tilanteessa nordnetin limiiittiä, jos muita lainajärjestelyitä ei ole neuvoteltuna.

Tallimestari, 

tuot hyviä kysymyksiä esille. Sijoitusurani alussa 2011, jolloin en ymmärtänyt hajautuksen ym. merkitystä (enkä paljoa muutakaan sijoittamisesta) otin tuollaiset 30 pinnan miinukset. Silloin laitoin koko sijoittamisen tauolle, hankin muutaman sijoituskirjan ja aloin lukemaan, mitä viisaammat siellä sanovat. Tuo kokemus teki minusta pitkäksi aikaa ehkä jopa liiankin varovaisen sijoittajan. 

Itse en usko ajoittamiseen (=trendikäänteiden ennustamiseen), joten oma sijoitussuunnitelmani on jotakuinkin tämä:
- riittävä hajautus 
- sijoittaminen riittävän laadukkaisiin yhtiöihin omilla toimialoillaan
- sijoittaminen indeksirahastoihin
- osto-ohjelmat
- holdaaminen pääsääntöisesti

Osto-ohjelmat: indeksien ostaminen pistelukuihin sidotuilta tasoilta. Seuraamilleni yhtiöille lasken ns. kestävät tunnusluvut syklin yli (esim. 5 tai 10 vuoden ajalta) ja jos markkinahäiriö tulee, joka ei johdu yhtiön omasta liiketoiminnasta, on todennäköistä että yhtiö tulee palaamaan aiemmalle uralleen. Osakkeen arvonmääritykselle on useita tapoja, olen todennut että kannattaa käyttää itselle sopivinta ja ymmärrettävää tapaa. Myös sijoittajien tuottotavoite vaihtelee, joka määrittelee sen, millä hinnalla osaketta kannattaa ostaa. Uskon, että laadukkaisiin yhtiöihin sijoittamalla lisää todennäköisyyttä siihen, että salkussa on jatkossakin hyviä liiketoimintoja.

Nähtäväksi jää, miten hermot kestävät tulevaisuuden markkinakäänteissä. Mutta jos on suunnitelma, niin silloin on ainakin kohtuullinen mahdollisuus siihen, että hermoilun sijaan tulee tehneeksi myös järkeviäkin siirtoja.

Hauturi ja Hömelö,

kiinnostavaa kuulla, että eri pankeissa ilmeisesti suhtaudutaan aika eri tavoin sijoituslainan myöntämiseen. Sinänsä se on erikoista, että lainaa ei myönnettäisi, vaikka vakuudet on kunnossa. Ehkä täytyy itse lähestyä joskus kokeeksi jotain pankkia ja katsoa minkälainen vastaus tulee. Sinänsä asia ei ole juuri nyt ihan akuutti, vaikka olisihan se hienoa olla sijoituslaina valmiiksi neuvoteltuna ja tilillä. Jos korko olisi lähellä Norwegian Bankin 1,7% "rahaparkin" tasoa, niin lainahan olisi vielä lähes ilmainen, noh inflaatio toki jotain rokottaisi. Mutta voipa olla, että sellaisella marginaalilla ei sijoituslainaa pankeista tipu.

Ehkä on helpompaa saada maltillisen kokoinen laina läpi, joten voisi olla fiksua kysyä aluksi sellaista ja jos tulee vihreää valoa, voisi varovaisesti tunnustella, minkä kokoisessa haarukassa voidaan liikkua.

Edit: Hauturi, olisi kiinnostavaa kuulla mistä pankista on kyse jostain kerroit. Jos ei voi julkisesti kertoa, niin vaikka priva-viestillä (onko täällä semmoista?)

KepilläJäätä, juurikin noin, vivun kanssa pitää olla fiksu. Omissa ajatuksissani on ollut sijoituslainan "aktivointi" vasta, jos merkittävämpi korjausliike on joskus tulevaisuudessa toteutunut. Odottavan aika voi tosin olla pitkä :) joten tuohon tapahtumaan ei kannata välttämättä koko sijoitusstragiaansa perustaa.

Bondien korvikkeena käytän itse tällä hetkellä jo pariin otteeseen mainitsemaani BN:ää. Tällä hetkellä en löydä parempaa riskitöntä instrumenttia.

Dharma, asuntolainan ottaminen on hyvä ajatus. Mutta tietääkseni se edellyttää, että laina käytetään asunnon hankkimiseen tai remonttiin. Jos on pokkaa, sitä voi kysyä ja käyttää muuhun tarkoitukseen jos saa lainan. En tiedä, onko itselläni riittävästi. :) Kuitenkin harmaalla alueella siinä liikutaan. Oletko sinä tai joku muu ottanut asuntolainaa ja käyttänyt sijoittamiseen? Olisi kiinnostavaa kuulla kokemuksia. Sinänsä itsekin sijoitan koko ajan asuntolainalla, olenhan laittanut lyhennykset tauolle ja sekin raha menee sijoituksiin. 

Balon de Fortuna, laitan sinulle viestiä. :) Olen muuten itse Sharevillessä nimimerkillä mohhi, jos joku haluaa sitä kautta kirjoittaa.

Dharma, okei täytyy tuumata tuota taktiikkaa. Sen verran varmaan joutuu pankille sanomaan että aikooko ostaa toisen kämpän vai onko kyse vanhan remontoinnista. 

Jep, noin se yleensä menee, pankki haluaa ottaa omansa jos lainoja neuvotellaan uusiksi.

Taas on tullut suunniteltua vivun lisäämistä sijoittamisessa.

Tutustuin tuohon ketjussakin näköjään aiemmin mainittuun Nordean AsuntoJoustoon, mikä on 10 v bullet-laina, vakuutena asunto ja toimii kuin limiitti:

- Siirrämme koko AsuntoJousto-lainan kerralla AsuntoJousto-tilillesi ja saat tilille samaa korkoa kuin maksat lainastasi. Voit itse päättää milloin käytät AsuntoJoustoa tililtäsi.

- Tilille voit myös tehdä talletuksia vapaasti.

- Voit maksaa lainan pois milloin vain.

- Maksamme AsuntoJousto-tilillesi samaa talletuskorkoa kuin sinä maksat AsuntoJousto-lainastasi.

- Lainan koron voit vähentää verotuksessasi, jos laina kohdistuu vakituisen asuntosi peruskorjaukseen tai tulonhankkimiseen.

Tuohan sopisi kuin nenä päähän. Ainoa mistä kiikastaa on hinnoittelu

- Avausmaksu 500 €

- AsuntoJoustolainan ja -tilin korko 24.10.2013 alkaen Nordea Prime + 2,20 % (Nordea Prime nyt 0,80%)

Eli kolme pinnaa pitäisi maksaa. Toki koska toi on limiitti, niin maksetaan vain siitä summasta minkä on nostanut tililtä, eli eihän tuo mahdoton korko olisi jos ostaisi tuolla limiitillä osakkeita silloin kun veri virtaa pörssissä. Mutta korot voivat nousta ja pörssissä on kunnon alennusmyyntejä aika harvoin, enkä tavallisesti haluaisi antaa ihan 3% verran pois tuotosta (nykykorkotasolla).

Kellään kokemuksia AsuntoJoustosta ja pitäisikö ennemmin yrittää neuvotella tavallinen bullet pienemmällä marginaalilla ja euriboriin sidottuna. Onko kukaan ottanut bulletia viime aikoina, korko kiinnostaisi? Olen pohtinut 50 000 - 80 000 suuruista lainaa.

Laitoin lainahakemuksen vetämään Säästöpankkiin. Kilpailutan nykyiset lainat ja lisäsin bulletin/kotijouston uutena lainana. Katsotaan, minkälaista tarjousta sieltä tulee...

Sijoituslainakysely päivitys

SP Nooa: marginaali 1,85% + 12 kk euribor

Vakuutena asunto-osake ja käyttötilin siirto Nooaan.

Bullet ei onnistu, 15 v. lyhennysaika.

Pankin henkilö edellytti lainaneuvottelua konttorilla ja olin itsekin työrintamalla kiireinen joten emme löytäneet heti yhteistä aikaa. Sitten pankin henkilö sairastui mikä vielä pitkitti vähän tapaamista.

Lainat yhteensä noin 50% asunto-osakkeen arvosta, kaksio helsingin etelä haagassa, myyntiarvo ainakin ~200k€.

Kyselen vielä lisää tarjouksia, nyt kun pää on auki. Haluaisin ensi sijaisesti sen bulletin ja jospa tuosta marginaalista pääsisi lähemmäs 1,5%. Mulla ei ole ihan tarkkaa näppituntumaa, mikä olisi tiukka marginaali osakesijoituslainalle näillä vakuuksilla ja reilun 4k bruttopalkalla + pari sataa osinkoja kuussa. Enemmän löytyy tietoa sijoitusasuntojen marginaaleista. Haettava tulonhankkimislaina on 60 000 ja vanhaa asuntolainaa on 40 000.

Varsin maltillinen tuo lainamäärä vakuuteen nähden ainakin on.

Kuinka alas tulonhankkimislainan marginaalin voi normi piensijoittaja saada? Ainahan ne sanoo etteivät voi myöntää asuntolainan hinnalla ja niin sanoi nytkin. Toin kyllä esiin, että kilpailutan kysymällä useasta pankista. Jos sillä ei saa ton alempaa marginaalia, niin onko muita keinoja? Asuntolainaa tinkasin aikoinaan heittämällä "kaverit saaneet tämän 0,4 marginaalin, sitä ylempää en hyväksy" ja se tehosi heti mutta tässä mulla ei oikeasti ole verrokkia tiedossa niin se kortti on vielä jäänyt käyttämättä.

Se jäi ylempänä sanomatta, että asuntolainan marginaali nousisi nykyisestä 0,4 -> 0,6 Nooassa.

Täytyy vloppuna iskeä satsi uusia hakemuksia eri pankkeihin.

Nyt on hakemukset sisässä 7 pankissa.

FinnishDGI, se mitä sanoit yllä on varmasti hyvän suuntainen avaus. Voisi esittää lisäksi perusteluina, että

- hyville asiakkaille omistusasuntojen marginaalit tällä hetkellä tasoilla 0,4-0,5%

- sijoitusasuntojen marginaalit 0,8-1,0%

- asunnon vakuusarvosta käytetään vain 50% ja sen vuoksi uusi laina on pankille yhtä riskitön kuin tavallinen asuntolaina

- olen siitä huolimatta valmis maksamaan osakesijoituslainasta kohtuullisen preemion ja esitän marginaalia 1,2%

Katsotaan nyt ensin mitä tarjouksia muualta tulee, mutta tuossa runkoa neuvottelutaktiikalle näillä tiedoilla ja heitto marginaalista jonka kanssa voisi varmaan elää.