Vuoden 2016 viimeisiä päiviä viedään, joten olisi vuoden 2016 tilannekatsauksen aika.
Tilanne viime vuoden lopussa oli tämän suuntainen:
Tänne blogiin voisin oikeastaan päivittää seurattavaksi tunnusluvuksi: Opo yhteensä - oma asunnon arvo. Nykyinen tilanne olisi n. +40k€. Käytännössä tarkottaisi sitä että jos löisin kaikki sijoitukset lihoiksi ja maksaisin sijoituslainani +oman asunnon velkani pois niin käteen jäisi velaton asunto (1/2 uudehkosta omakotitalosta) sekä 40k€ käteistä. Varallisuuseristä asuntojen arvot olen pyrkinyt arvottamaan jonkin matkaa alle "markkinatason", eli vaikka tuntuvaakin laskua asuntomarkkinoilla tulisi niin uskoisin että vähintään tasearvoihin nuo asunnot onnistuisi realisoimaan. Voisiko tuon tunnusluvun sitten nimetä jonkinlaiseksi eläkekassaksi tai vapausrahastoksi.:)
Viime vuonna nettovarallisuus kasvoi 25k€. Tämän vuoden lukuihin olen todella tyytyväinen sillä tase-excelin naputtelun jälkeen nettovarallisuuden kasvu ennen veroja n. 32,5k€ ja koska ennakkoja olen maksanut arviolta pari k€ liian vähän, niin todellinen tulos on reilu 30k€ plussalla ja vapausrahasto siten siellä 70k€ huitteilla. Nettovarallisuuden kasvu on valunut lähinnä arvopaperisalkkuun ja hieman toki joutunut lainojakin lyhentämään. Ensi vuodelle en kummempia tavoitteita aseta, mutta toivottavasti tahti jatkuu, niin montaa vuotta ei kulu tuon alkuperäisen vapauskassatavoitteeni saavuttamiseen.
Juuri kun mietin että koko blogin nimen voisi vaihtaa, kun aktiivisuus asuntomarkkinoilla on omalta osaltani ollut pitkään nolla, niin sittenhän sitä jysähtää. Tänään tuli myyntiin 24,5m2 yksiö 2km Jyväskylän keskustasta (Aittorinne) hintaan 52k€. Tosi hyvä lay-out ja 3krs. Itselläni on ennestään alueella hieman vastaava yksiö, jonka vuokrasin juuri 470€/kk. Lähtövuokratuotto yli 8,5% ja ronskilla linjasaneerauskustannukset sisältävällä remonttikorjauksella tuotto n. 6,1-6,2% sipolle. Kämppä on pieni ja taloyhtiössä asuinneliöitä lähes 3000, joten noissa putkiremppakustannukset voivat jäädä tuosta mitä itse budjetoin.
Kämppä tuli siis myyntiin tänään. Vilkaisin taloyhtiön dokkarit, kohteen kuvat & videopätkän ja rupattelin taloyhtiön kuulumiset puhelimessa hallituksen pj:n kanssa. Ok kuviolta vaikutti niin käymättä asunnolla tarjosin suoraan pyyntihinnan (parin tunnin voimassaoloajalla) jonka myyjä sitten koppasi. Aamulla töihin lähtiessä ei arvannut että tulee heräteshoppailtua tällaisilla summilla, mutta hyvät fiilikset kun pitkästä aikaa pääsee tekemään kauppaa:) Nyt sitten pitäisi kiireen vilkkaa järjestellä rahoituskuviot kuntoon, on aina fiksua tarjota ensin ilman rahoitusehtoa ja sitten miettiä mistä raapia rahat kasaan:)
Hyvät fiilarit kaikenkaikkiaan sijoittamisesta kun tuntuu että lumipalloa on saamassa hiljalleen liikkeelle rinteeseen. Opparista napsui arvosanaksi erinomainen/5 ja pienet kannustepalkkiotkin. Työrintamallakin on hieman uusia virityksiä, joten innolla ensi vuotta kohti.
Menestystä uuteen vuoteen myös foorumin sijoittajakollegoille!
Mielenkiintoinen blogi! En ole aiemmin uskaltautunut kovin syvällisesti asuntosijoittamista pohtimaan, mutta nyt tuli ajankohtaiseksi itselleni tilanne, jossa on aika siirtää vanhemmiltani nimiini tavallaan ennakkoperintönä 1-2 sijoitusasuntoa, jotta pääsevät viettämään eläkepäiviään matkustellen.
Esitän pohdintani blogiisi, jos se häiritsee sinua tai ylläpitoa pk. tämän koko viestin poistamista.
1. Asunto on 56mˆ2 kaksio / kolmio 1990 vm olevasta kerrostalosta (Luhtitalo) pienen n. 15t asukkaan kaupungin keskustasta, järjestään omistusasuntoja, kuitenkin kyseessä muuttotappiokunta, mutta aivan ydinkeskustan ydinkeskusta kyseessä. Hissit löytyvät.
Julkisivun maalausta ja IV-kanavien puhdistusta ja termostaattien säätöä on nyt päätetty tehtävän lähivuosina. Ei muita isompia remontteja käsittääkseni tiedossa.
Hinta-arviot samassa kerrostalossa samoilla neliöillä vaihtelevat halvimmillaan 69-82t. Uskoisin n. 70t evaluaatioon itse.
Korjausten kustannus ilmeisesti on tähän asti ja jatkossakin kai lisätään yhtiövastikkeeseen.
Talossa asuu vanha pariskunta, joka on siinä asunut vuokralla viimeiset 5v. Elinikääkin taitaa sen verran olla jäljellä, että varmaan 5-10v turvattua asumista heiltä saattaisi irrota lisää. Vuokraa he maksavat tällä hetkellä 550 euroa kuukaudessa, lisäksi veden, sähkön ja autopaikan. Vuokran tasosta suhteessa muihin en tiedä mitään. Todennäköisesti vanhempani tuntien jonkin verran alle markkinan.
Yhtiövastikeasunnossa 160e. = 1920e pa
Vuokra 550e = 6600e pa
Asunnon kulumisen arvioin lähivuosiksi olevan noin 2% arvosta (Toivon tämän kattavan lähijuoksussa todennäköiset korjaukset, jos sen verran "sijoitan" sivuun vuodessa) eli 1400e
Asunto on luvattu myydä minulle 75% hintaan käyvästä arvosta eli n. 55000e hintaan.
Käsirahaa olen lupautunut maksamaan 10 000e, jonka jälkeen saisin loppusumman 45000e korottomalla lainalla, josta alustavasti sovimme 5-10v takaisinmaksuajan, joista pyrimme pysymään 5v. takaisinmaksuajassa.
Hieman olen nyt asiaa itse saanut pyöriteltyä päässäni ja koen kaupan ihan hyvänä diilinä pl. mahdollisen markkinan alta romahtamisen, mikä nyt varmaan seuraavan 20v. aikana mahdollista onkin noissa pienseudun perähelveteissä. Toisaalta alueellisesti ja paikallisesti tavallaan merkittävä kaupunki, joten aivan täysin tuskin tulee katoamaankaan.
Homma kuulostaa aika mahtavalta diililtä, mutta silti vaivaa. Mitä selkeitä sudenkuoppia minulta jää näkemättä? Taloyhtiö ja alue itsessään hyvin pidettyä. Kyseessä elementtitalo.
Sinällään ihan hyvätuottaisalta kohteelta toi sinun "perimäsi" kämppä vaikuttaa. Itsekin kun olen pienestä 10 000 ihmisen pikkukylästä kotoisin, niin olen pohtinut että voisiko tuollaiselta pieneltä muuttotappiopaikkakunnalta löytyä kohtuullista sijoitusta. Jos tuollaiselta paikalta ostaa niin kohteen pitää olla kyllä ihan ydinkeskustan ytimessä ja mieluummin hissillisestä talosta, niin löytää vähintään paikkakunnalle jämähtäneitä vanhuksia vuokralaisiksi.
Isoin ongelma sinulle tulee kun isot remontit puskevat päälle. Kohteesta riippuu paljon miten pian ja kalliit remontit lopulta tulee, oletettavasti tuon ikäisessä voi mennä vielä 15-20v ennenkuin ne ovat ajankohtaisia. Pienessä kasvukeskusyksiössä esim. linjasaneeraus ei ole niin iso ongelma, kun kustannuksen saa vietyä suoraan kämpän hintaan jos sen haluaa realisoida. Tuollaisessa muuttotappiopaikkakunnan isommassa asunnossa näin ei varmasti käy kuin poikkeustapauksissa, todennäköisesti hyvä jos edes puolet menee myyntihintaan. Sinuna ehkä antaisin raksuttaa tuloa vaikka sen 10v ja hyvissä ajoin lihoiksi ennenkuin remppasuma puskee päälle. Isännöitsijältä yleensä saa hyvin tietoa missä kunnossa rakenteet ovat ja mitä nuo isot remontit vastaavan tyyppisiin kohteisiin yleensä kustantavat. Niillä tiedoilla voi sitten laskea auki miten nuo rempat vaikuttavat tuottoon. Voit myös selailla alueella myytyjä linjasaneerattuja kohteita, onko niissä selvää hintaeroa alueen saneerattomiin kohteisiin? toisinsanoen onnistutaanko kustannuksia viemään myyntihintoihin, vai meneekö myyjällä tilanne selvästi persnetolle remonttikustannusten myötä?
Jos asuntosijoittaminen kiinnostaa niin kannattaa harkita todella pieniä yksiöitä vanhemmista taloyhtiöistä. Uudemmista kohteista pienet kaksiotkaan eivät välttämättä ole pahoja, jos saa ostettua järkihintaan.
1. Asunto on 56mˆ2 kaksio / kolmio 1990 vm olevasta kerrostalosta (Luhtitalo) pienen n. 15t asukkaan kaupungin keskustasta, järjestään omistusasuntoja, kuitenkin kyseessä muuttotappiokunta, mutta aivan ydinkeskustan ydinkeskusta kyseessä. Hissit löytyvät.
Julkisivun maalausta ja IV-kanavien puhdistusta ja termostaattien säätöä on nyt päätetty tehtävän lähivuosina. Ei muita isompia remontteja käsittääkseni tiedossa.
Hinta-arviot samassa kerrostalossa samoilla neliöillä vaihtelevat halvimmillaan 69-82t. Uskoisin n. 70t evaluaatioon itse.
...Vuokraa he maksavat tällä hetkellä 550 euroa kuukaudessa, lisäksi veden, sähkön ja autopaikan.
...Asunnon kulumisen arvioin lähivuosiksi olevan noin 2% arvosta (Toivon tämän kattavan lähijuoksussa todennäköiset korjaukset, jos sen verran "sijoitan" sivuun vuodessa) eli 1400e
Väittäisin, että kulumisprosenttisi on oikein, mutta kustannuksesi ei. Siis 2 % poisto eli että asunto pitää rakentaa uudelleen kerran 50 vuodessa, mutta tässä et voi käyttää vanhan arvoa, vaan uuden rakentamista. Ero on tässä hintaluokassa huomattava. Sanoisin, että joku 1,5 % on ehkä realistinen poistoprosentti, mutta se pitää laskea siis rakentamiskuluista kunakin hetkenä. Helsingissä, jossa keskimääräinen uusi asunto maksaa ilman tonttia 5ke/m2, voi poiston laskea suoraan neliöhinnasta, mutta näissä paljon halvemmissa neliöissä se antaa väärän kuvan.
Tällainen 1990 rakennettu maalaiskeskuksen kerrostalo kannattanee ehkä käyttää loppuun eli välttää kaikki isommat yhtiöremontit ja lopuksi purkaa ja rakentaa tilalle uusi. Tämä toki vaatii osakkailta taloudellista ymmärrystä. Jos tällaista olisi, niin voisi olla ihan helmi kohde. Purkamalla talo joskus 2030-luvulla, voisi tilalle rakentaa juuri sellaisen ajanmukaisen talon, jolle olisi ko. paikalla tuolloin eniten kysyntää. Jo nyt tällaisia ovat esimerkiksi leskirouville pienet kaksiot. Näitä Suomessa riittää pikkupaikkakunnilla, koska väestö ikääntyy (ja niillä eniten) ja miesten ja naisten elinajanodote-ero on huomattava.
Tällainen 1990 rakennettu maalaiskeskuksen kerrostalo kannattanee ehkä käyttää loppuun eli välttää kaikki isommat yhtiöremontit ja lopuksi purkaa ja rakentaa tilalle uusi.
Näin voi monesti olla. Käytännössä noita purkupäätöksiä ei juuri ikinä saada aikaan, koska harvat osakkaat yleensä ovat taloudellisesti valveutuneita. Yhtiökokoukset ovat yleensäkin aikamoista draamaa kun suurin osa keskittyy nillittämään täysin epäolennaisista jutuista. Järkeville tai pakollisillekaan investoinneille on välillä vaikea saada tukea, koska monet eivät halua tai viitsi ajatella nykyhetkeä pidemmälle. Toisaalta se on ymmärrettävää jos vanhuksella on laskennallista elinikää jäljellä sen 5v niin pitkän tähtäimen korjaus- tai investointisuunnitelmat eivät välttämättä ole agendalla ykkösinä.
Noita poistoprosentteja voi hienoissa ennustemalleissa toki pyöritellä, ja sinällään ovat perusteltuja koska kiinteistön osat kuluvat ikääntyessään. Enemmän mielestäni sijoittajan tulisi kuitenkin käyttää aikaa sen miettimiseen, miten sijoituksen ajoittaa. Tuota kiinteistön kulumista/poistoprosentteja ei kuitenkaan makseta muutaman vuoden välein, vaan kalleimmilla kiinteistön osilla elinkaari on tyyliin 50 vuotta ja kerralla tulee maksettavaksi iso lasku. Isoista asunnoista pitää siis päästä irti ajoissa ennen remppasumaa, tällöin laskennallinen poistopotti/kiinteistön kuluminen jää pitkälti seuraavan omistajan harteille. Samoin pitää pohtia ajoitusta milloin nappaa minkin tyyppiseen kohteeseen kiinni. Ydinkeskustan pienissä asunnoissa isot remontit eivät ole niinkään ongelma, koska remontit nostavat asuntojen arvoa lähes samassa suhteessa. Toki sipoa sitoutuu remontin jälkeen kohteeseen enemmän, joten toivottavaa että vuokraakin pääsisi jossain määrin remontin jälkeen korottamaan, jolloin tuottoprosenteissa ei tarvitsisi joustaa alaspäin. Itse en siis tätä laskennallista kulumista näe niin isona ongelmana, jos tietää mitä on tekemässä, koska markkinat eivät missään nimessä osaa näitä remonttivelkoja tehokkaasti kohteisiin hinnoitella. Tästä voisin joskus kirjoitella enemmänkin kun paremmin ennätän.
Viimeisimmän asuntokohteen osalta vuokrasoppari tuli allekirjoitettua eilen. Kaupat tehtiin kuun puolivälissä, eli pari viikkoa meni "tyhjäkäynnillä", mikä ihan ok koska vuokrasesonki taitaa olla tähän aikaan vuodesta hiljaisimmillaan. Uudiskohteitakin, erityisesti pieniä kämppiä, alkaa nyt tuppaamaan markkinaan oikein kunnolla, mikä voi kyllä jatkossa luoda painetta jopa vuokratasojen alentumiselle.
Hieman tosiaan oli vaikeuksia löytää hyvää vuokralaista. Varmaan kolmisenkymmentä yhteydenottoa. Yli puolella hakijoista häiriömerkintöjä. Niistäkin joilla ei merkintöjä ollut oli suurin osa sossun elättejä. Prepaid liittymistä tulleisiin puheluihin en viitsinyt lopussa vastailla enää lainkaan, kaikilla näillä yleensä jonkinlaisia maksuvaikeuksia takana. Ihan normia tuntuu myös olevan että sovitaan näyttö ja jätetään ilmoittamatta tulematta näytölle.
Nyt vaikutti kuitenkin löytyneen varma töissä käyvä vuokralainen, jolla asunnon tarve oli kakkosasunnoksi kaupungin läheltä. Soppari on heinäkuun loppuun, jolloin helppo löytää uusi vuokralainen parhaaseen sesonkiin ja normivuokran päälle voi laittaa hieman ekstraakin.
Vuokraushommissa on aina oma pieni vaivansa, ja vuokratessa tuntuu että ei näitä nyt montaa enempää jaksaisi normityön ohella pyörittää. Mutta sitten kun sopimuksissa nimet alla ja vuokrat rullaa sisään, niin taas alkaa polttelemaan uuden kohteen hankkiminen ja salkun kasvattaminen:)
Siis 120 000e huudettu Jyväskylän keskustan pienestä yksiöstä. Tuohon hintaan ei toki saa vielä keittiötä lainkaan.:D
Ostin kiinteistömaailman kautta tuon juuri hankkimani kohteen ja välittäjä kertoi että keskustan tuntumasta myytiin juuri huutokaupasta 25m2 melko peruskuntoinen yksiö hintaan 113 500e.
Itse ostin ydinkeskustan yksiön muutama vuosi sitten hintaan n. 55t€. Putkiremppaan uudella kylppärillä ja keittiöllä n. 20t€. Kyselin samaiselta Kiinteistömaailman välittäjältä hinta-arviota ja lupaili että satku pitäisi tulla nykymarkkinassa helposti. Möisin kyllä jos olisi tilalle jotain fiksua ostettavaa, nyt ehkä järkevämpää vain holdailla kun en varsinaisesti usko isoon hintojen laskuunkaan ja vuokratuotto on kohtuullinen.
Moi pitkästä aikaa. Taisin joskus syksyllä käydä pari kertaa täällä jotain kommentoimassa.
Tuo huudettu luukku tuolla 120 tonnilla täytyy olla joku järjetön vitsi. Mutta tuon lisäksi on nyt tammikuussa alkanut JKL:ssä hillitön Tarjouskauppa-buumi. Lähes kaikki yksiöt joita myyntiin on tullut fiksuilta alueilta näyttää olevan Kiinteistömaailman tarjouskauppoja, joten varmaan ks. firman kannalta tuo konsepti toimii hyvin. Joten olen kyllä samaa mieltä että aika poskettomaksi tuntuu olevan hintataso menossa JKL:ssä noiden keskustayksiöiden kanssa. Varmaan vaikuttaa kun samalla tuntuu tuo uudistuotannon hinta olevan nousussa koko ajan, niin näistä vanhoistakin aletaan maksaa koko ajan enemmän.
Joskus aikaa sitten luin Tampereen meiningistä, jolloin ainakin jossain päin siellä yksiöistä maksettiin absoluuttisesti enemmän kuin kaksioista.Tuntuu että sama alkaa lähestyä myös JKL:n kalleimmilla alueilla. Tässä on ollut vanhoja kohteita, joissa kaksio on ollut yliopiston läheisyydessä halvempi kuin yksiö ainakin tarjouskaupan jäljiltä. Olen noita kaksioitakin seuraillut, mutta valitettavasti ei vaan näillä vuokratuotoilla pysty iskemään kiinni.
Huomasin tuon ostamasi Aittorinteen edukkaan luukun itsekin kun se Etuoven vahvista postiin napsahti. Täytyy myöntää että ihan säväytti kyllä samantien ja eka ajatus oli, että tuo katoaa nopeasti markkinoilta tai sitten siinä on jotain pahasti pielessä. No niinhän se katosi ja ehkä 5 kertaa on tässä parin viime vuoden aikana yhtä selvä alihinnoittelu julkisten vahtien kautta tullut.
Tein itse juuri kaupat yksiöstä 2-3 km JKL:n keskustasta ja yliopistosta, joten se on siijoitusasuntoni numero 3. Siinä pitäisi olla suht remonttivapaa kohde ja reilu 6% tuotto pitkäksi aikaa. Varattuna on myös pari muuta, joiden välillä tässä nyt arvuuttelen jos yhden asunnon lisää saisi tänä vuonna haalittua. Mutta en tiedä pitäisikö ottaa hieman aikalisää ja odotella mitä esim. tuosta Orava-casestä tulee. Joskin eipä se nyt markkinaan varmaan mitään aiheuta, mutta asuntosijoitus voinee saada hieman negatiivista julkisuutta hetkellisesti. Toisaalta jos pitää tuottovaatimuksen tuossa 6-7% ja ottaa 10v kiinteäkorkoisen lainan alkuun, niin melko varmoilla vesillä sitä ollaan ainakin sen seuraavan 10v uskoisin.
Mitä mieltä olet tuosta Oravan tilanteesta? Eihän siellä mitään pakkomyyntejä varmaan tule, siihen sijoittaneita ihmisiä varmaan pettyy ja kenties jotain selkkauksia tulee tulevaisuudessa. Sen olen pannut merkille kuitenkin, että nuo isommat asunnot ei todellakaan meinaa monet käydä kaupaksi ja se pistää miettimään, että onko tää homma pientenkään asuntojen kohdalla ihan terveellä pohjalla. Eli vanhemmat 3-4h asunnot ei monessa paikassa tunnu menevän kaupaksi ihan normaaleissa asunto-osakeyhtiöissäkään, saati sitten noissa vanhan liiton vuokrakohteissa, joita vaikkapa Orava koittaa myydä eteenpäin. Eihän siinä vanhassa vuokrakohteessa mitään vikaa olisi omistusasujallekaan, mutta maine voi seurata pitkään ja pitäisi tosiaan alle Oravan Excel-hintojen niiden liikkua että kauppa alkaisi käymään.
Yritän samalla opiskella myös osakesijoittamista kirjallisuutta lueskellen ja pienillä summilla testaillen. Joskin hieman on epävarmat ajat aloitella tätä lajia juuri nyt. Mitä mieltä itse olet osakemarkkinasta tällä hetkellä? Onko parempi vain pysytellä sivustaseuraajana ja odotella korjausliikettä?
Tulipa sekavaa sepustusta pikku-viskeissä naputeltua. Kiitos ja anteeksi!
Joo vitsiltähän tuo hinta tuntuu. Joskin noita vitsihintoja on alkanut näkymään useammissa kohteissa, ehkä markkinahintataso on vaan aidosti nousussa, eli toisinsanoen löytyy useita ostajia jotka ovat noista keskustakohteista valmiita noin paljon maksamaan. Tuo tarjouskauppa on myyjän näkökulmasta tosi hyvä kuvio ydinkeskustan kohteissa, itsekin voisin tuota hyödyntää ja välittäjän palkkion maksaa siitä hyvästä että hintaa boostataan tuolla kilpailulla, muutoin en koe että välittäjästä olisi kaupoissa mitään lisäarvoa. Ostajanäkökulmasta en viitsi edes näihin tarjouskauppakohteisiin perehtyä, koska niiden kautta alihintaan ostaminen ei tunnu olevan mahdollista.
Niinkuin mainitsit niin pariin vuoteen osuu ehkä se reilu kourallinen väärin hinnoiteltuja pikkuasuntoja, eli tosi hankalaa on ostaa julkisesta markkinasta. Itsellänikin on useampi sijoittajatuttu, jotka vastaavasti kyttäävät vahtien kautta markkinaa ja heilläkin on kyky toimia nopeasti. Näytöllä käymisestä noissa alihinnoitelluissa kohteissa on turha haaveille. Nopea analyysi taloyhtiöstä ja tarjous suoraan pyyntihintaan tai vaikka tonnin yli, ja lyhyt voimassaoloaika tarjoukselle, niin saattaa tärpätä. Asunnon kuntoa voi kysellä välittäjältä, harva varmaan valehtelisi sisuksiltaan täysin pommikuntoista kohdetta hyväksi. Lisäksi vaikka olisikin pommikohde, niin täytyy muistaa että taloyhtiö vastaa rakenteista ja osakkaalle jää vain pinnat, jolloin tuo remonttiriski ostettaessa on loppupeleissä aika rajallinen.
Mielestäni 6 pinnan tuottovaateesi keskustan/yliopiston lähettyviltä on järkevä, ja vastaa pitkälti omaa ajatusmaailmaani. Pienemmällä tuotolla en viitsi nähdä vaivaa, koska en mitään erityiskiksejä kuitenkaan saa vuokralaisten kanssa puljaamisesta, vaikka tähän mennessä vuokralaiset hyvin vähän ovatkin "työllistäneet". Tuolla 6 pinnaa tai yli vuokratuottotasolla ei voi kovin metsään mennä vaikka kuinka kauhuskenaarioita maalailisi, ellei sitten ole aivan ylivivutetulla salkulla ja ohuella kassavirralla liikenteessä.
Case Orava ei ole tainnut erityisemmin olla nyt pinnalla valtamediassa, voi olla että firma saadaan kuopattua aikanaan kaikessa hiljaisuudessa. Mielenkiintoisempaa on, milloin nämä samanlaisella logiikalla toimivat pankkien rahastot joutuvat syyniin. Niissäkin useimmissa taidetaan kirjata tuotot pääosin bittirahasta, sillä kovat hallinnointikulut syövät pitkälti salkun matalat vuokratuotot. Rahastojen käyttämä vipu lisäksi buustaa tuottoja sen verran, että pystyvät jotain siedettäviä tuottolukuja esittämään. Korkojen noustessa ovat kuitenkin todennäköisesti nopeasti kusessa, kun sijoittajat alkaavat hoksata heikkotuottoisen yhtälön ja vetämään pääomiaan rahastoista pois.
Itse olen pistänyt reilun vuoden ajan ylimääräisen kassavirran arvopapereihin. Pääosin passiiivisiin kasvurahastoihin mm. Pohjoismaita Nordnetin superrahastojen muodossa, s&p500, smallcappeja, kehittyviä maita, World indexiä ym. Eli roiskinut sinnesuntänne. Suoria sijoituksia vain pariin yhtiöön, ja nekin ovat runnanneet passiivisiin rahastoihin nähden kehnosti. Suosittelen kyllä noita passiivisia pienen kulun kasvurahastoja/ETF:iä, ellet ole kokenut yritysten analysoija. Itsekin teen päivätyökseni tilinpäätös- & talousanalyysejä pk-yrityksistä rahoittajanäkökulmasta, muttta en koe että itselläni olisi erityistä kykyä tällä hetkellä omilla analyyseilläni biitata markkinoita. Toisaalta eipä ole aikaakaan kahlata kaikkien pienien firmojen tilinpäätöksiä ajatuksella, joten ainakin itselleni tuo passiivinen sijoittaminen toimii hyvin. Enemmän panostaisin aikaani järkevän arvopaperisalkku -allokaation miettimiseen. Mielestäni tosi hyvä ja innostava kirja aiheesta on Tony Robinsin Rahapeli haltuun.
En myöskään koe että itselläni olisi erityistä kykyä hahmottaa pörssin liikkeitä lähitulevaisuudessa. Mutupohjalta tuntuu hieman kalliilta, joten olen tyytyväinen nykyiseen salkkuuni, jossa asunnot siis ovat selvästi ylipainossa. Omat sijoitukset on tehty sellaisiin hintoihin, että niiden realisoiminen vähintään ostohintoihin onnistunee vaikka markkinoilla tulisi selvää dippiäkin. Lisäksi vuokratuotot ovat erinomaisella tasolla korkoympäristöön nähden. Pitkässä juoksussa tavoitteena on lisätä pääomia arvopaperisalkkuun ja hajauttaa pääomia muuallekin kuin seiniin. Asuntojen osalta en itse ota kappaletavoitteita, vaan ostan määrän sijaan vain laatua. Eli jos ei tule järkevää ostettavaa niin olen ostamatta, mutta jos tulee useita hyviä kohteita kerralla tarjolle niin koitan järjestellä rahoituksen niin että hyvän paikan tullen voisi ostaa useammankin. Arvopaperisalkkua vastaan saa muuten mm. Nordnetissä edullista limiittiä käyttöön, mitä on helppo ottaa käyttöön jos tarvitsee nopeasti pääomaa uusiin sijoituksiin tai jos tulee yllättäviä kulueriä. Käteistä en itse juurikaan pidä, vaan ylimääräiset mielellään arvopapereihin jolloin lisäsijoituksen kasvattavat myös varalla olevan limiitin määrää. Kaikenkaikkiaan suosittelen kyllä perehtymään myös muihin omaisuuslajeihin kuin asuntoihin. Itsekin koitan aktiivisesti opiskella & etsiä sijoituskohteita oman comfortzonen ulkopuolelta.
Ja no problem, viskeissä on aina mukava naputella:)
Kiitos blogista! On tullut seurailtua ja kiinnostuttuaitsekin asuntosijoittamisesta samalla.
Mitä mieltä olet kasvukeskusten uudiskohteista? 4000€/m2? Omien laskeskelmien mukaan niistä tulee 100-150€ posiitivista kassavirtaa, ei korjaushuolta jne., uuden kohteen edut vs. hinta.
Itsellä on omin kätösin rakennettuja kiinteistöjä muutamia vuokralla, mutta paikalla josta niitä voi myydä. Kun ei oteta omaa työpanosta huomioon (sinänsä virhe) yksi kiinteistö maksaa itsensä takaisin 10:ssä vuodessa ja tuottaa kassavirtaa n. 1000€/kk, tästä otetaan vielä pois kiinteistövero ja vakuutusmaksut.
Kiitos blogista! On tullut seurailtua ja kiinnostuttuaitsekin asuntosijoittamisesta samalla.
Mitä mieltä olet kasvukeskusten uudiskohteista? 4000€/m2? Omien laskeskelmien mukaan niistä tulee 100-150€ posiitivista kassavirtaa, ei korjaushuolta jne., uuden kohteen edut vs. hinta.
Itsellä on omin kätösin rakennettuja kiinteistöjä muutamia vuokralla, mutta paikalla josta niitä voi myydä. Kun ei oteta omaa työpanosta huomioon (sinänsä virhe) yksi kiinteistö maksaa itsensä takaisin 10:ssä vuodessa ja tuottaa kassavirtaa n. 1000€/kk, tästä otetaan vielä pois kiinteistövero ja vakuutusmaksut.
Uudiskohde kasvukeskuksessa voi olla ihan kohtuullinen sijoitus. Niissäkin tosin vaatisin 6%:n vuokratuottoa. Jos avain huippusijainti niin tuosta voi hieman joustaa. Toki tuota 6 pinnan tuottoa on aika hankala saada, koska rakennusliikkeet selvästi haistavat tämän sijoitusbuumin ja osaavat pienet yksiöt hinnoitella sen mukaisesti. Varmaan joku 5 pinnaa lienee realistinen, monille se riittää ihan hyvin nykyisessä korkomarkkinassa.
10v takaisinmaksuaika/n. 10 pinnan vuokratuotto on hieno suoritus/huipputasoa, jos rakentamasi kiinteistöt ovat vielä ok sijainnilla kasvukeskuksessa.
Pokkapelit ovat jääneet aika vähälle viimeaikoina. Pitkästä aikaa sai vapaaillan irroitettua Rayn Feel Vegas käkkypeleihin viime lauantaiksi. Ihan onnistunut keikka: Ensin kaverilta saaduilla tarjoilut sisältävillä lipuilla lätkämatsiin, jossa Jyp antaa pataan Kalpalle. Siitä Rayn Duo pokeriturnaukseen, joka olikin poliisihallituksen toimesta (ei tietoa miksi) peruttu. Ennakkolipun ostaneille korvauksena ilmaiset 6kpl juomalippuja ja siitä käkkypöytään. 100e sisään ja siitä muutaman tunnin päästä 607e stäkillä ulos.
Kävi hyviä tilanteita mm. JJ hoolissa floppiin JJ10, ja vihuilla 1010 & 10A, josta obv päädytään 3way allin täysillä bineillä. Lappu kävi ok ja muutenkin jaksoi yllättävän hyvin keskittyä pelaamaan. Valueta noissa viikonlopun teksupöydissä on kyllä aika ruhtinaallisesti. Hirveästi isoja pillejä ei tosin kannata painaa, kun kaikki kädet ovat pelikelpoisia kun porukka alkaa hieman humaltumaan. Perusgrindillä saa takuulla aika kovin ev winraten. Livejakajilla käsiä tosin tulee aika maltillinen määrä, joten varianssi toki sen mukaista.
Kun tuon vapaustavoitteen saavuttaa, ja jos ei muuta keksi, niin tuosta kortin peluusta voisi saada hyvän harrastuksen:D Joskus opiskeluaikoina tuli jauhettua nl100 tasolla netissä vielä kohtuullisella winratella, mikä mahdollisti ettei tarvinnut opintolainoihin koskea ja ok pesämuna jäi opinnoista myös asuntoihin sijoitettavaksi. Hieno peli ja harrastus, johon täytyy taas panostaa enempi kun ruuhkavuodet hellittävät. Nimittäin pari päivää menee aina palautumiseen tuollaisen yömyöhään rymyämisen jälkeen.
Raastavaa hommaa välillä pienlapsiperheen arki. Kolmas flunssakierros menossa alkuvuoden aikana ja nuorin reilu 6kk herättelee aika hyvällä tahdilla vielä öisin. Sairastelu tympäisee ehkä eniten, koska liikunta&treenaaminen on jonkinlainen henkireikä ja nyt sen on saanut käytännössä unohtaa koko alkuvuodelta.
Duunipuolella ihan mielenkiintoista ollut, kun kesään asti saa painaa työkierrossa yritystalousanalyytikon hommissa uudessa organisaatiossa. Siis käytännössä teen voimakkaasti kasvavista startup -firmoista taloudellisia analyysejä (tulos, kassavirta, vakavaraisuus ym.) tiimeissä, joista löytyy myös teknologia-asiantuntijoita ym. Itse saa kuitenkin keskittyä enimmäkseen lukujen jumppaamiseen. Caset ovat innostavia niin sitä itsekin jaksaa jopa innostua. Uuden oppimisesta saa kyllä huomattavasti lisädraivia. Kesällä tosin paluu vanhoihin duunikuvioihin enemmän perinteisemmän pk-yritysrahoituksen pariin. Yli 7 vuotta kun on tahkonnut samaa kauraa, niin pientä puutumistakin on välillä havaittavissa. Ehkäpä sitä täytyy tosissaan alkaa haastamaan itseään katselemaan uusia työhaasteita mukavuusalueen ulkopuolelta.
Sijoitusrintamalla Q1 lähinnä puuduttavan tylsää. Vuokrat kelautuvat tasaiseen tahtiin sisään, osakesalkussa pientä nousua. Käytännössä olen nyt kanavoinut positiivisen kassavirran lainojen lyhentämiseen, sillä tuli osin viimeinen asunto-ostos rahoitettua edullisella limiitillä, jota nyt hoitelen sopivalla tahdilla pois. Joka tuutista tulee varoituksia asunto- & osakekuplista, joten lainojen lyhentäminen ei liene sekään huono vaihtoehto. Vipuprossa nettovarallisuuteen nähden on laskenut jo jonkin matkaa alle 50 pinnan, eli vakuusarvojakin olisi vapaana. Velkapääomaakin pystyy tasaisella kassavirralla sulattelemaan hyvään tahtiin. Täytyy toivoa että kohtapuoleen alkaa osake- tai asuntomarkkinoilla tapahtumaan enemmän liikettä, ettei tarvitsisi ihan pelkkään kyttäilyyn tyytyä. Toki tässä ajan kuluessa tulee itsekin varovaisemmaksi vivun kanssa, eli ei kovin paljoa yli 50 pinnan huvittaisi vivutusastetta nostaakaan, ellei sitten löydy aivan huippukohteita, jolloin korkealla tuotolla ja hyvällä kassavirralla pystyisi kompensoimaan lisävivun aiheuttamaa negatiivista riskiä.
Blogin päivitystahti ei ole päätä huimannut, eipä tässä ole mitään kovin kiinnostavaa tapahtunut kirjoiteltavaksikaan.
Sijoitushommat etenevät ihan suunnitelmien mukaan tai H1 oikeastaan vähän odotuksia paremminkin. Oman tase excelin päivittämisen jälkeen näyttäisi, että nettovarallisuutta alkuvuosi boostannut lähemmäs +20k€. Vuokrat ovat rullanneet sisään ajallaan, hieman vuokrankorotuksiakin saanut sisään nyt viimeisen vuoden aikana. Techopolis osakesalkun suurimpana sijoituksena runnannut myös ihan ok. Vuoden toinenkin puolisko alkaa kivasti kun alkuvuoden työsuoritteista osuu bonarina heinäkuulle kuukauden ylimääräinen palkka.
Alkuvuoden ja todennäköisesti loppuvuodenkin tulot menevät pitkälti luottojen lyhentämiseen, koska alkuvuoden asunto-ostos on rahoitettu pitkälti eräänlaisella limiittiratkaisulla, minkä pyrin hoitamaan isolta osin pois. Kassavarallisuutta ei juurikaan tule pidettyä, mutta toisaalta lainojen lyhentäminen lisää pelivaraa vastaavasti vapauttamalla limiittejä ja vakuusarvoja.
Kassavirran ohjautuminen lainojen lyhentämiseen ei siinäkään mielessä ole harmittanut että vaihtoehtoisia sijoitukohteita on aika vähänlaisesti tarjolla. Loppuvuodesta olisi sitten ajatuksena rakennella jatkoa ajatellen jonkinlaista osto-ohjelmaa arvopaperipuolelle, jotta pääomia saisi hajautettua enemmän muihin omaisuuslajeihin kuin pelkkiin seiniin.
Asuntomarkkinoita toki tulee myös seurattua. Tällä hetkellä ainakin kaikki vähänkään sijoituskelpoinen tavara menee kaupaksi nopeasti ja kovaan hintaan. Tällä hetkellä uusien sijoituskohteiden löytäminen asuntopuolelta on siis käytännössä mahdotonta, ellei myyjä ole täysi pihalla markkinoiden hintatasosta.
Mitä mieltä palstan Jyväskylän asuntosijoittajat ovat kyseisen linkin tarjoamista luvuista? Ainakin jos vertaan omaan nykyiseen asuntooni, niin kaksioiden kohdalla keskustan hinta näytti vähän kovemmalta kuin millä tätä kämppää on aikanaan vuokrattu. Toki tämä on 1960-luvun asunto vailla omaa saunaa, toki hyvällä paikalla, muttei sekään tietenkään kaikkea kompensoi.
Voiko linkin sisällöllä heittää vesilintua, vai onko noilla laskelmilla jotain pohjaa mielestänne? Vähän skeptisesti suhtaudun juuri Etuoven kaltaisen välittäjän julkaisemiin lukuihin...
Itseasiassa nuo voi pitää kutinsa jopa melko hyvin. Tosin nuo tilastojen kokoluokka määritelmät pitäisi mielestäni pilkkoa vielä pienempiin osiin esim. on hiton iso ero onko kyseessä 18m2 vai 35m2 yksiö.
Ok kuntoisesta 40100 alueen 18m2 yksiöstä voisi saada nykymarkkinassa vuokraa tyyliin 450-490e/kk. Tuolla päästään jo yli 25e/m2 vuokraan. Juurikaan alle 500e ei ydinkeskustan yksiöitä tarvitse tällä hetkellä vuokrata, koska niissä kysyntä ylittää selvästi tarjonnan. Isommissa yksiöissä yläraja tulee vastaan varmaan n. 550e tasolla, eli voidaan pyöriä siellä reilun 15e neliövuokrassa. Samoin myös kaksioiden osalta, lisäneliöistä ei enää makseta läheskään niin hyvin kuin niistä pakollisista joilla asuminen sujuu mutkattomasti.
Tuo on kyllä ihan mielenkiintoinen juttu miten vierekkäisillä postinumeroalueilla keskivuokrissa on radikaali ero. Logistinen sijainti ei ole siis merkittävästi huonompi, mutta alueiden maine esim. Pupuhuhdan ja Keltinmäen osalta karkottaa vuokralaisia ja ostajia. Keltinmäki on sijaintinsa puolesta syrjäinen, mutta kauppakeskittymän siirtyessä keskustasta Seppälään päin on Pupari logistisen sijaintinsa puolesta hyvää aluetta. Kaupungin vuokrataloalueleima kuitenkin painaa nyt ja varmaan vielä kohtuu pitkään, mutta pitkän tähtäimen sijoittajalle tuo voisi olla mielenkiintoista aluetta josta saa tosi edulliseen hintaan asuntoja, niissä arvonnousu on ollut aika olematonta viime vuosinakin.
Kiitti muuten linkistä, täytyy tutustua muidenkin kaupunkien yhteenvetoihin paremmalla ajalla.
Hyvä jos linkistä oli apua. Vähän skeptisesti suhtauduin tuohon koska en meinannut millään löytää tuota linkkiä uudestaan. Joskus pari viikkoa sitten törmäsin linkkiin Facebookissa ensimmäistä kertaa, ja myöhemmin kun koitin googlen avulla etsiä sitä uudestaan niin ei löytynyt millään. Nyt löysin sitten tuon sponsoroidun mainospäivityksen uudestaan, mutta kommentteja oli poistettu. Sen takia vähän alkoi hälytyskellot soimaan, nähtävästi sitten turhaan. Kieltämättä dataahan Etuovelta löytyy varmasti omasta takaa, joten eivät varmasti täysin tuulesta joudu lukujaan arpomaan.
Täytyy itsekin vertailla muita kaupunkeja huvin vuoksi. Ei sillä että koskaan niistä välttämättä asuntoa hankkisin, mutta ihan mielenkiinnosta miten Jyväskylä sijoittuu verrattuna muut suuret opiskelijakaupungit.
OSKL:n Viisas raha-lehden numerossa 4/2017 oli lyhyt juttu asuntojen hintojen noususta. "Vanhojen kaksioiden" (tätä ei oltu tarkennettu mitenkään) hinnat olivat Q1:llä tippuneet JKL:ssä 3 % suhteessa Q1/2016. Lähteeksi oli merkattu Tilastokeskus/Suomen rahatieto.
Olen katsellut Lahden alueelta sijoitusasuntoa viime aikoina ns. täysin rempatuista taloyhtiöistä. Keskimääräisen vuokratason perusteella pääsee 5-6% tuottoon remontit huomioiden, mikä on mielestäni ihan hyvä luku tässä tilanteessa ja oletan Lahden pysyvän jokseenkin haluttuna asuinpaikkana.
Minulla olisi pari melko tasapuolista vaihtoehtoa nyt lähemmässä tutkinnassa ja ajattelin heittää tähän mielenkiintoiseen blogiin kyssärin. Nimittäin, molemmat ovat vuokratontilla ja sopimus erääntyy parinkymmenen vuoden päästä. Kuinka paljon tuohon kannattaa takertua? Lisäksi, toinen taloyhtiö koostuu matalammista rakennuksista ja toinen korkeammista. Kummassakin vajaat sata asuntoa yhteensä. Onko näillä mitään todettua eroa pitkällä aikavälillä? Vähän kaukaa haettua, mutta asuntosijoittaminen on joskus erikoisten asioiden yhteen liittämistä :)
Olen katsellut Lahden alueelta sijoitusasuntoa viime aikoina ns. täysin rempatuista taloyhtiöistä. Keskimääräisen vuokratason perusteella pääsee 5-6% tuottoon remontit huomioiden, mikä on mielestäni ihan hyvä luku tässä tilanteessa ja oletan Lahden pysyvän jokseenkin haluttuna asuinpaikkana.
Minulla olisi pari melko tasapuolista vaihtoehtoa nyt lähemmässä tutkinnassa ja ajattelin heittää tähän mielenkiintoiseen blogiin kyssärin. Nimittäin, molemmat ovat vuokratontilla ja sopimus erääntyy parinkymmenen vuoden päästä. Kuinka paljon tuohon kannattaa takertua? Lisäksi, toinen taloyhtiö koostuu matalammista rakennuksista ja toinen korkeammista. Kummassakin vajaat sata asuntoa yhteensä. Onko näillä mitään todettua eroa pitkällä aikavälillä? Vähän kaukaa haettua, mutta asuntosijoittaminen on joskus erikoisten asioiden yhteen liittämistä :)
Ihan hyviä kysymyksiä. Nuo vuokratontit ovat omasta mielestäni ongelmallisia, erityisesti jos soppari on lähellä loppuaan. Ainakin monissa ydinkeskustakohteiden vuokratonteissa vuokrat ovat jääneet laahaamaan jälkeen tonttien hintojen kehityksestä, eli soppareihin laaditut korotusehdot eivät ole pitäneet vuokria kiinni yleisessä hintakehityksessä. Sitten kun soppari päättyy niin kaupungit mätsäävät vuokrat kerralla aluiden tonttihintoihin, jolloin pahimmassa tapauksessa tonttivuokra on noussut yli 20 -kertaiseksi. Tällöin halpa hoitovastike muuttuu monesti soppari uusimisen myötä kalliiksi. Toki taloyhtiö voi tontin lunastaa mutta tällöin tulee sitten osakkaille/taloyhtiölle iso lisälasku, mikä sijoittajan pitäisi ottaa asunnosta maksamassaan hinnassa huomioon. Samaa hintaa ei siis pidä maksaa kuin omalla tontilla olevasta, mutta jos vuokratontti on riittävästi huomioitu ostohinnassa, niin eipä kohdetta sen takia välttämättä kannata suoraan "hylätä".
Nyt markkinoilla näkee myös jonkin verran taloyhtiötä, joiden alta on tontti myyty yksityiselle sijoittajalle/rahastolle. Voi vain kuvitella, mitä vuokrankorotukset ovat tällaisessa tapauksessa soppari päättyessä. Monopoliasema, eli taloyhtiö voi tyyliin maksaa tai siirtää kiinteistön pois tontilta.:) Julkiset tahot voivat olla siis jotakuinkin inhimillisiä tonttien vuokraajia, mutta yksityisiltä tahoilta en odottaisi vastaavaa, eli katso myös mikä taho tontin omistaa.
Matalammat taloyhtiöt voivat olla ehkä helpompia/edullisempia saneerata, ei tarvita esim. hissejä tms. Riippuu paljon kohteesta. Oleellisempaa on mielestäni asuntomäärä ja keskineliökoko, eli mitä enemmän asuntoja ja mitä isompia ne keskimäärin ovat, sitä edullisempaa ylläpito ja sitä enemmän neuvotteluvoimaa taloyhtiöillä on esim. saanerauksien osalta. Toki näihin ylläpitokysymyksiin löydät jo hyvin vastauksia lukaisemalla molempien yhtiöiden tilinpäätöstiedot läpi.
Ihan hyviä kysymyksiä. Nuo vuokratontit ovat omasta mielestäni ongelmallisia, erityisesti jos soppari on lähellä loppuaan. Ainakin monissa ydinkeskustakohteiden vuokratonteissa vuokrat ovat jääneet laahaamaan jälkeen tonttien hintojen kehityksestä, eli soppareihin laaditut korotusehdot eivät ole pitäneet vuokria kiinni yleisessä hintakehityksessä. Sitten kun soppari päättyy niin kaupungit mätsäävät vuokrat kerralla aluiden tonttihintoihin, jolloin pahimmassa tapauksessa tonttivuokra on noussut yli 20 -kertaiseksi. Tällöin halpa hoitovastike muuttuu monesti soppari uusimisen myötä kalliiksi. Toki taloyhtiö voi tontin lunastaa mutta tällöin tulee sitten osakkaille/taloyhtiölle iso lisälasku, mikä sijoittajan pitäisi ottaa asunnosta maksamassaan hinnassa huomioon. Samaa hintaa ei siis pidä maksaa kuin omalla tontilla olevasta, mutta jos vuokratontti on riittävästi huomioitu ostohinnassa, niin eipä kohdetta sen takia välttämättä kannata suoraan "hylätä".
Kiitos vastauksesta. Tein tarkempaa laskentaa ja tutkin tilinpäätöksiä tarkemmin sekä vertailin vastikkeita, ja totesin, että kustannukset ovat liian suuret suhteessa moneen muuhun yhtiöön. Hylkäsin siten nuo kaksi vaihtoehtoa.
Kirjoittelin Kauppalehden palstalle tästä aiheesta, mutta laitetaan nyt tähänkin, koska saattaa kiinnostaa muitakin:
Kävin tänään katsomassa samassa taloyhtiössä samalla pohjaratkaisulla olevaa kahta eri kaksiota (50m2). Taloyhtiössä kaikki isot rempat tehty lähivuosina. Alue ja taloyhtiö vaikutti päällisin puolin hyvältä (oikeasti alhaiset kulut) ja vuokralaisia on riittävästi, koska lähellä on kampusalue + hyvät liikenneyhteydet eri suuntiin.
Toinen täysin räjäytettävä kylppäriä myöten ja toinen ihan ok kunnossa, pientä laittoa minkä pystyy suurelta osin tekemään itse. Esim. kylpyhuoneeseen ei tarvitsisi tehdä mitään.
Hintaeroa noilla on velattomassa hinnassa kymppitonnin verran. Jäin miettimään, kannattaisiko räjäytettävästä asunnosta yrittää jättää naurettava tarjous ja teettää remontti avaimet käteen-periaatteella Ikea-keittiöllä yms. Itse kun en siihen koskaan tulisi muuttamaan, mentäisiin suht halvoin materiaalein, esim. nykyisen kamalassa kunnossa oleva parketin päälle Gerflorin vinyylimatto, joka kestää kulutusta (mm. lemmikkejä) hyvin.
Kuinkahan paljon tuohon pitäisi polttaa? Itse arvelin, että noin 10000 euroa voisi olla maksimi. Kylppäri on melko pieni, sinne ei esim. mahdu pesukonetta. Remontin jälkeen olisi parhaassa tapauksessa hyvällä vuokralla siisti asunto, siistimpi tietenkin kuin tuo toinen. Pienellä tinkimisellä ja 12000 remonttivaralla pääsen noin 6% tuottoon kohtuullisella vuokratasolla. Ei olla pk-seudulla vaan Kymenlaaksossa, joten työn hinta ei ehkä ole ihan yhtä paha.
Ikean keittiö kannattaa kyllä suosiolla unohtaa jos on tarkoitus pitää kohdetta pidempään. Mulla on ollut Ikean keittiö nyt 7vuotta joka alkaa olla vähän sieltä ja täältä huonossa kunnossa. Monet kiinnikkeet on korkannut, varaosia ei saa (kyllä, ikea myy ainoastaan sen sarjan varaosia mikä on sillä hetkellä myytävänä mallistona tavaratalossa) eikä ulkonäkökään ole enää korkeakiiltoisissa ovissa kaksinen vuosien jälkeen. Vähän enemmän varsinkin oviin kannattaa panostaa ja ostaa kunnon kamat suoraan. Rungot taas on säilyneet todella hyvin ja niissä ei ole mitään vikaa.
Todella iso peukku blogille, oon lukenu alusta asti mielenkiinnolla!
Itse en koskisi vuokratontteihin. Hinnan alennus on suurella todennäköisyydellä riittämätön ja kiinteistösijoittamisen nyrkkisääntö on, että tietyn ajan, ehkä 50-70, vuotta joudut uusimaan kaikki rakenteet sen hetkisen hintatason mukaan, mutta maa, eli tontti, ei (yleensä) kulu ja sen arvo nousee inflaation mukana. Tokihan voi olla tilanne, jossa vuokratontilla olevan tilan saa puoli-ilmaiseksi, mutta väittäisin, että hyvä nyrkkisääntö on rajata suoraan vuokratontit pois.
Keittiökaapistoissa hyvä line voisi olla hankkia sellaiset ovet, jotka on helppo irroittaa ja uudelleen maalata. Keittiöstä saa hirveän halvalla tällä tavoin uuden näköisen. Levyt voi myös halvalla ja nopeasti vaihtaa ja sama vaikutus. Siis tasot ja seinäpinnat, jotka on fiksusti levytetty. Rungot eivät juuri kulu ja ovat lähes aina samaa (paskaa).
Minulla on vuokrakohteessa kaasu-uunin vaihto edessä. Tasan yksi tekijä pk-seudulla ja hinta pelkästä sulusta ja poisviennistä 190 e (ei auta, vaikka veisin itse pois, koska asennushinta kuitenkin tuo 190 e). Kaasuista kannattaa siis päästä tilaisuuden tullen eroon, koska sähköliedet ovat standardikamaa ja uusiminen onnistuu perusliikkeiden kilpailullisista tuotteista.
Kylppärin pesukoneasia voi kyllä olla melko kriittinen. Katsopa tarkkaan mallistot, löytyisikö sieltä pienkonetta, joka mahtuu. Jos ei, niin kannattaisi ehkä vähän varoa. Turha puute kohteeseen, josta et kuitenkaan luultavasti saa ostaessasi riittävää hyvitystä. Jos mahtuu vain pieni "erikoiskone", niin vuokraa kohdetta sen kanssa. Voit helposti nostaa vuokraa esim. 15 e/kk tämän takia ja saada koneen maksettua pariinkin kertaan ennen sen uusimistarvetta. Saat todennäköisesti lisäksi verovähennyksen koneesta, kun perustelet asian verottajalle.
Korkeammissa taloyhtiöissä voi saada näköalan, jolla on selkeä arvoa nostava vaikutus. Osa ihmisistä kaipaa avaraa näkymää ja sitä on etenkin pienillä paikkakunnilla vähän tarjolla. Siis korkealta avaraa.
Keittiökaapistoissa hyvä line voisi olla hankkia sellaiset ovet, jotka on helppo irroittaa ja uudelleen maalata. Keittiöstä saa hirveän halvalla tällä tavoin uuden näköisen. Levyt voi myös halvalla ja nopeasti vaihtaa ja sama vaikutus. Siis tasot ja seinäpinnat, jotka on fiksusti levytetty. Rungot eivät juuri kulu ja ovat lähes aina samaa (paskaa).
Jep, täytyypä vähän laskeskella. Jos menee liian hankalaksi tai kalliiksi niin taloyhtiössä on tuo toinen vaihtoehto olemassa.
[quote]
Kylppärin pesukoneasia voi kyllä olla melko kriittinen. Katsopa tarkkaan mallistot, löytyisikö sieltä pienkonetta, joka mahtuu. Jos ei, niin kannattaisi ehkä vähän varoa. Turha puute kohteeseen, josta et kuitenkaan luultavasti saa ostaessasi riittävää hyvitystä. Jos mahtuu vain pieni "erikoiskone", niin vuokraa kohdetta sen kanssa. Voit helposti nostaa vuokraa esim. 15 e/kk tämän takia ja saada koneen maksettua pariinkin kertaan ennen sen uusimistarvetta. Saat todennäköisesti lisäksi verovähennyksen koneesta, kun perustelet asian verottajalle.
Kylppärirempan yhteydessähän tuota pystyisi pohtimaan. Taloyhtiössä on kuitenkin ilmainen pesula ja kuivaushuone mikä sinänsä kompensoi jonkin verran.
Alkuperäiselle blogin avaajalle: jos nämä keskustelut sopivat mielestäsi paremmin siihen yleiseen asuntosijoitusketjuun, niin jatketaan siellä.
Ei haittaa blogin lainaaminen. Siinä aiheessa kuitenkin liikutaan, mistä itsekin koitan kirjoitella.
Ikävästi nostavat muuten remonttien kustannuksia nämä kaikenmaailman pakolliset asbestimittaukset yms. Niistäkin taitaa tulla vähintään satoja euroja kustannuksia ja saattaa viikkoja tulla tyhjäkäyntiä kun testituloksia odotellaan. Nykyään kun ei saa edes keittiön välitilan laattoja omatoimisesti naputella irti ja vaihtaa uusia, vaan aina pitäisi mittaukset tehdä.
Kymppitonni sekä keittiöön että kylppäriin yhteensä tuntuu hieman optimistiselta, ellei itse ota töitä tehdäkseen. Kannattaa muuten kysyä isännöitsijältä noita kustannuksia. Yleensä heillä on aika tarkka tieto mitä remontit ovat maksaneet ja ehkä suositellakin tahoja, jotka ovat samoihin kohteisiin vastaavia aiemmin tehneet.
Itsekin voin omakohtaisesta kokemuksesta todeta, että monelle tuo pesukoneliitäntä tuntuu olevan kovin tärkeä, vaikka rapun alakerrasta löytyy tyyliin ilmaiset pesutilat.
Muutamia tapahtumia on tässä kesän aikana ollut asuntojen hallinnointipuolella.
-Yhden kohteen taloyhtiössä on alkamassa käyttövesi-, sähkö- & tietoliikennesaneeraus. Siinä hallituksen jäsenet omistavat isompia asuntoja ja koittivat tietoliikennepuolen osalta runnoa läpi yhtiöjärjestyksestä/AsOyl:stä poikkeavaa kustannusjakoa (tasajako, ei siis neliöperusteinen). Kivasti meni yhtiökokouksesen määräenemmistöäänestyksellä läpi, ei siis mikään yllätys kun isommilla asunnoilla toki neliöperusteisesti äänienemmistö. Hain tähän itse vuokranantajien keskusliiton lakimieheltä lausunnon ja samoin isännöitsijä oli kysynyt kiinteistöliiton lakimieheltä. Selkeä lopputulema että päätös on lainvastainen ja vaatisi kaikkien osakkeenomistajien suostumuksen, mitä en itse tietenkään pienen asunnon omistajana antaisi. Tätä tämä on maallikkohallitusten kanssa, eli kannattaa olla tarkkana ja osallistua yhtiökokouksiin!
-Alkuvuodesta ostamani yksiön vuokrauksesta sovin juuri. Vuokratuotto ostohinnalle luokkaa 8,7%. Lähiajan remonttioikaisuilla n. 7% tai vähän yli. On mielestäni aika nuts kohde, kun sijaintikin on alle 2km Jkl keskustaan. Vuokrapyyntikin oli ilmeisesti hieman alimitoitettu kun kyselyjä tuli muutaman päivän sisään reilu 30kpl. Toki tähän aikaan vuodesta hakijoita on liikkeellä paljon, alkuvuodesta tilanne oli aivan toinen vaikka vuokran hinnoittelin yli 5prossaa edullisemmaksi. Viime vuonna vuokrasin hieman vastaavan asunnon samalta alueelta kuukautta myöhemmin ja itseasiassa kysyntä oli paljon laimeampaa ja jäljellä oli paljon "epätoivoisempia" tapauksia tai mattimyöhäisiä, jotka eivät olleet asuntoja muualta saaneet. Eli jos opiskelijat ovat kohderyhmää (kuten pienten yksiöiden kohdalla yleensä ovat) niin kannattaa määräaikaiset sopia päättymään heinäkuun loppuun, jolloin vuokralaiskandidaateissa on paljon enemmän valinnanvaraa. Elokuun loppuun mennessä ainakin parhaat vuokralaiset on viety päältä pois.
-Yhden hallituspaikan napsin lisää kevään yhtiökokouksesta, eli nyt olen 2 taloyhtiön hallituksessa. Jonkinlaista korvausta näistä saa palkkion muodossa. Ennenkaikkea haen näistä oppia taloyhtiön touhuista ja remonttimalleista & -kustannuksista. Roikun siis sen aikaa mukana kun tuntuu että jotain oppia jää käteen, koska ajankäyttöön nähden rahalliset korvaukset jäävät melko pieniksi.
Tuli nyt sitten lähdettyä asuntosijoittamisen ihmeelliseen maailmaan kohteiden huolellisen skouttaamisen jälkeen. Ostin Lahdesta parin kilometrin päästä keskustasta 34 m2 yksiön 1960-luvun loppupuolella rakennetusta neljäkerroksisesta talosta. Yhtiöön kuuluu kaksi erillista taloa, kaikin puolin identtiset. Mielestäni pääsin vähän alle markkinahinnan ainakin sen perusteella, mitä tiedän samalta kadulta vähän aikaa sitten myydyn samanlaisen yksiön ja parin muun lähialueen kohteen perusteella. Tykästyin erityisesti pieneen vaatekomeroon/-huoneeseen ja keittokomeron kokoon, sinne nimittäin mahtuu neljän hengen pöytä. Tehokkaasti käytettyjä neliöitä siis.
Taloyhtiössä näyttää olevan pari muutakin sijoittajaa mukana ja kadun taloyhtiöt ovat keränneet useita seuraajia Oikotien talosivuille. Viemärit, käyttövesiputket ja kylpyhuoneet saneerattu kymmenisen vuotta sitten, katto kuntotarkastettu ja tehty tarvittavat korjaukset. Ikkunat vaihdettu aiemmin tänä vuonna ja samalla päivitetty julkisivua ikkunoiden välistä. Isännöitsijän mukaan julkisivu (rapattu) on ok, enkä itsekään siinä mitään pahempaa havainnut kun kävin katsomassa asuntoa. Huoltomaalaus lienee edessä jossain vaiheessa. Muutenkin yleiset tilat hyvin siistit.
Miinuspuoleksi voi laskea vuokratontin. Soppari erääntyy 2030, eli peliaikaa on vielä. Isännöitsijän mukaan, ja taloyhtiön tilinpäätöksenkin perusteella, on kaupunki kyllä nostellut vuokraa määrävälein eikä ihan pikkusummilla. Lahdessa vuonna 2020 erääntyvät sopimukset tulevat olemaan paha paikka monelle taloyhtiölle, koska vuokran arvioidaan 3-4 -kertaistuvan. Tässä kohteessa en välttämättä lähtisi noin suureen arvioon näiden tasaisten korotusten johdosta.
Vuokraa kohteesta saanee jatkossakin viitisensataa euroa ja remonttivaran kanssa tuotto on luokkaa 5,7%. Kaupan mukana tuli pitempiaikainen vuokralainen, joka haluaa ainakin toistaiseksi jäädä vuokralle kunnes ensi vuonna ratkeavat isommat työkuvionsa selviävät. Sikäli tässä onkin nyt hyvä tilanne, että voin rauhassa katsella miten homma lähtee käyntiin ja toisaalta valmistautua hakemaan uutta vuokralaista, jos tämä nykyinen lähtee pk-seudulle työnsä takia. Vuokrattavuus pitäisi olla hyvä sijainnin ja liikenneyhteyksien perusteella, joten tässä on potentiaalia olla hyvä aloituskohde omalle uralleni. Toivotaan parasta!
Vuokraa kohteesta saanee jatkossakin viitisensataa euroa ja remonttivaran kanssa tuotto on luokkaa 5,7%. Kaupan mukana tuli pitempiaikainen vuokralainen, joka haluaa ainakin toistaiseksi jäädä vuokralle kunnes ensi vuonna ratkeavat isommat työkuvionsa selviävät. Sikäli tässä onkin nyt hyvä tilanne, että voin rauhassa katsella miten homma lähtee käyntiin ja toisaalta valmistautua hakemaan uutta vuokralaista, jos tämä nykyinen lähtee pk-seudulle työnsä takia. Vuokrattavuus pitäisi olla hyvä sijainnin ja liikenneyhteyksien perusteella, joten tässä on potentiaalia olla hyvä aloituskohde omalle uralleni. Toivotaan parasta!
Onnittelut ostoksesta ja tervetuloa asuntosijoittamisen ihmeelliseen maailmaan!:)
Ei tuo pahalta kuulosta. Vuokrattavuus varmaan hyvä ja Lahti taitaa olla kasvavaa seutua kuitenkin. Tuon rahallisen tuoton lisäksi eka kohde alkaa kerryttämään myös sitä osaamis-/ymmärryspääomaa, kun pääsee seuraamaan sijoitusta ja tekemään asioita ihan käytännössäkin, eikä vain pyörittele numeroita excelissä.
Voihan sitä huomata että asuntosijoittaminen ei isommassa mittakaavassa ole oma juttu, mutta kuitenkin tuollainen yksittäinen kohdekin jättää kivan hajautuksen varallisuuteen, vaikka vaihtaisi myöhemmissä vaiheissa muihin sijoitusmuotoihin. Toisaalta asuntosijoittamisesta voi tulla se oma juttu, jota lähteä skaalaamaan ja josta tehdä se taloudellisen riippumattomuuden perusta itselle.
Itselleni oli muuten hankalinta juuri tuon ensimmäisen kohteen hankkiminen ja tuli turhan jahkailun ja ylimääräisen varovaisuudeen takia missattua monta pelipaikkaa. Tärkeintä imo on että saa pelin avattua yhdellä kohtuutuottoisella kohteella ja osaamisen sekä pääomien karttuessa voi sitten iskeä uusiin ja parempiinkin mahdollisuuksiin kiinni. Riskit kannattaa huomioida, mutta liikaa piruja seinille maalaamalla varmasti loiventaa aivan turhaan varallisuuden kasvun kulmakerrointa.
Matias Savolaiselta muuten tosi hyvä kolumni. Näillä markkinoilla ei kannata isommin hötkyillä ja jos nopeasti haluaa hommaa skaalata, niin ainakin kannattaa tietää tarkalleen mitä on tekemässä.
Tuo pitäisi olla suht varma kohde. Lahti ainakin imee asukkaita lähialueelta tehokkaasti vaikka kaupunkia yleisesti pidetään vähän epäystävällisenä ja tylynä. On kyllä selvästi halvempaa asua kuin Helsingissä ja silti pääsee hyvin lähelle keskustaa.
Yksi tärkeä juttu onkin ehdottomasti tuo osaamisen karttuminen ja luultavasti parin ekan vuoden aikana näkee, onko tämä se oma juttu. Eka steppi varmaan onkin vaikein kun pitää uskaltaa ottaa isokin riski kerralla. Osakesijoitukset on olleet kuitenkin kertaostoina max muutama tonni.
Savolaisen kolumni oli tosiaan mainio. Syklin loppupäässä taidetaan olla. Oma suunnitelmani on mahdollisesti 2-3 kuluttua katsoa seuraavaa kohdetta riippuen vähän vakuusarvojen kehittymisestä yms. Mitään kiirettä ei kuitenkaan ole.
Kysytääs täällä kun tietoa varmasti löytyy: Mulla on tulossa isohko asuntokauppa jossa ketjutettuja ostoja 3kpl. Keskimmäinen asunto on tod näk menossa sijoittajalle (joka on jättänyt mielestäni liian alhaisen tarjouksen) ja pitäisi vähän perustella miksi hinta ei ole kohdallaan. Kolmio martinlaaksossa hyvin hoidetussa asunto-osakeyhtiössä jossa KAIKKI isot rempat tehty. Neliöitä 69, vastike 270+vedet, oma tontti(neuvotteluja käyty rakennusliikkeiden kanssa jos parkkipaikkana oleva tontti myydään ja vaihdetaan osakkeisiin lämpimässä parkkilaitoksessa). Vuokra markkinoilla ehkä 1100? Ei rahoitusvastiketta. Jos pyydetty hinta on 175K niin eikö tuotto ole kuitenkin vielä varsin kohdallaan sijoittajalle? Asuntoa ei ole vielä tarjottu julkisesti vaan tarjous tuli välittäjäketjulta joka sattumoisin tiesi sijoittajan joka etsii asuntoja. Mites tästä eteenpäin? Tämä asunto siis ainoa ketjussa joka mahdollisesti jarruttaa muita kauppoja.
