Ei liene liioittelua sanoa, että suurin osa pk-seudun vuokra-asunnoista on korkeintaan tyydyttävässä kunnossa. Tämä on siis se, mihin vuokralainen vertaa ja mistä vuokrakeskiarvo muodostuu. Sinä laitat nuo aivan priimaksi. Tiedän sijoittajan, joka tekee näin, mutta samalla hän kalustaa asunnot (Ikean kamoilla) ja vuokraa firmoille työsuhde/komennusasunnoiksi, jolloin vuokrataso on selvästi keskiarvoa korkeampi. Mutta muuten IMO laitat kyllä superkuntoon ja vastaavasti kustannuksella. Yleensä noin tehdään, kun asunto laitetaan myyntiin, ei vuokralle.
Toki näitä strategioita voi yhdistää. Ostaa pommin, laittaa priimaksi, kalustaa =>firmalle. Kun alkaa kulua (etenkin kalusteet) => opiskelijalle. Sitten kun on jo lähes pommi, niin taas kuntoon ja myyntiin/firmalle vuokralle.
ajattelin itse asiassa kirjoitella hieman tästä aiheesta jossain vaiheessa enemmän. Itse olen nyt tehnyt jo kolme asuntoa strategialla pommi -> priimaksi ja suurin syy tähän on, että saan ostettua nuo pommit yleensä varsin sopuhinnalla. Yksi havainto on ollut, että saan paremmilla asunnoilla parempia vuokralaisia ja samalla myös vuokralaisten kiertonopeus pysyy matalana. Oman mausteensa tekee tyhjät kuukaudet, joita itselläni ei ole ainuttakaan.
Liittyen tähän Ikeaan, Ikean kalusteet varmasti kestäisivät siinä missä muidenkin mutta niiden modifiointi on varsin hankalaa. Lisäksi Ikea myy 20 cm välein kalusteita, joten varsinkin vanhoihin taloihin näiden käyttö suunnitelussa on erittäin hankalaa. Saisin varmastikin nipistettyä tuon tonnin pois kettiön kustannuksesta siirtymällä hieman halvempiin kilkkeisiin mutta tämä vastaa about 1,5 kuukauden vuokraa ja jos paremmilla kilkkeillä vältän yhdenkin tyhjän kuukauden, investointi on kannattanut.
Katsotaan nyt kun aikaa kuluu missä vaiheessa joudun remontoimaan ensimmäisen jo kerran remontoidun asunnon mutta siihen menee varmastikin aikaa vielä useita vuosia ellei satu huonoa vuokralaista
Pula-aikojen asuntojen valiseinat voivat olla vaikka rakennusjatetta, joten niita ei tosian kannata hirveasti rasittaa purkamalla. Tata rakennuskantaa on etenkin Helsingissa paljon.
Ajattelinpa lainata tätä ketjua vähän ja kysästä näin ihan yleisellä tasolla, varsinkin kolmen viimeisen kommentoijan mielipide kiinostaa koska vaikutatte olevan perillä näistä asuntojutuista(kin):
Olen juuri pohjoisesta tänne etelään muuttanut(omistan muutamia sijoitusasuntoja pohjoisessa) ja ajattelin nyt alkaa kattelemaan omaa kämppää(kerrostaloa) Vantaalta(työpaikka täällä).
Aikasemmissa asunnoissa olen asunut tyyliin vuoden, pistänyt vuokralle, ostanut uuden, rempannut, ja sama homma alusta. Nyt alkaa tuntuu siltä että kiinostas asua nyt samassa asunnossa hiukan pidempään ainakin nykyisellä fiiliksellä elikkäs, seuraavaa asuntoa en ole(todennäköisesti) ihan heti laittamassa vuokralle ja/tai myymässä.
Koska en juuri ollenkaa tunne tätä etelän aluetta, kysymys oiskin, että mistäpäin pk-seutua/vantaa/espoo aluetta olisi "hyvä" alkaa katselemaan omaa kämppää? Olen siinä käsityksessä että pk-seudulla turhan suolaiset hinnat ja varmaan muutama muukin. Elikkäs Vantaalta lähtökohtaisesti ois tarkotus katella omaa luukkua ja lähinnä se ois kans tavoite et miten ns välttää suurimmat virheet asuntoa/aluetta valitessa?
Niin ja sen verran vielä tarkennuksena että lähinnä uudiskohteita kattelen eli juuri valmistuneita tai ihan lähiaikoina valmistuvassa olevia.
En nyt hae "sijoituskohteelta" maksimaalista tuottoa tms, mut lähinnä sellaista misä vois mahdollisesti asustella suht huoletta ilman pelkoa hirveästä arvonalentumisesta jne. Mut lähinnä just sellaista mikä vois olla "semi-ok" sijoitus.
Niin ja toinen pääkysymys vielä:
Koska lainallahan tulen asunnon laittamaan niin mitä mieltä olette suorasta asuntolainasta(käytännössä melkeen 100% vivulla) tulevassa uudiskohteessani VS sellainen uudiskohde misä maksetaan tyyliin alle 50% myyntihinnasta kaupanteon yhteydessä ja loppu osuus lyhennetään vastikkeessa yhtiölainana vuosien mittaan?
Kiitoksia etukäteen jo mahdollisesta vastauksista ja pahoittelut semi sekavasta viestistä! :D
Radan varresta/lähettyviltä hankkiminen varmaan paras ratkaisu arvonmuutoksia ajatellen. Toki jos pidempään asuu niin omien mieltymysten mukaan kannattaa valita. Komppaan siis edellisiä kirjoittajia.
Tuota rahoituspuolta kannattaa miettiä veroteknisestä näkökulmasta. Useissa uudiskohteissa luokkaa 70 pinnaa vipu ja rahoitusvastike tuloutetaan, jolloin sijoittaja pääsee vähentämään ajan mittaan ison osan sijoitetusta pääomasta verotuksessa. Eli jos mahdollista myöhemmin myydä sijoittajalle tai itse jättää sijoitukseen niin mielestäni max. iso taloyhtiö vipu on paras. Lisäksi jos asut 2v itse ja jätät sitten sijoitukseen, vähennät taloyhtiön vivun ajan mittaan verotuksessa ja myyt myöhemmin ilman luovutusvoittoveroa niin nettoat "veroalena" aika hyvän tilin. Vai osaako joku sanoa häviääkö tuo luovutusvoittoverottomuus jos 2 v oman asumisen jälkeen pitää pidempään vuokralla?
Jos jatkossa aiot sijoitustoimintaa pyörittää isommalla vivulla niin on myös kiva ettei ole koko rahoituspaketti vain yhden pankin kautta, vaan hajautetummin esim. useammassa pankissa ja osa talyhtiön vipuna. Mukavampi neuvotella lisärahoituksista ja ehdoista ym. jos ei ole liian sidoksissa yhden toimijan kanssa.
Ajattelinpa lainata tätä ketjua vähän ja kysästä näin ihan yleisellä tasolla, varsinkin kolmen viimeisen kommentoijan mielipide kiinostaa koska vaikutatte olevan perillä näistä asuntojutuista(kin):
Olen juuri pohjoisesta tänne etelään muuttanut(omistan muutamia sijoitusasuntoja pohjoisessa) ja ajattelin nyt alkaa kattelemaan omaa kämppää(kerrostaloa) Vantaalta(työpaikka täällä).
Aikasemmissa asunnoissa olen asunut tyyliin vuoden, pistänyt vuokralle, ostanut uuden, rempannut, ja sama homma alusta. Nyt alkaa tuntuu siltä että kiinostas asua nyt samassa asunnossa hiukan pidempään ainakin nykyisellä fiiliksellä elikkäs, seuraavaa asuntoa en ole(todennäköisesti) ihan heti laittamassa vuokralle ja/tai myymässä.
Koska en juuri ollenkaa tunne tätä etelän aluetta, kysymys oiskin, että mistäpäin pk-seutua/vantaa/espoo aluetta olisi "hyvä" alkaa katselemaan omaa kämppää? Olen siinä käsityksessä että pk-seudulla turhan suolaiset hinnat ja varmaan muutama muukin. Elikkäs Vantaalta lähtökohtaisesti ois tarkotus katella omaa luukkua ja lähinnä se ois kans tavoite et miten ns välttää suurimmat virheet asuntoa/aluetta valitessa?
Niin ja sen verran vielä tarkennuksena että lähinnä uudiskohteita kattelen eli juuri valmistuneita tai ihan lähiaikoina valmistuvassa olevia.
En nyt hae "sijoituskohteelta" maksimaalista tuottoa tms, mut lähinnä sellaista misä vois mahdollisesti asustella suht huoletta ilman pelkoa hirveästä arvonalentumisesta jne. Mut lähinnä just sellaista mikä vois olla "semi-ok" sijoitus.
Niin ja toinen pääkysymys vielä:
Koska lainallahan tulen asunnon laittamaan niin mitä mieltä olette suorasta asuntolainasta(käytännössä melkeen 100% vivulla) tulevassa uudiskohteessani VS sellainen uudiskohde misä maksetaan tyyliin alle 50% myyntihinnasta kaupanteon yhteydessä ja loppu osuus lyhennetään vastikkeessa yhtiölainana vuosien mittaan?
Kiitoksia etukäteen jo mahdollisesta vastauksista ja pahoittelut semi sekavasta viestistä! :D
Muutama kommentti pyynnöstäsi:
ensinnäkin tervetuloa etelään oli syy mikä tahansa :)
Kiinnitin huomion yhteen asiaan heti alussa, miksi olet asunut vuoden asunnoissasi etkä vaadittavaa kahta vuotta, jolloin saisit myytyä asunnon ilman voitosta maksettavaa veroa?
Henkilökohtainen mielipide on, että jos työskentelet keskustassa tai lähimaastossa, osta asunto Oikotien "Etelä-Helsinki" alueelta. Alue on laaja ja kulkuyhteydet ovat keskimäärin varsin hyvät. Kauimmat alueet lienee Haagassa tällä haulla. Hyvillä alueilla hinnan muutokset korjaantuvat todennäköisesti nopeammin jos kriisi iskee. Alue joka tuntuu olevan suosiossa on Herttoniemi mutta siellä on järjetön määrä vuokratontteja, Helsingissä aina on oltava oma tontti, älä anna kaupungivaltuustolle optiota vuokrien korotuksiin.
Helsingin ulkopuolella suosisin keskuksia, Tikkurila, Leppävaara, Matinkylä jne. Eli alueita mistä pääsee Helsingin keskustaan joko junalla tai tulevaisuudessa metrolla. Ja näillä on myös uustuotantoa käsitykseni mukaan. Saat asunnon noilta alueilta helposti vuokralle.
Lauttasaari ja Munkkiniemi on kivoja alueita mutta omasta mielestäni ylihintaisia jos mietit kohdetta myös sijoitusmielessä. Toki jos oma elämän laatu merkkaa enemmän niin katso myös nuo alueet. Kruunuvuori tulenee olemaan jossain vaiheessa todella kiva alue mutta se pysyy Kalasataman tavoin työmaana varmaan seuraavat 10 vuotta. Näiltä alueilta löytänet kuitenkin uuskohteet helpoiten.
Vuokramarkkinoilla tuntuu että Kallion asunnot revitään käsistä. Sama tilanne lienee Sörnäisissä ja Vallilassa. Joten jos mietit parin vuoden jälkeen muuttoa, nämä alueet ovat vuokramarkkinoiden kysytyintä tavaraa.
Eli all-in-all, katso ratikkakartta ja junakartta, tutki tuleva metrokartta ja pidä mielessä, että yleensä ratikkalinjojen ympärillä asunnot menee helpoiten vuokralle.
Pula-aikojen asuntojen valiseinat voivat olla vaikka rakennusjatetta, joten niita ei tosian kannata hirveasti rasittaa purkamalla. Tata rakennuskantaa on etenkin Helsingissa paljon.
Sori, luin huolimattomasti. Eli Vantaa oli siis haussa. Tikkurila on the place, jos haluat ns. parhaalta paikalta. Toinen alue, josta varmaan vähempi puhutaan on Vantaalla työskenteleville Kerava. Pääset Keravalta Tikkurilaan junalla n. 10 minuutissa. Keravan ongelma on tarjonnan vähyys mutta sinne on rakennettu todella paljon viimeisen 10 vuoden aikana. Kaupunki on mainettaan paljon parempi, joten älä ainakaan anna mielesi synkistyä kysymällä joltakin helsinkiläiseltä asiasta. Usein kuulee kommentin: sehän on Kerava, ei sinne kannata muuttaa mutta kun kysyt milloin viimeksi vastaaja on käynyt Keravalla, ei tule mitään järkevää vastausta. Erinomaiset palvelut mutta yöelämä on kuollutta, kaikki tulee Helsinkiin tai Vantaalle viikonloppuisin.
Tuusula on hankala, sieltä pääsee pois käytännössä vain autolla. Enemmän maalaistyyppistä asumista isoine pientaloalueineen. Ja palvelut riippuu täysin siitä missä asut. Hyrylässä löytyy kaikki tarvittava mutta muualla tarvitset auton.
Vantaalla on paljon gettoja, ole todella varovainen varsinkin radan varren muista alueista kuin Tikkurilasta. Toki jos olet valmis asumaan sosiaalisesti asutetulla alueella, niin sitten saat varmasti asunnon hinta/laatu -suhteen paremmaksi kuin Tikkurilassa. Mutta tee testi, aja junalla aamuruuhkassa ja iltaruuhkassa. Sitten testaa sama klo 21:00 viikolla ja klo 24:00 viikonloppuna. Saat aika hyvän läpileikkauksen millaista porukkaa milläkin asemalla tulee sisään ja jää pois. Väitän, että siistimmin pukeutuva porukka Tikkurilasta pohjoiseen astuu sisään ruuhkajunassa Keravalla.
Backas on tutustumisen arvoinen myös jos haet miellyttävää aluetta, alue on siis Jumbon vieressä ja alue on ainakin omasta mielestäni kivan oloinen hyvine palveluineen (Jumbo).
asuntosijoittajaksi kirjoitti:
Gamblerrr3 wrote:
Ajattelinpa lainata tätä ketjua vähän ja kysästä näin ihan yleisellä tasolla, varsinkin kolmen viimeisen kommentoijan mielipide kiinostaa koska vaikutatte olevan perillä näistä asuntojutuista(kin):
Olen juuri pohjoisesta tänne etelään muuttanut(omistan muutamia sijoitusasuntoja pohjoisessa) ja ajattelin nyt alkaa kattelemaan omaa kämppää(kerrostaloa) Vantaalta(työpaikka täällä).
Aikasemmissa asunnoissa olen asunut tyyliin vuoden, pistänyt vuokralle, ostanut uuden, rempannut, ja sama homma alusta. Nyt alkaa tuntuu siltä että kiinostas asua nyt samassa asunnossa hiukan pidempään ainakin nykyisellä fiiliksellä elikkäs, seuraavaa asuntoa en ole(todennäköisesti) ihan heti laittamassa vuokralle ja/tai myymässä.
Koska en juuri ollenkaa tunne tätä etelän aluetta, kysymys oiskin, että mistäpäin pk-seutua/vantaa/espoo aluetta olisi "hyvä" alkaa katselemaan omaa kämppää? Olen siinä käsityksessä että pk-seudulla turhan suolaiset hinnat ja varmaan muutama muukin. Elikkäs Vantaalta lähtökohtaisesti ois tarkotus katella omaa luukkua ja lähinnä se ois kans tavoite et miten ns välttää suurimmat virheet asuntoa/aluetta valitessa?
Niin ja sen verran vielä tarkennuksena että lähinnä uudiskohteita kattelen eli juuri valmistuneita tai ihan lähiaikoina valmistuvassa olevia.
En nyt hae "sijoituskohteelta" maksimaalista tuottoa tms, mut lähinnä sellaista misä vois mahdollisesti asustella suht huoletta ilman pelkoa hirveästä arvonalentumisesta jne. Mut lähinnä just sellaista mikä vois olla "semi-ok" sijoitus.
Niin ja toinen pääkysymys vielä:
Koska lainallahan tulen asunnon laittamaan niin mitä mieltä olette suorasta asuntolainasta(käytännössä melkeen 100% vivulla) tulevassa uudiskohteessani VS sellainen uudiskohde misä maksetaan tyyliin alle 50% myyntihinnasta kaupanteon yhteydessä ja loppu osuus lyhennetään vastikkeessa yhtiölainana vuosien mittaan?
Kiitoksia etukäteen jo mahdollisesta vastauksista ja pahoittelut semi sekavasta viestistä! :D
Muutama kommentti pyynnöstäsi:
ensinnäkin tervetuloa etelään oli syy mikä tahansa :)
Kiinnitin huomion yhteen asiaan heti alussa, miksi olet asunut vuoden asunnoissasi etkä vaadittavaa kahta vuotta, jolloin saisit myytyä asunnon ilman voitosta maksettavaa veroa?
Henkilökohtainen mielipide on, että jos työskentelet keskustassa tai lähimaastossa, osta asunto Oikotien "Etelä-Helsinki" alueelta. Alue on laaja ja kulkuyhteydet ovat keskimäärin varsin hyvät. Kauimmat alueet lienee Haagassa tällä haulla. Hyvillä alueilla hinnan muutokset korjaantuvat todennäköisesti nopeammin jos kriisi iskee. Alue joka tuntuu olevan suosiossa on Herttoniemi mutta siellä on järjetön määrä vuokratontteja, Helsingissä aina on oltava oma tontti, älä anna kaupungivaltuustolle optiota vuokrien korotuksiin.
Helsingin ulkopuolella suosisin keskuksia, Tikkurila, Leppävaara, Matinkylä jne. Eli alueita mistä pääsee Helsingin keskustaan joko junalla tai tulevaisuudessa metrolla. Ja näillä on myös uustuotantoa käsitykseni mukaan. Saat asunnon noilta alueilta helposti vuokralle.
Lauttasaari ja Munkkiniemi on kivoja alueita mutta omasta mielestäni ylihintaisia jos mietit kohdetta myös sijoitusmielessä. Toki jos oma elämän laatu merkkaa enemmän niin katso myös nuo alueet. Kruunuvuori tulenee olemaan jossain vaiheessa todella kiva alue mutta se pysyy Kalasataman tavoin työmaana varmaan seuraavat 10 vuotta. Näiltä alueilta löytänet kuitenkin uuskohteet helpoiten.
Vuokramarkkinoilla tuntuu että Kallion asunnot revitään käsistä. Sama tilanne lienee Sörnäisissä ja Vallilassa. Joten jos mietit parin vuoden jälkeen muuttoa, nämä alueet ovat vuokramarkkinoiden kysytyintä tavaraa.
Eli all-in-all, katso ratikkakartta ja junakartta, tutki tuleva metrokartta ja pidä mielessä, että yleensä ratikkalinjojen ympärillä asunnot menee helpoiten vuokralle.
Pakko laittaa oma lusikka tähän keskusteluun: Kaikki riippuu tietenkin missä pääsääntöisesti viettää aikaa kodin ulkopuolella. Itse jättäisin Keravan aivan ensimmäisenä pois laskuista muutamasta syystä: Jos sattuu pariutumaan, päivähoitopaikan saaminen läheltä asemaa on mahdoton tehtävä vaikka ois kuinka Cruisen Tomppa. Alkaa nääs aamulla vähän ketuttamaan kun eka ajat skidin tarhaan toiselle puolelle kaupunkia ja sit tuut juna-asemalle jossa ei tietenkään yksikään juna kulje jos on lehtiä radalla tai sattuu tulemaan lunta jne. (Koitin täältä ostaa yhtä asuntoa tovi sitten ja otin varsin paljon selvää paikallisilta sekä kaupungilta miten homma toimii ja jätin ostamatta). Lisäksi junat on aivan sairaan täynnä ja se jos mikä syö miestä/ naista töiden jälkeen. Sama syy jättää Vihti, Järvenpää jne pois laskuista koska ruuhkassa menee aivan hemmetisti aikaa päivittäin jos täytyy esimerkiksi Stadiin tulla töihin.
Vantaan puolelta ehkä mieluisin itselle olisi kivistön uusi alue. Uutta taloa pukkaa ja porukka on keskimääräistä paremmin toimeentulevaa joka taas heijastuu asuinalueen viihtyvyyteen. Myrtsi ja louhela kannattaa unohtaa mutta martinlaaksosta löytyy paljon uudistuotantoa joka on siellä paremmalla puolella aivan palveluiden läheisyydessä eikä hinnatkaan ole pahoja. Lisäksi matkaa junalle muutama sata metriä ja kauppa alakerrassa. Itse asun martsarissa ja työskentelen Otaniemessä (20min autolla). Parempi puolisko ajelee viikin ja jorvin väliä joten sijainti aika keskeinen itselle. Hintataso erittäin inhimillinen vähänkään isommissa huoneistoissa ja markkinat tuntuu toimivan kun asunnot liikkuu varsin hyvin. Omasta mielestä tiksi on aivan ylihinnoiteltu koska samat palvelut löytyy myyrmäestä. Lisäksi martsarista pääsee myös bussilla liikkumaan jos ja kun juna ei kulje (vs kerava).
Jos on tarve autolle niin sit melkein sama mistä yllämainituista asunnon hankkii, palvelut löytyy kaikista. Toki tiksissä autopaikasta joutuu luultavasti maksamaan oikeeta paperirahaa kun esim martsarissa ruutuja on käytössä yllinkyllin asukkaille. Sijoitusmielessä vuokrien erot tiksi vs martsari ei varmasti ole niin iso että tiksin kohde olisi lähellekään yhtä hyvä sijoitus koska hankitahinta on reilusti isompi.
Lisätään vielä, että Veikkola, Nummela ja Lohja ovat kivoja paikkoja, joista ajaa kohtuu ajassa ainakin Espooseen. Elämisen hintalaatusuhde huomattavasti Vantaata parempi ja moottoritie kulkee läheltä.
Ykköstien suunta ei ole Vantaalla työssäkäymistä ajatellen mitenkään kovin hyvä (varsinkaan jos työpaikka on Itä-Vantaalla). Jos duuni olisi Espoossa, olisi tilanne olennaisesti parempi. Tosin, jos "tunnin juna" joskus toteutuu, voi olla odotettavissa kovaakin arvonnousua. Siihen menee tosin pitkä aika.
Yleisesti ottaen ruuhkien suhteen pitää ottaa huomioon onko pakko mennä tiettyyn aikaan, vai voiko mennä puoli tuntia aiemmin tai myöhemmin. Itse ajelen tuota ykköstietä päivittäin Helsinkiin, ja jos voi valita lähtöaikansa ei ruuhka ole minkäänlainen ongelma. Ykkös- ja kakkosteiden risteyksestä keskustaan menee reilu puoli tuntia.
Kiitoksia kaikille, synty erittäin hyvää juttua mistä sai paljon jo uusia ideoita haaviin!
Tosiaan tarkennukseksi eli Vantaankoskella on duunit ja kokoluokka mitä haen ni on normi kokoinen kaksio eli 40-50m2.
E: Ja jep, omaa autoa ei tarkoitus hankkia vielä ihan lähiaikoina(liian -EV tällä hetkellä ;) )
Jos et hanki autoa, maksat neliöissä erotuksen moninkertaisesti vs. mitä saisit esim. Klaukkalasta. Mutta kyllähän tuohon hirveästi rakennetaan paraikaa ja jatkossa lentokenttäradan varteen.
Harvoin olen samaa mieltä Dharman kanssa, mutta nyt olen:
- lentokenttäradan varsi jos julkisilla kulkeminen on ainoa vaihtoehto. Sinne rakennetaan paljon uutta. Aika tietysti näyttää minkälaisia uusista alueista muotoutuu.
- Klaukkala (miksei myös osin muu Nurmijärvi) on ihan käypä vaihtoehto, jos auton hankinta ei ole poissuljettu. Sinne ei tosin kauheasti rakenneta uusia kerrostaloja. Ja pääseehän sieltäkin bussilla, jos duunipaikka on kävelymatkan päässä kolmostiestä. Muuten vähän vaikeammin.
muuten ihan hyvä mutta kaveri oli vailla myös kohtuullista sijoituskohdetta. En nyt oikein näe Klaukkalaa ja Nurmijärveä sijoituskohteena. Omalle asunnolle varmastikin mutta tarve oli kysyjällä hieman eri.
jatketaan Blogin aiheilla. Remontin yhteydessä tulikin sitten ennakoimaton kiire:
Hieman vuokralaisvalinnasta
Olen päättänyt viimeisten kuukausien aikana pyrkimykseen saada jatkossa vuokralaisiksi ensisijaisesti naisia. Joko 20+ opiskelijoita tai 30+ työssä käyviä. Olen myös tullut lopputulokseen, että juuri valmistunut 25-27 vuotias mies tai nainen on todennäköisesti lyhytaikainen vuokralainen. Tämän vuoksi pyrin myös välttämään heitä, mikäli se on vain mahdollista. Noin 20 vuotiaat työssä käyvät ovat hyvin usein myös lyhytaikaisia vuokralaisia.
Suurinosa näistä kommenteista perustuu kokemukseen, josta yhtenä esimerkkinä kerrottakoon vähän yli 20 vuotiaasta työssä käyvästä naishenkilöstä. Teimme vuokrasopimuksen ja kaikki oli kunnossa. Kolme päivää vuokrasopimuksen allekirjoittamisen jälkeen henkilö ilmoitti muuttavansa miesystävänsä kanssa yhteen ja haluaisi purkaa vuokrasopimuksen. 2 viikon vuokrahinnalla suostuin päättämään sopimuksen ennen kuin asukas oli edes muuttanut asuntoon. Vastaavia tilanteita eteeni on tullut muutamia ja en halua enää jatkossa vatkata sopimusten kanssa tällä tavoin.
Ihmisille luonteenomainen tarve pariutua ja alkaa rakentamaan perhettä ovat hyvin luonnollisia selityksiä näissä asioissa, mutta minun ei tarvitse vuokranantajana olla tässä välissä. Pyrin jatkossa profiloimaan vuokralaiset entistä tarkemmin ja pysymään strategiassani. Suurin tekijä, joka mahdollistaa strategiani, on asuntojeni hyvä tai erinomainen kunto. Tämän ansiosta pystyn olemaan varsin selektiivinen vuokralaisten osalta.
Miesten osalta alan kyllästymään välinpitämättömään siivoamiseen, jonka vuoksi asunnot ovat välillä aivan järkyttävän likaisia. Perusimurointi ei riitä, jos siivoaminen ei kuulu elämän perusrutiineihin. Olen nähnyt ystäväpiirissä asuntoja, joissa jopa katto on onnistuttu sotkemaan. Katon siivoaminenhan ei olekaan sitten enää ihan pieni operaatio. Jos asuntoa ei ole juuri remontoitu, jokainen voi käydä kokeilemassa minkä näköinen katto on, kun siihen vetää luudulla rannun. Katon maalaaminen on todennäköisesti helpompi operaatio kuin sen täydellinen puhdistaminen. Tästä asiasta tietysti pääsisi jollain tavalla eroon ottamalla joka kerta siivoojan paikalle kun vuokralainen vaihtuu ja maksattamalla tämän vanhalle vuokralaiselle. Tämä kuitenkin vaikeuttaa uuden vuokralaisen sisäänmuuttamista vaikka siivooja saataisiinkin paikalle muuttopäivänä. Ja siivoojan saaminen juuri sopivalle päivälle onkin jo sitten oma taiteen lajinsa.
Vaikka strategia ei varmastikaan täytä kaikkia lain vaatimia tasa-arvopykäliä, kaikkea ei tarvitse ilmoituksiin kirjoittaa. Tämän lisäksi joustavuus on syytä säilyttää, joten voin myös tilannekohtaisesti muuttaa mielipidettäni. Strategiani on siis voimakkaan ohjeellinen.
Suosittelen jokaisen vuokrausilmoituksia tekevän vuokranantajan lukemaan tuon yllä olevan linkin kunnolla. Itseäni huvitti jonkin verran soluasuntojen poikkeuksellinen kohtelu ja siellä erityisesti määrittely pesuhuoneiden lukumäärästä. Joskus on tunne, että näitä pykäliä kirjoittavat henkilöt, joilla kosketuspinta reaalitodellisuuteen on kymmenien vuosien takaisessa menneisyydessä.
Pitkäaikainen vuokralainen irtisanoi vuokrasopimuksen
Asunto numero 1:n vuokralainen oli asunut asunnossa suhteellisen pitkään ja tiesin hänen etsivät omaa asuntoa. Tavakseni on tullut soittaa vähintään kerran vuodessa vuokralaisille ja kuulumisten ohessa kysyn suoraan onko muuttotarpeita näköpiirissä. Vuokralainen irtisanoi vuokrasopimuksen helmikuun lopussa ja näin uuden vuokralaisen etsintä oli aloitettava välittömästi. Ajoituksellisesti tämä oli luonnollisesti erittäin hankala. Tätä en olisi tarvinnut remonttikiireiden oheen.
Asunnon sijainti Kruununhaassa yleensä saisi aikaiseksi joukkovaelluksen, kukapa sinkku ei haluaisi asua keskellä kaupunkia rauhallisella alueella. Alueen hintataso kuitenkin rauhoittaa muuttohaluja tehokkaasti. Viime aikoina on alkanut vaikuttamaan siltä, että jopa Kallion yksiöiden vuokrataso alkaa lähestymään 800 euroa / kk, joten ajattelin nyt sitten viimein nostaa vuokran selvästi päälle 800 euron. Viime kerralla jouduin turvautumaan numeroilluusioon käyttämällä hintaa 799 euroa / kk + vesi. Tällä kertaa siihen ei ollut tarvetta. Asunnon kunto on erinomainen, joten vuokrataso on perusteltavissa varsinkin verrattaessa Kallion hintatasoon.
Ei tämä kuitenkaan ihan niin helppoa ollut. Kallion asunnoissa saa nopeasti 10-15 kontaktia alle tunnissa, Kruununhakaan kontakteja tuli muutama. Ilmeisesti nyt vain on niin, että Kallio on vuokralaisten unelma paikka ja kävelymatka keskustaan ei merkitse kovinkaan paljoa. Tämä siis päätellen kontaktien määrästä ja muutamasta keskustelusta potentiaalisten vuokralaisten kanssa.
Kalliossa on baarit ja niissä nuoret sosiaalitapaukset aikaansa viettää. Ja ne taas ovat ne, jotka vuokraavat. Loput ostavat. Itse valitsen vuokralaiset sen mukaan, kenellä on eniten menetettävää.
Hyvin samoilla linjoilla, KTM ja lääkäriopiskelijat ovat erinomaisia. Harva heistä haluaa luottohäiriömerkintää
Dharma kirjoitti:
Kalliossa on baarit ja niissä nuoret sosiaalitapaukset aikaansa viettää. Ja ne taas ovat ne, jotka vuokraavat. Loput ostavat. Itse valitsen vuokralaiset sen mukaan, kenellä on eniten menetettävää.
Sen verran kuitenkin vielä lisään, että Kallio oli tuollainen vielä muutama vuosi sitten, nyt tilanne muuttuu todella nopeasti kun putkiremontit pakottavat sosiaalitapaukset muuttamaan muualle. Esimerkkinä Roban baarikeidas on siirtymässä kovaa vauhtia Kallioon ja alueen ravintolatarjonta paranee koko ajan. Muutin aikanaan n. 20 vuotta sitten Helsinkiin ja siihen aikaan Kallio oli vaarallisen paikan maineessa. Se on kuitenkin nykyään historiaa. Kallio tulee Punavuoren perässä karkeasti 10 - 15 vuotta. Nykyäänhän Punavuori lasketaan "arvoasuntoalueeksi".
Dharma kirjoitti:
Kalliossa on baarit ja niissä nuoret sosiaalitapaukset aikaansa viettää. Ja ne taas ovat ne, jotka vuokraavat. Loput ostavat. Itse valitsen vuokralaiset sen mukaan, kenellä on eniten menetettävää.
Hyvin samoilla linjoilla, KTM ja lääkäriopiskelijat ovat erinomaisia. Harva heistä haluaa luottohäiriömerkintää
Dharma wrote:
Kalliossa on baarit ja niissä nuoret sosiaalitapaukset aikaansa viettää. Ja ne taas ovat ne, jotka vuokraavat. Loput ostavat. Itse valitsen vuokralaiset sen mukaan, kenellä on eniten menetettävää.
Blogissani Q1 raportti ja pohdintaa Viron asuntomarkkinoista
Kuluvan vuoden alku on ollut keskimääräistä huomattavasti kiireisempi kuin koskaan osasin odottaa. Nyt ehkä sain paremman käsityksen, kuinka pienten asioiden yhteissumma johtaa varsin mielenkiintoisiin tilanteisiin. Kuluneen vuosineljänneksen aikana ostin asunnon, vuokrasin kolme asuntoa ja jonkinasteisia vuokranmaksuongelmiakin oli tarjolla.
Nyt kun tilanne on rauhoittunut ja sopivasti vuoden ensimmäinen vuosineljännes on kasassa, ajattelin tehdä pörssiyhtiömäisesti Q1 tulosraportin. Tässä vaiheessa kuukautta vuosineljännes on jo taputeltu. Katsotaan jaksanko tehdä tällaista myös seuraavina kvarttaaleina.
Asuntomarkkinoiden ja portfolion tilanne
Ostin helmikuussa yhden asunnon lisää. Olen edelleenkin asunnon ostoon erittäin tyytyväinen. Asunto itsessään on erinomainen kohde. Tämän lisäksi katsoessani asuntomarkkinoiden tarjontaa, havaitsen markkinatilanteen olevan erittäin vaikea.
Etsin asuntoja tietyillä kriteereillä: asunnon täytyy sijaita Oikotien Etelä-Helsinki -alueella, hinnan täytyy mahdollistaa yli 4 %:n bruttovuokratuottoon (vuokra-hoitovastike), tontin täytyy olla oma ja tarjouskauppakohteita en katso ollenkaan. Oikotiellä on tarjolla tällä hetkellä kriteerini täyttäviä kohteita 10 kpl. Näistä 3 on samassa taloyhtiössä (putkiremontti alkamassa ja kaikki kohteet ovat ylihintaisia), kahdessa muussa kohteessa putkiremontti häämöttää lähitulevaisuudessa ilman hinta-alennusta, kaksi on vanhoja liikehuoneistoja, yhdessä on "suihku kätevästi WC:n kanssa samassa tilassa" eli asunnossa ei ole suihkua (putkiremontti on lähestymässä), yksi on ensimmäisen kerroksen ylihinnoiteltu pommi. Yksi asunto näistä olisi edes jollain tasolla tutustumisen arvoinen mutta omistan ko. asunnon lähistöltä yhden asunnon ja tiedän myös tämän kohteen olevan ylihinnoiteltu. Ei ole siis asunnon ostajilla helppoa näillä markkinoilla.
Ostamani Asunnon kunto oli heikko ja sain remontoitua siitä erittäin hyvän vuokrauskohteen. Asunto vuokrattiin jo ennen kuin asuntoa edes alettiin remontoida kunnolla. Kassavirta on jo lähtenyt juoksemaan ja vuokralainen tuntuu olevan asuntoon erittäin tyytyväinen. Asuntoportolio sisältää nyt seitsemän asuntoa. Portfoliossa on yksi ongelmakohde, asunto on huonossa kunnossa ja putkiremontti lähestyy ensi syksynä. Muiden asuntojen osalta olen tyytyväinen tilanteeseen.
Vuokraustilanne
Kaikki asunnot ovat vuokralla. Ensimmäisen vuosineljänneksen aikana jouduin vuokraamaan yhteensä kolme asuntoa, joista yksi oli edellä mainittu uusin ostos. Tämän ohessa ensimmäinen sijoituskohteeni vapautui, ja sain vuokrattua sen karkeasti noin 1,5 viikossa ja uusi vuokralainen muuttaa samana päivänä sisään, kun vanha vuokralainen muuttaa pois. Samalla sain hieman korotettua vuokraa. Ei tyhjiä päiviä.
Myös toiseksi vanhimman kohteen vuokralainen irtisanoi vuokrasopimuksen ja sopimusrikon vuoksi sain vuokralaiselta yhden kuukauden vuokraa vastaavan "sakkomaksun". Sain myös tämän asunnon vuokrattua noin 1,5 viikossa, joten tämänkään asunnon osalta ei vielä tullut tyhjiä päiviä. Tämä asunto tulee olemaan kuitenkin kuukauden tyhjänä putkiremontin vuoksi, joten tässä saattaa parhaassa tapauksessa tulla 100 %:n käyttöaste "sakkomaksun" ansiosta.
Vuokralaisten vuokranmaksu
Seitsemän asunnon vuokralaisesta ainoastaan yhdellä oli tämän vuosineljänneksen....
Kevät on jo kovassa vauhdissa ja posti kantaa postiluukkuun kiihtyvällä tahdilla taloyhtiöiden yhtiökokouskutsuja. Mukana tulevat myös taloyhtiön tulos- ja taselaskelmat, joiden tutkiskelu on syytä ainakin yleissivistyksen vuoksi tehdä aika-ajoin. Tuloslaskelma kertoo suoraan mihin maksamani hoitovastikkeet kuluvat. Tämän ymmärtäminen antaa varsin paljon syvyyttä myös asuntosijoittamisen sijoitusprosessiin.
Tällä kertaa kirjoittelen siis kirjoituksen sijoituskohteideni taloyhtiöiden tulos- ja taselaskelmat. Koska osa yhtiöiden kokouskutsuista on vielä tulematta, käytän näiden yhtiöiden laskelmissa vuoden 2015 lukuja. Kuten blogin avauksessa totesin, teen näitä laskelmia omiin tarkoituksiini ja kirjoitan blogin kautta itselleni muistiinpanoja. Tämän vuoksi täydennän omat laskelmani, kun olen saanut loput kutsuista. Nyt siis valmistaudun yhtiökokouksiin tällä blogilla.
Pyrin kirjoittaa tekstin siten, että siitä saa hyötyä myös asuntojen ostoon. Kiinteistövälittäjät lähettävät yhtiön tietojen mukana juuri nämä samat laskelmat, joten yleensä teen saman analyysin myös ostaessani kohdetta. Analyysillä saa hyvän kuvan mitä ollaan oikeasti ostamassa.
Mihin kiinnitän huomiota
Päähuomioni keskittyy tuloslaskelmaan, josta tutkin lähinnä remontteihin menneet kustannukset keskimääräistä tarkemmin. Yksi ongelma tämän erän kanssa on jatkuvat kiistat osakkaiden ja taloyhtiöiden välisistä vastuista. Klassinen känninukahdus suihkuun livahtaa varsin helposti taloyhtiön kustannuksiin ellei hallitus ole hereillä ja vie osakasta vastuuseen omista vahingoistaan. Heikko hallitus ottaa helposti taloyhtiön vastuulle paljon kustannuksia, jotka eivät sinne kuulu. Osakkailla puolestaan on hämmentävän yleinen käsitys, ettei heillä ole mitään vastuuta naapureille aiheutetuista vahingoista.
Muiden kustannusten osalta tutkin niiden osuuden kokonaiskustannuksista, jonka kautta pystyy hahmottamaan onko isännöitsijä tehnyt omalta osaltaan työnsä huolella. Yhtenä eränä voidaan ottaa esimerkiksi siivouskustannukset, joiden osuus on varsin helppo ymmärtää. Siivoojan palkka kuukaudessa on 1.600 euroa jonka pohjalta on helppo suhteuttaa, kuinka paljon siivous voi edes teoreettisesti taloyhtiössä maksaa.
Taselaskelmien osalta käytännön ongelma on niiden sisällön vähyys. Tase-erät eivät juurikaan muutu ajan saatossa ellei taloyhtiön omaisuuteen ole tehty muutoksia tai taloyhtiöön isoja remontteja. Hallitustyöskentelyllä niihin ei myöskään kovin helposti pysty vaikuttamaan paitsi isojen remonttien yhteydessä. Sijoittajan on aina syytä olla paikalla kun esim. putkiremontin kirjapitokohtelua aletaan suorittamaan. Verotuksellisesti on iso merkitys, tehdäänkö putkiremontin käsittely tilinpäätöksessä tulouttamalla vai rahastoimalla. Jostain käsittämättömästä syystä isännöitsijät suosivat rahastointia, vaikkei se juurikaan hyödytä ketään nykyisessä verolainsäädännössä. Tulouttamisen hyödyt ovat kuitenkin hyvin selkeät sijoittajaosakkaille. Tässä siis toimialaa vaivaa perinteinen kateus, muuta syytä tähän käytäntöön en keksi. Ole paikalla, agitoi muita osakkaita kannattamaan mielipidettäsi ja perustelu myös ettei tulouttamisessa kukaan häviä mitään. Remontin kokonaan rahastoinnissa ei ole voittajia, ainoastaan sijoittajaosakkaat häviää.
Ainoa asia, johon kiinnitän enemmän huomiota, on vastaavaa puolen rahat ja pankkisaamiset. Tämä onkin yksi tärkeimmistä mittareista, jolla voi ennakoida ylimääräisten hoitovastikkeiden tarpeet sekä hieman saada käsitystä kuinka taloyhtiö on hoidettu. Heikko käteistilanne ei luonnollisesti tee taloyhtiöstä huonoa automaattisesti mutta sen syy on hyvä tiedostaa ja tutkia. Nyrkkisääntö on, että taloyhtiöllä olisi hyvä olla 2-3 kuukauden hoitovastikkeet tilillään. Tällöin ylimääräisiä hoitovastikkeita ei tarvitse alkaa perimään jokaisesta isommasta yllätyskustannuksesta.
Kuinka pääsen lukujen taakse
Omistuksessani on tällä seitsemän asuntoa, kaikki ovat Helsingissä ja eri taloyhtiöissä. Tätä kautta saan varsin helposti havaintoaineiston, jolla pystyn tekemään vertailevan tulos- ja taseanalyysin. Luonnollisesti havaintoaineistoni on vääristynyt oman sijoitusprosessini vuoksi, joten se tuskin edustaa keskimääräistä helsinkiläisen taloyhtiön tulos- ja taselaskelmaa. Kaikki asuntoni ovat omistustontilla, joten jo pelkästään kiinteistöveron ja tonttivuokran välinen erotus luo vääristymän omaan havaintoaineistojen välille. Olisi luonnollisesti varsin mielenkiintoista saada käsiin kattavampi aineisto ja verrata sitä omaani. Yritin googlata näitä tietoja siinä kuitenkaan tuloksellisesti onnistumatta. Todennäköisesti tällainen löytyisi joltakin isolta isännöitsijältä tai kiinteistöihin erikoistuneelta organisaatiolta. Tämä jääkin nyt to-do listalle.
Taloyhtiöiden laskelmien vertailussa iso hankaluus on kohteiden poikkeavuus. Tämän vuoksi laskelmat täytyy yhteismitallistaa. Käytän yhteismitallistamisessa luonnollisesti suhdelukuja mutta myös taloyhtiön asuinneliöitä, jotka löytyvät yhtiökokouskutsun liitetiedoista. Tuloslaskelman tulojen osalta tämä lähestymistapa vääristää vertailtavuutta, kun katsotaan yksittäisiä tulosrivejä, koska osalla taloyhtiöillä voi olla merkittäviäkin omaisuus. Tämä on siis otettava vertailuissa huomioon. Kustannuspuolella vääristymiä ei synny, joten menetelmä on erinomainen. Näin saan jokaisen taloyhtiön tulos- ja taselaskelman paloiteltua neliökohtaiseksi kustannukseksi ja laskettua mihin omat hoitovastikkeeni ovat menneet.
Nykyiset kirjanpito-ohjeet ovat johtaneet siihen, että suurin osa (minulla kaikki) isännöintitoimistot tekevät täysin samanlaisen tuloslaskelmakaavion. Tämän ansiosta lukujen naputtelu Exceliin sujuu suhteellisen nopeasti. Ainoa rivi, jossa täytyy olla hieman tarkempana, ovat korjauskustannukset. Yhtiöt raportoivat korjauskustannukset vaihtelevasti yhdellä tai useammalla rivillä. Samalla vakuutuskorvaukset liittyvät useimmiten juuri näihin kustannuksiin. Tämän vuoksi laitan omaan Exceliini nämä kaikki yhteen lukuun vaikka tiedosta vakuuskorvausten kohdentamisen vaativan tarkat tiedot. Jälleen kuitenkin jossain tarkkuudessa menee merkityksellisyyden raja.
Yhteismitallistamisen perustiedot ja taseen piiloarvot
Yhteismitallistaminen on helpointa tehdä jakamalla kaikki yksittäiset tulos- ja taserivit asuinneliöillä. Taloyhtiöt, joissa olen osakkaana, ovat yhteiskooltaan 20.339,80 asuinneliötä. Kaikilla yhtiöillä on omat tontit, joiden yhteenlaskettu pinta-ala on 16.184 neliötä. Näistä yhden taloyhtiön osuus on lähes puolet, muiden yhtiöiden tontit ovat 647 - 2.047 neliötä. Tontit ovat sinällään hauska yksityiskohta, vaikka en käytäkään niiden tietoja laskelmissani millään tavalla. Ehkä josssain välissä selvitän mikä niiden teoreettinen markkina-arvo on. Koko asuntoportfolioni koko on 170 neliötä ja tämän ansiosta omistan Helsingissä tonttimaata 131,02 neliötä. Taloyhtiöiden asuinneiliöistä omistan 0,84 %, omistusosuus vaihtelee välillä 0,62 % - 3,41 %. Nämä kaikki tiedot löytyvät taloyhtiöiden toimintakertomuksista.
Taselaskelmista löytyy myös välillä mittaviakin piiloarvoja, jotka tekevät asuntosijoittamisesta välillä erittäin kiehtovaa. Erityisen mielenkiintoisia nämä ovat asuntoa ostettaessa, koska usein taloyhtiön omaisuus ei näy myytävän asunnon hinnassa juuri mitenkään. Taloyhtiöillä voi olla omistuksessaan työtiloja, varastoja, liikehuoneistoja ja asuinhuoneistoja mutta osa yhtiöistä ei kerro toimintakertomuksessa näiden omistusten tarkkoja neliömääriä. Toki osa voi jättää ne kertomatta puhtaasti liikesalaisuuksien vuoksi. Esimerkiksi liikehuoneiston vuokralainen tuskin haluaa jokaisen kynnelle kykenevän kiinteistövälittäjän levittelevän heidän liiketoimintatietojaan. Nämä omistukset ovat kuitenkin erittäin tärkeä huomioida, koska omistuksilla voi olla merkittävä vaikutus tuloslaskelman komponentteihin.
Liike- ja muiden tilojen kaupallinen hyödyntäminen on valitettavan usein pahasti hunningolla taloyhtiöissä. Osittain asiaan vaikuttaa puhdas laiskuus mutta usein taloyhtiöissä on hallituksessa ihmisiä, joiden kapasiteetti ei riitä pohtimaan tämän kaltaisia asioita. Otettakoon esimerkkinä putkiremontin vuoksi pidetyn ylimääräisen yhtiökokouksen ajallisesti pisin keskusteluaihe: ovipuhelin. Ovipuhelimen kustannus oli muistaakseni 60.000 euroa ja koko putkiremontin kustannusarvio oli yli 6.000.000 euroa. Valitettavasti tämä kiinnosti kaikkein eniten suurinta osaa osakaskunnasta. Kun tästä joukosta kerätään hallitus, ihan aina paikalle ei saavu kaikkein liiketoiminnallisimman ajatusmaailman omaava kansanjoukko.
Muita piiloarvoja taloyhtiöissä ovat ullakkotilat. Oletan, että kantakaupungin seuraava rakennusbuumi tulee kohdistumaan nimenomaan hyvällä sijainnilla olevien taloyhtiöiden ullakkotiloihin, jossa taloyhtiöt myyvät tilat grynderille ja grynderi rakentaa tilaan asuntoja. Tämä hyödyttäisi taloyhtiöitä monella tavalla. Luonnollisesti tilan myynnistä saadaan rahaa mutta samalla myös asuinneliöiden määrä lisääntyisi ja vastiketulot lisääntyisivät. Edellä kerrottu on luonnollisesti raju yksinkertaistus, koska kaupungin kaavoituksella, museovirastolla ja taloyhtiön ominaisuuksilla voi olla suurikin merkitys ullakkotilan hyödyntämismahdollisuuksiin. Jäämme näkemään meneekö ennusteeni oikeaan. Ilolla kuitenkin useimmissa taloyhtiössä, joissa asuntoni ovat, on ullakkotilat vielä hyödyntämättä.
Tuloslaskelman tulot
Taloyhtiöiden yhtiövastikkeet ovat yhteensä 1.155.995,65 euroa ja vuokratulot 226.633 euroa. Käyttökorvaukset (autopaikat, vesimaksut jne.) ovat yhteensä 128.140,35 euroa ja muut kiinteistön tuotot 114,32 euroa. Näin saadaan kuva, mistä taloyhtiöt tulot muodostuvat ja kuinka paljon taloyhtiöiden omaisuus vähentää yhtiövastiketarvetta. Tässä kohti olisi erittäin miellyttävää tietää millaisia vuokratuloja taloyhtiössä yleisesti on. Luontevaa on olettaa, että kantakaupungin taloyhtiössä kivijaloissa on liikehuoneistoja muttei juurikaan muualla. Taloyhtiöiden omistamat asunnot kohdistuvat useimmiten erittäin vanhoihin taloyhtiöihin, joissa ei ole ollut koko historian aikana tarpeeksi typerää hallitusta, joka olisi myynyt ne pois. Niiden yhtiöiden osalta, joissa olen itse hallituksessa, vastustan jokaista omaisuudenmyynti-ideaa, ellei se kohdistu tuottamattomiin tiloihin. Lypsävää lehmää ei kannata tappaa.
Ohessa kohteitteni suhteelliset jakaumat tuloslaskelman tulopuolelta:
Kuvasta on helppo analysoida, että kohde Kallio II on erinomainen kohde taloyhtiön ansiosta. Yhtiövastikkeet ovat ainostaan 63 % kaikista taloyhtiön tuloista, joten yhtiövastike on varsin maltillinen. Toisessa päässä on Torkkelinmäen taloyhtiö, jossa ei ole vuokratuloja lainkaan ja käyttökorvauksetkin ovat vähäiset. Suuri yllätys ei liene, että tämän kohteen yhtiövastikkeen neliöhinta on kohteistani ylivoimaisesti korkein. Ainoa syy mikä pidättää minua myymästä kohdetta on erittäin matala hankintahinta ja asunnon sijainti. Kohteessa on myös muutama muu epämiellyttävä piirre, mutta palaan niihin myöhemmin kustannuspuolella.
Taloyhtiöissä pääomavastikkeet (isot remontit, lainanlyhennykset) rahastoidaan siksi, että esim. putkiremontti pitää periaatteessa aktivoida taseelle (ei siis kirjata kuluksi tilikaudelle / tilikausille) ja asoy:t tähtäävät obv +-0 tulokseen. Tulouttamalla pääomavastikkeet yhtiölle syntyisi verotettavaa tuloa joka ei ole tarkoituksenmukaista. Toki muitakin tuloksenjärjestelykeinoja asunto-osakeyhtiöille on, mutta joissain tilanteissa rahastointi on ainoa vaihtoehto.
Kiitos erittäin hyvästä kirjoituksesta. Itsekin asuntosijoittajana arvostan, kun joku asiantunteva ottaa aikaa ja kirjoittaa näistä asioista ymmärrettävästi ja kuitenkin menee hieman syvemmälle kuin normaalisti.
Taidanpa tehdä omienkin sijoituskohteiteni kohdalta samat harjoitukset, mielenkiinnolla odotan miltä omat graafit näyttävät. Vielä kun omassa salkussa on hyvinkin erilaisia kohteita kuten uudiskohdetta, 70-luvun korjausvelkaista elementtitaloa, 50-luvun erittäin hyvin hoidettua jne.
Aina itseäni ihmetyttää, miten tästä alasta voi aina oppia uutta, vaikka on jo vuosia tätä seurannut ja opiskellut. Olen varma, että tästäkin harjoituksesta jää taas jotain käteen. Ei olisi ensimmäinen kerta kun omasta "kaikki huomioon ottavasta" toiminnasta löytyy jokin juonne jota viilaamalla saa 1-2k€ vuodessa lisää tuottoa. Esim. yksi kädennosto ja puheenvuoro yhtiökokouksessa (20 sekuntia) viime vuonna toi 3000€ verohyödyn lainaosuuksien tulotuksen myötä. Lisäksi oppia on tullut niin pankkisuhteen vaalimisesta kuin vuokralaisten valinnastakin.
Hyvää settiä ja kiva että jaksat panostaa kirjoituksiisi.
Muutama kommentti:
Tulouttamisen hyödyt ovat kuitenkin hyvin selkeät sijoittajaosakkaille. Tässä siis toimialaa vaivaa perinteinen kateus, muuta syytä tähän käytäntöön en keksi. Ole paikalla, agitoi muita osakkaita kannattamaan mielipidettäsi ja perustelu myös ettei tulouttamisessa kukaan häviä mitään. Remontin kokonaan rahastoinnissa ei ole voittajia, ainoastaan sijoittajaosakkaat häviää.
Asia ei välttämättä ole niin mustavalkoinen kuten JPKL totesikin. Monesti itse remontti aktivoidaan taseeseen ja poistetaan sitten vuosittain tietyllä poistoprossalla mistä tulee negatiivista tulosvaikutusta. Samaan aikaan pääomavastikkeet voidaan tulouttaa, josta tulee pitkillä laina-ajoilla noin suurinpiirtein vastaava positiivinen tulosvaikutus. Kaikki siis ok. Toinen juttu ovat sitten isommat kertasuoritukset lainoille, jos ne tuloutetaan niin sitten pitäisi olla jostain myös ylimääräistä poistopohjaa tms. millä saada vastaava negatiivinen tulosvaikutus. Toki tällöinkin voidaan kikkailla asuintalovarauksilla.
Olen myös nähnyt taloyhtiöitä missä ei aktivoida vaan tuloutetaan koko remontti = pitkä miinus yhdelle tilikaudelle ja opo negatiiviseksi ym. Samoin tuloutetaan kaikki lainaosuussuoritukset. Ei tavallaan käytännön haittaa ainakaan lyhyellä aikavälillä, mutta 10v päästä jäljellä oleva tehty tappio muuttuu vähennyskelvottomaksi. Tällöin rahoitusvastikkeiden rullatessa sisään alkaa taas muodostua tulosta, jolloin taas joudutaan kikkailemaan asuintalovarauksella tai rahastoimalla vastikkeita.
Ainoa asia, johon kiinnitän enemmän huomiota, on vastaavaa puolen rahat ja pankkisaamiset.
Pelkästään tilisaldon tuijottaminen ei anna kummoista kuvaa taloyhtiön maksuvalmiustilanteesta. Kyllä ne muutkin erät kannattaa tsekata. Esimerkki vaikka yhdestä kohteesta jonka hallituksessa itse olen, eli vuoden vaihteen jälkeen 2. tammikuuta erääntyi puolen vuoden lainan lyhennykset isosta korjauslainasta sekä pienemmästä remontista kymppitonnien lasku. Toisinsanoen tilinpäätöshetkellä kassassa oli paljon rahaa, pari päivää tilinpäätöshetken jälkeen tilanne olikin jo toinen. Kannattaa myös katsoa miten kassan turvapuskuri on rahoitettu, hoitovastike- vai pääomavastikeylijäämillä. Periaatteessa jos pääomavastikkeita on kerätty liikaa, niin niillä pitäisi tehdä ylimääräisiä lainan lyhennyksiä, eikä ylläpitää maksuvalmiutta. Jotain ylläreitäkin olen nähnyt, esim. saamisiin jäänyt roikkumaan pidemmältä ajalta isompia summia toimitilavuokria, joiden perintätyö oli isännöitsijältä jäänyt vallan tekemättä.
Lämmityskulujen osalta ainoa todellinen tapa vaikuttaa kustnnuksiin, on tutkia uusia energiansäästömuotoja (ikkunaremontin ohella). Niidenkin käyttöönotto on suurimmassa osassa tapauksissa pitkään negatiivisen kassavirran investointeja.
Tämähän on helppo laskea auki ja osaava hallitus saa hyvän energiatehokkuusinvestoinnin tuottamaan heti positiivista kassavirtaa. Esim. erityyppiset lämmöntalteenottojärjestelmät saattavat maksaa itsensä takaisin alle 10 vuodessa. Hoitolainaa taloyhtiö saa prossan korolla ja 20v lainalla. Eli käytännössä taloyhtiö voi periä hoitolainaa hoitovastikkeen muodossa, ja hoitovastiketta pystytään jopa selvästi laskemaan, koska investoinnin tuottama kassavirta (=alentuneet kulut) on suurempaa kuin lainakorot & -lyhennykset.
Kiitos palautteesta, aina lämmittää sydäntä jos joku jaksaa näitä oikeasti myös lukea :)
tuon tulouttamis/rahastointiasian osalta ehkä kirjoitin liian äkkiväärästi asiani. Taustalla on pari havaintoa, jossa havaitsin isännöitsijän kyvyn käsitellä asiaa luovasti loppuneen. Tulouttaminen pystytään tekemään myös niin, että taloyhtiön omat pääomat menevät pakkaselle ja tämän jälkeen seuraavan 10 vuoden aikana yhtiövastikkeet lasketaan tuloksi. Ajan hetkellä t+0 tehty tappio kuitenkin nollaa tuloksen tuon mainitun 10 vuoden ajan. Kun laskelmat tehdään kunnolla, varsinkin sijoittajaosakkaat säästävät verotuksessa sievoisen summan rahaa. Muille osakkaille tällä on merkitystä ainostaan silloin, kun asunto myydään alle 2 vuoden asumisen jälkeen.
jos teet vastaavat laskelmat niin mielelläni näkisin itsekin ne. Omalla kohdallani tosiaan nämä asunnot edustavat suunnilleen saman ikäisiä taloja ja ovat otokseltaan voimakkaasti vääristyneitä keskimääräisiin taloyhtiöihin. Olen samaa mieltä tuosta suun avaamisesta taloyhtiön kokouksessa. Pienellä vaivalla sain yhdessä kokouksessa "tuloutettua" putkiremontista kahden vuoden vastikkeet, kun tätä ei oikein kukaan pystynyt prosessoimaan lauseiksi ylimääräisessä yhtiökokouksessa. Näin ollen saamme tuloutushyötyä peräti 12 vuotta yhteensä.
Ja suuri kiitos palautteesta.
Lokki kirjoitti:
Kiitos erittäin hyvästä kirjoituksesta. Itsekin asuntosijoittajana arvostan, kun joku asiantunteva ottaa aikaa ja kirjoittaa näistä asioista ymmärrettävästi ja kuitenkin menee hieman syvemmälle kuin normaalisti.
Taidanpa tehdä omienkin sijoituskohteiteni kohdalta samat harjoitukset, mielenkiinnolla odotan miltä omat graafit näyttävät. Vielä kun omassa salkussa on hyvinkin erilaisia kohteita kuten uudiskohdetta, 70-luvun korjausvelkaista elementtitaloa, 50-luvun erittäin hyvin hoidettua jne.
Aina itseäni ihmetyttää, miten tästä alasta voi aina oppia uutta, vaikka on jo vuosia tätä seurannut ja opiskellut. Olen varma, että tästäkin harjoituksesta jää taas jotain käteen. Ei olisi ensimmäinen kerta kun omasta "kaikki huomioon ottavasta" toiminnasta löytyy jokin juonne jota viilaamalla saa 1-2k€ vuodessa lisää tuottoa. Esim. yksi kädennosto ja puheenvuoro yhtiökokouksessa (20 sekuntia) viime vuonna toi 3000€ verohyödyn lainaosuuksien tulotuksen myötä. Lisäksi oppia on tullut niin pankkisuhteen vaalimisesta kuin vuokralaisten valinnastakin.
mun täytyy lukea muutama juttu ennenkuin pystyn vastaamaan sinun ansiokkaisiin kommentteihin. Luen ne huolella ensin lävitse, koska vaistosin nyt oppivani jotain uutta myös kirjanpidosta. Kiitos jo tässä vaiheessa komenteistasi. Täytyy myös ottaa enemmän selvää noista energiansäästösysteemeistä, jotta voisin ottaa ne puheeksi yhtiökokouksissa ja hallituksissa. Urani ei ole vielä tarpeeksi pitkä, jotta kaikki asiat olisivat kunnolla hallussa.
Ja kiitos palautteesta, tätä tehdään välillä turhankin tarkalla viivottimella mutta jostain syystä tykkään hieroa näitä lukuja varsin paljon :)
KepilläJäätä kirjoitti:
Hyvää settiä ja kiva että jaksat panostaa kirjoituksiisi.
Muutama kommentti:
Tulouttamisen hyödyt ovat kuitenkin hyvin selkeät sijoittajaosakkaille. Tässä siis toimialaa vaivaa perinteinen kateus, muuta syytä tähän käytäntöön en keksi. Ole paikalla, agitoi muita osakkaita kannattamaan mielipidettäsi ja perustelu myös ettei tulouttamisessa kukaan häviä mitään. Remontin kokonaan rahastoinnissa ei ole voittajia, ainoastaan sijoittajaosakkaat häviää.
Asia ei välttämättä ole niin mustavalkoinen kuten JPKL totesikin. Monesti itse remontti aktivoidaan taseeseen ja poistetaan sitten vuosittain tietyllä poistoprossalla mistä tulee negatiivista tulosvaikutusta. Samaan aikaan pääomavastikkeet voidaan tulouttaa, josta tulee pitkillä laina-ajoilla noin suurinpiirtein vastaava positiivinen tulosvaikutus. Kaikki siis ok. Toinen juttu ovat sitten isommat kertasuoritukset lainoille, jos ne tuloutetaan niin sitten pitäisi olla jostain myös ylimääräistä poistopohjaa tms. millä saada vastaava negatiivinen tulosvaikutus. Toki tällöinkin voidaan kikkailla asuintalovarauksilla.
Olen myös nähnyt taloyhtiöitä missä ei aktivoida vaan tuloutetaan koko remontti = pitkä miinus yhdelle tilikaudelle ja opo negatiiviseksi ym. Samoin tuloutetaan kaikki lainaosuussuoritukset. Ei tavallaan käytännön haittaa ainakaan lyhyellä aikavälillä, mutta 10v päästä jäljellä oleva tehty tappio muuttuu vähennyskelvottomaksi. Tällöin rahoitusvastikkeiden rullatessa sisään alkaa taas muodostua tulosta, jolloin taas joudutaan kikkailemaan asuintalovarauksella tai rahastoimalla vastikkeita.
Ainoa asia, johon kiinnitän enemmän huomiota, on vastaavaa puolen rahat ja pankkisaamiset.
Pelkästään tilisaldon tuijottaminen ei anna kummoista kuvaa taloyhtiön maksuvalmiustilanteesta. Kyllä ne muutkin erät kannattaa tsekata. Esimerkki vaikka yhdestä kohteesta jonka hallituksessa itse olen, eli vuoden vaihteen jälkeen 2. tammikuuta erääntyi puolen vuoden lainan lyhennykset isosta korjauslainasta sekä pienemmästä remontista kymppitonnien lasku. Toisinsanoen tilinpäätöshetkellä kassassa oli paljon rahaa, pari päivää tilinpäätöshetken jälkeen tilanne olikin jo toinen. Kannattaa myös katsoa miten kassan turvapuskuri on rahoitettu, hoitovastike- vai pääomavastikeylijäämillä. Periaatteessa jos pääomavastikkeita on kerätty liikaa, niin niillä pitäisi tehdä ylimääräisiä lainan lyhennyksiä, eikä ylläpitää maksuvalmiutta. Jotain ylläreitäkin olen nähnyt, esim. saamisiin jäänyt roikkumaan pidemmältä ajalta isompia summia toimitilavuokria, joiden perintätyö oli isännöitsijältä jäänyt vallan tekemättä.
Lämmityskulujen osalta ainoa todellinen tapa vaikuttaa kustnnuksiin, on tutkia uusia energiansäästömuotoja (ikkunaremontin ohella). Niidenkin käyttöönotto on suurimmassa osassa tapauksissa pitkään negatiivisen kassavirran investointeja.
Tämähän on helppo laskea auki ja osaava hallitus saa hyvän energiatehokkuusinvestoinnin tuottamaan heti positiivista kassavirtaa. Esim. erityyppiset lämmöntalteenottojärjestelmät saattavat maksaa itsensä takaisin alle 10 vuodessa. Hoitolainaa taloyhtiö saa prossan korolla ja 20v lainalla. Eli käytännössä taloyhtiö voi periä hoitolainaa hoitovastikkeen muodossa, ja hoitovastiketta pystytään jopa selvästi laskemaan, koska investoinnin tuottama kassavirta (=alentuneet kulut) on suurempaa kuin lainakorot & -lyhennykset.
Nyt oli hieman enemmän aikaa keskittyä näihin kommentteihin, Tämä alla oleva ensimmäisenä. Kirjoitin ehkä hieman liian suoraviivaisesti, tarkoitin juuri tätä kuvaamaasi prosessia. Mutta tosiaan olen törmännyt isännöitsijöihin, jotka haluaisivat rahastoida koko remontin eivätkä edes antaudu keskusteluun tulouttamisesta. Isoissa remonteissa nuo kannattaa tehdä sekä että, jolloin hyöty maksimoituu. Tätä tulen ajamaan myös omissa kohteissani mikäli siihen on mahdollisuus.
Tuon tilisaldon osalta tein aidosti ajatusvirheen. Tilisaldon lisäksi täytyy katsoa lyhyt aikaiset velat ja saamiset. Veloissahan nuo erääntyvät maksut näkyvät (ellei ole suuria remontteja) hyvin ja lyhyt aikaisissa saamisissa on lähinnä vakuutuskorvauksia / vastike / vuokrasaatavia. Nämä viimeksi mainitut ovat yleensä kuitenkin pieniä.
Täytyy tutustua noihin energiajuttuihin tarkemmin, noissa olen täysin noviisi mutta jo yleissivistyksen vuoksi ne täytyisi hallita jollain tavoin.
Ja suuri kiitos uudestaan kommenteista, näistä oli aidosti hyötyä omaan toimintaan
KepilläJäätä kirjoitti:
Asia ei välttämättä ole niin mustavalkoinen kuten JPKL totesikin. Monesti itse remontti aktivoidaan taseeseen ja poistetaan sitten vuosittain tietyllä poistoprossalla mistä tulee negatiivista tulosvaikutusta. Samaan aikaan pääomavastikkeet voidaan tulouttaa, josta tulee pitkillä laina-ajoilla noin suurinpiirtein vastaava positiivinen tulosvaikutus. Kaikki siis ok. Toinen juttu ovat sitten isommat kertasuoritukset lainoille, jos ne tuloutetaan niin sitten pitäisi olla jostain myös ylimääräistä poistopohjaa tms. millä saada vastaava negatiivinen tulosvaikutus. Toki tällöinkin voidaan kikkailla asuintalovarauksilla.
Olen myös nähnyt taloyhtiöitä missä ei aktivoida vaan tuloutetaan koko remontti = pitkä miinus yhdelle tilikaudelle ja opo negatiiviseksi ym. Samoin tuloutetaan kaikki lainaosuussuoritukset. Ei tavallaan käytännön haittaa ainakaan lyhyellä aikavälillä, mutta 10v päästä jäljellä oleva tehty tappio muuttuu vähennyskelvottomaksi. Tällöin rahoitusvastikkeiden rullatessa sisään alkaa taas muodostua tulosta, jolloin taas joudutaan kikkailemaan asuintalovarauksella tai rahastoimalla vastikkeita.
Ainoa asia, johon kiinnitän enemmän huomiota, on vastaavaa puolen rahat ja pankkisaamiset.
Pelkästään tilisaldon tuijottaminen ei anna kummoista kuvaa taloyhtiön maksuvalmiustilanteesta. Kyllä ne muutkin erät kannattaa tsekata. Esimerkki vaikka yhdestä kohteesta jonka hallituksessa itse olen, eli vuoden vaihteen jälkeen 2. tammikuuta erääntyi puolen vuoden lainan lyhennykset isosta korjauslainasta sekä pienemmästä remontista kymppitonnien lasku. Toisinsanoen tilinpäätöshetkellä kassassa oli paljon rahaa, pari päivää tilinpäätöshetken jälkeen tilanne olikin jo toinen. Kannattaa myös katsoa miten kassan turvapuskuri on rahoitettu, hoitovastike- vai pääomavastikeylijäämillä. Periaatteessa jos pääomavastikkeita on kerätty liikaa, niin niillä pitäisi tehdä ylimääräisiä lainan lyhennyksiä, eikä ylläpitää maksuvalmiutta. Jotain ylläreitäkin olen nähnyt, esim. saamisiin jäänyt roikkumaan pidemmältä ajalta isompia summia toimitilavuokria, joiden perintätyö oli isännöitsijältä jäänyt vallan tekemättä.
Lämmityskulujen osalta ainoa todellinen tapa vaikuttaa kustnnuksiin, on tutkia uusia energiansäästömuotoja (ikkunaremontin ohella). Niidenkin käyttöönotto on suurimmassa osassa tapauksissa pitkään negatiivisen kassavirran investointeja.
Tämähän on helppo laskea auki ja osaava hallitus saa hyvän energiatehokkuusinvestoinnin tuottamaan heti positiivista kassavirtaa. Esim. erityyppiset lämmöntalteenottojärjestelmät saattavat maksaa itsensä takaisin alle 10 vuodessa. Hoitolainaa taloyhtiö saa prossan korolla ja 20v lainalla. Eli käytännössä taloyhtiö voi periä hoitolainaa hoitovastikkeen muodossa, ja hoitovastiketta pystytään jopa selvästi laskemaan, koska investoinnin tuottama kassavirta (=alentuneet kulut) on suurempaa kuin lainakorot & -lyhennykset.
Erittäin kiinnostavaa ja opettavaista luettavaa, kiitos kaikille kirjoittajille.
Olen nyt sorkkimassa pikkurahalla osakkeita, oppirahoja makselen....mutta asuntoihin olenkin jo sekaantunut. Hallussani kolme, kaikki itäisessä Helsingissä. Lähinnä siksi kun sielläpäin asustelen itsekin.
Ne aikoinaan yksitellen osteltiin lähinnä puolisoni huonon eläketurvan tueksi, tarkoituksenamme oli ( ja on edelleen ) ne pitää ja maksella pois, niin että kun eläköidymme, puolisoni saisi koko ajan pikkuisen tasaista lisätuloa vuokrista. Emme koskaan (olisikohan ehkä pitänyt... ) uhranneet paljoakaan itse yhtiöiden tutkimiseen, saatikka onko omistus vai vuokratontti tms. Pääpointti meillä oli vain, että ostohinta edullinen alueen hintatasoon ( onnistui joka kerta ), ja että saatava vuokratuotto kattoi aina helposti vastikkeen ja lainamme maksun kokonaan. Joistakin jää enemmänkin taskuun, joistakin vähemmän. Mutta loppupelissä jokusen vuoden päästä vuokralaisemme ovat maksaneet lainamme pois meidän puolestamme ja sitten kaikki, vähäinenkin vuokratulo, jää itsellemme.
Näinkin tämä on toiminut hyvin. Emme tietenkään ehkä ole saaneet maksimituottoa, mutta emme sitä tavoitelleetkaan. Varmaa tuloa sitten myöhemmin.
