Rahoitusvastikkeen merkitys uudiskohteissa?

Minulle juuri sanoi yksi uudiskohdetta myyvä rakentajayritys, että yhtiölainan marginaalit ovat yksityishenkilöiden asuntolainoja isompia. Liekö suurta eroa, en tiedä.

Jos yhtiölaina on tuloutettua muotoa, voi pääoman lyhennyksen vähentää vuokratulosta, mikä on valtava etu asuntosijoittajan kannalta. Rahastoitua muotoa ei voi.

Käsittääkseni yhtiölaina on aina osakekohtaista, eikä voi päätyä muiden yhtiön osakkaiden maksettavaksi. Asunto-osakehan on siitä erilainen osakeyhtiömuoto, että osakkeet eivät oikeuta identtiseen oikeuteen (tai velvollisuuteen) yhtiössä verrattuna muihin osakeyhtiömuotoihin. 

Jos as. oy:n osakkeenomistaja ei suoriudu velvoitteistaan as. oy:lle ajoissa, on as. oy:llä oikeus ottaa haltuun ko. osake. Toki tästä voi tulla merkittäviäkin oikeudenkäyntikuluja, mutta lienee erittäin harvinaista, etteikö haltuuntotettu omaisuus kattaisi ko. osakkeeseen liittyviä velvoitteita realisoituna.

Rogue kirjoitti:

Onko se yhtiölaina siis uudiskohteessa alunperin rakennuttajan tms. ottamaa velkaa ja vastuuta? Eli jos esim. yksi kohteen asunnoista ei mene kaupaksi, jää velka sen osalta rakennuttajan lyhennettäväksi? 

Entä jos haluan myydä asunnon? Ilmeisesti tällöin yhtiölainaosuus jää kyseiseen osakkeeseen eikä sitä tarvitse pois muutettaessa maksaa kokonaan vaan se jää taas seuraavan asukkaan lyhennettäväksi? 

Älä sekoita osakasta ja asukasta. Laina liittyy osakkeeseen ja osakkeenomistajaan. Asunto voi olla vaikka vuokralla, jolloin asukkaalla ei ole mitään tekemistä lainan kanssa.

Rahoitusvastikkeella maksettava laina on useimmiten joko

• rakennuttajan toimesta rakennusvaiheessa taloyhtiölle otettu laina, jotta asunnon nimellinen myyntihinta saadaan matalammaksi ja jotta rakennuttajan ei tarvitse ottaa lainaa omiin nimiinsä. Lähes kaikissa uusissa taloyhtiöissä on tällaista lainaa.
• taloyhtiön myöhemmin ottama laina jotakin isoa korjaushanketta varten, esim. putkiremonttia varten.

Yhtiölainan rahoitusvastike liittyy tiettyy osakkeeseen ja jos myyt asunnon, vastuu lainasta liittyy uudelle omistajalle.

Jos jokin asunto ei mene kaupaksi, omistaa rakennuttaja edelleen sen asunnon ja on vastuussa lainan rahoitusvastikkeesta sen osalta.

Pienellä mutu-varauksella pieni kommentti Dharman vastaukseen: Taloyhtiö on ottanut lainan pankilta yhtenä konttänä ja lyhentää sitä yhtenä konttänä. Pankkia ei kiinnosta, miten laina jakautuu asunnoille. Periaatteessa koko yhtiö on vastuussa koko lainasta, eikä pankki erottele lainasopimuksessa siitä asuntokohtaisia osia. Taloyhtiö jyvittää lainan osakkaille ja kerää rahoitusvastikkeella varat korkoihin/takaisinmaksuun osakkailta. Käytännössä jonkun osakkaan jättäessä rahoitusvastikkeen maksamatta, se saadaan perittyä osakkaalta asunnon haltuunoton kautta. Eli käytännössä kukin osakas vastaa vain omasta osuudestaan. (Jos talo on rakennettu muuttotappiopaikkakunnalle jossa asuntoja ei saada edes vuokrattua, on teoriassa mahdollista että muut osakkaatkin joutuvat vastuuseen. Mutta ei siis käytännössä.)

Hyva korjaus eli yhtion kaikki jasenet vastaa koko lainasta mutta vakuutena kaikki asunnot. Lienee kaytannonongelma teoriassakin vain jossain putkiremonttikohteissa pikkupaikkakunnalla mutta naihin ei vissiin pankit edes myonna lainoja helpolla.

Rogue kirjoitti:

Satutko TEP1S tietämään onko tämä velkavastuiden osakekohtaisuus jossain laissa määrätty siten, ettei taloyhtiön sopimuksista voi pienellä präntillä löytyä jotain viekkaan rakennuttajan sorvaamaa kohtaa, jossa todetaan että tyhjilleen jääneen asunnon velkaosuus voidaan erinäisissä "poikkeustilanteissa" lisätä muiden asukkaiden rahoitusvastikkeisiin?

Kuten sanoin jo äsken, pankin näkökulmasta lainan on ottanut koko taloyhtiö ja yhtiö lyhentää lainaa pankille, ei yksittäinen osakas. Kaikki asunnot ovat jo valmiiksi lainan vakuutena, koska pankilla on kiinnitys koko yhtiöön. Ei tarvita mitään pientä pränttiä, koska yhtiö kokonaisuutena vastaa joka tapauksessa lainasta. Jos taloyhtiö ei saa kerättyä joltakulta osakkaalta vastikkeita ajoissa ja niitä joudutaan hakemaan oikeusteitse (asunnon haltuunotto jne.), muut osakkaat joutunevat maksamaan sillä välin lisää vastikkeita, jotta lyhennykset saadaan hoidettua. Pankin kannalta se on taloyhtiön sisäinen ongelma.

Rogue kirjoitti:

Yritän vielä hahmottaa että miksi yhtiölainasysteemi on eri osapuolten näkökulmista houkutteleva ratkaisu. Ilmeisesti se sitä on, koska sitä niin paljon uudiskohteissa harrastetaan.

Ostaja: yhtiölaina pienentää omaa lainan ja vakuuksien tarvetta. Suhteessa pienemmillä tuloilla/varallisuudella pääsee kiinni parempaan asuntoon.

Rakennuttaja: asiakaspooli laajenee. Asuntoja saa paremmin kaupaksi kun niitä pystyy myymään köyhemmillekin. 

Pankki: tämä on itselleni vähän kysymysmerkki. Pankki tietysti haluaa antaa lainaa ja saada korkotuloja, mutta miksi pankki myöntää mieluummin yhtiölainoja kuin yksityislainoja? Näinhän täytyy olla, koska jos ei olisi niin yhtiölainoille ei olisi tarvetta, koska köyhät saisivat vastaavia lainoja vastaavilla ehdoilla yksityisestikin. Perustuuko pankin halukkuus yhtiölainojen myöntämiseen siihen, että joku isohko rakennuttaja toimii alkuvaiheessa periaatteessa lainan takaajana ja pankki uskoo, ettei rakennuttaja mene nurin vaikka pari asuntoa jäisi tyhjäksi? Pankin näkökulmasta yhtiölainojen ongelmana lienee ainakin se, että lainojen tosiasialliset lyhentäjät ovat tuntemattomia ja usein vähävaraisempia/tuloisempia kuin ne jotka asuvat vastaavan arvoisissa yhtiölainattomissa asunnoissa. Tämä lisännee riskiä vs. yksityiselle myönnettävät lainat, joissa velallisten tulot ja taustat on tsekattu ja katsottu riittäviksi kokonaislainasumman suorittamiseen.

Täydennyksiä:

* ostaja: tosiaan tarvitaan vähemmän vakuuksia. Mutta jos tarvitsee lisäksi omaa pankkilainaa, niin pankki kyllä mietti maksukykyisyyttä kokonaisuuden kannalta. Yhtiölaina helpottaa asunnon ostoa/myyntiä, kun ei tarvitse erikseen siirrellä panttina olevia osakkeita jne. Se lisää siis asuntomarkkinoiden joustavuutta. Negatiivinen pointti on että rahoitusvastikkeella maksettavat korkokulut omasta asunnosta eivät ole vähennyskelpoisia verotuksessa (koska omistajalla ei itsellään ole lainaa, vaan se on taloyhtiöllä).

* rakennuttaja: joo, voi myydä ehkä laajemmalle asiakaskunnalle, mutta kyllä järkevällä ostajalla pitää käytännössä olla maksukyky myös lainaosuuteen. Vähintään yhtä tärkeä juttu on, että rakennuttajan ei tarvitse sitoa omaa pääomaansa yhtä paljon kiinni hankkeeseen, kun taloyhtiö ottaa yhtiölainaa rakennusvaiheessa ja maksaa sillä rakentamisen kustannuksia rakennusyhtiölle. Rakennusyhtiön ei tarvitse ottaa lainaa omiin nimiinsä eikä pankki joudu arvioimaan rakennusyhtiön maksukykyä yhtä tiukasti kuin jos rakentamisaikainen laina kiertäisi rakennusyhtiön taseen kautta.

* pankki: en usko, että yhtiölainaa sisältävän kohteen ostaja olisi sen vähävaraisempi kuin "yksityisesti rahoitettujen". Esim. pääkaupunkiseudun uudiskohteet hyvillä paikoilla sisältävät käytännössä aina yhtiölainaa eikä ostajat ole useinkaan mitenkään köyhiä... Pankin kannalta yhtiölaina on parempi kuin yksittäisen asunnon laina, koska koko yhtiö (kaikki asunnot) ovat lainan vakuutena yhtenä konttänä. Pankin kannalta rakennuttaja ei takaa lainaa, vaan pikemminkin rakennuttaja nostaa omaan taskuunsa lainapääoman jota käytetään talon rakentamiseen. Rakennuttaja on pikemminkin riski, jonka pankki välttää lainoittamalla suoraan taloyhtiötä. Taloyhtiö, siis kaikki rakennettavat asunnot, ovat pankin kannalta ainoa vakuus koko ajan.

Tyypillisesti yhtiölainaa voi lyhentää / maksaa pois kokonaan 1-2 kertaa vuodessa. Eli jos haluat ottaa suoraan pankkilainaa maksaaksesi pois yhtiölainan, niin se on mahdollista.

Nykyisten hyvin matalien korkojen ympäristössä yhtiölaina marginaaleineen on ehkä noin 1%, joten korko on hyvin matala korko joka tapauksessa.

Olen miettinyt, että yhtiölainassa on se, etu että jos osakkeen omistaa sinun omistava osakeyhtiö etkä sinä suoraan, voi katastofitilanteissa mahdollisesti ajaa firman konkurssiin. Tämä tarkoittaisi sitä että velan arvo > asunnon arvo ja käytänössä sellaista tilannetta jossa asuntojen hinnat romahtaisivat.