Kuka sen asunnon nyt hankkii?!

Tässä nyt vähän varmaankin parhaaseen vaihtoehtoon vaikuttaa hieman mitä ollaan hakemassa.

1) vaihtoehdossa on myös mahdollista pyytää vanhemmilta korotonta lainaa ja sitten verovapaita lahjoituksia aina maksimimäärät tulevina vuosina. 

Toki tuo laina tarvitsee maksaa takaisin, mutta ainakin vältyt lahjaverolta ja maksusuunnitelma voi käsittääkseni olla hyvinkin joustava. Tällä tavalla ei ainakaan tule mitään ylimääräisiä kuluja mikäli vahempiesi ei tarvitse ottaa lainaa asunnon rahoittamiseksi. Lisäksi 1 vaihtoehdossa tulee asunnon myynnin veroetuus myös hyödynnettyä mikäli asut asunnossa 2 vuotta

Hiukan heppoiset on lähtötiedot, kun pitäisi tietää mm. osapuolten iät, onko sisaruksia,  ja onko tulossa pysyvään, pitkäaikaiseen omaan käyttöön yms, mutta  3-vaihtoehto, että vanhemmat ostavat 100 %sti ja lahjoittelevat sitten verovapaasti  asunnon hallintaan oikeuttavia osakkeita Sinulle joka kolmas vuosi kumpikin 4999 euron arvosta.  Jos on sisaruksai, niin pitäisi lahjoitella todennäköisesti muillekin tai huomioida ennakkoperintönä.

Sun ei tarvitse maksaa vuokraa vanhempien omistamasta asunnosta, sehän on heille veronlaista pääomatuloa, jos ylittää yhtiövastikkeen määrän.

Tai että ostat itse nyt osan ja vanhemmat loput, jota osaa sitten lahjoittelevat tulevina vuosina.

Aina löytyy optimaalisin ratkaisu, mutta pitää tietää kaikki lähtötiedot.

Karo Verhunen kirjoitti:

 

Eikö tuo veroetuus liittynyt ensiasunnon omistukseen, vai sotkenko nyt ensiasunnon varainsiirtoveron vapauden tähän... Eli jos ostan nyt asunnon 200k ja asun siinä 10v ja myyn sen 300k niin eikö tuosta 100k voitosta mene muka pääomatuloveroa ~30 % ?

 

Ei mene veroa: "Tuloverolain (1535/1992, TVL) 48 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan asunnon luovutuksesta saatu voitto on verovapaata tuloa, jos verovelvollinen luovuttaa vähintään kahden vuoden ajan omistamansa sellaisen huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet tai osuudet tai sellaisen rakennuksen tai sen osan, jota hän on omistusaikanaan yhtäjaksoisesti vähintään kahden vuoden ajan ennen luovutusta käyttänyt omana tai perheensä vakituisena asuntona." jne.

Heikin Ashi kirjoitti:

... 3-vaihtoehto, että vanhemmat ostavat 100 %sti ja lahjoittelevat sitten verovapaasti  asunnon hallintaan oikeuttavia osakkeita Sinulle joka kolmas vuosi kumpikin 4999 euron arvosta.  Jos on sisaruksai, niin pitäisi lahjoitella todennäköisesti muillekin tai huomioida ennakkoperintönä.

3-vaihtoehto laukaissee (laukaisee hyvinkin todennäköisesti) veroseuraamukset, koska verottaja ei katso järjestelyn olevan aito, vaan tehty lahjaveron kiertämiseksi. Esim. verottaja suoraan iskee verot maksuun, jos lainaa lyhennetään vain lainanantajan lahjoituksilla, eli käytännössä silloin koko alkuperäinen laina katsotaan lahjaksi.

[quote]

Sun ei tarvitse maksaa vuokraa vanhempien omistamasta asunnosta, sehän on heille veronlaista pääomatuloa, jos ylittää yhtiövastikkeen määrän.

Kyllä näinkin, mutta asiassa voi nousta verotuksellisia ylläreitä tai esim. selvittämistä asumistuen suhteen. Kannattaa googlata tarkemmat tiedot omasta vinkkelistä katsoen. Akinkin kehuma Veronmaksajain keskusliiton palveleva puhelin auttaa, jos on jäsen.

Tässä mieleen tullut muutama ilmainen fakta asian harkintaan:

-jos siis olet asunut vanhassa omistamassasi asunnossa yhtäjaksoisesti vähintään 2 vuotta voit myydä sen aina verovapaasti. Voit siis pistää asuntosi oman asumisesi jälkeen vuokralle ja saada pääomatuloja. Vot sitä käyttää myös muiden sijoitustesi (esim toisen sijoitusasunnon) vakuutena. Sijoitusasuntoja kanattaisi pyrkiä omistamaan muutama, koska pääomatulovero on tasavero .

-jos uusi asunto ostetaan vanhempien nimiin kannattaa se yleensä ostaa molempien nimiin, koska molemmat voivat kolmen vuoden jaksoissa lahjoittaa sen osakkeita lain mukaan verovapaasti. Ks. tarkemmin ja esimerkki: https://www.vero.fi/henkiloasiakkaat/omaisuus/lahja/verollinen-vai-verovapaa-lahja/

Esim. tulevana noin  12 vuoden aikana (4 erillistä lahjotusta)vanhemmat voivat lahjoittaa sinulle 39992 euroa arvosta. Asunnon osakkeiden arvona tulee käyttää kulloinkin markkinahintaa lähellä olevaa arvoa. Jos sinulla olisi esim. 2 lasta kannattaisi vanhempiesi ehdottomasti lahjoittaa asunnon osakkeita myös sukupolven yli heille 3 vuoden välein, näin noin 12 vuoden jaksolla voisi verovapaasti lahjoittaa kaikkiaan 119976 euron arvosta osakkeita sinulle ja lapsillesi. (myös vaimollesi voi lisäksi lahjoittaa samoin verovapaasti, jos sinulle sellainen on ja on tarkoitus pitää lusikat yhdessä :)).

-vanhemmat voivat myös lahjoittaa osakkeita yli 4999 euron 3-vuoden rajan, mutta ylimenevästä menee lahjavero (jota voi pientää kun hallintaoikeuden säilyttää vanhemmilla).

Lisätietoa: https://www.mandatumlife.fi/life-journal/artikkeli/-/article/lahja-ennakkoperinto-vai-perinto-

-vanhemmat voivat myös myydä sinulle jossain vaiheessa alihintaan asunnon osakkeita (ns. lahjanluoteinen kauppa). Verottaja sallii, että hinta on yli 75 % käyvästä arvosta jolloin lahjaveroa ei mene. Myyjiltä menee myyntivoittovero, jos myyntihinta on yli hankintahinnan ja jos asunto ei ole olut heidän omassa käytössän yli 2 vuotta.  https://www.vero.fi/henkiloasiakkaat/omaisuus/lahja/lahjanluonteinen_kaupp/

-vanhemmat voivat antaa asunnon käyttöösi ilman vuokraa tai esim. yhtiövastikkeen suuruisella vuokralla. Jos vanhemmat ovat ottaneet asunnon hankintaan lainaa, he eivät kuitenkaan saa vähentää tässä tapauksessa korkokuluja eivätkä myöskään asunnon remonttikuluja verotuksessa (koska toimintaa ei katsota tulonhankkimistoiminnaksi). Jotta nämä saisi vähentää, pitäisi vuokran olla vähintään asunnon luontoisetuarvon suuruinen.

Good luck!

Heikin Ashi

Motto: "Jotta jostain asiasta voi olla jotain mieltä, kannattaa siitä asiasta ensin tietää jotain."

Vähän offtopicina.

Heikin Ashi kirjoitti:

Hiukan heppoiset on lähtötiedot, kun pitäisi tietää mm. osapuolten iät, onko sisaruksia,  ja onko tulossa pysyvään, pitkäaikaiseen omaan käyttöön yms, mutta  3-vaihtoehto, että vanhemmat ostavat 100 %sti ja lahjoittelevat sitten verovapaasti  asunnon hallintaan oikeuttavia osakkeita Sinulle joka kolmas vuosi kumpikin 4999 euron arvosta.  Jos on sisaruksai, niin pitäisi lahjoitella todennäköisesti muillekin tai huomioida ennakkoperintönä. ...

Ei kai ole olemassa mitään lakiin perustuvaa velvoitetta tasapuolisuuteen lahjoituksissa jälkeläisten kesken.

Perintöriitojen välttämiseksi on tasapuolisuus tärkeää (ellei siitä ole painavia syitä poiketa).Laki tuntee vain kaksi poikkeusperustetta. Ensimmäinen on se, että perillinen on tahallisesti rikoksella syvästi loukannut perittävää tai tämän perimispolvella olevaa sukulaista tai jälkeläistä.
Toinen perinnöttömäksi jättämisen lakisääteinen peruste on se, että perillinen viettää jatkuvasti kunniatonta tai epäsiveellistä elämää. 

Laki mää­rää eli­nai­kai­sis­ta lah­joi­tuk­sis­ta seu­raa­vaa: ”Kuo­lin­pe­sän va­roi­hin on li­sät­tä­vä pe­rit­tä­vän an­ta­ma en­nak­ko­pe­rin­tö, suo­si­o­lah­ja sekä jos eri­tyi­siä vas­ta­syi­tä ei ole, hä­nen sel­lai­sis­sa olo­suh­teis­sa tai sel­lai­sin eh­doin elä­es­sään an­ta­man­sa lah­ja, et­tä se on tar­koi­tuk­sen­sa puo­les­ta rin­nas­tet­ta­vis­sa tes­ta­ment­tiin.”

(PK 7:3)

”Mitä pe­rit­tä­vä on elä­es­sään an­ta­nut rin­ta­pe­ril­li­sel­le, on lain mu­kaan en­nak­ko­na vä­hen­net­tä­vä tä­män pe­rin­nös­tä, el­lei muu­ta ole mää­rät­ty tai olo­suh­tei­siin kat­so­en otak­sut­ta­va tar­koi­te­tun.” (PK 6:1.1.)

Jos täl­lais­ta jär­jes­tel­mää ei oli­si, pe­rit­tä­vä voi­si lah­joit­taa koko omai­suu­ten­sa eli­nai­ka­naan yh­del­le lap­sis­ta, ei­kä la­ki­o­sa­suo­ja­sään­nös­töl­lä oli­si mi­tään vir­kaa.

 Jos haluat suosia testamentissa yhtä lasta, perustele, miksi.

Muilla lapsilla on kuitenkin oikeus vaatia itselleen lakiosaa, joka on puolet perintöosasta.

Lapselle annettu lahja on siis lähtökohtaisesti ennakkoperintöä, ellei lahjan antaja tätä erikseen kumoa lahjakirjassa tai testamentissa.

Ennakkoperinnön tarkoituksena on taata tasapuolinen kohtelu rintaperillisten kesken. Vanhempi voi antaa yhdelle lapsista taloudellista apua jo elinaikanaan ja määrätä lahjan ennakkoperinnöksi. Lopullisessa perinnönjaossa tämä lapsi saa lahjan arvon verran vähemmän tuolloin jaettavana olevasta omaisuudesta kuin muut lapset. 

Good luck!

Heikin Ashi

Motto: "Jotta jostain asiasta voi olla jotain mieltä, kannattaa siitä asiasta ensin tietää jotain."