Suurimmat syyt sille että suomalainen ei sijoita ovat, rahan puute, finanssimaailman epävakaus, luottamuksen puute palveluntarjoajaan ja se, ettei kiinnosta.
Suomalaisessa yhteiskuntamallissa terveys- ja koulutuspalvelut saadaan verovaroin kustannettuna, joten hyvin harva varautuu näihin henkilökohtaisella säästämisellä eli sijoittamisella. Tilanne on täysin toinen angloamerikkalaisissa yhteiskunnissa, joissa lapsen syntymä merkitsee samalla paitsi terveysvakuutuksen maksamista myös college-säästöjen aloittamista.
Myös eläkejärjestelmä on Suomessa hyvin erilainen kuin monissa muissa länsimaissa. Suomessa 2500 e/kk bruttopalkkaa 40 vuotta saava tulee saamaan työeläkettä, joka on selvästi alle palkkatasonsa, vaikka palkkasummasta on pidätetty noin 30 % työeläkemaksuina. Harva ymmärtää näiden rahojen olevan tosiasiallista veroa, koska nimellisesti työnantajan maksama työeläkemaksu on valtaosa kokonaiseläke"verosta". Laskin, että 8 % nimellistuotolla tällaisen eläkeläisen pitäisi saada ainakin 4000 e/kk eläkettä, jos eläkesäästöt olisivat henkilökohtaiset, mutta kun eivät ole. Työeläkeyhtiö maksaa saamastaan maksusta eläkkeellä olevien eläkkeet ja viime vuoteen asti rahastoi ylijäämän. Rahastoitujen ylijäämien arvo on 170 mrd e eli 70 % suurempi kuin valtion velka.
Esimerkiksi USA:ssa eläketili on henkilökohtainen ja siten suora sijoittaminen on yleistä. Ääriesimerkkinä Saksassa vain alle 10 % kotitalouksista sijoittaa osakkeisiin.
Suomalaiset sijoittavat valtavasti asuntoonsa suhteessa muihin maihin ja muuhun omaisuuteensa. Tämä lienee perua säännellyiltä pääomarkkinoilta ja maatalousyhteiskunnan sukupolviperintöä. Esimerkiksi Wienissä 80 % asuu vuokralla.
Suomalaiset siis sijoittavat, mutta em. kansallisten erityispiirteiden kautta. Niissä on puolensa, mutta globalisoituvassa maailmassa ne ovat hyvin riskialttiita, koska yksilöt ovat julkisen sektorin takaisin maksun varassa keskeisissä kuluerissä, kuten terveydenhuollossa, koulutuksessa ja eläkkeissä. Esimerkiksi peruskoulu maksaa yksityiskouluissa noin 300 000 e ja normaalit yliopisto-opinnot 200 000 e. Siis puoli miljoonaa euroa menoa pelkästään koulutukseen per lapsi. Terveysvakuutuksen hintakin on helposti tonnin kuussa USA:ssa ja ainakin 500 e/henkilö/kk jos lasketaan erittäin tehokkaan Suomen terveysjärjestelmän kustannustason mukaan. Tämäkin summa pitää säästää etukäteen, koska sairaana harva tienaa, mutta kulut ovat sairastaessa kerralla jopa valtaisat.
Minun sijoituspäästöstäni ohjaa kaikkein keskeisimpänä tekijänä erittäin pitkään jatkunut matala korkotason ja sen myötä erittäin korkeiksi nousseet varallisuuskohteiden hinnat. Toisin sanoen todella pitkään on ollut todella kallista pl. hetkelliset kuprut, jotka onnekkaimmat ovat pystyneet parhaiten ajoittamaan.
Omistusasumisen hegemointi on yksi vakavimmista syistä taloutemme jäykkyyteen. Osakesalkun irroittaminen huomenna vie toista minuuttia ja sitten pitää vielä etsiä joku majoituspaikka, että voi ottaa uuden työn vastaan. Kodin myyminnen on kynnys, jonka ylittämiseen ei monilla ihmisikä riitä. Sijoittamiseen kannustaminen on vastuullisuutta.
Täytyy muistaa, että nykyisellä vero-, verohyvitys- ja lainsäädännöllä omistusasuminen on ollut vuokralla asumista kannattavampaa melkeinpä millä hyvänsä aikavälillä tarkasteltuna. (eikä sitten vedetä tähän 90-luvun alkuvuosia.)
Vaikkakin asuntolainojen korkovähennystä vedetään nyt vuosi vuodelta pois, niin silti meillä on korot poikkeuksellisen alhaalla. Nyt luodaan vielä akuuttia asuntopulaa isoimpiin kaupunkeihin, kun uutta vuokralaista pukkaa rajan yli tasaisena virtana. Isoissa kaupungeissa mustien pekkojen jako alkaa vasta kun valtio alkaa leikkaamaan vuokratukia ja korot lähtee riskilisien johdosta nousuun.
Siitä seuraavat skenaariot on sen verran synkän oloisia, että puolestani omistusasumista voi hegemoida ihan hyvästä syystä, vaikka se vähän rajoittaakin työvoiman liikkuvuutta. Sitä paljon pelättyä työvoimapulaahan yrityksillä ei kuitenkaan laajassa mittakaavassa ole näköpiirissäkään.
Lucky Luke unohtaa sidotun pääoman vaihtoehtoisen tuoton. Asuntojen hinnat ja osakkeet ovat historiallisesti korreloineet voimakkaan positiivisesti ja osakkeita suosien. Vuokralla asuen ja saman pääoman osakkeisiin sijoittaen on asunut paljon halvemmalla kuin vuokralla so far. Toki riskit ovat erilaiset ja suuremmat, koska osakkeet voivat laskea, vaikka asunnot eivät. Mutta so far.
IMO näyttää siltä, että isännöitsijöiden kartellit alkavat purra ja omistusasujaa kuppaa ainakin tämä taho. Asumistulon verottamista on ehdottanut yksi sun toinen, mutta olisi poliittinen itsemurha, joten tuskin tulee. Mutta aina mahdollista.
Asuntolaina on halpaa ja tältä pohjalta omistusasuminen kannattaa, koska mistäpä muusta tavallinen palkansaaja saisi 1 %:n korolla 200ke sijoitusvelkaa?
Markkinat ovat piensijoittajan näkökulmasta aivan eri tavalla auki kuin aiemmin. Pienillä kuluilla voi ostaa pieniä määriä melkein mitä vain ja jos ei suoraan niin ETF:ien kautta. Moni tekijä suosii siirtymistä ei-omistusasumiseen perustusvaan varallisuuden kerryttämiseen suomalaisen palkansaajan kohdalla. Vaikka jo esimerkiksi se, että osakkeita voi lahjoittaa lapsille erissä, mutta asuntoja vain isoina määräosuuksina (lahjaveron välttäminen).
Jengi harvoin tajuaa sitä, millaisen riskin ottavat tullessaan asuntomarkkinoille ensimmäistä kertaa. Osakkeissa ajallinen hajautus on helppoa, asunnoissa jopa mahdotonta. Asuntoja ei voi myöskään shortata eli näkemyksensä kanssa on naimisissa ja päälle vielä suuret transaktiokustannukset, jos kuitenkin menee näkemyksen mukaisesti myymään. Esim. kuinka moni salolainen myi ajoissa, vaikka lehdessä luki, että Nokia lähtee? Salon asuntosijoitusosakeyhtiön (julkinen) -tapauksessa myynnit olisi ollut helppo hoitaa heti. Tämä tiestysti täysin hypoteettinen tilanne, koska asuntosijoitusrahastot (julkiset) ovat todella tuore juttu.
IMO asunnoissa on valueta, mutta ei mitenkään ehdotonta vs. vaihtoehdot.
En täysin unohtanut vaihtoehtoisia tuottoja. Markus olet oikeassa, että osakkeilla on saanut historiallisesti korkeampaa tuottoa. Riski ja tuottohan kävelee käsi kädessä. Kuten tuossa itsekin puolittain toteat, perusduuneissa oleva pariskunta ei todellakaan saa pankista likimainkaan samansuunruisia pankkilainoja sijoittaakseen osakkeisiin vs. asuntoon, johon voi vielä hakea vaikka valtionkin takauksetkin. OPOa ei välillä ole tarvinnut ollenkaan. Nyt vaatimus ensiasunnossa pyörii kai 10%:n pinnassa.
Voi olla, että moni voisi asua vuokralla ja säästää rahastoihin esim. 200e/kk, mutta toteaa ettei siitä kerry sukan varteen esim. kymmenessä vuodessakaan paljon paskaakaan. Katseet vääjäämättä kääntyy siihen ensiasuntoon. Absoluuttinen tuottopotentiaali on monessa tapauksessa huomattavasti korkeampi ja riskit luultavasti pienemmät. Itsekin valitsisin ilman muuta omistusasunnon tuossa tilanteessa vuokralla asumisen + sijoittamisen pikkusummalla kuukaudessa ollessa vaihtoehto.
Se on kyllä varmaa, että monet eivät tiedosta riskejä vaan päätös omistuskämppään tehdään asunnon mukavan sijainnin ja sopuli-ilmiön perusteella.
Minulla oli tänä vuonna n. 250ke kämppä ja 250ke asuntolaina. Tosin nämä jutut eivät nyt liity suoraan toisiinsa, mutta niistä saa realistisen tilannekuvan:
-vastike 183 e/kk
-lainakorko 250 e/kk
-vuokra 1100 e/kk.
Toisin sanoen, jos olisin asunut tuossa kämpässä ilman lainaa, niin olisin maksanut 183 e/kk ja lainan kanssa 183+250 e/kk (miinus omistusasunnon verovähennysoikeus, joka on nopeasti menossa kohti nollaa). =433 e/kk. Vuokrapreemio oli siis tässä todellisessa esimerkissä 1100 - 433 = 667 e/kk = 8000 /vuosi = 3,2 %. Tästä puuttuu siis em. koron verovähennysoikeus, mutta se toki riippuu siitä, mitä pääsee vähentämään eli onko muita pääomatuloja vai pitääkö käyttää koko ajan vähenevää alijäämähyvitystä.
No nyt kysymys kuuluu: biittaisiko osakemarkkina tuon 3,2 % preemion + asunnon arvonnousun? Voisi olla aika hintsua, mutta tässä olikin aika hyvä tuotto. Monessa kohteessa ei ole näin hyvä ja taas jossain on parempi. Etenkin kun tuo 3,2 % on itse asuen veroton eli nettotuotto, mutta sijoittajalle veronalaista.
IMO molempi parempi eli sekä asuntoja että osakkeita.
Omakotitaloja ei oikein voi käsitellä asuntosijoituksina samaan tapaan kuin kerrostaloja ja rivareita. Niissä value on paljolti muussa kuin rahallisessa tuotossa ja toisaalta vuokramarkkinaa ei oikein ei edes ole. Kerrostalot ja rivarit taas ovat kaikki aoy.
EDIT: Tämä siis hauturille, meni tuo quote pieleen.
