Lähes kaikki ihmiset ymmärtävät, että koon 52 puku (lakkiaispukuni) ei mahdu koon 58 miehille (juuri Stockalta hakemani). Kun hauis ei mahdu enää hihaan, olisi ainakin syytä ostaa isompi. Toivepukuja voi sitten säilyttää kaapissa niin kauan kuin uskoa ja toivoa riittää.
Sen sijaan hyvin harvat ymmärtävät, että erilaisille sijoittajille sopivat erilaiset sijoitusratkaisut. Jaoin twitterissä eilen Kim Väisäsen kirjoituksen ”Isossa osassa Suomea omistusasuminen on lottoamista – Asuntorahat kannattaisi käyttää muuhun”.
Tällaisista heitoista asuntovelallisuuden onnellisuuteen uskovat nousevat näppärästi takajaloilleen:
”Suomalaisten pitäisi oppia kaksi asiaa. Ensinnäkin oppia asumaan vuokralla, ja toiseksi sijoittamaan muuhunkin omaisuuteen kuin sellaiseen, jossa on seinät ja katto päällä.”
Kaikki tavanomaiset epäillyt − ja muutama uusikin − tuli ketjuun meuhkaamaan, miten omistusasuminen on tikapuut taivaaseen. Tuskin kovin moni edes Väisäsen kirjoitusta luki, eivät nimittäin kaikki vaikuttaneet riittävän sisälukutaitoisilta Talouselämän tilaamiseen.
Pitäisi olla selkeää, että tilanteet ovat yksilöllisiä. Tämä ei kuitenkaan vaikuttanut olevan yleinen ymmärrystaso. Yritän vielä vääntää rautatiekiskosta:
Vuokralla asuminen voi olla halvempaa
Huomasitteko väliotsikon ”voi” olla☝. Nyt siis asuntovelkariippuvaiset vähän kierroksia alas, ennen kuin jatkatte lukemista.
Useimminhan omistusasuminen on suorilta kuluiltaan halvempaa, koska lainanlyhennys ei ole kulu. Mutta jos arvonmuutos huomioidaan, saattaa hyvin tulla taloudellisesti edullisemmaksi asua vuokralla.
Tosin sitä arvonmuutosta joutuu arvailemaan. Tämän veikkauksen laatua voi parantaa ottamalla huomioon, että muuttovoittoalueilla asuntojen hinnat kehittyvät yleensä positiivisemmin kuin siellä, mistä kaikki kynnelle kykenevät karkaavat pois. Asukaslukujen kehitys on julkista tietoa.
Jos itse olet tai puolisosi on muuttamis- ja/tai remonttiriippuvainen, omistusasuminen tulee käytännön varmasti kalliimmaksi. Välityspalkkiot ja varainsiirtoverot ovat iloisesti ja lopullisesti poltettua rahaa. Aika harva pystyy tekemään remontteja, jotka nostavat arvoa lainkaan. Puhumattakaan siitä, että saisi remontointiin upottamansa rahat myyntihinnassa takaisin.
Ammattijobbarit ovat asia erikseen, heistä useimmat tietänevät mitä tekevät. Näitä kutsutaan nykyisin flippareiksi, vaikka tuskin ovat flipperissä edes yhtä hyviä kuin mie 40 vuotta sitten.
Omistusasuminen on isompi riski
Tekee mieli aina vaihtaa seuraa Jim Beamiin, kun kuulen asunnon olevan koti eikä sijoitus. Sinänsä miulle on ihan sama, miksi kukin luukkuaan kutsuu. Mutta jos siinä on rahaa kiinni, ja siitä voi myös saada rahaa myydessä, se on joka tapauksessa vapaavalintaisen henkilökohtaisen hellittelynimen lisäksi myös sijoitus.
Muistan vielä mellakan, joka tuli 2014, kun kirjoitin ”asuntojen hinnat voivat vapailla markkinoilla laskea siinä missä muutkin hinnat.” Aika moni selitti silloin, että ei voi. Ainakaan meidän uniikilla paikalla oleva, tosi hieno, omin pikku kätösin sisustamamme asunto. Vielä useampi esitti laskelmia, miten oma tulee halvemmaksi. Mitä ilmeisimmin olettivat pitkän matematiikan arvosanani tulleen aikoinaan arvaamalla. Alleviivaan sitten miekin itsestäänselvyyttä: Kun asut vuokralla, asuntosi arvonmuutos ei vaikuta varallisuusasemaasi.
Arvonmuutos toki voi olla positiivinenkin. Mutta kannattaa tutkiskella muidenkin kuin Marian sydämessään, kestääkö perhe merivettä ja talous avioeroa.
Toiset on luotuja kulkemaan
Jotkut ihmiset näkevät mahdollisena asumisen vain Bar Miljan vaikutusalueella. Sitten on myös sellaisia, jotka ovat valmiita muuttamaan esimerkiksi työn, naisen tai parempien pokeripelien perässä.
Olemassa oleva optio muuttamiseen saattaa olla rahallisestikin arvokas asia. Ilman sitä ei voi esimerkiksi ottaa paremmin palkattua työtä kovin kaukaa vastaan.
Paatuneimmillekin omistusasuntouskovaisille pitäisi olla selvää, että vuokrakämpän vaihtaminen sujuu aika paljon näpsäkämmin ja halvemmin kuin omistusasuntojen vekslaaminen.
Itsekuria ilman pakkosäästämistä
Miulle on moni selittänyt, miten muuten ei jää rahaa säästöön, ellei pankki pakota. Tämä on heikoimmalle ainekselle tietysti tottakin.
Ei ole kuitenkaan lakisääteistä pakkoa tuupata mahdollista taloudellista ylijäämäänsä Moolokin kitaan edes nuorena. Hyvin suositeltavaa (vaikkei lakisääteistä sekään) on kuitenkin viritellä taloutensa ylijäämäiseksi. Onni on yhä edelleen 12 punnan tulot ja 11 punnan ja kuuden šillingin menot.
Jokuhan ne kämpät omistaa
Törmäsin twitterissä hilpeään vasemmistolaistermiin ”vuokrariisto”. Onkin melko ay-liikkeen suosittelema tapa nähdä asuntomarkkinatkin nollasummapelinä. En ymmärtänytkään olleeni riistettävänä viimeiset 13 vuotta, mutta nyt tiedän senkin.
Huomattavaa kuitenkin on, että yli yhden asunnon omistajilla on tosiaan vähintään kaksi asuntoa. Heidän koko riskinsä ei ole yksissä seinissä. Tämä on sitä paljon suositeltua hajautusta. Toivottavasti velkaantumisasteensa on matalampi kuin pelkkään omaan kotiin sijoittajilla tyypillisesti.
Mutta on ihan hyvin mahdollista, että sekä vuokralaiselle että vuokranantajalle heidän vapaaehtoisesti tekemä sopimuksensa on taloudellisestikin järkevä molemmille osapuolille. Tätä eivät varmaan pahimmat vassarit usko, vaan väittävät etten vain ymmärrä omaa parastani.
Lisäksi vertaimevillä maalordeilla on yleensä enemmän vapausasteita kuin omistusasujilla päättää, milloin asuntosijoituksensa realisoivat. Se siis harvemmin liittyy työ- tai perhetilanteeseen. Eikä heidän ole pakko toteuttaa nuorikon jokaista remonttiunelmaa kuin korkeintaan kotikartanossa. Yritän tässä sanoa, että jos sijoituspäätökset pystyy tekemään pelkästään taloudellisilla perusteilla, on lopputulos yleensä parempi.
Suora asuntosijoittaminen sopii erityisen hyvin näppäräkätisille Puuha-Peteille, joita eivät pienet remonttihommat ahdista yhtään. Pörssiosakesijoitukset taas sopivat paremmin meille, joiden osaaminen pysähtyy viimeistään lampun vaihtamiseen.
Sijoittaa voi muuhunkin
Yritän pitää pitkällä aikavälillä sijoitusasteeni osakkeisiin (=sijoitetut varat per nettovarallisuus) yli sadan prosentin. Tätä useimmat siviilit pitävät törkeän riskipitoisena.
Ensiasunto ostetaan usein kymmenen prosentin omarahoitusosuudella. Eli hankitaan vaikka sadantuhannen kämppä kymppitonnilla omaa, joka kybä on kaikki omat rahat. Tämän jälkeen seinissä on kiinni sata kiloa ja nettovarallisuudesta on täten sijoitettu 1000 prosenttia. Tätä taas yleisesti pidetään vastuullisena ja käytännön riskittömänä sijoittamisena. Kyllähän sitä oma koti olla täytyy.
Jos miulla olisi omistusasunto, kanittaisin sen niin savupiippuun kuin pystyisin ja käyttäisin rahat osakesijoituksiin. Näin tietysti aikoinaan ennen avioerojani toiminkin.
Luulen siis osakkeiden tuottavan jatkossa paremmin kuin seinäsijoitusten. Miuta eivät edessä toivon mukaan vielä olevat osakemarkkinakuopat pelota vähimmässäkään määrin. Päinvastoin, näen ne lähinnä mahdollisuuksina sijoitusasteen nostamiseen.
Omilla rahoillaan saa pelata miten haluaa
Tämän kolumnin agenda yritti olla olematta ”Myykää kämppänne, muuttakaa vuokralle ja ostakaa osakkeita”. Näin nimittäin ymmärrettiin pitkälti samasta aiheesta yhdeksän vuotta sitten riipaisemani kirjoitus.
Yritin lähinnä selittää, että kaltaiseni vuokra-asujat eivät välttämättä ole mielenvikaisia. Ja että sijoitusstrategiani on paljon enemmän riskiä karttava kuin useimpien ensiasuntoa katselevien nuoriparien. Mutta molemmilla saattaa kuitenkin olla itselleen oikein hyvin sopiva portfolio.
Sijoitustieto 4.4.2014: En tiedä sijoittamisesta mitään, eikä kiinnosta
