Meillä on kokemusta tuhansien vuokrasopimusten tekemisestä ja hyvä näkemys vuokranantajien arkeen. Kysyin välittäjiltämme vinkkejä asunnon vuokraukseen liittyen, tässä tiivistelmä niistä.
1. Varaudu asunnon ja taloyhtiön remontteihin
Tässä tarkoitetaan ennen kaikkea rahallista varautumista, mutta myös henkinen varautuminen on paikallaan. Mikäli vuokranantajalla ei ole rahaa korjata asuntoa, hyvän vuokralaisen löytäminen on lähes mahdotonta.
Kannattaa siis pitää asunto hyvässä kunnossa. Saat sellaisia vuokralaisia, millainen asunnon kunto on. Hyväkuntoinen asunto houkuttelee hyviä vuokralaishakijoita.
2. Älä luovuta avaimia ennen kuin olet saanut vuokravakuuden
Älä missään nimessä luovuta asunnon avaimia ennen kuin olet vastaanottanut vuokravakuuden tai Kelan maksusitoumuksen. Jos vuokravakuus maksetaan osissa, kannattaa miettiä tarkemmin kuinka maksukykyinen vuokralainen on.
3. Pidä vuokra ja käyttömaksut ajan tasalla
Arvosta hyvää vuokralaista ja unohda vuokrankorotukset lyhyen vuokrasuhteen aikana. Vuokralaiset ovat varsin hintatietoisia ja korotus voi aiheuttaa poismuuton. Pienillä korotuksilla ei ole merkitystä pitkänajan tuotoissa eli tee vuokrantarkistukset vasta vuokralaisen vaihtuessa.
Pikkuhiljaa jälkeen jäävä vuokratulo nakertaa vuosien varrella asuntosijoittamisen kannattavuutta.
Toisaalta käyttömaksujen korotus on yleensä helppo perustella vuokralaiselle, sille ne ”sanellaan” muualta, taloyhtiön toimesta. Lisäksi niiden korotukset ovat yleensä vain muutamia euroja.
4. Asunnon kunnon ja kustannusten tarkistaminen
Itse pyrin minimoimaan asunnossa käymisen, mutta esim. kerran vuodessa voi olla paikallaan tarkistaa paikat. Jos ei halua tai ehdi käydä paikalla, voi kysyä vuokralaiselta. Vuokranantaja voi laatia (lyhyen) tarkistuslistan ja pyytää vuokralaista täyttämään se. Pyri kuitenkin tarkistamaan asunto aina vuokrasuhteen päättyessä.
Kannattaa selvittää mm.:
- onko lämmitys säädetty oikein
- mikä on ikkunoiden ja ovien kunto
- toimiiko ilmanvaihto
- vuotaako hanat tai vessanpytty
- toimiiko kaikki kodinkoneet
- onko palovaroitin kunnossa ja sen patterissa virtaa
Lomakkeen voi sitten näppärästi välittää huoltoyhtiölle ja pyytää laittamaan asiat kuntoon.
Kustannusten minimointi on yhteinen asia. Jos esim. lämmitys tai ilmanvaihto on säädetty väärin, koituu siitä taloyhtiölle lisäkulua, mikä näkyy vastikkeessa ja sitä kautta vuokratuotossa. Lisäksi vuokralaisen asumisviihtyvyys kärsii.
5. Kerro vuokrailmoituksessa asunnosta realistisesti
Laita ilmoitukseen tuoreet ja hyvät valokuvat asunnosta ja talosta. Kerro asunnon ja taloyhtiön kunnosta, tulevista remonteista sekä lähipalveluista ja kulkuyhteyksistä. Näin vuokralaiskandidaatit tietävät millaista asuntoa ovat tulossa katsomaan eivätkä pety. Vältyt ylimääräiseltä työltä, kun turhat näyttökerrat jäävät pois.
6. Reagoi nopeasti
Vuokralainen on asiakas ja vuokranantajuus on osaltaan asiakaspalvelutyötä (kaksi muuta tärkeää osaa rahoitusosaaminen ja kohteiden hankinta).
Kun hyvä yhteydenotto tulee, reagoi nopeasti ja sovi näyttö. Hyvän yhteydenoton oppii ajan myötä tunnistamaan, mutta sen ominaisuuksia ovat mm.
- selkeä kieli hakemuksessa ja käytöstavat puhelimessa
- puhtaat luottotiedot
- työ- tai opiskelupaikka
Yleensä hakijalla on akuutti asunnon tarve eli hän kyselee monia asuntoja ja todennäköisesti tarttuu ensimmäiseen tarjoukseen, josta hän on kiinnostunut ja joka täyttää hänen hakuvaatimuksensa.
7. Pidä vuokralainen tyytyväisenä
Hoida asunnon puutteet nopeasti kuntoon ja pidä vuokralainen tyytyväisenä.
Ole joustava, mutta jämpti. Vuokralaisella voi tapahtua elämässä muutoksia. Anna maksuaikaa yllättävän menon kohdalla ja anna maalata tehosteseinä. Jälkimmäinen yleensä parantaa asunnon kuntoa ja pidentää vuokrasuhdetta.
Ole hyvä vuokranantaja, noudata hyvää vuokratapaa.
8. Kerää palautetta
Kiitä vuokralaista vuokrasuhteesta ja palauta vakuus heti, kun vuokrasuhteen velvoitteet hoidettu.
Kysy miksi hän muuttaa pois, mikä vuokrasuhteessa, asunnossa ja alueessa toimi ja mikä ei. Saatat saada arvokasta tietoa, esim. jos syy muuttoon on rauhaton taloyhtiö tai jokin asunnon ominaisuus. Osalle syistä voi tehdä jotain ja voit parantaa seuraavan vuokralaisen viihtyvyyttä asunnossa.
Helppo tapa kerätä palautetta on tehdä Google Formsilla kyselylomake.
9. Kehity jatkuvasti
Vuokralaiselta saamasi palautteen avulla voit tehdä jatkuvia pieniä parannuksia sekä itse asuntoon, mutta ennen kaikkea omiin toimintatapoihisi.
Esimerkiksi vuokrasopimus on elävä dokumentti, jota mekin päivitämme jatkuvasti. Aina kun tulee vastaa uusi epäkohta, tarkistamme, että vuokrasopimuspohjassamme on tämä asia kunnossa. Kannattaa käyttää Suomen Vuokranantajien virallista pohjaa ja vaikka sitten muokata se omiin tarpeisiin sopivaksi.
10. Opiskele asuntosijoittamista laajasti
Älä jumiudu vain yhteen lähteeseen vaan opiskele alaa laajasti ja kysy mielipiteitä erilaisia strategioita käyttäviltä asuntosijoittajilta. Älä kopioi ajattelematta toisen strategiaa vaan ymmärrä vaihtoehdot ja mieti mikä on sinulle paras pitkällä aikavälillä.
Älä pidä mitään tunnuslukua itseisarvona. Välillä huomaan, että sijoittajalle kassavirran lasku nollasta -10 euroon on isompi paha kuin kassavirran lasku sadasta eurosta kymppiin. Se, että kassavirta on hieman pakkasella, ei yksistään voi olla hankinnan esteenä.
Pidä sijoituskohde ja rahoitus erillään. Kohde voi olla todella hyvä, mutta rahoitusehdot tiukat. Selvitä voitko parantaa rahoitustilannettasi. Toisaalta huono kohde ei muutu hyväksi vain sillä, että sinulla on varaa ostaa se.
Seuraa kannattavuuttasi sekä koko salkun tasolla että kohdekohtaisesti.
Liity Suomen Vuokranantajien jäseneksi, osallistu (virtuaali)kabineitteihin ja verkostoidu.
Miika Vuorensola
