Kenties yleisin kysymys, joka välittäjiltämme kysytään on ”paljonko asunnostani saisi vuokraa?”
Vuokran asettaminen oikein on todella tärkeää asuntosijoittamisen onnistumisen kannalta. Pahin tilanne on tyhjänä seisova asunto, mutta heti toiseksi pahin on vuokrata asunto alihintaan.
Alihintaan vuokraaminen on tietyssä mielessä hidas kuolema. Arjessa se ei näy oikein mitenkään, mitä sitten jos vuokra on muutaman kympin alakanttiin?
Mutta jos vuokrankorotukset jätetään tekemättä vuosi vuoden perään, alkaa korkoa korolle vaikutus näkyä. Kirjoitin X:ssä pari viikkoa sitten, että yksiöni vuokra nousi noin satasen seitsemässä vuodessa.
Asunto on koko ajan ollut Huolenpitopalvelumme piirissä, joten mitään vaivaa vuokrankorotuksista ei ole ollut. Ja tietyssä mielessä palvelu maksaa itsensä takaisin vuokrankorotusten muodossa.
Kun asunnot tulevat Huolenpitoomme, tsekkaamme ensimmäiseksi vuokratason suhteessa markkinavuokriin. Mikäli korotusmahdollisuus on ja vuokrasopimus sen sallii, ehdotamme omistajalle, että tehdään korotus. Parhaimmillaan olemme voineet korottaa vuokraa enemmän kuin palvelumaksumme (35 €) on. Tällöin asiakas saa palvelun ”ilmaiseksi”.
Joku voisi ajatella, että teemme aggressiivisesti vuokrankorotuksia, jotta saisimme vuokralaisen muuttamaan pois ja pääsisimme välittämään asunnon uudelleen. Tämä voisi olla kannattavaa yhden vuoden ajan, mutta sen jälkeen asuntojen omistajat huomaavat, että palvelu tulee liian kalliiksi kun välityspalkkiota pitää maksaa liian usein. Ja tämä olisi erittäin vahingollista liiketoiminnallemme. On siis meillekin kannattavinta pitää huoli, että asunnon vuokra pysyy markkinahintaisena, jolloin asukas viihtyy pitkään ja omistaja saa parhaan mahdollisen tuoton. Tällöin asuntojen omistajat ovat tyytyväisiä asiakkaitamme pitkään.
Syy miksi vuokrankorotusten unohtaminen on erittäin vahingollista on se, että asunnon tuotto, eli vuokrataso vaikuttaa suoraan asunnon hintaan.
Lyhyt laskuesimerkki havainnollistaa pointin hyvin.
Oletetaan asunnon vuokraksi 700 €, hoitovastike 150 € ja asunnon hinnaksi 165.000 €. Sijoittaja on todennut, että tästä kohteesta 4 % tuotto [(700-150)*12/165000 = 4 %] on hyväksyttävä.
Nyt jos pikakelataan eteenpäin seitsemän vuotta ja hoitovastike on noussut noin pari prosenttia per vuosi, eli se on nyt 170 €. Samaan aikaan ollaan oltu onnellisia pitkäaikaisesta vuokralaisesta, joka on asunut tyytyväisenä kun vuokraa ei ole korotettu.
Nyt asunnon arvo 4 % tuottovaateella on (700-170)*12/0,04 = 159.000 €. Arvonlaskua 6000 €.
Jos taas vuokraa olisi korotettu esim. 2,5 % per vuosi, olisi vuokra tänään 830 €, ja siten asunnon arvo samalla tuottovaateella olisi (830-170)*12/0,04 = 198.000 €. Arvonnousua 39.000 €.
Toki nämä arvonmuutokset ovat enemmän excel-rahaa kuin oikeita euroja, mutta logiikka käy niistä ilmi: vuokrankorotuksia ei pidä unohtaa sillä vuokratuotto on suorassa yhteydessä asunnon arvoon.
Osittain tämän vuoksi isot markkinaehtoiset vuokranantajat eivät helposti laske vuokriaan vaan ennemmin antavat asuntojen olla hetken aikaa tyhjänä. Jos vuokria lasketaan, laskee kohteen tuotto ja sitä kautta arvo. Jos sitten kohteeseen kohdistuu lainaa, jonka kovenanteissa (ehdoissa) on vaikkapa maininta, että laina pitää maksaa takaisin heti jos kohteen arvo laskee X €. Lainan takaisinmaksaminen yllättäen olisi vaikeaa tai ainakin kallista. Tämän vuoksi on halvempaa sietää hetkellistä tyhjäkäyntiä kuin yrittää hankkia uutta rahoitusta muuten stabiiliin kohteeseen.
Vuokratason voi määrittää monella tapaa. Ehkä huonoin on katsoa edellistä vuokrasuhdetta ja tehdä siihen nähden pieni korotus. Mitä jos aikaisempi vuokrasuhde on ollut pitkä eikä sen aikana ole tehty vuokrankorotuksia? Jos markkinahinnat sallisivat 10 % korotuksen mutta nyt tehdään vain 2 % korotus.
Toinen tapa määrittää vuokrataso on avata Oikotie tai Vuokraovi ja katsoa saman alueen samanlaisten asuntojen tarjontaa. Vertaa asuntojen mikrosijaintia, kuntoa ja vuokratasoa. Mitä tiheämmin ja pidempään teet seurantaa, sitä tarkempi kuva markkinahinnoista sinulle muodostuu. Tällöin huomaat, että tuon hintainen ja kuntoinen asunto roikkuu pitkään listoilla ja tämän kuntoinen ja hintainen asunto poistui netistä päivässä.
Kolmas tapa on käyttää nettipalveluita, jotka tarjoavat tietoa vuokratasoista. Tällaisia on ainakin Tilastokeskuksella ja Suomen Vuokranantajille. Ongelma näissä on yksittäisen asunnon kohdalla, että ne ovat tilastoja eli keskiarvoja koko markkinasta. Niistä ei saa tarkkaa tietoa juuri sinun asunnon vuokratasosta.
Neljäs tapa on käyttää vuokravälittäjää. Heillä on paras tieto markkinavuokrista, sillä he vuokraavat kymmeniä asuntoja joka kuukausi, eli he tietävät hyvin tarkkaan miten vuokra kannattaa asettaa.
Pidä kuitenkin huoli, että välittäjä perustelee vuokrapyynnin sinulle. Välittäjillä voi olla houkutus alihinnoitella vuokra, koska silloin heidän työ on paljon helpompaa. Asunto menee nopeasti vuokralle hyvälle vuokralaiselle. Pyydä siis välittäjältä perusteluita vuokrapyynnille, äläkä hyväksy automaattista ”+2% entiseen vuokraan”.
