Kaupallinen yhteistyö | Asuntosäästö
Asuntovelalliset ja lainarahalla sijoittavat olivat jo tottuneet pitkään jatkuneeseen historiallisen matalaan korkotasoon, joka toimi ajurina asuntojen hintojen voimakkaalle nousulle. Maailmantalouden tapahtumat, ekspansiivinen rahapolitiikka sekä Venäjän hyökkäyssota ovat laukaisseet nopeasti kohoavan inflaation, joka on pakottanut keskuspankit nopeisiin koronnostoihin viimeisen vuoden aikana.
Korkojen nousu vaikuttaa asuntomarkkinoiden dynamiikkaan ja vuokralla asumisen kysyntä on ollut nousussa kuluttajien verratessa omistus- ja vuokra-asumisen kuluja ja riskejä.
Tapahtumat ovat vaikuttaneet negatiivisesti asuntokauppaan ja asuntojen hinnoissa on nähty nopeita korjausliikkeitä. Samalla vuokrat ovat inflaation mukana nousseet.
Inflaatio on kuitenkin hidastumassa ja korkojenkin nousu vaikuttaa lähes pysähtyneen. Markkinat odottavat korkojen lähtevän vielä tämän vuoden aikana laskuun.
Asuntosäästö on tilanteeseen erinomaisesti asemoitunut asuntosijoitusyhtiö. Yhtiön nykyinen asuntosalkku hyötyy vuokrien noususta ja suuresti lainoitettuja uudiskohteita ei asuntoportfoliosta löydy. Samalla Asuntosäästön käteispuskuri mahdollistaa asuntojen ostamisen tuottavilta alueilta alhaisemmilla hinnoilla.
Sijoittajana pääset nauttimaan kiinteää seitsemän prosentin osinkotuottoa merkittävillä veroeduilla höystettynä merkitsemällä Asuntosäästön D-sarjan osakkeita.
Asunnon omistamisen ja asumisen kulut ovat kasvaneet
Asunnon omistamisen kustannuksiin vaikuttavat sekä korkotaso että vastikkeet. Euribor-korot ovat jatkaneet alkuvuoden aikana nousuaan, asuntolainojen suosituimman viitekoron, 12 kuukauden Euriborin, ollessa jo neljän prosentin tasolla. Vuoden takaiseen tilanteeseen verrattuna nousua on siis noin 3,5%. Melkein kaikki yhtiöt ovat joutuneet nostamaan vastikkeita, jotta lämmityksen, korjausten ja yleisen talonhuollon kustannukset saadaan katettua.
Korkosyklin huippu lähestyy tai on jo saavutettu
Euroalueen inflaation nousu on viimein rauhoittunut. Merkittävämpänä yksittäisenä tekijänä hintojen kasvun hidastumiseen on ollut energiashokista toipuminen. Marraskuun yli kymmenen prosentin inflaatiotasoilta on lasketeltu tasaisesti 6,1 prosenttiin.
USA:ssa inflaatiohuippu nähtiin euroaluetta aiemmin kesäkuussa 2022 ja viimeisimmät inflaatioluvut ovat pudonneet 4,9 prosentin tasolle. Ennakoivat indikaattorit, kuten USA:n PPI (Producer Price Index, tuottajahinnat) ja korkeat inflaation vertailuluvut viime vuodelta povaavat inflaation rauhoittumista edelleen.
Inflaatiopelkojen rauhoittuminen heijastuu korkotasoihin ja etenkin korkojen pitkään päähän. Saksan kymmenvuotisen valtiolainan korko ei ole noussut sitten viime syksyn ja 12 kuukauden Euribor on kevään aikana ollut melko stabiili.
Rapakon toisella puolella markkinat odottavat Fedin tekevän käänteen rahapolitiikassaan ja laskevan keskuspankin ohjauskorkoa loppuvuoden aikana.
Vuokralla asumisen suosio kasvussa
Tilastokeskuksen raportin mukaan suomalaisten kuluttajien luottamus on historiaan verrattuna heikolla tasolla, mutta näissäkin tilastoissa käänne on tapahtunut positiiviseen suuntaan. Myös tähän merkittävänä tekijänä voi olettaa olevan energiakriisin pelkojen hälventymisen.
Vuokralla asumisen suosio kasvaa yleensä aina, kun talouden näkymät käyvät epävarmoiksi. Tämä puolestaan heijastuu vuokratasoihin ja erityisesti kasvukeskuksissa vuokra-asunnoista voi tulla lähivuosina jopa pulaa, sillä uudiskohteiden tuotanto on laskenut merkittävästi.
Vuoden 2023 ensimmäisellä neljänneksellä asuntojen vuokrat nousivat pääkaupunkiseudulla 1,0 prosenttia ja muualla Suomessa 2,1 prosenttia. Eniten vuokrat nousivat Hämeenlinnassa (3,1%), Oulussa (2,9%) ja Rovaniemellä (2,9%), ja vähiten länsirannikolla: Porissa (0,4%) ja Raumalla (0,4%). Vaikka vuokrat nousivat, niin inflaatioon verrattuna reaalivuokrien kokonaiskehitys oli kaikissa kaupungeissa kuitenkin negatiivista.
Asuntosäästön osalta vuokrien korotukset ovat olleet keskiarvon yläpuolella ja kompensoinut sekä nousevia kustannuksia että korkotasoa. Asuntojen vuokria on korotettu miltei inflaation tahdissa ja vuokrat tarkastetaan vuosittain tai vuokralaisten vaihtuessa.
Asuntosäästön portfolio painottuu vahvasti Jyväskylään, missä vuokrat ovat pandemian jälkeen kehittyneet positiivisesti.
Etuovi.comin tilastot tarjoavat mielenkiintoista dataa myytävien kerrostaloasuntojen kohdemääristä. Helsingissä niiden tarjonta kasvaa…
…kun taas Jyväskylässä trendi on vastakkaiseen suuntaan.
Hintojen lasku painottuu uudiskohteisiin ja omakotitaloihin
Asuntojen hintojen lasku painottuu vahvemmin pääkaupunkiseudulle, jossa Asuntosäästöllä ei juurikaan asuntoja vielä ole. Tämä tarjoaa tilaisuuden katsoa ostomahdollisuuksia myös PK-seudulla, joka on kuitenkin pidemmällä aikavälillä Suomen suurin kasvukeskus.
Asuntosäästö on myös hyötynyt hintojen laskusta ja ostanut kohteita aikaisempaa paremmilla tuotto-odotuksilla. Viimeisen vuoden aikana Asuntosäästön vuokra-asuntojen lukumäärä on kasvanut yli 50% ja sen näkemys on ollut hyvä: Jyväskylään rakennettiin liikaa asuntoja noin viisi vuotta sitten, mutta rakentaminen on hidastunut viime vuosina, ja kysyntä asunnoille on kuitenkin jatkanut kasvuaan. Tällä hetkellä kysyntä ja tarjonta alkavat olla tasapainossa, mikä näkyy markkinoilla melko vakaana hintatasona ja vuokrien kehityksenä inflaation mukaisesti.
Asuntomarkkinat eriytyvät Suomessa
Hypoteekkiyhdistyksen ekonomistin Juho Keskisen mukaan pääkaupunkiseudulla asuntokauppoja tehtiin 40 prosenttia vähemmän kuin viime vuonna. Asuntojen hinnat ovat laskeneet tänä vuonna nopeimmin 30 vuoteen. Keskisen mukaan pääkaupunkiseudulla runsas uudisrakentaminen ja sijoittajien säikähdys ovat myös laskeneet asuntojen hintoja. Isoissa kaupungeissa uudiskohteiden kauppa on nyt täysin pysähdyksissä. Keskinen kertoo myyntiaikojen venyneen voimakkaimmin juurikin uusissa asunnoissa.
Asuntosäästöllä ei uudiskohteita ole ollenkaan ja toisaalta portfoliosta löytyy paljon perheasuntoja, joissa hintojen lasku on ollut selkeästi maltillisempaa.
Asuntosäästöön sijoittamalla tasaista osinkotuottoa merkittävillä veroeduilla
Asuntosäästö on jo vuosien ajan tarjonnut sijoittajille mahdollisuuden tehdä pitkän tähtäimen asuntosijoituksia houkuttelevalla seitsemän prosentin vuokratuotolla.
Yritys on suomalainen, yksityinen kiinteistösijoitusyhtiö ja sen kautta sijoittajalla on mahdollisuus ansaita kiinteää osinkotuottoa sijoitetulle pääomalle. Mukaan sijoituksiin pääsee jo 500 euron minimisijoituksella.
Asuntosäästö on listaamaton yhtiö ja sijoittajan kannalta tämä merkitsee selkeää veroetua verrattuna sijoituksiin listattuihin sijoituksiin. Listaamattoman yhtiön tapauksessa osingoille maksettava tuotto on 25 prosenttia veronalaista pääomatuloa ja 75 prosenttia verovapaata. Näin ollen sijoittajan verokannaksi sijoituksessa Asuntosäästön osakkeeseen muodostuu 7,5 prosenttia. Asuntosäästö tekee ennakonpidätykset automaattisesti eikä sijoittajan tarvitse huolehtia verojen maksamisesta erikseen.
Asuntosäästö on sijoittajiensa kanssa samassa veneessä ja sen tavoitteena on tehdä järkevää tuottoa riskit huomioiden, eikä se ota sijoittajalta kuluja merkinnästä tai lunastuksesta, eikä sijoituksesta peritä hallinnointipalkkiota. Tämä erottaa yhtiön kiinteistörahastosta, joissa rahastonhoitaja perii kulut tuotosta riippumatta. Asuntosäästö ostaa asuntoja vuokraamistarkoituksella ja vuokratuotto on Asuntosäästön pääasiallinen tulonlähde ja yhtiö kerää omat tuottonsa rahaston ylituotosta.
Asunnot rahoitetaan osittain sijoittajien pääomalla ja osin lainarahalla. Tällä hetkellä myös pankkirahoituksen saaminen sijoitusasuntoon on aikaisempaa haasteellisempaa ja korkotason nousu on hyydyttänyt kauppaa entisestään. Asuntosäästön on mahdollista ostaa asuntoja käteisellä ja tämän vuoksi kauppoja on voitu tehdä pankkiriippumattomasti. Vuokratuloon perustuva tuotto on hyvin ennakoitavissa ja yhtiön lainakannasta 100% on korkosuojattua.
Asuntosäästö on sijoittajalle myös likvidi vaihtoehto, sillä alle 50 000 euroa sijoittanut saa varansa pois kahdessa viikossa.
Merkitse Asuntosäästön D-osakkeita tästä linkistä.
