Miika Vuorensola tarkkailee asuntomarkkinoita toimarina Asuntopehtoori LKV:ssä. Erityisen hyvin hän tuntee asuntosijoittajan maailman ja mahdollisuudet.
Miikan tekstejä tullaan jatkossa julkaisemaan Sijoitustiedossa. Avaustekstinä aiemmin julkaistu suosittu kirjoitus: Viisi vinkkiä, joilla nostat sijoitusasunnon arvoa
Vaikka vuokra-asunnoilla ei yleensä käydä kauppaa kovinkaan tiheästi, joskus tulee tarve myydä. Kirjoitan tässä jutussa vinkkejä, miten sijoitusasunnon arvoa voi nostaa. Kuten asunnoissa yleensäkin, myös sijoitusasunnoilla arvonnousu syntyy pitkällä aikavälillä.
1. Kannattavuudesta huolehtiminen
Mitä korkeampi asunnosta saatava tulo, eli vuokra, sitä korkeampaa hintaa ostajan kannattaa maksaa. Monet asuntosijoittajat laskevat asunnon hintaa vuokratuoton kautta, eli tuottoarvomenetelmällä. Kaava on lyhykäisyydessään seuraava:
(vuokra – hoitovastike) * 12 kk / velatonhinta = vuokratuotto
Tähän voi lisätä remonttivaran, varainsiirtoveron ja huomioida tyhjät kuukaudet, mutta ne eivät muuta kaavan logiikkaa: mitä korkeampi vuokra, sitä parempi vuokratuotto. Kaupungista, alueesta ja sijoittajasta riippuen haettava vuokratuotto vaihtelee. Esimerkin vuoksi olettakaamme, että sijoittaja tavoittelee 6 % vuokratuottoa:
(Vuokra 500 € – Hoitovastike 110 €)*12 kk/ 0,06 = 78 000 €.
500 euron vuokralla asunnosta siis kannattaa maksaa 78 000 euroa kun tavoittelee 6 % vuokratuottoa. Jos vuokranantaja nostaa vuokran markkinatasolle, olkoot se vaikkapa 550 euroa niin 6 % vuokratuotolla asunnosta kannattaakin maksaa 88 000 euroa.
Oli tuottovaade mitä tahansa, asunnon omistaja saa todennäköisemmin korkeamman hinnan asunnosta kun hän voi osoittaa sen tuottavan hyvin.
Samoin kuin vuokraa nostamalla, paranee kannattavuus myös kuluja karsimalla. Eli jos asunnon omistaja pystyy osaavan hallitustyöskentelyn ja sujuvien yhtiökokousten kautta pitämään hoitovastikkeen kurissa, on kannattavuus ja sitä kautta asunnon myyntihinta parempi.
2. Hyvä vuokrasopimus ja vuokrasuhde
Mitä parempi vuokrasopimus on, sen pienempi kynnys ostajan on tehdä tarjous. Ohessa lista asioista, jotka tuovat ostajalle mielenrauhaa:
- Vuokralainen on hyvä. Jokainen vuokranantaja määrittelyy hyvyyden omalla tavallaan mutta pohjimmiltaan kyse on siitä, että vuokralaisella kyky ja halu hoitaa vuokranmaksu ja huolehtia asunnosta.
- Korkea todennäköisyys sille, että vuokrasuhde tulee jatkumaan jatkossakin. Todennäköisyyttä nostaa määräaikaisuus tai ehto, että irtisanomisaika voi alkaa vasta X kuukauden päästä. Jos tätä vielä vahvistetaan sakolla, ehto on tehokkaampi.
- Sopimusvakuus on olemassa ja se on maksettu omistajan tilille. Tällöin asia on yksiselitteinen ja suoraviivainen. Kelan maksusitoumus toimii, mutta osa vuokranantajista vierastaa sitä. Maksusitoumuksen haittapuoli on ainakin se, että siitä aiheutuu lisätyötä omistajalle mikäli sitoumus pitäisi realisoida.
- Vuokrankorotuksesta on sovittu sopimuksessa ja ehto on omistajalle mielekäs ja vuokralaiselle reilu.
Ostaja pyrkii siis saamaan varmuuden sille, että vuokrasuhde tulee jatkumaan entisillä hyvillä ehdoilla myös omistajan vaihdoksen jälkeenkin. Ostajalle vinkkinä: ole edes suurinpiirtein selvillä alueen vuokratasosta. Toisinaan myyjä voi yrittää myydä asuntoa erittäin korkealla vuokratasolla, joka ei tule kestämään pidemmänpäälle.
3. Asunnon ylläpito ja remontointi
Asunnon arvoa voi nostaa huolehtimalla sen kunnosta. Edullinen tapa on tehdä pieniä maalaustöitä vuokrasuhteiden välillä tai kannustaa asukasta tekemään näitä itse. Hyväkuntoista asuntoa kohdellaan hyvin ja huonokuntoista kohdellaan huonommin. Tämä on tavallaan ilmainen lounas, jossa arvoa saadaan enemmän kuin maalipurkin kustannus on.
Isommat remontit nostavat asunnon arvoa, mutta myös maksavat enemmän. Voi siis olla, että remontti nostaa asunnon arvoa vain kustannustensa verran, jolloin sen varsinainen lisäarvo on asumismukavuuden parantuminen ja sitä kautta paremman vuokrasuhteen saamisen todennäköisyys.
4. Kannusta taloyhtiötä huolehtimaan talosta
Luonnollisesti mitä paremmin hoidettu taloyhtiö, sitä helpompi siitä on ostaa asunto. Tehty putkiremontti on osalle ostajista ehdoton ostokriteeri. Mitä tyylikkäämpi talon julkisivu ja piha-alueet ovat, sitä mukavampi talossa on asua ja sitä houkuttelevampi kohde se on niin ostajalle kuin vuokralaisellekin.
Julkisivuremontti voikin tuoda enemmän arvoa kuin sen rahallinen hinta on, sillä siistin talon, rappukäytävän ja piha-alueen psykologinen vaikutus voi olla merkittävä.
5. Taloyhtiölainat tuloutetaan kirjanpidossa
Todella monet sijoittajat kysyvät esittelyissä, että onko yhtiölainat tuloutettu.
Se on siis monelle yksi kriteeri ostopäätöstä tehdessä. Kun yhtiölaina tuloutetaan kirjanpidossa, voi sijoittaja vähentää kyseisen rahoitusvastikkeen vuokratulostaan. Tällöin säästetty vero erääntyy maksettavaksi asunnon myynnin yhteydessä. Kyseessä ei siis ole porsaanreikä, vaan mahdollisuus siirtää veronmaksua myöhemmäksi.
Tulouttamisesta päättää yhtiökokous, eli omistajana voit vaikuttaa asiaan kertomalla asian merkityksen muille osakkaille siten, että he voivat tehdä valistuneen päätöksen. Tulouksesta ei juuri koskaan ole haittaa muille osakkaille, ja kuukausittaisen pääomavastikkeen tulouttaminen onkin ”oletusasetus” taloyhtiöissä.
Asuntopehtoori LKV tarjoaa Huolenpitopalvelua, jossa vuokranantajavälittäjämme hoitavat asuntoa kuin omaansa. Vuokralaisen yhteydenottoihin vastaa ammattilainen ja asiat hoituvat ripeästi. Tämä pidentää ja parantaa vuokrasuhdetta, millä on viime kädessä rahallinen arvo vuokranantajalle. Lisäksi koska palveluun kuuluu pysyvä vuokratakuu, voi vuokranantaja osoittaa pankille kohteen tuottavan varmasti 12 vuokraa vuodessa, mikä on helpottanut asiakkaitamme lainaneuvotteluissa.
