Suomalaisen sijoittajan salkun vakaan perustan luovat osakkeet ja kiinteistöt. Osakkeiden ostaminen ja myyminen välittäjän kautta on vaivatonta, sijoittaminen asuntoihin sen sijaan on historiallisesti ollut mutkikkaampaa.
Ongelmaan löytyy ratkaisu, sillä Asuntosäästö tarjoaa sijoittajille helpon ratkaisun asuntosijoittamisen aloittamiseksi.
Asuntosäästö on jo vuosien ajan tarjonnut sijoittajille mahdollisuuden tehdä pitkän tähtäimen asuntosijoituksia houkuttelevalla 7 prosentin vuokratuotolla ja mukaan pääsee verraten pienellä pääomalla.
Osakemarkkinoiden historiallinen keskimääräinen tuotto on sama 7 prosenttia kuin Asuntosäästön tarjoama kiinteä osinkotuotto. Volatiliteetti osakkeissa on kuitenkin merkittävästi suurempi, eli Asuntosäästö tarjoaa kaikkien sijoittajien janoamaa alphaa, tuottoa pienemmällä riskiprofiililla.
Asuntoihin ja kiinteistöihin sijoittavalle vaihtoehtoja löytyy lukuisia. Sijoittaja voi ostaa asunnon itse ja hoitaa kiinteistönhallinnan kaikkine kommervenkkeineen itse. Listatut REIT-kiinteistörahastot ovat toinen vaihtoehto, tämän lisäksi pankit tarjoavat kiinteistörahastoja ja pörssistä löytyy kiinteistöyhtiöiden osakkeita.
Miksi sitten valita juuri Asuntosäästö salkun asuntohajautukseen? Käydään seuraavassa läpi Asuntosäästön tarjoamia etuja verrattaessa muihin kiinteistösijoituksiin.
Asuntosäästön toiminta ja strategia
Asuntosäästö on suomalainen, yksityinen kiinteistösijoitusyhtiö ja sen kautta sijoittajalla on mahdollisuus ansaita kiinteää osinkotuottoa sijoitetulle pääomalle.
Sijoittaja ei sijoita varsinaiseen fyysiseen omaisuuteen, vaan yhtiöön, joka puolestaan maksaa 7 prosentin vuosituoton kiinteinä osinkoina suoraan saadusta vuokratulosta. Osingonmaksut tapahtuvat neljännesvuosittain suoraan sijoittajan tilille.
Asuntosäästö on muuttanut asuntosijoittamisen pelikenttää sijoittajan kannalta, sillä tasaista ja kiinteää osinkoa pääsee nauttimaan jo 500 euron minimisijoituksella Asuntosäästön laajasti hajautettuun asuntorahastoon.
Yhtiö ostaa asuntoja vuokraamistarkoituksella. Asunnoista kerätty vuokratuotto on Asuntosäästön pääasiallinen tulonlähde.
Asunnot rahoitetaan osittain sijoittajien pääomalla ja osittain lainarahalla. Pitkällä aikavälillä yhtiön omavaraisuusaste on ollut 50–60 prosenttia.
Asuntosäästö on listaamaton yhtiö ja sijoittajan kannalta tämä merkitsee selkeää veroetua verrattuna sijoituksiin listattuihin sijoituksiin. Listaamattoman yhtiön tapauksessa osingoille maksettava tuotto on 25 prosenttia veronalaista pääomatuloa ja 75 prosenttia verovapaata. Näin ollen sijoittajan verokannaksi sijoituksessa Asuntosäästön osakkeeseen muodostuu 7,5 prosenttia. Asuntosäästö tekee ennakonpidätykset automaattisesti eikä sijoittajan tarvitse huolehtia verojen maksamisesta erikseen.
Yhtiö on kasvanut viimeisen kahden vuoden aikana voimakkaasti. Kasvua edellisellä kvartaalilla tuli noin 100 asunnosta 167 asuntoon. Asuntosalkku on hajautettu hankkimalla asuntoja eri puolilta Suomea, painopisteen ollessa Jyväskylässä, Turussa ja Kuopiossa.
Sijoitukset tehdään ammattilaisten toimesta kasvukeskuksiin pitkällä tähtäimellä, eikä strategiana ole spekuloida asuntojen hinnoilla. Asuntosäästö keskittyy keräämään tasaista kassavirtaa vuokrien muodossa korkeakoulukaupungeissa. Tämä luo vakaan pohjan jatkuvalle vuokra-asuntojen kysynnälle.
Asuntojen vuokrausaste Q3:lla oli 98,18 prosenttia.
Yhtiön asuntosalkun suuruus on 10,72 miljoonaa euroa ja tuotto 7,95 prosenttia.
Asuntosäästön tavoitteena jokaisesta asunnosta on vähintään kuuden prosentin nettotuotto.
Sijoituksella Asuntosäästöön sijoittaja saa altistuksen koko Asuntosäästön asuntokantaan. Sijoittajan ei tarvitse huolehtia asuntojen remontoinnista ja ylläpidosta, sillä Asuntosäästö hoitaa kiinteistönhallinnan kokonaisuudessaan sijoittajan puolesta. Remontti- yms. kustannukset jakaantuvat Asuntosäästön kautta koko asuntokannalle.
Edut sijoittajalle
Asuntosäästö tarjoaa vaivattoman tavan sijoittaa asuntomarkkinoille pienellä pääomalla. Merkintöjä ja lunastuksia sijoittaja voi tehdä milloin tahansa. Lunastettaessa sijoittaja saa rahansa tililleen kahden viikon kuluessa.
Sijoitukselle maksetaan kiinteää 7 prosentin vuosituottoa sijoitusajan ollessa yli vuoden. Maksettava osinko nousee vaiheittain ensimmäisen vuoden aikana, alkaen neljästä prosentista ja päätyen seitsemään prosenttiin yhtiön D-sarjan osakkeissa, jotka laskettiin liikkeelle syyskuussa ja ovat nyt sijoittajien merkittävissä.
Asuntosäästö ei ota sijoittajalta kuluja merkinnästä tai lunastuksesta, eikä sijoituksesta peritä hallinnointipalkkiota. Tämä erottaa yhtiön kiinteistörahastosta, joissa rahastonhoitaja perii kulut tuotosta riippumatta.
Miten tämä voi olla mahdollista? Asuntosäästö kerää omat tuottonsa hedge fundeille tyypilliseen tapaan rahaston “ylituotosta”. Jos yhtiö tekee 10 prosenttia nettotuottoa vuodessa, maksaa Asuntosäästö sijoittajille 7 prosenttia kiinteää osinkoa ja ottaa itse ylimenevän osan, eli 3 prosenttia. Asuntosäästön insentiivi toimii täten myös sijoittajan eduksi, sillä yhtiön tulee hoitaa asuntosalkkunsa mallikkaasti tuoton maksimoimiseksi.
Lainarahan ansiosta asuntosalkun tuoton ei tarvitse olla yli 7 prosenttia, jotta sijoittajien osingot saadaan maksettua.
Asuntosäästö on kirjoitushetkellä maksanut 20 neljännestä putkeen tuotto-odotusten mukaista osinkoa sijoittajilleen.
Riskeistä
Kuten kaikessa sijoittamisessa, myös sijoitus Asuntosäästöön sisältää riskin pääoman menettämisestä. Yhtiön osingonmaksukyky perustuu vuokratuloon, joka on historiallisesti hyvin ennustettavaa. Suomen asunto- ja vuokramarkkinat ovat historiallisesti olleet vakaita.
Asuntojen hinnanvaihtelut eivät vaikuta vuokratuloon ja siten osingonmaksuun. Yleisen vuokratason laskeminen on merkittävämpi riski. Äärimmäisessä tapauksessa vuokratasojen laskiessa Asuntosäästö voisi joutua laskemaan tuotto-odotusta. Vuokratasot ovat kuitenkin pitkällä aikavälillä olleet tasaisessa noususuhdanteessa.
Yhtiöön sijoitettu pääoma ei ole talletussuojan piirissä, mutta sijoittajien varat ovat etuoikeutettuja suhteessa muihin varoihin.
Asuntosäästö on varautunut pahimpaan eri riskienhallintamekanismein, joihin kuuluvat esimerkiksi riskienhallinta- ja likviditeettirahastot.
10-15 prosenttia sijoittajien merkitsemästä pääomasta on varattu riskienhallintarahastoon, joka on suunniteltu pitkän aikavälin likviditeetti- ja markkinariskien hallintaan.
5-10 prosenttia sijoittajien merkitsemästä pääomasta on yhtiön tilillä lyhyen aikavälin likviditeetin turvaamiseksi.
Ennen ostopäätöstä yhtiön valitsema asunto käy läpi tiukan valintaprosessin. Asunnon tulee sijaita muuttovoittoisella paikkakunnalla, jossa sijaitsee korkeakoulu. Tuottoprosentin tulee kulujen jälkeen olla vähintään 6 prosenttia.
Asuntosäästön salkun asunnot on hajautettu useaan eri kaupunkiin ympäri eteläistä ja keskistä Suomea.
Kuluvan vuoden aikana keskuspankit ympäri maailmaa ovat nostaneet ohjauskorkoaan eikä Eurooppa ole poikkeus. Yhden vuoden Euribor on alkuvuoden negatiivisilta tasoiltaan noussut kirjoitushetken 2,86 prosenttiin.
Asuntosäästö hyödyntää sijoituksissaan velkavipua ja korkotason kohotessa rahoituksen hinta luonnollisesti nousee. Yhtiön laina-ajat ovat pitkiä ja pitkän aikavälin korkotasoja on mahdotonta ennustaa etukäteen. Yhtiö varautuu riskeihin seuraamalla tarkasti korkojen ja yleisen markkinatilanteen kehitystä. Tarvittaessa käyttöön otetaan korkosuojaus. Verrattuna muihin toimijoihin, Asuntosäästöllä on jo liiketoimintamallista johtuen kyky ostaa käteisellä isompiakin asuntonippuja, ilman että velkavipua lainkaan tarvitaan.
Vaikka pitkällä aikavälillä asuntojen hinnat ovat nousseet verraten tasaisesti, voi lyhyellä aikavälillä niiden hinnat myös laskea. Asuntosäästön ansaintastrategia perustuu tasaiseen vuokratuloon asuntojen hinnannousun realisoimisen sijaan ja täten hetkelliset hintavaihtelut eivät vaikuta yhtiön ydintoimintaan.
Viimeisimmät kuulumiset
Asuntosäästö julkaisee sivustollaan kvartaaleittain sijoittajaraportin, jossa avainlukujen lisäksi toimitusjohtaja Joni Lähteenmäki kirjoittaa yhtiön tunnelmista ja tuloksista.
Syyskuussa päättyneen Q3:n merkittävimpiä uutisia olivat yhtiön hankkimat 42 uutta asuntoa Jyväskylästä.
Markkinatilannetta Lähteenmäki kuvailee jännittyneeksi ja epävarmaksi. Toimitusjohtajan mukaan korkojen nousussa piilee mahdollisuus: kilpailu markkinoilla vähenee. Vuokramarkkinat ovat hänen mukaansa kesän aikana alkaneet toipua pandemiasta. Lähteenmäki näkee vuokrissa nousupainetta, sillä hoitokustannukset ovat nousseet ja tulevat nousemaan.
Lähteenmäki muistuttaa raporttinsa päätteeksi asuntosijoittamisen pitkäjänteisyydestä, eikä ole huolissaan asuntojen hintojen väliaikaisesti notkahtamisesta. Asuntosäästön salkku on tehokkaasti hajautettu eri opiskelijakaupunkeihin ja sijoitustoiminnan painopiste on vuokratuotoista muodostuvassa kassavirrassa.
Kuluvan kvartaalin merkintäaika päättyy 31.12.2022.
Merkitse Asuntosäästön osakkeita tästä linkistä.
