Myydäkö vai vuokrata, kas siinä pulma.
Kun on ostamassa uutta kotia, pitää miettiä mitä vanhalle kodille tekee. Ennen kuin päätät jättää vanhan kotisi vuokralle, mieti ainakin seuraavia pointteja.
1. Miten hoidat asuntoa?
Mieti minkä verran asunnon vuokraus työllistää sinua. Haetko vuokralaiset itse vai ostatko sen palveluna? Entä vuokrasuhteen hoitaminen? Kodinkoneet hajoavat aika ajoin ja asunto saattaa kaivata pientä ehostusta.
Tunnet itse asuntosi parhaiten ja osaat sanoa kuinka huoltovapaa se on. Muista myös laskea omalle ajalle arvo. Jos käytät matkoihin pari tuntia, se on pois jostain muusta tuottavasta työstä (myös vapaa-ajalla palautuminen on tuottavaa).
Budjetoi siis mukaan lisääntynyt oman ajan käyttö tai ulkoistetun työn kustannukset.
Laske auki kassavirta. Paljonko uusi asunto vaatii rahaa kuukaudessa, entä paljonko vanha asunto tuottaa ja syö vastikkeineen ja lainanhoitomenoineen. Kannattaa kysyä asuntosijoittamista ymmärtävän pankin mielipidettä.
Jos vanhasta asunnosta on lainaa vähemmän kuin asunnon arvo on, voit käyttää tätä vakuusarvoa uuden lainan vakuutena. Eli voit ostaa sijoitusasunnon käyttämättä yhtään omaa rahaa.
Mikäli lainojen yhteissumma on korkeintaan sijoitusasunnon arvon verran, voit kohdistaa molemmat lainat sijoitusasuntoon eli ilmoitat ne veroilmoituksessa tulonhankkimislainoiksi. Tällöin sijoitusasunnosta on lainaa 100 % ja omasta asunnosta 0 %.
Koska tulonhankkimislainan koroista saa vähentää 100 % (asuntolainassa vähennysoikeus on vain 15 %), saat tällä järjestelyllä enemmän vähennyksiä verotuksessa.
2. Onko vanha asuntosi hyvä sijoituskohde?
Jos et ole kokenut vuokranantaja, kysele mielipiteitä muilta asuntosijoittajilta tai asiaan perehtyneeltä kiinteistönvälittäjältä (jolla ei ole mahdollisuutta saada sinulta myyntitoimeksiantoa). Voi hyvin olla, että asunto oli mitä mukavin koti, mutta sijoituskohteeksi se ei sovi.
Muuttotappiopaikkakunnan asunnon arvonkehitys on todennäköisesti negatiivinen, jolloin kahden vuoden verovapaudesta ei ole hyötyä. Itseasiassa siitä on haittaa, kuten myöhemmin kerron.
Varsinkin jos on kokematon vuokranantaja, on turvallisempaa myydä maaseudun asunto ja sijoittaa rahat kasvukeskuksen asuntoon.
Entä miten alue vanhan kotisi lähellä kehittyy? Tiedät siitä varmasti enemmän kuin asunnon ostaja. Jos alueelle on tulossa uusia palveluita tai asuntoja, on mahdollista että arvonkehitys on suotuisaa.
Vertaa myös mitä muuta voit samalla rahalla ostaa. Minkä verran indeksirahasto tuottais? Entä joku toinen sijoitusasunto?
Älä laske siis pelkkää vuokratuottoa ja kassavirtaa vaan huomioi myös tuleva arvonkehitys.
3. Oletko asunut ja omistanut asunnon kaksi vuotta yhtäjaksoisesti?
Tämän ehdon täyttyessä on myyntivoittosi verovapaa. Toisinsanoen, kaikki tuleva arvonnousukin on verovapaata. Jos asunnon arvo on nyt 100 000 euroa ja oletat, että sen arvo on vaikkapa 200 000 euroa kolmenkymmenen vuoden päästä, on tämä 100 000 euron arvonnousu verovapaata. Säästösi on 33 800 € nykyverotuksella.
Jos päättäisit myydä asunnon ja sijoittaa rahat toiseen sijoitusasuntoon, pitäisi tämän tuottaa 33 800 € enemmän kolmenkymmenen vuoden aikana, jotta se olisi yhtä kannattava sijoitus kuin ensimmäinen asunto. Mutkia oikoen tämä tarkoittaa 1100 € korkeampaa tuottovaatimusta per vuosi, eli noin 1 % korkeampaa vuosituottoa. Ei ole helppoa nostaa sijoitusasunnon tuottoa 4 % -> 5 %.
Samalla kannattaa muistaa, että kahden vuoden asuminen ja omistaminen vie mahdollisuuden vähentää luovutustappio muista pääomatuloista. Jos pidät todennäköisenä, että tulet myymään asunnon tappiolla, kannattaa kahden vuoden asuminen katkaista. Tämä onnistuu vuokraamalla asunto joko tavallisesti tai vaikkapa Airbnb:n kautta.
Toivottavasti näistä vinkeistä on hyötyä kun mietit jättääkö vanha asunto vuokralle vai ei.
Miika Vuorensola
