Venäjä hyökkäsi Ukrainaan ja laittoi maailman ainakin hetkellisesti uuteen järjestykseen. Koronan uutisointi loppui kuin seinään.
Ihmisillä on kyky vastaanottaa vain tietty määrä informaatiota ja tällä hetkellä tuo määrä täyttyy Ukrainan tilanteesta. Kriisin aikana halu pysyä ajantasalla on korkea ja ihmiset imevät tietoa eri lähteistä. Tällöin myös väärää tietoa pääsee sisään hurja määrä.
Näkisin, että yksi hyvä lääke sodan tuomaan ahdistukseen on lukea historiaa. Se tuo näkökulmaa ja helpottaa suhtautumista tämän hetkiseen tilanteeseen.
Maailmansodan tai ydinsodan sattuessa on turha miettiä asuntosijoittamista. Samoin en näe järkeä investoida vaikkapa kultaan tällaisen äärimmäisen katastrofin varalta, koska mitä iloa on olla korttelin rikkain mies jos maailma palaa ympärillä?
Pidän kuitenkin todennäköisenä, ja toivon, että sota ei eskaloidu tästä enempää. Tältä pohjalta pohdin sodan vaikutusta asuntosijoittajalle.
Ukrainan sodan vaikutus asuntosijoittajalle
Korot
Ensimmäinen todennäköinen vaikutus näkyy korkomarkkinoilla. Venäjän kerätessä joukkoja Ukrainan rajalle, 12 kk euribor lähti laskuun. Se oli ylimmillään -0,283 prosentissa 14.2. ja on nyt laskenut -0,348 prosenttiin 25.2. mennessä.
EKP:n on luultavasti melko vaikeaa nostaa korkoja tällaisessa tilanteessa. Voi siis olla, että elvytys jatkuu ja korkojen plussalle nousu siirtyy taas myöhempään ajankohtaan. Ennen sotaa arvio oli, että korko nousisi plussalle jopa tämän vuoden lopussa tai viimeistään ensi vuoden alussa. Tällä hetkellä ei siltä näytä.
Jos asuntosijoituslainan korko on sidottu 12 kk euriboriin ja koron tarkastuspiste on nyt kevään aikana, on täysin mahdollista, että 2023 keväällä tehtävässä tarkastuksessa korko on yhä negatiivinen. Tällöin sijoittajan korko olisi negatiivinen vähintään 2024 kevääseen asti eli seuraavat kaksi vuotta.
Kuinka nopeasti korko voi tämän jälkeen nousta? Vaikea sanoa, mutta tuskin ainakaan yli prosenttiyksikön vuosivauhtia, mitä sitäkin pidän kovana tahtina. Näin ollen näen todennäköisenä, että maksettava korko ei euromääräisesti nouse kovin paljon edes 2025 kevääseen asti. Tämän vuoksi en kannata lyhyitä korkosuojauksia viikko pari sitten tarjotuilla hinnoilla.
Rakentamisen hinta
Sota nostaa raaka-aineiden kuten teräksen ja öljyn hintaa. Lisäksi rakennustyömailla käytetään jonkin verran ukrainalaista työvoimaa, jonka saatavuus luonnollisesti vähenee merkittävästi kun miehet kutsutaan armeijan palvelukseen.
Nämä vaikuttavat kokolailla suoraan rakentamisen hintaan, joka muutenkin on ollut noususuunnassa.
Rakentamisen kallistuessa se luultavasti vähenee. Mikäli asuntojen kysyntä (kasvukeskuksissa) pysyy hyvänä ja asuntoja rakennetaan vähemmän, jatkuu vanhojenkin asuntojen hintojen nousu.
Samoin myös vuokrat nousevat jos kysyntä pysyy hyvänä mutta tarjonta vähenee.
Kysyntä ja tarjonta toki ovat tiiviisti sidottu toisiinsa. Kun vuokrat nousevat, kannattaa asuntoja rakentaa sijoituskäyttöön, jolloin taas rakennetaankin enemmän.
Hankaluus tulee asuntomarkkinoiden hitaudesta. Lisääntyneeseen kysyntään ei voida vastata heti vaan kerrostalon rakentamisessa kestää vähintään vuosi, tyypillisesti puolitoista. Ja tämä tuokin riskiä rakennuttajalle sillä markkinakin saattaa muuttua rakentamisen aikana.
Talouden kasvu hidastuu
Länsimaiden nyt jo asettamat ja tulevaisuudessa asetettavat pakotteet tulevat hidastamaan länsimaiden talouskasvua. Tällä vuorostaan on vaikutusta työmarkkinoihin ja ihmisten käytettävissä oleviin rahoihin.
Hidastunut talouskasvu vähentää rakentamista ja vaimentaa asuntohintojen kasvua.
Toisaalta tässä on myös stagflaation riski. Stagflaatio on stagnaation ja inflaation yhdistelmä. Eli talous olisi samaan aikaan lamassa ja inflaatio olisi korkea. Tämä on hankala yhtälö koska inflaatio vaatisi korkojen nostamista, mutta lama taas vaatisi korkojen laskua ja elvyttämistä.
Stagflaation riski tulee siitä, sota lisää entisestään korkeaa inflaatiota mutta samalla sota hidastaa taloutta. En pidä tätä riskiä isona, mutta sen todennäköisyys kasvoi nyt hieman.
Lisäksi rahoitusmarkkinat saattavat hetken aikaa hakea suuntaa. En ihmettelisi, jos pankkien into rahoittaa asumista vähenisi hetkellisesti. Näin kävi koronan iskiessä läpi. Ainakin taloyhtiölainojen saatavuus saattaa kärsiä, mistä johtuen jokunen talohanke ei ehkä käynnistykään eli rakentaminen hidastuisi myös tätä kautta.
Pakolaisia tulee lisää
Jos taas konflikti pahenee ja ihmiset haluavat pois sotatantereelta, tulee pakolaisia luultavasti myös Suomeen. Viimeisin tieto on, että Ukrainaista olisi paennut 360 000 ihmistä, lähinnä Puolaan.
2014-2015 pakolaiskriisissä pakolaisia oli arviolta 1,8 miljoonaa ja heistä Suomeen saapui 4681 henkeä. Vertailun vuoksi Tampereen vuosittainen väenlisäys on noin 3000-4000 henkeä.
Konfliktin laajetessa koko Ukrainaan tai pahimmillaan naapurimaihin pakolaisten määrä voi kasvaa huomattavasti.
Pakolaisten saapuessa Suomeen lisääntyisi asuntojen kysyntä, koska luultavasti osa heistä jäisi tänne pysyvästi.
Isossa kuvassa tällä ei liene kovin merkittävää vaikutusta asuntomarkkinoihin, ellei kriisi ylly todella pahaksi, missä tilanteessa moni muukin asia muuttuu.
Toisaalta on täysin mahdollista, että konflikti helpottuu ja tilanne normalisoituu nopeastikin. Toivotaan että näin käy.
