Muistan elävästi ajaltani investointipankissa ison kiinteistödiilin pitchbookin ulkomaalaiselle kiinteistösijoittajalle: Piti keksiä punchline slaidille, jolla esitettiin Pohjoismaiden kiinteistöjen hintakehitys vajaan 10 vuoden aikajaksolla. Suomessa hintakehitys oli loivempaa kuin muissa, mutta Suomessa ei oltu nähty hintojen kääntyvän alas kertaakaan valitulla aikajaksolla. Muiden maiden hinnat dyykkasivat pahasti, mutta yleinen kehitys oli ylöspäin paremmalla kulmakertoimella kuin Suomessa. ”The least risky real estate market in the Nordics?” – tiesin, että statement on täysin valheellinen, mutta koin sen sopivan myyväksi tähän esitykseen. Osui ja upposi, director nappasi kiinni ja diili saatiin aikanaan klousattua. Yksi Suomen merkittävimpiä RE-diilejä teki hyvää pankin positiolle neuvonantajana, isot luvut tombstoneen & nätti deal toy kruunasivat homman.
Vuosia myöhemmin olen ostohousut jalassa tsekkaamassa uusia asuntoja Helsingissä. Valtaosa kauppojen arvosta on taloyhtiölainaa ja lyhennysvapaatakin saa useamman vuoden! Nerokas tapa saada tietämättömät ihmiset koukkuun liian isoon diiliin omalle budjetille. Vaikka keskivertokiinteistövälittäjät eivät ole sen kummoisempia myyntimiehiä, ovat kikat vanhoja ja toimivia, eikä tämä rajoitu tietämättömiin asiakkaisiin. Fedin entisen pääjohtajan Ben Bernanken muistelmista tulee mieleen subprime lainojen ”teaser rate” –käytäntö, jossa tarjottiin lyhennysvapaata alkuun pienellä korolla, jonka aikana usein uudelleenrahoitettiin talot, minkä mahdollisti vahva hintakehitys ja löysä luotonanto. Tämä käytäntö oli lähes identtinen nykyisin Suomessa esiintyvien yhtiölainojen kanssa (lukuunottamatta verohyötyä pääomavastikkeista). Adjustable rate mortgage on Yhdysvalloissa harvinaisuus, Suomessa käytäntö – toisaalta tämä muuttuvakorkoinen lainakäytäntö on tuskin nykyisessä korkoympäristössä ja korkojen näkymissä Euroopassa huolestumisen aihe.
Yhdysvalloissa kuluttajien ostovoimaa lisäsi ennen finanssikriisiä erityisesti home equityn hyödyntäminen kulutuksessa – toisin sanoen asuntolainaa käytettiin kulutukseen, mikä suomalaiselle, riskiä ruton lailla kaihtavan kansan jäsenelle, kuulostaa absurdilta. Mutta hetkonen, emmekö me tee juuri näin hyödyntämällä valtavia taloyhtiölainoja lyhennysvapaineen? Haluan nähdä sen perheen, joka säästää ekat 2-5 (lyhennysvapaat) vuotta 1 000-2 000 € kuukausittain, jotta voi sitten lyhennysvapaiden jälkeen lyhennellä huoletta taloyhtiölainaa.
Media on kirjoittanut asiasta ansiokkaasti – ”suuri yhtiölaina” on määritelmältään vähintään 70 % asunnon velattomasta myyntihinnasta. Helsingissä uusista taloista reilu kolmannes myydään suuren yhtiölainan kera, Oulussa, Turussa ja Tampereella yli puolet. Uskon, että niissä uusissa asunnoissa, joissa ei ole ”suurta” yhtiölainaa, on sitä keskimäärin silti merkittävästi. Lyhennysvapaat näistä lainoista ovat tyypillisesti 2-5 vuotta. Laki sallii pääomavastikkeiden vähentämisen verotuksessa, mikäli ne kirjataan taloyhtiön kirjanpidossa tuloksi – sijoittajille mahtava vähennys, no doubt, mutta riskit on silti olemassa. Upside tässä käytännössä sijoittajalle on mieletön – käytännössä sijoittaja voi lyhentää yhtiölainaa saamillaan vuokratuotoilla maksamatta pääomatuloveroja vuokratuloista.
Mitä jos yhtiössä on pari mätää munaa (tai ylläkuvattua perhettä), jotka eivät maksa osuuttaan? Taloyhtiö oletettavasti voi tietyn ajanjakson jälkeen ottaa asunnot haltuunsa. Jos kyseessä on reilumman kokoinen asuntosijoittaja, riidan käsitteleminen oikeudessa tai eri oikeusasteissa voi venyttää ratkaisua useilla vuosilla. Hyvän kirjanpitotavan mukaan kyseiset maksuongelmat tulisi myös tulla esiin, kun joku on ostamassa asuntoa kyseisestä yhtiöstä esim. 8v asuntojen valmistumisen jälkeen. Näin voidaan saada aikaiseksi myrkyllisiä taloyhtiöitä, joihin kukaan ei halua ja joista kukaan ei onnistu pääsemään ulos. Kaksi bear-skenaariota: ostajat kaikkoavat taloyhtiöiden hankalan taloustilanteen ja käräjäprosessien levitessä markkinoiden tietoisuuteen ja hinnat laskevat – osakkaiden equity pienenee, joten netto-omaisuus laskee. Toisessa skenaariossa asuntojen hinnat dyykkaavat syystä tai toisesta – esimerkiksi talouden laskusuhdanteessa, työllisyyden laskiessa tai jopa lamassa. Laman tullessa kaikki kotitaloudet ovat kusessa. Silloin käteinen on valttia ja omaisuuksia laitetaan uudelleen jakoon tavalla, jota Rinne I ei ole suunnitellut. Jään mielenkiinnolla odottamaan, mitä 2020-luvun alkupuolella tapahtuu asuntomarkkinoilla.
