Kun taloyhtiö kilpailuttaa isännöintiä, kannattaa sen miettiä etukäteen mitä toivotaan isännöinniltä. Tämä voi olla hankalaa jos hallituksessa ei ole kokemusta hyvästä isännöinnistä. Tämän vuoksi kannattaa ottaa ainakin yksi asuntosijoittaja hallitukseen, sillä heillä usein on kokemusta muistakin taloyhtiöistä ja isännöitsijöistä.
Mielestäni hyvän isännöitsijän tärkein ominaisuus on asenne ja sopiva kiireellisyyden tunne. Yleisin valituksen aihe isännöinnistä on, ettei isännöitsijää saa kiinni, tai että hän vastaa hitaasti.
Tarjouspyynnöissä pyydetään toisinaan isännöitsijää, jolla on runsaasti kokemusta taloyhtiön teknisestä puolesta, taloudenhoidosta ja remonttien kilpailuttamisesta. Samaan aikaan isännöinnin hinnan pitää olla edullinen.
Tämä on vähän sama asia kuin jos työnantaja hakee parikymppistä työntekijää, jolla on kymmenen vuoden työkokemus.
Tällaisia hyvin kokeneita ja laajan osaamisen omaavia isännöitsijöitä toki on, mutta kääntöpuolena on, että he eivät ole halpoja. Osaaminen maksaa, vaikka se voikin näyttää vähäiseltä työmäärältä ulos päin.
Tai jos tällaisen isännöitsijän saa halvalla, tarkoittaa se todennäköisesti sitä, että hänellä on 40 taloyhtiötä hoidettavana. Mikä puolestaan sitten näkyytavoitettavuudessa. sekö työn laadussa.
Mielestäni kasku Picassosta on kuvaava: Mies meni ravintolaan ja törmäsi siellä Picassoon. Hän pyysi Picassoa piirtämään lautasliinaan jotain hienoa. Picasso piirsi, ja totesi ”10 000 pesetas, por favor”. Mies kauhistui ja sanoi, että ”sinullahan meni tuon piirtämiseen vain minuutti!”
Picasso vastasi, että ”niin meni, mutta minulla meni neljäkymmentä vuotta oppia se taito, että voin piirtää tämän minuutissa”.
Eli kannattaa maksaa osaamisesta ja saadusta lisäarvosta, ei taiteilijan/isännöitsijän käyttämästä ajasta. Sillä käänteisesti voisi ajatella, että on fiksua käyttää isännöitsijää, jonka tekemisiä saa vahtia koko ajan ja virheitä paikkailla. Ainakin oli halpaa?
Tämän vuoksi tuntuu hyvältä idealta pyrkiä löytämään isännöitsijä, jolla on asenne kunnossa. Vaikka hän ei tietäisi kaikkea, asenteen ollessa kohdillaan, hän kyllä etsii tiedon jostain. Tällainen isännöitsijä myös muovautuu paremmin yhtenäiseksi tiimiksi hallituksen kanssa. Hänellä on palo oppia (ja ehkä todistaa itseään), joten hän haluaa pelata yhteen pussiin hallituksen kanssa.
Toinen tärkeä asia kilpailutusvaiheessa on hahmottaa isännöitsijän taustatuki. Kuinka kokeneet kirjanpitäjä ja kiinteistösihteeri hänellä on? Vai tekeekö hän yksin heidän kaikkien työt. Entä kuinka hyvin isännöintiyritys on johdettu? Onko yrityksen prosessit selkeät ja toimivat. Minkälainen maine yrityksellä on, mitä siitä keskustellaan keskustelupalstoilla.
Joskin some-kommentteihin kannattaa suhtautua varauksella, sillä somessa vääryyttä kokenut voi laukoa vaikka mitä ilman, että yritys voi puolustautua. Eli somessa kuulee usein vain sen toisen version.
Mutta jos yrityksestä puhutaan somessa systeemaattisesti hyvää/huonoa, on siinä luultavasti totuuden siemen.
Haastatteluvaiheessa hallituksen kannattaa myös katsoa kuinka paljon juuri meidän yhtiö kiinnostaa isännöitsijää. Kysyykö hän tarkentavia kysymyksiä talostamme, asukkaista tai tehdyistä remonteista? Jos kysyy, on se merkki, että häntä kenties kiinnostaa talo ihan oikeasti, eikä vain työn takia.
Samoin kysymyksistä voi päätellä hänen vahvuuksiaan tai kiinnostuksen kohteita. Yksi isännöitsijä voi olla taitava taloudenhoidossa, taloyhtiölainan kilpailuttamisessa ja vastikkeiden optimoinnissa. Toinen taas on teknisempi ja remontteihin orientoitunut. Näitä suuntauksia voi myös haarukoida hallituksen puolelta tarkentavilla kysymyksillä.
Kannattaa siis hallituksen kesken ensin miettiä mitä isännöinniltä toivotaan ja sitten pyrkiä kaivamaan tietoa siitä, kuinka hyvin nämä toiveet toteutuu kyseisen isännöitsijän kohdalla, asennetta painottaen.
