Viime vuoden alku oli asuntokaupassa vilkas huolimatta sodan vaikutuksista. Vuoden viimeisellä neljänneksellä tilanteeseen tuli kuitenkin äkillinen ja merkittävä muutos, kun energian hinnan ja korkojen noustessa muutosten suorat vaikutukset heikensivät ostajien intoa tehdä päätöksiä.
Suomen Kiinteistövälittäjät Ry:n (SKVL) tammikuisen raportin perusteella se odottaa asuntojen hintojen korjausliikkeen asettuvan noin viisi prosenttia viimevuotista vertailukautta alemmalle tasolle.
Hintojen liikkeistä löytyy alueellisia eroja. Pääkaupunkiseudun asuntomarkkinoilla on palattu koronaa edeltävän ajan tasoille. Korkojen ja muiden asumiskulujen noustessa asuntojen hinnat ovat joustaneet alaspäin keskimäärin noin viisi prosenttia.
Tampereella asuntokauppa hiljentyi loppuvuodesta ostajien ollessa erityisen varovaisia. Oulussa kauppamäärät pienentyivät vuoden loppua kohti ja kohteiden esittelypyyntöjä tuli aiempaa merkittävästi vähemmän. Turun keskustan pienten asuntojen kysyntä laski huomattavasti loppuvuonna.
Vuokrien suhteen kysynnässä on SKVL:n mukaan havaittavissa piristymistä, eikä vuokrien määrässä ja vuokratasoissa odoteta merkittäviä muutoksia.
Joulukuun lopun SKVL:n jäsenyrityksiltään saamien raporttien perusteella markkinat ovat pikkuhiljaa elpymässä. Tästä huolimatta joulukuussa jäsenyritysten kauppojen määrä oli silti noin kymmenen prosenttia marraskuuta pienempi ja noin 25 prosenttia edellisvuoden joulukuuta alhaisempi.
SKVL:n tammikuun lopun ylimääräisen markkinakatsauksen mukaan asuntokauppa on lähtenyt nousuun loppuvuoden hiljaisuuden jälkeen. Kuluttajien asunnon ostoaikeet 12 kuukauden sisällä nousivat 27 prosentilla joulukuusta.
Kyselyt myynnissä olevista asunnoista ovat vilkastuneet merkittävästi ja kauppoja tehdään nousevaan tahtiin.
Pääkaupunkiseudun asuntokauppa on piristynyt ensimmäisenä, Keski-Suomen ja Lahden asuntomarkkinoilla on myös havaittavissa piristymistä.
Estategurun uudelta Suomen maajohtajalta Tero Suvannolta kysyttäessä hän kertoo asuntomarkkinoiden tilanteen hiljattain valmistuneissa uudiskohteissa myyjän kannalta olevan edelleen nihkeä. Rakennuttajien salkusta löytyy runsaasti myymättömiä asuntoja.
Samalla rakennuttajien rakennusaikainen rahoitus on mahdollisesti päättymässä tai jo päättynyt.
Estategurulla on tarjolla ratkaisu rakennuttajien rahoituksen jatkumiselle. SKVL:n raportin mukaan uudet asunnot ovat edelleen kysytyimpiä, joten Estategurun tarjoamat ratkaisut voivat pelastaa rakennuttajan hankkeen tarjoten samalla sijoittajalle houkuttelevia tuotto-odotuksia.
Sekä SKVL:n raportti että Estateguru ennustavat asuntokaupan piristyvän kuluvan vuoden Q2-Q3 aikana.
Lisärahoitusta rakennuttajille
Estateguru tarjoaa tämän hetken haastavaan tilanteeseen rakennuttajille ratkaisuksi lyhytaikaisia siltalainoja.
Siltalainan avulla rakennuttaja voi kattaa tarvittavan pääoman projektin jatkamista varten ilman keskeytyksiä, kunnes rahoitukseen löydetään pitkäaikainen ratkaisu tai kunnes kohde myydään. Lainanottajat ottavat jälleenrahoitettuja siltalainoja korvatakseen olemassa ja mahdollisesti päättymässä olevan rahoitusjärjestelyn joko samalta tai toiselta lainanantajalta.
Siltalainoja käytetään tyypillisesti kehittämisvalmistelujen rahoittamiseen, kiinteistön oston takaukseen, myyntiennakkoon, tai muuhun lyhytaikaiseen tarpeeseen. Juuri nyt tarve voi olla rahoitusratkaisun uudelleenjärjestelylle, kunnes uudiskohteet on saatu myytyä.
Syitä jälleenrahoituksen tarpeeseen siltalainan avulla voi olla monia:
- Rakennuttaja haluaa hankkia lisäaikaa pitkäaikaisen rahoituksen järjestämiseen.
- Rakennuttajan tarvitsee lyhytaikaisen rahoituksen viedäkseen kunnostus- tai kehitysprojektin päätökseen myynnin ja irtautumisen mahdollistamiseksi
- Projektille halutaan löytää uusi ostaja tai neuvottelut halutaan viedä maaliin olemassa olevan potentiaalisen ostajan kanssa.
Estateguru myöntää siltalainoja viiteen miljoonaan euroon asti, joiden maksuaika on enintään kaksi vuotta, mutta tyypillisesti 6-9 kuukautta. Siltalainan vakuutena toimii kiinteistö tai asunto-/kiinteistöyhtiön osakkeet. Laina voidaan maksaa takaisin myös ennenaikaisesti ilman lisäkustannuksia.
Estateguru on jatkuvasti yhteydessä rakennuttajiin ja tarjoaa valitulle kohderyhmälle kehitys- ja siltalainoja eri tilanteisiin. Kysyntä Estategurun lainoille on tällä hetkellä kova ja se luo sijoittajille mahdollisuuden osallistua eri pituisiin lainaratkaisuihin.
Estategurulla on tiukat kriteerit sille, mitkä lainanottajat ja lainat ovat rahoituskelpoisia. Yhtiö ei esimerkiksi uudelleenrahoita luottotappioita siltalainojen avulla. Estategurun kriteerit lainanhakijalle ovat muun muassa moitteeton maksuhistoria ja ensiluokkainen kiinteistövakuus.
Estateguru keskittyy rahoituksessa vain kasvukeskuksiin, joissa positiivinen muuttovirta takaa jatkuvan kysynnän alueen asunnoille ja täten varmistaa kiinteistövakuuden arvon myös mahdollisessa realisointitilanteessa.
Mahdollisuudet sijoittajille
Estategurun kautta sijoittajille tarjoutuu nyt mahdollisuus sijoittaa lyhytaikaisiin siltalainoihin rakennuttajien hakiessa jatkorahoitusta hankkeilleen.
Vuosikorko sijoituksessa lyhytaikaiseen siltalainaan on noin 10-12 prosenttia, mikä tarjoaa mielenkiintoisen vaihtoehdon esimerkiksi sijoitukselle osakkeisiin, joissa pitkän aikavälin tuotto on noin seitsemän prosenttia.
Siltalainan vakuutena toimii uusi asunto ja usein myös rakennuttajan henkilökohtainen takaus. Mikäli rakennuttaja ei maksa lainaa takaisin, realisoidaan vakuutena oleva asunto. Estateguru on lähtökohtaisesti aina etusijalla vakuuden realisointitilanteissa.
Estategurun rakennuttajille tarjoamien siltalainojen rahoitusaste on maltillinen, LTV:n ollessa noin 65% (Loan-To-Value). Maltillinen LTV-taso varmistaa vakuuden riittävän arvon myös silloin, jos asuntomarkkinassa tapahtuu hintojen laskua.
Lainan LTV-arvo on riskin mittari. Se kertoo lainan koon suhteessa vakuutena toimivan omaisuuden arvoon. Jos LTV on 25 prosenttia, on 1 000 000 euron arvoiselle kiinteistölle otettu lainaa 250 000 euroa. Maksimissaan Estategurun LTV on 75 prosenttia. Mitä pienempi LTV on, yleisesti ottaen sitä riskittömämmästä lainasta on kyse.
Alla olevassa kuvassa on esimerkki helmikuun alussa siltalainan avulla jälleenrahoitetusta hankkeesta Suomessa:
Esimerkkilainassa rakennuttaja käyttää lainaa kiinteistön hankintaan ja rakennustöiden jatkamiseen.
Lainanottaja maksaa lainaa takaisin vakuusomaisuuden myynnillä tai lainan uudelleenrahoittamisella pitkäaikaisella rahoitusratkaisulla.
Sijoittajan turvana esimerkkilainassa toimii ensisijainen panttioikeus.
Tutustu Estategurun tarjoamiin sijoituskohteisiin yhtiön kotisivulla.
