Moni jo vähän alkua pidemmälle päässyt asuntosijoittaja pohtii kannattaisiko asuntosijoittamista harjoittaa yhtiön kautta. 20 % yhteisövero on kuitenkin houkutteleva 34 % pääomatuloveron rinnalla.
Ja jos asuntoja on ostettu omiin nimiin, tulee nopeasti mieleen ajatus siirtää ne osakeyhtiön puolelle kevyemmän verotuksen piiriin.
Asuntoa ei sinällään voi "siirtää" yhtiölle vaan se pitää esim. myydä tai laittaa apporttina.
Huomaa myös, että esim. työsuoritusta tai sitoumusta työsuoritukseen ei voi laittaa apporttina.
Apportti on hyvin samantyyppinen transaktio kuin normaali kauppa, siis asuntosijoittajan kannattavuuden näkökulmasta. Kenties suurin ero kauppaan on, ettei apportissa tarvitse liikuttaa rahaa, toisin kuin kaupassa yleensä tehdään (kaupan voi tehdä myös ilman rahan liikuttamista).
Kun siirrät asunnon apporttina yhtiölle, pitää apportille määrittää arvo. Jos asunnon markkina-arvo on 100.000 € ja teet saman arvoisen apportin, pitää yhtiön eli vastaanottajan maksaa normaali 2 % varainsiirtovero.
Sinulle taas apportin antajana tulee luovutusvoittovero maksuun. Eli mikäli olet ostanut asunnon 90.000 eurolla ja siirrät sen 100.000 euron arvoisena apporttina yhtiöllesi, joudut maksamaan 10.000 euron luovutusvoitosta pääomatuloveroa 30-34 %.
Voitolla siirrettävästä apportista on se hyöty yhtiölle, että sen luovutusvoittovero aikanaan on pienempi, tässä esimerkin tapauksessa 10.000 € * 20 % = 2000 €. Tämä säästö tulee kuitenkin vasta tulevaisuudessa myyntihetkellä. Kun taas apportin antajana olet joutunut maksamaan 3000-3400 euron veron heti.
Eli on hieman kyseenalaista, kannattaako apportti luovuttaa voitolla, varsinkin mikäli yhtiö on 100 % sinun omistama. Tilanne monimutkaistuu jos yhtiössä on muita osakkaita.
Yleisempää onkin määrittää apportin arvo alle sen todellisen markkina-arvon. Alennusta voi antaa 25 % ilman veroseuraamuksia. Voit siis määrittää apportin arvoksi 75.000 €, jolloin itse teet 15.000 € tappion eli saat tuon verran vähennettävää muista pääomatuloista.
Yhtiö säästää varainsiirtoverossa 15.000 € * 2 % = 300 €. Mutta vastaavasti kun yhtiö aikanaan myy asunnon, on sen saama myyntivoitto suurempi eli verokin suurempi. Mutta koska verokanta on vain 20 %, tulee siitä hieman lisäsäästöä.
Jos sen sijaan määrität apportin arvoksi vähemmän kuin 75 % sen todellisesta arvosta, tulkitaan se lahjaksi. Eli jos luovutuksen arvo on 65.000 € ja käypä arvo 100.000 €, on luovutushinta alle 75 % käyvästä arvosta. Tällöin tulkitaan annetun 35.000 € euron arvoinen lahja, josta maksetaan veroa.
Eli kannattaa varmistua asunnon markkina-arvosta esim. pyytämällä välittäjältä arviokirja. Tämän jälkeen voit määrittää apportin arvoksi vaikka sitten 80 % sen käyvästä arvosta ja olet aika varmoilla vesillä.
Miksi apporttia kannattaa käyttää?
Yksi syy on osakeyhtiön oman pääoman parantaminen. Kun yhtiö vastaanottaa 80.000 euron arvoisen velattoman asunnon, kirjataan se yhtiön taseessa omaan pääomaan (svop-rahastoon).
Nyt yhtiö voi hakea pankista laina tätä vakuutta vastaan ja ostaa uusia asuntoja. Lisäksi yhtiön tunnusluvut parantuivat, mistä on hyötyä pankkisuhteen hoidossa.
Lisäksi koska svop-rahasto kasvattaa yhtiön nettovarallisuutta, voi sieltä nostaa suuremmat kevyesti verotetut osingot.
Svopin huono puoli on, että se pitää purkaa kymmenen vuoden kuluessa ja se, että sitä on kinkkistä käyttää, mikäli yhtiössä on useampi osakas.
Toisaalta on myös todettava, että saman asian voi tehdä myymällä asunnon yhtiölle siten, että yhtiö ei maksakaan kauppahintaa vaan jää sinulle velkaa kauppahinnan verran. Nyt tämä velka on mahdollista konvertoida svoppiin, jolloin vaikutus oman pääoman kannalta pankin näkökulmasta on sama kuin edellä apportilla saavutettiin.
Isossa kuvassa kannattaa kuitenkin miettiä, mitä apportilla halutaan saavuttaa. Nähdäkseni sen hyödyt ovat aika pienet, että melkeinpä on helpompaa siirtää asunto yhtiön taseeseen ihan tavallisella kaupalla. Tässäkin välittäjä voi auttaa esim. laatimalla kauppakirjan tai tarkistamalla, että itselaadittu kauppakirja on kunnossa.
Se, että kannattaako asunto siirtää yhtiön taseeseen on toinen kysymys. Suurin turha ja ylimääräinen kulu on varainsiirtovero. Yksinkertainen tapa laskea asunnon siirron kannattavuutta on miettiä, mikä on varainsiirtoveron (ja oman vaivan) takaisinmaksuaika.
Jos asunto tuottaa nettovuokratuloa 4000 € vuodessa, menee omissa nimissä omistettaessa veroa 1200 €, mikäli pääomatulot ovat alle 30.000 €/v.
Yhtiön nimissä taas veroa menee 20 % eli 800 €/v. Säästöä syntyy siis 400 €/v.
Mikäli varainsiirtovero olisi 2000 €, maksaa vuokratulossa saatu verosäästö ylimääräisen varainsiirtoveron takaisin viidessä vuodessa. Ei sinällään ihan mahdoton takaisinmaksuaika.
Lisähyötyä tulee jos asunnon arvo nousee tulevaisuudessa. Tällöin saat käytännössä 14 (=34-20) prosenttiyksikön säästön kaikesta tulevasta arvonnoususta. Ja kun vielä voit myydä asunnon yhtiöllesi 25 % alihinnalla, saat tästä vähän lisäsäästöä, korkeamman euromääräisen myyntivoiton realisoituessa matalammin verotetun yhtiön puolella.
Ja lisäksi kun asunto(ja) on yhtiön taseessa, pakottaa se asuntosijoittajaa toimimaan ammattimaisemmin ja miettimään asuntosijoittamista liiketoimintana. Tästä voi syntyä arvaamatonta hyötyä kun toimintaa tulee kasvattaneeksi enemmän kuin mitä henkilöpuolella olisi tullut tehtyä.
Loppuun on vielä todettava, että en ole lakimies enkä kirjanpitäjä eli konsultoi kirjanpitäjääsi ennen kuin teet pysyviä toimenpiteitä, olivat ne sitten kauppoja tai apportteja.
