Nollakorkoaikana kaikki asunnot tuottivat positiivista kassavirtaa. Korkoihin meni vain pankin marginaalin verran ja hoitovastikkeetkin olivat reilusti nykytasoa matalammat.
Sittemmin korot ja vastikkeet nousivat ja nyt useampi asunto tuottaa negatiivista kassavirtaa.
Olen yrittänyt hahmottaa sijoittajille, että kassavirta ja pääoma ovat saman janan kaksi ääripäätä. Lisäämällä toista vähentää toista. Jos on paljon pääomaa, voi ostaa lisää (velattomia) asuntoja jolloin pääoma vähenee ja kassavirta lisääntyy. Paitsi jos ostaa asuntoja, joissa on jo velkaa sisäänrakennettuna yhtiölainan muodossa. Mutta tällöin ei verrata omenia omeniin.
Kassavirran suuruutta on kuitenkin hyvin helppo säätää suuremmaksi lyhentämällä lainoja. Jos asuntoon kohdistuu 100 000 euron velka, on sen korkokulu tällä hetkellä vähän alle 5000 euroa vuodessa. Tämän lisäksi velkaa lyhennetään toinen 5000 euroa, eli yhteensä pankille menee 10 000 euroa vuodessa.
Jos tililtä löytyy ylimääräiset 100 000 euroa ja sillä maksaa lainan pois, jää lainanhoito kokonaan pois eli asunnon kassavirta paranee +10 000 euroa/v.
Tämä voi olla henkisesti helpottavaa, koska enää ei tarvitse murehtia että tilillä on tarpeeksi rahaa lainanhoitoa varten. Päinvastoin, nyt kun kassavirta on plussalla, alkaa tilille kertyä rahaa.
Jos kassavirta oli aluksi -6000 €/v, on se nyt +4000 €/v.
Mutta kannattaako laina maksaa pois? Riippuu. Jos tililtä lähtevä lainan pakkolyhennys korkoineen stressaa, niin sitten kannattaa. Muista kuitenkin, että lainan lyhennys on maksu itsellesi. Raha kotiutuu tilillesi kun myyt asunnon. Eli lyhennys ei ole kulu, korko ja hoitovastike sen sijaan ovat.
Mikäli lainaa ei maksa pois, pitäisi keksiä jotain käyttöä tuolle tilillä olevalle sadalle tonnille. Ekonomit kutsuvat tätä vaihtoehtoiskustannukseksi, eli jos teet jotain, mitä menetät vaihtoehtoisen valinnan osalta?
Toki rahalle saa nykyään korkoa, noin kolme prosenttia. Tilikorko maksetaan tyypillisesti kerran vuodessa eli se ei auta juuri siinä hetkessä kun lainaa pitää hoitaa, mutta vuoden lopussa saat korot kerralla. Huomioi myös tulonhankkimislainan korkovähennysoikeus, eli valtio maksaa sijoitusasuntosi koroista 20 % mikäli sijoitat yhtiön kautta. Ja suoraan henkilönä sijoittaessa valtio maksaa 30-34 % koroistasi.
Kannattaa siis laskea auki ainakin karkealla tasolla, että mikä on todellinen kassavirtasi. Ota huomioon maksettujen korkojen korkovähennys ja tilillä oleville rahoille maksettava korko. Maksettava korko on toki aina suurempi kuin saatava korko, tähänhän pankin bisnes perustuu.
Mutta toisaalta, mikäli pidät tilillä 100 000 euroa, mahdollistaa se eteentuleviin mahdollisuuksiin tarttumisen. Esimerkiksi huomenna maanantaina tulee tarjolle hyviä sijoitusasuntotarjouksia, varsinkin kun niitä vertaa vuoden tai parin takaisiin diileihin. Jos juuri käytit kaiken vapaan pääoman lainan poismaksamiseen, et voi tarttua löytämääsi unelmadiiliin.
Voi toki olla, että unelmadiiliä ei tulekaan heti vastaan ja tämän mahdollisuuden odottamisen hintalappu on pankille maksettavan koron ja itselle saatavan koron erotus. Mutta todennäköisyys hyvän diilin löytämiselle on nyt kasvanut eli ehkä tätä riskiä kannattaa kantaa. Eli olla käyttämättä kaikkea vapaata pääomaa lainan pois maksamiseen.
Lainaahan ei ole pakko maksaa kokonaan pois vaan sitä voi lyhentää sopivasti. Jos kassavirta on nyt -6000 €/v, lyhennä lainaa noin 70 000 euroa, jolloin kassavirta nousee nollaan. Tällöin sinulle jää vielä 30 000 euroa tarttua eteen tuleviin mahdollisuuksiin.
Toisaalta on myös totta, että voit nostaa uutta lainaa velatonta sijoitusasuntoasi vasten, mutta tästä tulee pankin järjestelypalkkio. Eikä lainansaanti aina ole kirkossa kuulutettu. Pankki voi todeta, että sillä on liikaa kiinteistöalan lainoja ulkona eikä halua tällä hetkellä myöntää tämän sektorin lainoja lisää. Tai pankki voi tulkita työtilanteesi muuttuneen epävarmemmaksi eikä se ole halukas rahoittamaan riskiprofiiliasi.
Tai sitten vain pankki pyytää uudesta lainasta korkeampaa korkoa. Vanhan lainan korkoa se ei voinut yksipuolisesti nostaa, mutta uusi laina on uusi neuvottelu.
Sijoitusasunnon kassavirran säätämiseen ei ole mitään oikeaa vastausta. Joku sietää raskaastikin negatiivista kassavirtaa pitkään, mikäli hänellä on muita tulonlähteitä tai vahva näkemys, että kassavirta korjaantuu ennen pitkää. Tai että asunnon saa myytyä hyvällä voitolla ennen kuin kassavirran maksamiseen varatut rahat loppuvat. Edellä mainitussa esimerkissä pääomat riittäisivät 100 000 € / 6000 € = yli 16 vuotta hoitamaan negatiivista kassavirtaa. Tai vieläkin pidempään koska talletukselle saa korkotuottoa. Tai lyhempään mikäli korot nousevat.
Jos taas negatiivinen kassavirta heikentää unenlaatua, kannattaa lainaa lyhentää ja kassavirtaa parantaa ainakin sen verran, että se on neutraali. Tai mikäli on siinä vaiheessa elämää, että ei aio enää hankkia lisää sijoituksia vaan haluaa alkaa elämään niin sanotusti koroilla, kannattaa laina maksaa kokonaan pois.
