Kun lainoja maksetaan takaisin myöhässä tai maksuja jää tekemättä, on sijoittajilla luontainen taipumus pelästyä ja huolestua portfoliostaan. Tilanne on lähes aina parempi kuin ensisilmäyksellä vaikuttaa. Estategurulla on kuitenkin pätevä suunnitelma sen varmistamiseksi, että myöhästyneistä lainoista tulee ennemmin tai myöhemmin maksettuja lainoja.
Milloin lainan katsotaan olevan “myöhässä” Estategurun alustalla? Mitä jos myöhässä olevien lainojen määrä kasvaa inflaation ja Venäjän hyökkäyssodan pidentyessä?
Käytössä on sama määritelmä kuin pankkisektorilla - jos lainanottajan pääoma- tai korkomaksu on yli kolme päivää myöhässä summasta riippumatta, järjestelmä katsoo automaattisesti poikkeuksetta lainan olevan myöhässä. Kuitenkin tyypillistä vertaislainauksessa on se, että lainoja maksetaan myöhässä. Vakaata Estategurun toiminnasta tekee sen, että taustalla on aina hyvä kiinteistövakuus suhteutettuna lainan riskiin.
Taustalla olevien syiden ymmärtämiseksi on ymmärrettävä, mitä ympärillämme tapahtuu. Venäjän hyökkäyssota yhdistettynä kiihtyneeseen inflaatioon ja nouseviin korkoihin on vaikuttanut negatiivisesti makrotaloudelliseen tilanteeseen, jossa lainanottajat toimivat. On esiintynyt toimitusketjun puutteita ja häiriöitä, jälleenrahoituksen viivästyksiä ja hitaampia myyntitapahtumia. Näinä vaikeina aikoina joillakin lainanottajilla on ollut jännitteitä myös osakkeenomistajien ja/tai johtokunnan jäsenten keskuudessa, mikä on johtanut suorittamattomiin maksuihin sijoittajillemme. Estateguru on jatkuvasti yhteydessä lainanottajiin auttaakseen heitä ratkaisemaan nämä ongelmat.
Tyypillisesti maksusuunnitelma sisältää analyysin myöhästymisen syistä, ratkaisuista aikatauluineen, vakuuksien uudelleenarvostuksen, puheluita ja tapaamisia lainanottajan kanssa sekä tietysti päivitetyn exit-suunnitelman Estategurun sijoittajille. Jos lainanottajat eivät halua tehdä yhteistyötä, Estateguru lähettää tapaukset perintäkumppanille, joka perii aktiivisesti viivästyneitä maksuja. Lainanantajana Estateguru tekee yhteistyötä perintäkumppanien kanssa maksimoidakseen lainan mahdollisimman kattavan takaisinsaannin.
Kaikissa Estategurun toimintamaissa lainanottajille lähetetään varoituskirjeitä heti, jos neuvottelut ja yhteistyö eivät ole hedelmällisiä. Jos lainanottaja ei suhtaudu varoituksiin asian vaatimalla vakavuudella, seuraa tilanteesta lainasopimuksen purkaminen ja vakuuden realisoinnin täytäntöönpano.
Missä tilanteissa Estateguru tarjoaa lainanottajalle takaisinmaksuajan pidennystä?
Laina-ajan pidentämistä haettaessa tulee olla selkeät syyt. Lainanottajan on päivitettävä ja vahvistettava exit-suunnitelma, jonka jälkeen tarkistetaan vakuuden arvo. Varojen käytön on oltava lainan tarkoituksen mukaista ja lainanottajan on ennen laina-ajan pidentämistä suoritettava kaikki maksamattomat velat Estategurun sijoittajille.
Sijoittajat ovat usein tyytymättömiä päätökseen laina-ajan pidentämisestä, ja mieluummin siirtäisivät lainan maksuhäiriötilaan välittömästi. Miksi laina-ajan pidentäminen on kuitenkin sijoittajille parempi vaihtoehto?
Jos lainanottaja täyttää kaikki yllä mainitut kriteerit, Estateguru ei suosittele lainanottajan siirtämistä maksuhäiriötilaan. Maksuhäiriö tarkoittaa lainasopimuksen irtisanomista, joka johtaa aikaa vieviin täytäntöönpanomenettelyihin ja todennäköisesti huutokauppaan. Se ei välttämättä ole sijoittajille tuoton kannalta paras ratkaisu. Lisäksi tapauksissa, joissa sijoittajien ehtoja on muutettu ja joissa laina-aikaa pidennetään, voi korkotulo olla alunperin tavoiteltua korkeampi.
On todennäköisempää, että lainanottajan kanssa työskentely yhteistyössä tuottaa lainanantajan kannalta paremman lopputuloksen kuin välitön vakuuden realisoinnin pitkä täytäntöönpanomenettely.
Joskus myöhässä olevia lainoja jälleenrahoitetaan Estategurun alustalla. Mikä on syy tähän? Maksetaanko siinä yhdelle sijoittajajoukolle toisten sijoittajien rahoja ja lykätään asian käsittelyä?
Estateguru sallii myöhässä olevien lainojen jälleenrahoituksen alustalla vain, jos lainanottaja on jo lähettänyt meille todistuksen siitä, että kaikki myöhässä olevat maksut on suoritettu. Useimmissa tapauksissa Estateguru ei halua ylittää sijoittajille ilmoitettua erääntymisaikaa. Lainoja ei koskaan lykätä uudelleenrahoituksella, jos maksut ovat myöhässä.
Suurin osa Estategurun työntekijöistä on myös Estategurun osakkeiden tai optioiden omistajia – motivaatio ja etujen tasapaino myöhässä olevien lainojen ratkaisemiseksi on kaikilla kirkkaana mielessä. Piensijoittajien lisäksi Estateguru työskentelee myös institutionaalisten sijoittajien kanssa, jotka vaativat Estategurua löytämään optimaaliset ratkaisut lainojen takaisinmaksuun.
Onko myöhässä olevien lainojen määrän kasvulla ollut vaikutusta Estategurun laajempaan lainapolitiikkaan? Onko lainanottajien ja vakuuksien valintaa tiukennettu?
Estateguru kehittää jatkuvasti lainapolitiikkaansa perustuen portfolion suorituskykyyn ja analyysiin myöhästyneistä lainanottajista. Lainanottajien ja vakuuksien valinnassa ollaan erittäin tiukkoja. Uusien kehitysprojektien analysoinnissa tarkastelussa ovat kustannusanalyysit, lainanottajan historia, taloudellinen vakaus ja vahvuus, jotka ovat nousseet nykyisessä ympäristössä tärkeimmiksi valintakriteereiksi.
