Kun uudiskohteesta on myyty 25 % on rakennusliikkeen kutsuttava koolle osakkeenostajien kokous. Tähän kokoukseen kannattaa mennä!
Kokouksessa on asuntokauppalain 2 luvun 21 ja 22 §:n mukaisesti osakkeenostajilla oikeus valita:
- Tilintarkastaja, joka toimii yhtiön varsinaisesta tilintarkastajasta erillään, ja jonka toimikausi kestää sen tilikauden loppuun, jolloin rakentamisvaihe päättyy.
- Rakennustyön tarkkailija valvomaan rakennustöiden sopimuksenmukaisuutta ja edistymistä, joka ei kuitenkaan toimi rakennustyön valvojana, ja jonka toimikausi kestää rakentamisvaiheen loppuun. Rakennustyön tarkkailijalla tulee olla tehtävän edellyttämä ammattipätevyys eikä hän saa olla riippuvainen rakennustyön suorittajasta tai perustajaosakkaasta.
Rakentamisvaihe päättyy yhtiön hallinnonluovutuskokoukseen, joka kutsutaan koolle rakentamisvaiheen hallituksen toimesta ja pidetään 3–4 kuukauden kuluttua muuttopäivästä. Hallinnonluovutuskokouksessa mm. valitaan taloyhtiön omistajista uusi hallitus.
Sekä ulkopuolisen tilintarkastajan että tarkkailijan palkkiot maksaa taloyhtiö. Eli heidän palkkiot tulee asuntojen hintojen päälle. Hintalappu on kuitenkin yleensä varsin pieni. Tilintarkastajaa en ole pitänyt niin tärkeänä, että olisin sellaisen valintaa ehdottanut. Sen sijaan rakennustyön tarkkailijaa pidän rahansa arvoisena.
Osakkeenostajien kokous on samantyyppinen tapahtuma kuin mikä tahansa taloyhtiökokous. Suurin ero on siinä, että paikalla on useampi rakennusliikkeen edustaja, jotka vetävät kokouksen läpi ammattimaisesti.
Miten rakennustyön tarkkailija valitaan?
Jos taloyhtiössä on 80 asuntoa, kutsutaan kokous siis koolle kun 20 asuntoa on myyty. Käytännössä näistä kahdestakymmenestä ostajasta paikalle vaivautuu tyypillisesti 5-8 henkilöä.
Koska ihminen tyypillisesti ostaa itselleen kodin todella harvoin, ei juuri kukaan näistä 5-8 henkilöstä ymmärrä, mistä rakennustyön tarkkailijan valinnasta on kyse. Kannattaa siis valmistautua kokoukseen ja perehtyä asiaan (mitä olet parhaillaan tekemässä), jotta voit kertoa asian merkityksen kokoukselle.
Parasta olisi, jos ostajat voisivat jotenkin organisoitua ennen kokousta. Käytännössä se vaatii joltain ostajalta aktiivisuutta ja rakennusliikkeeltä myötämielisyyttä yhteistietojen jakamiseen. Voi olla hankalaa.
Kokemukseni mukaan kannattaa varautua myös rakennusliikkeen nyrpeään vastaanottoon ja tarkkailijan merkityksen vähättelyyn.
Esimerkiksi kahdessa viimeisimmissä uudiskohteessa tarkkailijan tarjoukset olivat haarukassa 2,70 €/m2 – 2,90 €/m2.
Jos olet ostanut 30 m2 yksiön, on sinun osuutesi tästä 81-87 euroa, joka on mielestäni ihan kohtuullinen hinta noin 130 000 euroa hintaiseen asuntoon nähden.
Tämä lasku tulee maksettavaksi kun talo on valmis ja tarkkailija on työnsä tehnyt.
Miksi tarkkailija kannattaa valita?
Tarkkailja tekee töitä nimenomaan asunto-osakeyhtiölle eli asuntojen omistajille, ei rakennusliikkeelle. Tarkkailija siis valvoo sinun etuasi. Mikäli tarkkailjaa ei valita, toimii rakennusliikkeen palkkaama valvoja myös rakennustyön tarkkailijana.
Ongelma tässä on, että en ole täysin vakuuttunut, että valvoja kovin innokkaasti kritisoisi työnantajansa työn (ja osin myös oman työnsä) jälkeä. Pukki kaalimaan vartijana.
Rakennusliikkeen mainittu nyrpeys saattaa johtua juuri tästä. Heille olisi helpompaa, jos saisivat rakentaa talon ”rauhassa ilman ulkopuolisia”. Tarkkailijan valinta siis parantaa todennäköisyyksiä, että talo rakennetaan sopimuksen mukaisesti. Luultavasti siis laatu on parempaa kuin ilman tarkkailijaa.
Uskallan väittää, että pelkästään tarkkailijan olemassaolo ehkäisee virheitä. Hän on siis myös laadunvarmistaja.
Ja on lähes varmaa, että virheiden korjaus jälkikäteen maksaa enemmän kuin tarkkailijan palkkio.
Toisaalta rakennusliikkeellä olisi tässä myös pelipaikka. He voisivat avoimesti kertoa asian merkityksen ostajille, kannustaa ja auttaa heitä löytämään ulkopuolinen tarkkailija. On nimittäin rakennusliikkeenkin etu, että valmiin talon vastaanotto- ja vuositarkastuksissa tulee minimaalinen määrä korjattavaa. Suora rahallinen säästö on luultavasti merkittävä, mutta myös mainehyöty on pidemmän päälle arvokas.
Mitä rakennustyön tarkkailija sitten tekee?
Asuntokauppalain mukaan tarkkailijan ”tehtävänä on seurata, että yhtiön rakennus valmistuu rakentamista koskevan sopimuksen mukaisesti”. Lisäksi ”tarkkailijalla on oltava tehtävän edellyttämä ammattipätevyys eikä hän saa olla riippuvuussuhteessa rakennustyön suorittajaan tai perustajaosakkaaseen. Tarkkailijalla on oikeus saada osakeyhtiöltä ja perustajaosakkaalta sellaiset tiedot, jotka tarvitaan työn edistymisen seuraamiseksi, sekä päästä rakennuskohteeseen.”
Käytännössä siis tarkkailija tekee tarkastuskäyntejä rakennustyömaalla. Tarkastuskäynnit ajoittuu yleensä tiettyjen kriittisten työvaiheiden aikaan, esimerkiksi silloin, kun kyseisen työn laatua ei enää jälkikäteen voida helposti tarkastaa koska se jää piiloon.
Sopimuksesta riippuen, tarkkailija käy kohteella 1-3 kertaa kuukaudessa. Joka käynnistä hän laatii raportin, jonka toimittaa (sähköpostilla) asuntojen ostajille, joiden yhteystiedot hän saa rakennusliikkeeltä.
Raportissa on kirjattu mm. eri osa-alueiden valmistumisasteet sekä mahdolliset huomiot, esim.:
- Liikennealueet 75 %
- Väestönsuojat 80 %
- Ulkoseinät 100 %
- Vesikatteet 100 %
- Sisäkattopinnat 0 %
- Kaksi huoneistoa kuivauksessa lattiarakenteen kosteuden vuoksi.
Tästä raportista osakkeenostajat saavat myös hyödyn, jota ei heti huomaa: ostajat voivat seurata työn edistymistä. Tämä on tärkeää, sillä myyntihinnan maksuerät on yleensä sidottu työn edistymiseen. Mikäli työmaa olisi pahasti jäljessä, voisivat osakkaat neuvotella maksuerien eräpäivistä rakennusliikkeen kanssa.
Tarkkailijalla on myös oikeus saada rakennusliikkeeltä tarvittavat dokumentit ja tiedot, esimerkiksi urakkasopimus, piirustukset ja rakennustyöselitykset. Näiden perusteella hän seuraa aikataulun lisäksi materiaalien käyttöä sekä työtapoja.
