Asuntosijoittamisessa ei ole järkeä ilman velkavivun käyttöä.
Tai ainakin sen luonne muuttuu turvasatamatyyppiseksi, ison pääoman parkkipaikaksi.
70 % velkavipua käyttämällä se 5 % tuottava asunto tuottaakin 16,7 %, mikä on todella kova tuotto pörssiin verrattuna. Asuntosijoittaminen velkavivulla on suurinpiirtein yhtä riskistä kuin pörssisijoittaminen ilman velkaa.
Asuntosijoittajan päätöksenteossa kannattaa mieltää rahoitus ja asunto omiksi kriteereiksi.
Käytännössä tämä tarkoittaa siis sitä, että jos rahoituksen saatavuus on niukkaa, voisi se ohjata ostamaan huonon kohteen koska se on ainoa, johon rahat riittävät. Kohde ei siis muutu hyväksi vain sillä, että sen saa ostettua. Mikäli rahoitusta ei ole saatavilla, on parempi ohittaa huono kohde ja kerätä lisää omaa pääomaa sekä kehittää itseään siihen suuntaan, että se helpottaa rahoituksen saamista.
Jos taas ostettava kohde on hyvä käteisostoksena, on se sitäkin parempi velalla ostettuna. Käytännössä on siis kolme syytä, miksi sijoittaja ei käyttäisi velkavipua asuntosijoittamisessa:
- Rahoitusta ei saa
- Kohteessa on merkittävä arvonlaskun riski
- Hän ei halua kasvattaa toimintaa
Rahoitusta ei saa, mikäli ei omaa varallisuutta, tuloja tai uskottavuutta rahoittajan silmissä. Rahoitusta todennäköisesti saa, kun jokin näistä kolmesta asiasta on hyvällä tolalla.
Kokonaisvarallisuudella on iso merkitys lainan saantiin. On ilmiselvää, että henkilö, jonka varallisuus on 10 miljoonaa saa 100 000 euron lainan varmemmin kuin henkilö, jonka varallisuus on 10 000 euroa. Varakkaampi asiakas on rahoittajalle vähäriskisempi.
Tulot suhteessa lainanhoitokuluihin (Debt Coverage Ratio) vaikuttaa myös merkittävästi rahoituspäätökseen. Asuntolainan nostajille suositellaan, että lainanhoitokulut olisivat maksimissaan 40 % käytettävissä olevista tuloista.
Asiakkaan uskottavuudella on myös merkitystä. Kokenut asuntosijoittaja saa varmasti paremmin rahoitusta kuin yhtä varakas ja hyvätuloinen amatööri.
Syy miksi osakemarkkinoille ei suositella isoa velkavipua johtuu niiden suuresta volatiliteetistä eli arvonlaskun mahdollisuudesta. Sijoittaja voi pokeritermein mennä poikki, mikäli hän ottaa liian suuren velan eikä selviä sen hoitamisesta.
Mikäli asunto on hyvällä sijainnilla ja hyvässä kunnossa, on vaikeaa nähdä syytä miksi ei käyttää velkavipua. Toki iäkkäämpi sijoittaja saattaa pelata jo puolustuspeliä ja keskittyä nauttimaan velattomien kohteiden kassavirrasta.
Mutta mikäli toiminnan kasvattaminen hiemankaan kiinnostaa, on velkavipu paras työkalu siihen.
Velan käyttäminen tuo korkoriskin mukaan yhtälöön. Kannattaa miettiä miten selviäisi korkojen noususta ja tarpeen mukaan suojautua korkoriskiltä.
Miika Vuorensola
