Pörssin toiseksi vanhin kiinteistösijoitusyhtiö
”Asuntokauppa on lähtenyt nousuun loppuvuoden hiljaisuuden jälkeen.”
”Nato-jäsenyys on todellinen onnenpotku Itä-Suomen asuntomarkkinoille.”
”Asunnon ostoaikomus 12 kuukauden sisällä nousi 16 % maaliskuulta.”
Näin meille kertoi Suomen Kiinteistönvälittäjät (SKVL) ry twiiteissään 31.1.-27.4. Näistä voimme päätellä, että menossa ovat yhdestä kolmeen kertaan vuosikymmenessä aina toistuvat kiinteistönvälittäjien pudotuspelipäivät.
Kun asuntojen hinnat jostain syystä kääntyvät laskuun, kauppa aina seisahtuu hetkeksi, koska myyjät eivät ole kuulleet, kun pääministeri Paasikivi sanoi radiossa 6.12.1944 ” Kaiken viisauden alku on tosiasiain tunnustaminen”. Ja laskumarkkinassa kiinteistönvälittäjät alkavat perinteisesti antaa tavallista ahkerammin positiivisia lausuntoja markkinatilanteesta. Kaupankäynnin pysähtyminen on monelle välittäjälle alanvaihdon alku.
Tilanne lienee ollut pahin tammikuun lopussa, kun SKVL antoi jopa ylimääräisen markkinakatsauksen:
”Markkinat elpyvät hyvää vauhtia ja kyselymme perusteella sekä myyjien että ostajien aikomukset asunnon vaihtoon ovat vahvasti nousseet”.
Korkoase puree
Kun riskittömät korot nousivat nollasta neljään, oli selvää, että asuntojen hinnat laskivat hyvin lyhyellä viiveellä. Velkarahalla ostavien maksukyky heikkenee radikaalisti ja nettotuottolaskelmat menevät uusiksi. Tässä käsitän ”hinnaksi” sen joka markkinoilta on saatavissa. En sen mitä asunnoista pyydetään, enkä edes tilastoituja kauppahintoja.
Tilastokeskuksen kauppahinnat tulevat alaspäin isohkolla (=6-12kk) viiveellä, mutta toki tulevat nekin. Tänään toteutuvista kaupoista iso osa on nimittäin sovittu jo aikaa sitten ja siihen tilastointiviive päälle.
Kiinteistösijoitusyhtiöt ovat ottaneet raskaasti osumaa
Pörsseissä noteerattujen kiinteistösijoitusyhtiöiden hinnat reagoivat paljon vauhdikkaammin kuin kiinteistöjen tilastoidut hinnat. Ne ovatkin sitten suuruusluokkaa puoliintuneet viimeisen vuoden kuluessa, toki kehitys on ollut hyvin yhtiökohtaista, kuten kuuluukin olla.
Koska kiinteistösijoitusyhtiöiden kurssit pomppivat iloisesti, onkin yleisesti paljon suositumpaa sijoittaa suoriin kiinteistöihin, eli pääasiassa omistusasuntoihin. Seinien sisällä kun voi teeskennellä, että hintojen pudotus ei tunnu missään. Jokapäiväinen kurssinoteeraus pörssissä on suurimmalle osalle populaatiosta aivan liian hapokasta. Onhan se nyt nihkeää nähdä melkein joka toinen arkipäivä punaista taululla.
Vanhana spekulanttina tykkään likvideistä yksinkertaisista tuotteista ja matalista transaktiokustannuksista. Joten salkussani ovat kiinteistösijoitusyhtiöt olleet pitkään törkeässä ylipainossa. Ja nyt niiden kohdalla on ihan rivakka seitsemännumeroinen miinus. Tosin tämä on miulle ihan oikein, sillä en uskonut eurokorkojen elinaikanani nousevan enää niin korkealle kuin missä ne nyt ovat (=euribor 12kk 3,78%). Vääristä korkonäkemyksistä ottaakin pörssissä yleensä osumaa ihan huolella.
Virheellisiä myymättäjättämispäätöksiään ei pitäisi välttämättä paniikkimyynneillä paikkailla. Pörssi yleensä ylireagoi suuntaan ja toiseen, joten etsin karhumarkkinoillakin täydennysostomahdollisuuksia. Sitten kun tilanne näyttää kaikin puolin hyvältä, on jo varmasti myöhäistä.
Tällä viikolla osavuosikatsauksensa julkaisi
Investors House
Osarin lisäksi luin vihdoin toimitusjohtaja Petri Roinisen lahjoittaman historiikin ”Investors House Oyj Pörssissä 30 vuotta 1989-2019”.
Kirjasta ei selvinnyt, millä järjestelyillä tarkkaan ottaen konkurssikypsäksi 1990-luvun alussa tuomitsemani SSK Suomen Säästäjien Kiinteistöt selvisi lama-ajasta. Mutta se kuitenkin selvisi, miten SSK:sta tuli nykyinen virheellisellä englannilla kirjoitettu Investors House (po. Investors’ House). Jari Sarasvuo osasi erinomaisesti englantia jo 1986, kun oli kanssani samassa HKKK:n englannin ryhmässä. Ja nimesi kioskinsa kieliopillisesti oikein Trainers’ Houseksi.
Lisäksi yhtiö on tosiaan Helsingin pörssin toiseksi vanhin kiinteistösijoitusyhtiö, koska Investors House on nahkansa luonut SSK. Citycon on vuoden vielä vanhempi, joka sekin on kokenut monta metamorfoosia, mutta pitänyt kuitenkin tyttönimensä.
Juhlallista kieltä preferoivan toimitusjohtajan mukaan ”konsernilla on hallussaan koko kiinteistöliiketoiminnan arvoketju”.
Tämä tarkoittaa, että yhtiöllä on kiinteistöjä, palveluita, rahaa ja valmiutta osallistua mihin tahansa tuottavaksi katsottuun lähtien kuopan kaivuusta, valmiista tornista tai kaikesta siltä väliltä. Inderes ennustaa tälle vuodelle pörssikurssille @4,95 EPRA P/E:tä 17 ja seuraaviksi vuosiksi alle kymppiä. Pörssikurssi on reipas kymmenen prosenttia tasearvoa alhaisempi.
Osinkotuotto tältä keväältä on 6,3% ja nousussa, koska Roininen vähintään puolilupaa (ja Pyysing uskoo) Investors Housen saavan keväällä 2025 osinkoaristokraatin kruunun. Mikä siis tarkoittaa kymmentä vuotta nousevia osinkoja ja sen voi kukin arvostaa haluamallaan tavalla.
Osake olisi perusosakkeeksi hinnoiteltu edullisesti, mutta verrokkeihin (=muihin kiinteistösijoitusyhtiöihin) kireähkösti ainakin tasearvon osalta.
Kaikki riippuu tekijöistä
Nykytilanne kiinteistömarkkinoilla tarjoaa paljon sekä haasteita että mahdollisuuksia. Kun 32 miljoonan markkina-arvon kioskilla on kassassa kuusi miljoonaa, eli likvidejä ammuksia laskumarkkinaan tyyliin 12 miljoonaa (toisen 6M saanee pankista), on paljon kiinni siitä, mihin nämä laitetaan.
Uskon yhtiön strategisten päätösten olevan enimmäkseen kiinni hpj Tapani Rautiaisesta ja tj Roinisesta. Miulla ei siis ole näkymää yhtiön päätöksenteon sisälle, vaikka olemme samassa Ovaro Oyj:n hallituksessa. Mutta yleisen elämänkokemuksen perusteella arvelen näin asioiden olevan. Eli yleensä pörssiyhtiöiden kaksi tärkeintä avainhenkilöä ovat toimitusjohtaja ja hallituksen puheenjohtaja.
Vähän yksityiskohtaisemman tarkkailun perusteella olen sitä mieltä, että nämä kaksi kiinteistömarkkinoilla kyllä tietävät mitä tekevät. Toimitusjohtajan taktisiin poliittisiin päätöksiin en ota tässä yhteydessä kantaa.
Itselläni on tarkkailuerä Investors Housea. Oli vähän enemmänkin, mutta kun osinkohaukat lämpenivät euron ylimääräisestä osingosta tammikuussa 2022, annoin niille nouseviin kursseihin vähän nokittavaa. Olen aika huoleton loppusijoitukseni suhteen. Kaikki kiinteistösijoitusyhtiöt eivät tämän syklin yli selviä, mutta IH:lla ei näyttäisi olevan mithään hättää.
Yhtiö on lisäksi tehnyt paljon hyviä liikkuja, kuten 2021 myynyt kiinteistöjä ja 2022 ei vielä ostanut. Historiallinen kehitys ei ole tulevaisuuden tae, mutta kiinteistömarkkinoilla historiallisella hyvällä tekemisellä on korrelaatiota tulevaisuudenkin hyvän tekemisen kanssa.
Ostajan markkinat
Vanhana kontrasijoittajana käsitän ostajan markkinat sellaisina, että silloin pitää ostaa. Jos olisin ostamassa asuntoa, kävisin antamassa härskejä bidejä siellä täällä. En ole juuri huolissani muuttovoittopaikkakuntien laatuasuntojen tulevaisuuden hintakehityksestä. Vaan näen ne vähintään pankkitiliä paremmaksi inflaatiosuojaksi ainakin vähän pidemmällä aikavälillä.
Joskus nimittäin sota Ukrainassa loppuu ja korotkin vielä joku päivä laskevat. Jos muuten molemmat jostain syystä toteutuisivat yhtaikaa, mitähän mahtaisi käydä rakennustarvikkeiden hinnoille? Televisiokuvien perusteella vaikuttaisi Mustan meren rannalle olevan aika paljon jälleenrakennettavaa.
Toki jos EKP sisukkaasti vain nostaa korkojaan, saattaa hyvin olla vielä liian varhaista ostaa. Kiinteistösijoittaminen on kuitenkin pitkälti korkopeliä. Koitat saada kiinteistöistä enemmän irti tuottoa kuin joudut rahasta maksamaan. (Omalla rahallakin on muuten hinta). Ellei tämä onnistu, olet ongelmissa.
Ja jos kiinteistörahastoista lähtisi rahaa oikein ärhäkästi, voitaisiin Suomessa nähdä vielä vanhat kunnon pakkorealisaatiomarkkinat. Mutta jossain vaiheessa markkina saavuttaa silloinkin tasapainotilanteen ja juuri pohjalta ostaminen onnistuu kiinteistöbisneksessäkin lähinnä tsägällä.
P.S. Investors Housen historiikin laatijoille huomauttaisin, että OTC- ja meklarilista olivat aikoinaan eri listoja, eivät eri nimiä samalle listalle. Meklarilistalle jouduttiin, OTC-listalle pyrittiin. Esimerkiksi Orion ja Sanoma olivat vain meklarilistalla 1990-luvun puoliväliin asti.
T. Seminaarityönään ”OTC-listautumisten onnistuminen Helsingissä” vuonna 1988 laatinut.
29.5.2014: Kiinteistösijoitusyhtiöillä keinottelu
