Kannustin muitakin osakkaita osallistumaan Oravan ylimääräiseen yhtiökokoukseen, jossa taputeltaisiin yhtiön metamorfoosi pienestä jyrsijästä italialaiseksi pikkukaupungiksi. Koska tykkään olla itse näkemässä historiallisia tapahtumia, ilmoittauduin todistamaan tätä luonnontieteellistä läpimurtoa, vaikka se olikin tapahtumassa aamuhämärissä, jolloin yötyöläiset normaalisti nukkuvat.
Palasin Casino Helsingistä Fennia Grand Slamin maanantain aloituspäivästä vähän ennen aamuneljää ja virittelin puhelimeen herätystä jupisten samalla hiljaa itsekseni protesteja aamukymmeneltä olevia kokouksia vastaan. Päivämäärän 11.9. nähdessäni sain takauman lukemastani kokouskutsusta. Ikään kuin siinä olisi lukenut 10.9., vaikka ei kai maanantaiaamuna mitään pörssiyhtiön aamukokousta kukaan järjestä. Rivakka googlaus puhelimella paljasti minun voivan jättää herätyksen laittamisen väliin.
Kokous oli jo pidetty, ja sekä paikallaolleiden että pörssitiedotteiden mukaan sujui jopa odotettua paremmin. Rahastoyhtiön väki ei nimittäin tällä kertaa turhaan äänestyttänyt yhtiökokousta. Yhtiössä vaihtui nimen lisäksi myös yritysmuoto. Pörssin ainoasta kiinteistörahastosta tulee tavallinen sijoitusyhtiö.
Tämä oli kannattamani pakon sanelema ratkaisu. Vanha johto oli pilannut sekä yhtiön maineen että rahoitusrakenteen. Rahastobyrokratia ainakin Oravan mallilla oli liian kallis 53 miljoonan markkina-arvoiselle yhtiölle. REIT-lainsäädännön vaatima pakollinen osingonjako (90% toiminnallisesta tuloksesta) toimi tehokkaana jarruna rahoituksen tervehdyttämiselle.
Kun Oravan kiinteistöjen nettotuotto Q2 oli 4,3% ja se joutuu maksamaan kalleimmasta vieraasta pääomastaan 4,5%, ei kiinteistösijoittamisen perusyhtälö ollut kunnossa. Selkeää on, että 42 prosentin omavaraisuusasteella toimivan asuntosijoitusyhtiön pitäisi olla mahdollista saada vierasta pääomaa paljon edullisemmin. Mutta jos pankit eivät luota yhtiön tarinaan, ei tarjolla ole kuin pikavippejä kovalla korolla, jos niitäkään.
Kun sijoittajien ja rahoittajien luottamus on kerran mennyt, on sen palauttaminen helppoa kuin SaiPan tie liigamestaruuteen. Onneksi kiinteistösijoittaminen on jääkiekkoa yksinkertaisempaa puuhaa. Vaikkei pystyisi nostamaan tuottoja tai edes leikkaamaan kuluja, aina voi parantaa omavaraisuusastetta omaisuutta myymällä. Jossain vaiheessa tällä metodilla löytyy sellainen rahoitusrakenne, että samat pankinjohtajat, jotka eivät aiemmin tahtoneet päästää sisään edes saranapuolelta, ovat jonossa yhtiön ovella.
Valitettavasti yhtiömuodon vaihdossa menetettiin yhtiön verovapaus. Mutta ainakin mie maksan mieluummin veroja positiivisesta tuloksesta kuin nautin verovapaudesta nollatuloksella.
Lisäksi yhtiömuodon muutos mahdollistaa yhtiön omien osakkeiden ostot. Kun pörssikurssi on 5,50€ ja yhtiöllä on osakekohtaista omaa pääomaa 9,59 euroa, on yhtiön järkevää pidättäytyä kaikesta osingonjaosta ja printata rahaa osakkeenomistajille ostamalla omaa osakettaan.
Ovarolla ei tosin kassa pullistele vapaista varoista, mutta sen omaisuus on varsin likvidiä, eli asunto-osakkeita ympäri Suomen painottuen kuitenkin onneksi pääkaupunkiseudulle. Kämppiä kannattaa myydä ja rahat käyttää rahoituksen tervehdyttämisen rinnalla omien osakkeiden ostoon niin kauan kuin pörssikurssi on alle oman pääoman per osake. Nimellistä osinkotuottoa etsivien ei kannata Italian ja Itävallan rajalla olevaan pikkukylään siis matkustaa.
Oravan uusi hallitus selvisi ensimmäisestä puolivuotiskaudestaan vähintään tyydyttävästi. Yhtiön operatiivinen toimintahan on 18.12.2018 asti rahastoyhtiön hallinnassa, mutta yhtiön tulos ilman arvonmuutoksia nousi Q2 voitolliseksi, mikä on kiinteistösijoitusyhtiölle minimivaatimus. Oli ansio sitten rahastoyhtiön tai hallituksen, on yhtiö tehnyt tänä vuonna oikeansuuntaisia, joskin pieniä liikkeitä. Kun EPRA-tulos (tulos ilman arvonmuutoksia) ja vuokrausaste nousevat, on juna menossa oikeaan suuntaan.
Kämppiäkin meni kaupaksi parilla miljoonalla. Apu se on pienikin apu, eli noin prosentti kaikista huoneistoista muuttui kolmessa kuukaudessa käteiseksi rahaksi. Lisäksi myyntitahti on tiivistynyt, katsauskauden jälkeen myytiin reilussa kuukaudessa 0,9 miljoonalla lisää.
Jos rakentaa suomalaisen kiinteistösijoituksensa nollakassavirralla pelkästään arvonnousun varaan, on rakentamassa rantamajaa tsunamialueelle. Olisin hyvin hämmästynyt, elleivät kiinteistöverot lähivuosina nouse. Korot tuskin nollasta kovin paljon laskevat. Asuntojen hintoja vuokrien kautta hyvin tukevien asumistukien leikkaamiseen on löytynyt poliittista tahtoa yllättävänkin paljon. Tosin odotan seuraavan hallituksen käsissä olevan sotu-uudistuksen toteutuvan ihan yhtä rivakasti ja näppärästi kuin Sipilän hallituksen sotenkin.
Oravasijoitukseni rakensin aikoinaan sen toiveen varaan, että yhtiön pörssikurssi lähenisi omaisuuden arvoa. Asuntojen hinnannousun varaan en budjetoinut yhtään. Tämä on osin jo toteutunutkin, kun nelosen pinnassa pyörinyt kurssi on hivuttautunut viiteen ja puoleen. Nykyhallituksella näen erolla olevan ainakin mahdollisuuksia kaventua entisestään.
Suhtauduin aluksi epäluuloisesti pääomistaja Investors Houseen, mutta toistaiseksi minulla ei ole mitään valittamista. IH:n toimitusjohtaja ja Ovaron hpj Petri Roininen on pitänyt kaiken, mitä on luvannut. Inderesin haastattelussa Petri lupasi Ovarolle 1,5 miljoonan kustannussäästöt, joita Inderes ja mie pitävät saavutettavissa olevina. Toivottavasti pitää sanansa myös tämän suhteen.
NAV laskee ja kulut nousevat
Tosin huomattavaa on, että Ovarolle on tulossa jo tiedossa olevia negatiivisia uutisia. Yhtiömuodon muutoksessa muodostuu neljän miljoonan euron piilevä verovelka, eli 40 senttiä on lähtemässä pois osakekohtaisesta varallisuudesta. Tämä ei varsinaisesti ole sijoittajan kannalta suotuisaa pörssikurssin lähentymistä osakekohtaiseen varallisuuteen.
Käsittääkseni yhtiön verostatus pysyy tämän kalenterivuoden REIT:tinä, joten rahastoyhtiö tekisi fiksusti, jos painaisi markkinoille kaikki luukut, jotka vielä pystyy verovapaasti myymään. En tosin ole kovin toiveikas tämän suhteen, koska Orava Rahastot Oyj on toimintahistoriassaan lähinnä päivitellyt exceleitään ainakin kvartaalien lopussa, ulkoistanut sekä vuokrauksen että myynnin ja toivonut asuntomarkkinoiden nousua. Mutta rahastoyhtiöllä on Ovaron osakkeita enemmän kuin miulla, joten voivat he yllättää loppuvuodesta positiivisestikin.
Yhtiö julkisti uuden neljän miehen organisaation, jossa on toimitusjohtajan lisäksi kiinteistöjen myynnistä ja kehityksestä vastaava, niiden vuokrauksesta ja ylläpidosta vastaava sekä yksi juristi. Huomattavaa on, että loppuvuodesta maksetaan sekä näille että hallintoyhtiölle. Tämä luonnollisesti heikentää loppuvuoden operatiivista tulosta.
Lähtökohtaisesti pidän organisaatiota Ovaron 1600 asunnolle sopivana miehityksenä. Heiltä tosin menee aikaa, kun ensin irtisanovat vanhan hallinnon ”kilpailuttamat” sopimukset ja irtisanomisaikojen kulumisen jälkeen pääsevät vasta kunnolla lyömään rukkaset santaan.
Hyvin harva sijoittaja, joiden kanssa olen aiheesta keskustellut, uskoo 9,59 euron oikeaan NAV:iin. Pari vähintään semipätevää asuntosijoittajaa on kuitenkin perannut kantaa läpi, eikä mitään ainakaan suuria kuplia ole löytynyt. Lähtökohtaisesti NAV:ista pitää ottaa pois verovelan lisäksi ainakin myyntikulut. Mutta luulen (ja toivon), että ilmaa ei paljon enempää olekaan. Varmaa kuitenkin on, että kun Ovaro siirtyy ulkopuoliseen arvonmääritykseen, mitään piileviä aliarvostuksia ei tosiaankaan löydy.
Oikeat markkinahinnat selviävät asuntoja myytäessä. Suosittelen uutta johtoa käyttämään paikallisia välittäjiä ja tinkimään välityspalkkioista, mutta lupaamaan uutta kamaa heti myyntiin kun vanha menee kaupaksi.
Lisäksi tyyliin kaikki oravanmetsästykseen perehtyneet ovat murehtineet mahdollisista pääomistajan ja Ovaron keskinäisistä kaupoista. Me pienemmät osakkaat olemme painokkaasti viestittäneet hallitukselle, että tällaisista tulisi pidättäytyä ihan sijoittajauskottavuuden kannalta. Orava teki kaikenlaista vääntöä ja kääntöä omistajiensa kanssa, Ovaro olkoon sisäsiistimpi.
Valoa tunnelin päässä
Ovaro luopuu myös myyntisalkusta, jossa Orava on seisottanut myytäviä kämppiä tyhjillään etämyyjien myytävänä. Tämä nostaa ilman muuta vuokrausastetta jatkossa. Tosin 94,9 prosentista ei ole tilaa kuin viisi prosenttiyksikköä nousuun.
Pörssistä on ostettu pois jo kaksi siellä aliarvostettua kiinteistösijoitusyhtiötä eli Sponda ja Technopolis. Ei ole mahdotonta, että joku ulkomaalainen kiinteistösijoittaja tai jopa kotimainen asuntorahasto ostaisi koko Ovaron asuntoläjän pois kuleksimasta.
Petri Roininen on myös kertonut Ovaron suunnittelevan parempituottoisempaa kiinteistöbisnestä kuin asunnonvuokraaminen. Tällä on ehkä jotain optioarvoa, mutta olen tässä keskittynyt pohtimaan Ovaron nykyistä tasetta, ja mitä sen kanssa aiotaan ja pitäisi tehdä.
Kokonaiskäsitykseni asiasta kuitenkin on, että Ovarosta vaikuttaisi olevan tulossa moderni pörssiyhtiö, joka pyrkii toimimaan kaikkien osakkaiden eduksi. Tässä on aika paljon muutosta entiseen.
Aki Pyysing 25.3.2018: Myy kämppäsi ja osta oravia
Aki Pyysing 26.12.2017: Lahjalista Oravan uudelle hallitukselle
Aki Pyysing 24.9.2017: Holhouksen alle kuuluvat sijoittajat
Aki Pyysing 17.9.2017: Kuinka monta kertaa pikkuoravat antavat nylkeä itsensä?
