Perimmiltään asunnon arvonnousu ei tietenkään ole monimutkaista. Asunnon hintalappu on huomenna korkeampi kuin tänään.
Mutta sillä, mistä arvonnousu tulee, on iso merkitys. Kahden asuntosijoittajan strategiat voivat olla täysin päinvastaiset vaikka kummatkin tähtäävätkin arvonnousuun.
Eli perinteinen ajattelu ”hyvä kassavirta & matala arvonnousu vs. huono kassavirta & hyvä arvonnousu” ei sinällään kerro kaikkea sijoittajan strategiasta.
Arvonnousun pakottaminen
Kun asunnon arvoa nostetaan remontoimalla, nousee sen arvo ”väkisin”, minkä vuoksi puhutaan arvonnousun pakottamisesta. Arvonnousu on siis varmaa. Epävarmaa toki on tuleeko arvonnousua yhtä paljon kuin remontti maksoi.
Tämä strategia vaatii paljon harjoittelua ja kokemukseni mukaan monet flippaajat käytännössä saavat flippauksesta ”vain” normaalin palkkatulon. Esimerkiksi mikäli asuntoa remontoidaan kahden kuukauden ajan kahden hengen toimesta ja sen jälkeen myydään 16 000 euron voitolla, on tehdyn työn arvo 4 000 euroa/kk/hlö. Toisinsanoen asunnon ostaminen, remontointi ja myynti on ollut työtä, jonka palkka oli neljä tonnia.
Tämä on toki varsin mukava kuukausipalkka, sillä työ ei varsinaisesti vaadi koulutusta. Mutta puhdasta voittoa se ei ole.
Useamman kaupan ja remontin jälkeen työhön tulee tehokkuutta, jolloin myös voi alkaa tulla voittoa palkan lisäksi.
Remontoinnin yksi huono puoli on, että sitä ei oikein voi skaalata. Sijoittaja voi rempata vain yhtä asuntoa kerralla.
Pykälän verran ammattimaisempi arvonnousun pakottaja ei enää maalaa seiniä itse vaan ulkoistaa remontit. Hän käyttää enemmän aikaansa ostokohteiden etsintään, projektinjohtamiseen ja asuntojen myymiseen.
Tämä mahdollistaa toiminnan laajentamisen. Pullonkaulaksi luultavasti muodostuu joko sopivien ostokohteiden tai hyvien työmiesten löytäminen.
Voisi myös pohtia, ollaanko tällöin vielä asuntosijoittajia vai remonttiurakoitsijoita. Jätän tämän filosofisen pohdinnan lukijalle.
Markkina-arvon nousu
Yleensä kun puhutaan asunnon arvonnoususta, puhutaan juuri markkinahintojen noususta. Asuntojen arvot tuppavat nousta inflaation tahdissa. Tällöin tapahtuu vain nimellistä arvonnousua, ei reaalista.
On myös alueita, joihin kohdistuu enemmän kysyntää kuin niillä on tarjontaa. Tällöin kyseisten alueiden asuntojen arvo nousee myös reaalisesti eli tapahtuu ihan aitoa nousua.
Tällaisia alueita ovat tyypillisesti kasvukeskusten keskusta-alueet; Helsinki, Espoo, Tampere, Turku.
Markkina-arvon nousussa on se hyvä puoli, että se tulee tekemättä mitään. Ei tarvitse kuin omistaa asunto. Tästä johtuen se skaalautuu erittäin hyvin ja saman hyödyn saa yhden ja sadan asunnon omistaja.
Huono puoli on tietenkin epävarmuus. Kukaan ei voi luvata, että hankkimasi asunnon arvo varmasti nousee tulevaisuudessa.
Toinen huono puoli on arvonnousun vaatima aika. Arvo nousee hitaasti vuosikymmenten aikana. Mutta koska sijoitettu pääoma on suuri, on myös arvonnousun kautta saatu tuotto euromääräisesti suuri.
Lisäksi näyttää siltä, että arvonnousu tai -lasku ei tosiaan tule tasaisesti. Eli ei käy niin, että kaikki Suomen asuntojen arvot nousisivat tai laskisivat 2 %. Muuttotappiopaikkakunnalla arvo laskee prosenteissa enemmän kuin kasvukeskuksessa.
On siis todennäköistä, että talouskriisissä Jyväskylän keskustan asunnon arvo laskee saman 5 000 euroa kuin Jämsän asuntokin. Keskusta-asunnolle tämä -5 000 € tarkoittaa kenties -3 % ja syrjäasunnolle -10 %.
Myös tämän strategian kautta tuleva arvonnousu vaati osaamista, mutta huomattavasti vähemmän kuin pakottamalla tehty arvonnousu. Toisaalta tämä vaatii myös paljon enemmän pääomia, minkä vuoksi monet aloittavatkin asuntosijoittamisen edullisia kohteita remontoimalla ja siirtyvät pikkuhiljaa kohti arvonnousukohteita. Paitsi ne, jotka tulevat mestareiksi remonttien projektinjohtamisessa.
Käytit kumpaa strategiaa tahansa, lopputuloksena toivottavasti on kohonnut asunnon arvo. Tämän saa ulosmitattua uudelleenrahoittamalla asunto eli nostamalla sitä vasten uutta lainaa, jolla voit hankkia seuraavan sijoitusasunnon.
- Miika Vuorensola
