Asunto- ja tulonhankkimislainoihin on tyypillisesti tarjolla kolme eri lyhennystapaa:
- Annuiteetti
- Tasalyhennys
- Kiinteä tasaerä
Annuiteetissa lyhennyksen määrä muuttuu koron mukana. Jos korko nousee kovasti, ei laina lyhene kovin paljoa. Lainan alussa suurin osa kuukausimaksusta menee korkoihin ja loppua kohden toisin päin.
Tasalyhennyksessä lyhennyksen määrä pysyy samana koko laina-aikana. Jos korot nousevat, nousee maksettavan koron määrä ja täten pankille kuukausittain maksettava summa. Ja päinvastoin korkojen laskiessa myös maksettavan koron määrä laskee. Samoin käy lainan lyhentyessä mikäli korkotaso ei nouse, tällöin viimeiset erät ovat lähes pelkkää pääoman lyhennystä.
Kiinteässä tasaerässä kaikki maksuerät ovat yhtä suuria. Jos korkotaso nousee, pitenee laina-aika. Ja jos korkotaso nousee oikein paljon, menee pääosa kuukausittain maksetusta summasta korkoihin eikä laina lyhene lainkaan (onneksi olkoon, olet tehnyt itsellesi bulletin). Tällöin pankki voi haluta neuvotella lainaa uudestaan.
Lisäksi on olemassa balloon- ja bullet-lainoja, mutta nämä eivät ole normaalisti kuluttajalle tarjolla. Bulletissa maksetaan pelkästään korkoja laina-aikana ja laina-ajan päätyttyä koko pääoma maksetaan (uudelleenrahoitetaan) kerralla pois. Bulletin laina-aika on tyypillisesti lyhyt, 1-5 vuotta, johtuen mm. pankin riskinhallinnasta.
Balloonia käytetään usein autorahoituksessa. Siinä on esimerkiksi ensimmäiset viisi vuotta tasalyhennys ja tämän jälkeen loppu laina maksetaan kerralla pois.
Mikä lyhennystapa kannattaa valita?
Jos katsoo isoa kuvaa niin lyhennystavalla ei oikeastaan ole väliä. Lainan kokonaishintaan vaikuttaa vain:
- Lainapääoma
- Lainan korko
- Laina-aika
Maksetun koron määrää voi vähentää tekemällä ylimääräisiä lyhennyksiä. Jos esim. tasalyhennyksessä on pakotettu maksamaan alussa isompia lyhennyksiä, voi saman asian tehdä kiinteällä tasaerällä ja tekemällä ylimääräisiä lyhennyksiä halutessaan. Mielestäni kannattaakin pitää optiot aina itsellään. Pankille kerran maksettua rahaa ei saa helposti takaisin mutta ylimääräisiä lyhennyksiä he kyllä ottavat vastaan.
Tämän vuoksi bullet on mielestäni paras lainatyyppi, koska sitä ei tarvitse lyhentää, mutta saa jos niin haluaa. Sen huonoin puoli on heikko saatavuus ja lyhyt laina-aika.
Bullettia voi simuloida neuvottelemalla pitkä laina-aika. Jos laina-aika venytetään vaikkapa Ruotsin mallin mukaan 100 vuoteen, ei laina lyhene enää juuri lainkaan eli siitä maksetaan pääosin korkoja. Tällöinkin velallisella on optio tehdä ylimääräisiä lyhennyksiä niin halutessaan.
Ruotsin malli on muuten siinä mielessä hyvä, että siinä pankilla on oikeus tarkistaa lainan ehtoja. Tämä tarkoittaa sitä, että pankin ei tarvitse kantaa riskiä markkinatilanteen muuttumisesta, minkä vuoksi se voi myydä halvempia lainoja.
Yleisesti ottaen rahoituksessa ykköskriteeri itselleni on sen saatavuus. Mitä enemmän lainaa on saatavilla, sitä parempi. Mikään pakko sitä kaikkea ei ole nostaa, mutta tällöin minulla on mahdollisuus käyttää velkavipua jos hyvä tilaisuus tulee vastaan.
Toiseksi tärkein kriteeri on mahdollisimman pitkä laina-aika. Pitkää laina voi lyhentää ylimääräisillä lyhennyksillä mutta lyhyttä ei voi pidentää.
Vasta kolmanneksi tärkein kriteeri on rahoituksen hinta. Lainan käyttökohde on investoinnit, jotka tuottavat lainan hintaa enemmän. Ja käytännössä aina nämä investoinnit tuottavat merkittävästi enemmän kuin lainan hinta, minkä vuoksi lainan hinnalla eli marginaalilla ei ole niin suurta merkitystä. Jos ajatellaan, että sijoituskohde tuottaa 2 prosenttiyksikköä enemmän kuin lainan hinta on. Tällöin 100 000 € euron sijoitus tuottaa 2000 €/v.
Mutta jos saankin 200 000 € lainaa 0,5 prosenttiyksikköä kalliimmalla, jää tuotokseni 200 000 € * 1,5 % = 3000 €/v.
Laina oli kalliimpaa mutta euromääräinen tuotto isompi. Hyvä diili, kunhan huolehdit, että selviät koron muutoksista tulevasta mahdollisesta kassavirran haasteista.
Jos siis lyhennystavalla ei isossa kuvassa ole merkitystä, ei siitä kannata pitää kiinni rahoitusneuvotteluissa. Toisinsanoen, jos pankki kovin mielellään käyttää annuiteettia, suostu siihen ja pyydä vastineeksi jotain sinulle tärkeämpää asiaa kuten esim. alempaa marginaalia tai pidempää laina-aikaa.
Näkemykseni parhaaseen lyhennystapaan on siis vähän häilyvä. Rahoituskokonaisuudessa on lyhennystapaa tärkeämpiä asioita. Mutta mikäli joku pitäisi valita, ottaisin itse kiinteän tasaerälainan. Sen paras puoli on ennustettavuus kun jokainen kuukausierä on saman suuruinen. Toinen hyvä puoli on, että nousevat korot pidentävät laina-aikaa, mitä pidän hyvänä asiana sillä aina voit lyhentää ripeämmin jos haluat.
