Suomalaiset pankit käytännössä lopettivat luotottamisen 1990-luvun alussa. Omaan nilkkaani tämä osui maaliskuussa 1991, kun olimme tehneet omasta mielestämme näppärän osakeoston, joskin ilman rahaa. Meille selvisi parissa päivässä, että arvopaperikauppaa ei enää Helsingissä luototeta, vaikka olisi hyvätkin vakuudet. Onneksi silloin oli viisi pankkipäivää aikaa toimittaa rahat ja sieltä missä humppa soi, löytyi Etelä-Karjalan Säästöpankki, josta miulla oli opintolaina ja vanhemmilla asuntolaina, ja sain kuin sainkin rukoiltua rantahietikolle rakennetun korttitaloni pelastaneen sijoituslainan hintaan 1kk helibor + 4%.
Luottokriisi oli ymmärrettävä, koska suomalaiset pankit kävivät eloonjäämiskamppailua. Tosin en nyt ihan välttämättä tajua vieläkään, miksei uutta tervettä luottokantaa kannata ottaa sisään, jos vanhojen kanssa on tullut töpättyä. Tutustuin siis 1991 ensimmäistä kertaa ilmiöön, jossa kaikkien luotonsaanti vaikeutuu radikaalisti sen jälkeen, kun vakuuksien arvot ovat syystä taikka toisesta laskeneet reilusti.
En ole kuitenkaan ymmärtänyt, miksi luotonantoa kerran kerrasta kiristetään sen jälkeen, kun markkinahinnat ovat ottaneet osumaa. Itse ainakin rahoittajana lainaisin mieluummin samaan kohteeseen lamakauden kuin kupla-ajan hintojen pohjalta.
Kuplamarkkinoilla kuitenkin lainoja suorastaan tyrkytetään kaikille vähänkään halukkaille. Muistan hyvin, kuinka 1988 neuvottelimme 500.000 markan lainasta arvopaperikauppiasyhtiöllemme ja pankinjohtaja tuli vielä huoneestaan pankin tiskille perään. Se kertoi laskeneensa, että valtuutensa riittävät myös 600.000 markan limiittiin, ottaako pojat? Ja tietenkin pojat ottivat.
Ymmärrän toki ihmisten taipumuksen ekstrapoloida käyriä, eli olettaa nykyisen suunnan jatkuvan ikuisesti. Laskevia käppyröitäkin piirrellään jatkuviksi lattiaan asti. Samalla metodilla, mutta erisuuntaisella käyrällä firettäjät arvelivat luiskahtavansa töistä pois nelikymppisinä. Väestönvaihtohörhöjenkin uskomukset muuten perustuvat ekstrapolointiin.
Aina kun ilmassa on iloista markkinaturbulenssia, Finanssivalvonta ratsastaa paikalle ja vaatii luotonannon rajoittamista. Mitä siellä tehdään nousukausilla, on miulle epäselvää. Eivät ainakaan tutki sisäpiirikauppoja tai ylioptimistisia listautumislupauksia.
Rahoituksen väliaikaisen jumahtamisen takia taantumista tulee tarpeettoman jyrkkiä. Lähinnä pelkästään kikattelin päivääni murmelina, kun huhtikuussa ilmoitettiin, että heinäkuun alusta (=eilen) kiristetään sekä kotitalouksien että taloyhtiöiden luotonottomahdollisuuksia.
Siis juuri nyt, kun kaikki alalla askartelevat tietävät, että grynderien ja rakennusliikkeiden on hyvin vaikea saada A-luokan projekteihinkaan rahaa ja korot ovat nousseet nollasta neljään varsin rivakkaan tahtiin.
Ratsuväki saapui paikalle tällä kertaa vain muutaman vuoden myöhässä. Tosin olen vähän sitä mieltä, että todellista ongelmaa ei taloyhtiöiden lyhennysvapaissa vuosissa ja luottojen pituudessa ollutkaan. Mutta annan ymmärrystä myös sosiaalidemokraattiselle ajattelulle, jossa ihmisiä pitää yrittää suojella tekemästä tyhmyyksiä, joiden välttäminen vaatisi allekirjoittamiensa sopimusten lukemista ja ymmärtämistä.
Hypoteekkiyhdistyksen toimitusjohtaja Ari Pauna on rientänyt nyt pari kertaa puolustamaan kiristyvää sääntelyä. Silloin kun isännätön raha puhuu, sitä on syytä kuunnella.
Twiittasin 2.5.:
"Uusi sääntely on tarpeen, sillä taloyhtiölainojen kautta tapahtuva kotitalouksien velkaantumisen kasvu on huolettanut pitkään viranomaisia
Semihilpeää, miten sääntelyä aina kiristetään sukeltaneille markkinoille ja löysätään nousseille.”
Pauna vastasi:
”Koska edelliset hallitukset eivät saaneet aikaan muutosta ajoissa. Po. sääntelytarpeet tiedetty jo useamman vuoden ajan. Maailma muuttuu nopeasti ja ajoitus on aina huono jostain näkökulmasta katsottuna. Siksi ei tarvetta enää potkia tätäkin taas tölkkiä eteenpäin. Voimaan vaan.”
All right, grynderit kyykkyyn ja taloyhtiöt entistä pahempaan kuseen vaan. Tässä nojataan jossain määrin siihen teoriaan, että ajoitus on mahdotonta. Näinhän meille osakespekulanteille norsunluutorneista usein selitetään. Itse taas olen tullut tulokseen, että osakepoiminta on varsin haastavaa, mutta markkinoiden ajoittaminen taas on helppoa kuin kankkusen korjaaminen.
Palasimme tällä viikolla aiheeseen, kun mutkutin twitterissä Fivan tekemää päätöstä nostaa Nordean ydinvakavaraisuussuhdetta koskevaa vaatimusta.
Tässä oli oma sonni ojassa, omistan Nordeaa ja vakavaraisuusvaatimusten nostot ovat sekä pankkien osakkeenomistajille että lainanpyytäjille huonoja asioita.
Ari Pauna ryntäsi paikalla regulaattoria puolustamaan:
”Ihan perusteltu päätös kokonaistilanne huomioiden. Tarvittavat lainamäärätkin ovat nyt laskeneet ja rahoitusta saa kuten aiemminkin. Ainakin omistusasumiseen ja korjausrakentamiseen. Pankkien kesken kova kilpailu asiakkaista.”
Mie kuittasin:
”Heh, odotinkin hypolta hyväksyntää laskevan syklin kiihdyttämiseen. Rautaa vaan rajalle ja rakennusliikkeet entistä syväkyykympään👊.”
Ja Ari kiteytti:
”Vahvat vahvistuvat. Heikot karsiutuvat. #markkinatalous”
Tässä on nyt pieni ristiriita sen suhteen, että taloyhtiöitä ja asunnonostajia pitää suojella ottamasta sellaisia lainoja kuin haluavat. Mutta pankkeja ja niiden asiakkaita voidaan markkinatalouden nimissä kurmuuttaa, vaikka ajankohta olisi miten älytön.
Lisäksi tätä ”rahoitusta saa kuten aiemminkin” opponoin vahvasti. Kaikkien alan kontaktieni mukaan rahaa pankeista rakentamiseen saa tällä hetkellä lähinnä, jos sitä ei varsinaisesti tarvitse. Luotonmyöntämisprosessit ovat sen verran nopeita, että jos ensi jouluksi rahaa haluat, olet melko varmasti myöhässä. Toki tilanne ei ole likikään 1991 maaliskuu, mutta kiinteistösijoittajien rahoitusmarkkinat ovat tällä hetkellä kuitenkin vieläkin nihkeämmät kuin Happy Joe baarin ainoana siiderinä. Kolmannesvuosisata sitten ei ollut mitään siideriä. Tilanne helpottaa syssymmällä, mutta minkä vuoden syksynä on vielä epäselvää.
Nordean vakavaraisuussuhteen viilaaminen tai rakennuslainasääntelyn kiristäminenkään eivät ole kovin isoja asioita, mutta ajoitus huvituttaa. Hypon ekonomisti Juho Keskinenkin arvioi Hesarissa tällä viikolla, että tilastot kertovat yhä asuntomarkkinoiden ”historiallisesta alakulosta”. Tässä yhteydessä ”historiallinen” tarkoittaa, että Keskinen ei tainnut oikean laman 1991-1994 aikana asuntomarkkinoilla askarrella.
Hesarin otsikoijat kantoivat taas kyseisessä asuntojutussa ammattikuntansa lippua ylpeydellä. Otsikko ”Asuntojen hinnat sukelsivat Helsingissä lähes 10 prosenttia” ei ole ihan sama asia, kuin jutun ”Keskinen huomioi, että asuntojen kausitasoittamattomat hinnat ovat pysyneet kuukausitasolla keskimäärin plussalla helmikuusta lähtien.” Tuo vajaat kymmenen pinnaa on siis vuosimuutos, ihan hiljan ei ole tapahtunut mitään kovin dramaattista.
Regulaation kiristäminen ei ole pelkästään naurun asia
Olen kiinteistöissä juuri tällä hetkellä enimmäkseen ostopuolella ja harjoittanut pienimuotoista siltarahoitustakin, joten enimmäkseen vain kikattelen näille regulaattorien ajoituksen taidonnäytteille ja niiden puolustajille. Siltarahoittajalle parasta viihdettä on, kun asiakkaittensa pankit sulkevat näiltä kaikki rahahanat. Joiltakin regulaation kiristäminen luultavasti kiskaisee maton pysyvästi jalkojen alta. Mutta hei, markkinatalous, vahvat vahvistuvat ja heikot karsiutuvat.
Heikkojen karsiutumisesta esimerkkinä muistan spekulantin, jolle Suomen Optiomeklarit eivät suostuneet avaamaan reilusti rahassa olevia (=in-the-money) myyntioptioita. Hän olisi nimittäin tarvinnut rahaa vanhojen optiotappioidensa rullaamiseen ja tämä oli ainoa keino. SOM ei hellittänyt ja tämä sijoittaja teki sitten itsemurhan, kun muukaan ei auttanut. Peluri olisi saattanut vielä optiomurheistaan selvitäkin, jos optiopörssi (joka siis käytännössä toimi tässä regulaattorina) olisi joustanut. Osakemarkkinat lähtivät lopulta kuitenkin 90-luvullakin nousuun, kuten ne yleensä lopulta tuppaavat tekemään.
Jenkit jyräsi meitin
Suomen osakemarkkinat ottivat kahdeksan pinnaa osumaa ensimmäisellä vuosipuoliskolla. Samaan aikaan NASDAQ 100 nousi 30 prosenttia siellä, missä rakkaus aseisiin voittaa rakkauden lapsiinkin.
Tämä ei ole Fundamenttisijoittajien Hypoteesiyhdistyksen mukaan peruste lähteä pois Suomen osakemarkkinoilta, vaan ennemminkin syy vähän lisäillä. Toki osakkeiden vakuusarvoprosentteja siellä sun täällä parhaillaan hilaillaan alaspäin, vaikka juuri nyt niitä pitäisi voida nostaa.
En tosin usko näkeväni pankkien ja muiden rahoituslaitosten sääntelijöiden tai pankkien itsensäkään siirtyvän elinaikanani vastasykliseen luotonantoon. Laskukaudella kaasun ja nousukaudella jarrun painaminen vaikuttaa olevan rahoitusjärjestelmällemme aivan liian monimutkaista.
P.S.
Nokia on varmasti parempi ostos alle neljään kuin yli viiteen euroon sanoivat teknisen analyysin ylipapit mitä hyvänsä. Sama pätee kiinteistöihinkin. Mitä halvempi hinta sen parempi ostos ja siten myös vakuuslaskennan lähtöarvo varmemmalla pohjalla.
(Sitä onko Nokia hyvä ostos juuri nyt, en tiedä.)
P.P.S.
Onni on luottolaman aikana sijoitusyhtiö, jolla on rahaa hyvin kassassa.
