Kävin 80-90-lukujen vaihteessa paljon yritysesittelytilaisuuksissa, joissa esiintyivät ainakin yhtiön toimitus- ja talousjohtaja. Tilaisuuksia järjestetään edelleen, joskin nykyisin tapahtuma on nimeltään Capital Markets Day ja tähtiesiintyjinä CEO ja CFO sekä ajan riittäessä muutakin CxO:ta. Viime keskiviikkona oli Technopoliksen CMD.
Näiden tilaisuuksien ideahan on vakuuttaa, että yhtiö on erinomainen sijoituskohde sekä osake- että velkasijoittajille. Odotettavissa olisi siis yhtiön suitsutusta, johon kyynisen sijoittajan on syytä lähtökohtaisesti suhtautua epäluuloisesti.
En lähtenyt aamuhämärissä tutustumaan Aviapolikseen, enkä aamiaisaikaan lounaalle, vaan hyppäsin mukaan kun neljän tunnin kalvosulkeiset alkoivat yhdeltä. Tilaisuuden avasi Sijoittajasuhteiden Pää (Head of IR) Minna Karttunen, joka mm. esitteli tuoreehkon CFO:n Sami ”Shy & Modern” Laineen. Sami itse valotti myöhemmin, että ujo oli tullut siitä, kun hän ei ollut halunnut webcastissa kameran eteen kymmenen minuutin varoitusajalla. Moderni taas oli peräisin minun kirjoituksestani elokuussa: ”Talousjohtajan modernisointi oli tuonut osariin selkolukuisuutta”. Technopoliksessa käytetään kuulemma ahkerasti sisäisiä lempinimiä, joskaan valitettavasti muita kuin Samin ei meille jaettu.
Tilaisuudessa oli muutenkin pieni pilke silmäkulmassa. Meinasin revetä täysin, kun CEO Keith Silverang sanoi, että jos Tukholman UMA:ssa ei päästä tavoitteisiin, hänen täytyy antaa kenkää takarivin kaljulle kaverille. Se en siis ollut mie, vaan Niko Pulli, Director, Services. Tärkein asia, mitä voi CMD:stä saada irti, on tiimin henki. Luvut saa netistä ja täsmennystä voi aina kysyä, mutta pullon henkikään ei tule esiin ottamatta korkkia pois. Toki tällaisissa karkeloissa kaikki yrittävät esittää hyvähenkistä tiimiä, mutta feikkaajat on pokeriammattilaisen aika helppo bongata. Pikku vinkkinä kerron, että jos ryhmässä on kitkaa, niin tilaisuudessa ei vinoilla keskenään.
Keithin aloituksesta tuli ilmi meillä olevan yhteisen näkemyksen siitä, että ihmiset tekevät ryhminä parempaa työtä. Omat havaintoni esimerkiksi nörteistä ovat niiden haluavan tavata toisia nörttejä, voidakseen puhua keskenään nörttiä, eli kieltä jota ulkopuolisen on mahdotonta ymmärtää. Erilaisten yhteydenpitovälineiden kehitys ei todellakaan lopullisesti poista toimitilojen tarvetta. Koska yhtiöt kasvavat (tai supistuvat) entistä vinhempaa vauhtia, tarvetta on juuri Technopoliksen tarjoamille joustaville toimitiloille. Täytyy häpeäkseni tunnustaa, että enpä ollut kunnolla perehtynyt koko ”Technopolis-konseptiin” ennen tätä tilaisuutta. Olin lähinnä lukuja tuijotellut, tykännyt niistä ja pitänyt kiinteistösijoitusyhtiön tapauksessa jostain konseptista höpisemisen lähinnä huuhaana.
Näin konseptivalon COO Juha Juntusen esityksen aikana. Silverangin Technopolis-konseptin hehkutuksia olen nimittäin kuunnellut ainakin neljä kertaa vuodessa ja pitänyt niitä amerikkalaistyyppisinä myyntipuheina. Kun Juntunen kertoi miten Technopolis ratkoo vuokralaispalapeliään ja että ulkoistetutkin siivoojat voivat saada bonuksia, minusta alkoi tuntua, että Silverangin suitsutuksissa saattoivat jalat olla olleet ainakin lähellä maata.
Juntunen sanoi myös, että Technopoliksella on jotain 50 account manageria ja jokaisella vuokralaisella on siis vain yksi yhteyshenkilö. Tämä kuulostaa jonkun verran paremmalta palvelulta, kuin mitä vuokralaiset yleensä saavat. Keith taas sanoi, että kilpailijoilla on seiniä, joita he rakastavat ja heillä asiakkaita, joista he yrittävät pitää mahdollisimman hyvää huolta.
Minulle selvisi myös, että Technopoliksella on tonttimaata 450.000 kerrosneliömetrille nykyisten olemassa olevien 750.000:n lisäksi. Olin tiennyt, että tontteja on, mutta en hahmottanut orgaanisen kasvun mahdollisuuksien suuruusluokkaa. Lisäksi en ollut tajunnut, että joka kerta kun Technopolis on jotain pystyyn laittanut, on projektista tullut suoraan tyyliin kymmenen pinnaa lisäarvoa nettovarallisuuteen. Tästä lienee isolta osin kiittäminen Director, Real Estate and Services Kari Kokkosta, joka on katsonut Technopoliksen kiinteistöjen perään jo kymmenkunta vuotta.
Palvelujen osuus tuotoista ja niiden kateprosentti on tarkoitus nostaa 20 prosenttiin vuoteen 2020 mennessä. Konstsamfundetin Kaj-Gustaf Berg väitti, että juuri tämän palvelukonseptin takia suomenruotsalaiset hiljan ostivat Ilmarisen Technopolikset. Mie muuten olen hurrien kyydissä paljon mieluummin kuin eläkevakuuttajien. Kobben näytöt viittaavat siihen, että tarkoituksensa on tehdä säätiölle rahaa ihan reippailla otteilla eikä pelkästään kävellä sukkasillaan sijoitusmarkkinoilla. Hjärtligt välkommen till Technopolis!
Mie olen ollut myös epäluuloinen UMA-konseptin suhteen. Tilaisuuden jälkeen olen vakuuttunut, että kyseessä on ilman muuta kokeilemisen arvoinen arpa. Kun kerran yleinen Technopolis-konsepti toimii (tämän näkee korkeista käyttöasteista ja neliövuokrista), miksei vuokratiloihin rakennettavat Human Coworking Spacetkin voisi osoittautua menestystarinaksi.
Olen CFO Laineen kanssa samaa mieltä, että Technopoliksella olisi nyt fiksu tilaisuus painaa pitkä bondi pihalle. Citycon sai vajaa vuosi sitten myytyä kymmenen vuoden bondin 1,25 prosentin korolla. Technopoliksessa ei ole oikeaa riskiä yhtään Cityconia enemmän (imo vähemmän, mutta olen varmasti puolueellinen tuomari), joten sinne päin pitäisi päästä. Mie en usko lyhyiden eurokorkojen tähän hätään juuri nousevan, mutta kyllä sitä ihan mielellään rahoittaa kahdeksan pinnan tuottoja alle kahden pinnan rahalla.
Alan olla melko vakuuttunut, että yhtiön tavoitteet: osakekohtaisen EPRA-tuloksen kasvu 8–10 % vuodessa, oman pääoman tuotto laskettuna EPRA-tuloksesta yli 8 % vuodessa ja osakekohtaisen EPRA-nettovarallisuusarvon kasvu vähintään 5 % vuodessa, ovat ihan realistisella pohjalla. Vuodenvaihdekin starttaa kivasti sopimustenmukaisilla yhden prosentin suuruusluokkaa olevilla vuokrankorotuksilla.
Pörssikurssi on pyörinyt muutaman viikon ajan välillä 3,90-4,00. Osakekohtaista tulosta tullee sekä tänä että ensi vuonna jotain suuruusluokkaa 40 senttiä. Yhtiön P/E on siis kympin hujakoilla. Nykypäivän Technopolis näyttää tarjoavan lisäarvoa vuokralaistensa ja työntekijöidensä lisäksi vielä osakkaillekin. Näkisin aivan perusteltuna, että Technopolis treidaisi vielä joku päivä yli NAV:nsa, joka 9/2017 oli 4,48. Mitään tuplia toki yhtiöstä on turha kuvitella saavansa, mutta olen budjetoinut syklin yli tulevaksi tuotoksi lähtökohtaisesti ainakin kymmenen pinnaa.
Toki voi olla, että mie osakkeenomistajana ostin liian heppoisin perustein vahvan tiimin taitavasti viritetyt myyntipuheet. Vaikka näin olisi, epäilen Keizun pystyvän vielä käännyttämään muitakin sijoittajia ostolaidalle. Silverang nimittäin on erinomaisen viihdyttävä esiintyjä, jonka pitäisi kelvata ulkomaisillekin sijoittajille. Ei tosin ihan välttämättä näin, jos nämä sattuvat olemaan Trumpin kannattajia. Keithistä nimittäin paistaa itärannikon liberaalin vilpitön halveksunta USA:n presidenttinä olevaa öykkäriä kohtaan.
Joka tapauksessa jatkan Technopolis-positioni päällä istumista aiempaa tyytyväisempänä.
Aki Pyysing 11.6.2017: Markkinatalous toimii sittenkin – case Technopolis
